Sehingga kini, terdapat 580 projek perumahan yang dianggap “tenat” atau tertangguh di Malaysia, daripada 2,552 projek kediaman yang dilancarkan. Ini bermaksud nasib hampir 23% pembeli rumah Malaysia berada di tangan syarikat pemaju hartanah yang ingkar, termasuk yang dimiliki oleh kerajaan.
Artikel ini diterjemah dari Rising number of “sick” or delayed housing developments in Malaysia: Why is this happening? oleh Khairul Khalid.
Sepatutnya, membeli rumah suatu urusan yang menggembirakan. Ia menunjukkan komitmen dan kematangan seseorang kerana membeli rumah memerlukan belanja yang besar. Ia juga menunjukkan pendewasaan, terutama bagi pembeli rumah pertama. Bagi pembeli yang lebih matang, keputusan untuk membeli hartanah menunjukkan sentimen positif terhadap pasaran perumahan pada jangka masa pertengahan. Namun, statistik dari Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan ( KPKT ) menggambarkan keadaan yang mengerikan dan menyedihkan.
Apakah projek perumahan yang tenat?
Menurut KPKT, pemajuan perumahan yang baru dilancarkan dikategorikan sebagai ‘projek tenat’ apabila pembinaan tertangguh lebih dari 30% – jika dibandingkan dengan jadual kemajuan atau setelah tamat SNP / serahan hak milik. Mengikut Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan ) 1989, pemaju hartanah perlu menyerahkan hak milik rumah (hak milik individu) dalam masa 24 bulan dan serahan hak milik hartanah strata dalam masa 36 bulan.
Menurut statistik kerajaan mengenai projek perumahan swasta di Malaysia – pada 31 Mac 2022, jumlah pemajuan hartanah kediaman ‘tenat’ telah meningkat sebanyak 59% sejak 2 tahun yang lalu. Terdapat 580 projek tenat pada tahun 2022 berbanding 365 projek pada bulan Mac 2020, sebelum pandemik COVID-19 melanda Malaysia.
580 projek ini menjejaskan 51,000 pembeli rumah pada 31 Mac 2022 – peningkatan besar sebanyak 95% berbanding 26,145 pembeli yang terjejas pada tahun 2020. Jumlah unit perumahan yang terjejas meningkat kepada 102,132 unit berbanding 48,826 unit dua tahun lalu.
Ramai mungkin berpendapat bahawa pandemik pada tahun 2021 dan pelbagai perintah kawalan pergerakan (PKP) menjejaskan semua peringkat ekonomi, termasuk sektor perumahan. Sebenarnya, pasaran perumahan dan keseluruhan sektor hartanah memang malap sebelum pandemik bermula pada bulan Mac 2020.
Menurut statistik oleh KPKT, jumlah projek hartanah kediaman yang dilesenkan oleh kerajaan menurun sedikit kepada,535 pada bulan Mac 2022 berbanding 3,541 pada bulan yang sama dua tahun yang lalu.
Jumlah pelancaran baharu juga menurun kepada 2,552 pada bulan Mac 2022 berbanding 2,831 untuk tempoh yang sama dua tahun lalu.
Ini bermakna bahawa projek yang bermasalah meningkat walaupun pelancaran kediaman yang berlesen menurun.
Apa yang berlaku apabila pemajuan hartanah bertukar hak milik?
Projek hartanah kediaman tenat termasuk projek agensi kerajaan
Lain-lain statistik KPKT menunjukkan bahawa terdapat 109 projek strata bertingkat tinggi oleh pemaju kerajaan dan swasta pada akhir 30 April 2022, termasuk Syarikat Perumahan Negara Bhd (SPNB) dan PR1MA Corporation Malaysia antara pemaju kerajaan. Mungkin ada lain-lain agensi perumahan dan anak syarikat yang berkaitan dengan kerajaan kerana lazimnya pemaju / kontraktor menubuhkan syarikat subsidiari untuk setiap projek pemajuan.
