Artikel ini menggariskan perbezaan antara membeli hartanah kediaman untuk didiami dan membeli untuk disewakan.
Artikel ini diterjemah dari What should I consider when buying a property to live in VS buying to rent out? oleh Ridzwan A. Rahim.
Membeli hartanah untuk dijadikan rumah sendiri atau untuk pelaburan? Dua perkara ini memerlukan pertimbangan yang berbeza.
Jika membeli untuk anda dan keluarga mendiaminya, anda tidak perlu terlalu mementingkan keuntungan atau pertumbuhan modal. Aset ini tidak akan menjana hasil untuk anda dan sebarang kenaikan harga yang anda lihat sebenarnya hanyalah untung atas kertas.
Walaupun harga rumah anda naik 100% daripada RM500,000 ke RM1,000,000 sekalipun, itu tidak bermakna anda kini kaya-raya. Tiada apa pun yang dapat dibeli dengan kenaikan ini, kecuali jika hartanah tersebut dijual. Perlu diingat bahawa hartanah sebagai instrumen pelaburan tidak secair instrumen pelaburan yang lain. Anda boleh menukar saham menjadi wang tunai hampir sekelip mata atau mengeluarkan wang dari akaun deposit tetap jika benar-benar kesempitan wang. Tetapi bagi hartanah, anda perlu mencari pembeli yang sanggup membayar pada harga nilai atau harga tawaran anda.
Maka perkara yang perlu anda titik beratkan adalah sama ada hartanah berkenaan memenuhi keperluan anda sekeluarga. Rumah yang anda beli untuk didiami perlu sesuai dengan gaya hidup anda sekeluarga.
Sebaliknya…
Jika anda membeli untuk disewakan, maka keuntungan perlu menjadi pertimbangan utama. Aset yang anda beli sepatutnya menjana hasil untuk anda. Maka anda perlu tahu komponen kosnya dan pendapatan bersih atau kerugian daripada hartanah ini.
Membeli untuk didiami? Bila sepatutnya dibeli dan bila pula sepatutnya disewakan?
Ramai orang percaya lebih baik tinggal di rumah yang dimiliki sendiri. Sebenarnya dari segi kewangan, pemikiran seperti ini tidak semestinya bijak. Sebagai contoh, katakan anda berkira-kira membeli sebuah apartmen di kejiranan Damansara Perdana. Apartmen yang anda idamkan ini berharga RM750,000. Anda boleh membelinya dengan perincian seperti berikut:
Saiz: 1,300 kaki persegi
Jumlah Pinjaman: RM675,000 (90% gadai janji)
Tempoh Gadai Janji: 30 tahun
Kadar Bunga Setahun: 4.5%
Ansuran Bulanan Gadai Janji: RM3,420
Potensi Sewaan: RM2,400
Atau…
Anda boleh menyewa apartmen yang sama pada harga RM2,400, kemudian laburkan wang hasil penjimatan daripada tidak membayar ansuran bulanan ini ke dalam instrumen pelaburan seperti REIT yang memberi pulangan 5% setahun. Perincian jika anda memilih untuk menyewa adalah seperti berikut:
Sewa: RM2,400
Keuntungan Bulanan Kerana Tidak Membayar Ansuran Gadai Janji: RM1,020 (RM3,420 – RM2,400)
Keuntungan Setahun: RM12,240
Pelaburan Tahunan Dalam REIT Dengan Faedah 5%: RM12,852
Dalam tempoh 10 tahun, dengan anggapan harga hartanah tersebut naik sebanyak 5% setahun (dan beberapa anggapan lain berkenaan insurans, cukai taksiran, cukai tanah, Indah Water, penambahbaikan tahunan ke atas rumah serta kos-kos lain), anda akan memperoleh keuntungan bersih sebanyak RM40,327 jika anda membeli dan menjual hartanah ini.
Sebaliknya, jika anda menyewa dan melaburkan wang penjimatan anda seperti di atas, dengan pulangan tahunan 5%, anda akan mendapat keuntungan bersih sebanyak RM160,715.
Menarik, bukan?
BACA: Patutkah saya beli rumah sekarang atau tunggu?
Bagaimana nak tentukan sama ada lebih baik membeli atau menyewa?
Ada formula untuk menyemak sama ada lebih baik membeli atau menyewa. Ia dipanggil Nisbah Harga Kepada Sewa (Price-To-Rent Ratio atau PTRR), di mana:
PTRR = Harga Beli / Sewa Tahunan
Anda boleh Google istilah ini tetapi mungkin tidak berapa berguna kerana PTRR bukan dikira dengan mengambil kira kadar faedah dan kadar kenaikan yang akan mempengaruhi keputusan.
Keputusan untuk membeli atau menyewa berubah mengikut:
- berapa lama anda menyimpan hartanah berkenaan
- naik nilai modal
- kadar faedah, dan
- beza antara pembayaran semula gadai janji dan sewa
Kesimpulan daripada semua ini adalah jika anda bercadang membeli hartanah untuk didiami, jangan lihat pembelian tersebut sebagai pelaburan. Sebaliknya, fikirkan faktor lain seperti:
1. Keselamatan tinggal di rumah sendiri
2. Status sosial yang diperolehi dengan memiliki rumah sendiri
3. Kebebasan untuk mengubah suai rumah mengikut kehendak sendiri
4. Pewarisan aset kepada waris dekat
Jika anda bercadang membeli hartanah untuk disewakan, barulah ia menjadi pelaburan. Ini kerana anda boleh memanfaatkan pinjaman perumahan anda dan mendapatkan penyewa untuk membayar ansurannya. Jika dilaksanakan dengan bijak, kos untuk anda memiliki hartanah pelaburan adalah kecil berbanding potensi pulangan.