Wilayah Persekutuan, Kuala Lumpur mempunyai jumlah projek tertangguh yang paling banyak untuk hartanah strata bertingkat tinggi dengan 26 projek, diikuti oleh 23 projek di Selangor dan 17 projek di Johor.
Statistik kerajaan juga menunjukkan bahawa terdapat 333 projek perumahan yang tenat, terbanyak di Perak dengan 58 projek, diikuti oleh Selangor dengan 57 projek dan Johor dengan 48 projek. Syarikat kerajaan juga terlibat dalam senarai rumah bertanah.
Anda boleh merujuk kepada senarai lengkap projek perumahan bertanah yang tenat di sini.
Apakah akibat projek kediaman tenat?
Puluhan ribu pembeli rumah yang terjejas menghadapi mimpi ngeri. Mereka membeli projek perumahan yang kini dikategorikan sebagai ‘Projek perumahan yang tenat’ dan akan menderita kerana pemaju yang ingkar. Antara kesan yang buruk adalah:
1. Pembeli rumah yang terjejas masih berhutang dengan Bank untuk pinjaman yang telah dibayar kepada pemaju ingkar.
2. Pembeli rumah mungkin menderita kerana projek terus terbengkalai. Mungkin dia bernasib baik jika projek itu berjaya dihidupkan semula
3. Pembeli rumah perlu terus membayar pinjaman perumahan. Jika tidak, dia akan berisiko disenarai hitam oleh Bank Negara Malaysia dan semakan sistem perbankan.
4. Dia terus tinggal di rumah sewa kerana rumah impian yang dibeli telah bertukar menjadi mimpi ngeri.
5. Pembeli serta pasangannya dan tanggungan mereka akan terus mengalami tekanan emosi dan kekangan kewangan.
6. Pembeli rumah menyalahkan kerajaan kerana membiarkan kewujudan sistem ‘Jual dan Bina’ (STB) yang berbahaya dan tidak masuk akal. Perjanjian Jual Beli adalah borang statutori kerajaan yang tidak boleh diubah walau sedikit pun oleh pembeli atau penjual.
7. Bank yang memberi pinjaman juga akan terjejas kerana pembeli rumah tidak mendapat rumahnya dan mungkin tidak mampu membayar balik pinjaman perumahannya. Memburukkan lagi keadaan, rumah yang belum siap tidak mempunyai nilai tunai langsung.
8. Kerajaan terus menghadapi kemarahan mangsa projek ‘tenat’ kerana membiarkan sistem berbahaya seperti ini wujud dan tidak boleh menolong pembeli.
BACAAN POPULAR:
10 tip elak ditipu pemaju hartanah ketika membeli rumah
Undang-undang pengezonan kegunaan tanah dan saliran di Malaysia: Apa yang pembeli rumah perlu tahu
Apa yang menyebabkan peningkatan projek kediaman yang tertangguh?
Laporan di Berita Harian pada 1 Mei, 2022 menyatakan bahawa punca utama projek tenat adalah kekangan kewangan yang dihadapi oleh pemaju hartanah semasa pandemik Covid-19. Laporan itu juga menyebut pengurusan yang buruk, kenaikan harga bahan binaan, kekurangan pekerja dan lokasi yang tidak sesuai.
Lokasi yang tidak sesuai adalah alasan yang tidak boleh diterima. Sama ada pandemik atau tidak, lokasi sesuatu projek tidak akan berubah. Oleh itu, hanya tinggal alasan kenaikan harga bahan binaan, masalah pekerja dan pengurusan yang buruk. Apabila pemaju memulakan projek, dia akan melakukan pengiraan kos bahan binaan dan tempoh yang diperlukan untuk menyiapkan projek serta kajian kebolehlaksanaan dan daya maju.
Nasihat membeli rumah dari perunding hartanah
Pada tahun 2020, seorang perunding hartanah berkata: “Sekiranya anda benar-benar perlu membeli rumah, beli unit yang lengkap yang boleh dilihat dan disentuh. Jangan beli berdasarkan “off-plan”.
Rasionalnya adalah semasa pandemik, kebanyakan pemaju ingin menjual sebanyak rumah yang mungkin kerana mereka adalah golongan kapitalis. Kemungkinan besar, ada pemaju yang akan terlebih janji tetapi terkurang penyampaian disebabkan oleh situasi yang di luar kawalan mereka.
Sejak dua tahun kebelakangan ini, banyak pemaju memulakan pemasaran secara digital. Pembeli mungkin tidak mendapat apa yang dipaparkan dalam iklan atau risalah pemasaran yang menarik. Ini kerana sebarang gangguan mungkin menjejaskan kualiti kerja, menurut perunding hartanah tersebut yang mempunyai pengalaman lebih daripada 30 tahun dalam industri harttanah.
Oleh itu, jumlah ‘projek tenat’ mencerminkan keadaan semasa, walaupun kebanyakan projek dimulakan sebelum pandemik melanda. Perunding yang sama mengatakan bahawa membeli berdasar “off-plan” berbanding unit yang sudah siap adalah suatu ‘masalah penting’ kerana hartanah memerlukan perbelanjaan besar dan komitmen jangka panjang, setelah menandatangani pelbagai peringkat kontrak.
“Anda boleh melihat beberapa faktor positif dan negatif dalam projek yang telah siap. Lebih kurang, anda tahu apa yang anda akan dapat. Sekiranya unit lain sudah ada penghuni, anda tahu siapa jiran anda, sama ada penyewa atau pemilik. Anda boleh memilih unit jika terdapat banyak unit yang tersedia. Ramai orang membeli unit “off-plan” kerana banyak insentif yang ditawarkan oleh pemaju. “Lakukan usaha wajar dan jangan jatuh ke dalam perangkap ‘dapatkan pilihan, lantai dan pemandangan terbaik’. Yang paling penting untuk anda adalah sama ada projek itu akan disiapkan dengan sempurna dan kualiti kerja.
“Selain daripada boleh melihat unit dengan mata anda sendiri dan bukan hanya bayangan, harga efektif setelah ditolak pelbagai insentif mungkin lebih rendah daripada harga semasa pelancaran,” katanya. Pembeli juga akan mempunyai kuasa perundingan yang lebih kuat terhadap pemaju dan risiko membeli projek yang tenat boleh disingkirkan.
iProperty Transaksi: Dapatkan data transaksi hartanah subsale (sekunder) terkini secara PERCUMA untuk membantu anda membuat keputusan hartanah terbaik. Tiada pendaftaran diperlukan!
Pemerhatian dari HBA
Namun, adakah statistik kerajaan merupakan gambaran yang sebenar dan tepat mengenai krisis perumahan semasa?
Sememangnya pandemik COVID-19 suatu wabak global dan telah mencabar semua sektor ekonomi. Tidak dapat dinafikan bahawa kebanyakan projek perumahan telah dilancarkan beberapa tahun sebelum pandemik bermula.
Sebilangan besar projek yang sedang dilaksanakan telah terjejas oleh gangguan rantaian bekalan dan tenaga kerja semasa pandemik. Masalah serius ini memaksa kerajaan melindungi ekonomi dan Parlimen telah meluluskan undang-undang: COVID 19 (Langkah-langkah Sementara untuk Mengurangkan Kesan Penyakit Coronavirus ) Akta, 2019 ( ACT 829 ) dengan peruntukan ‘perisai undang-undang’ untuk orang ramai dan perniagaan yang tidak dapat memenuhi tanggungjawab kontrak mereka.
Undang-undang tersebut menawarkan perlindungan undang-undang akibat ketidakmampuan untuk melaksanakan kontrak dan memberi masa untuk memperbaiki kelemahan tersebut dengan ‘pembekuan masa’. Oleh itu, statistik harus dibaca dengan lebih tepat, jika diubah untuk mencerminkan tempoh ‘masa beku’ yang tidak aktif. Aspek ini mungkin telah diabaikan dan harus diteliti oleh KPKT dalam menepis sebarang statistik yang diberikan oleh pemaju hartanah yang ingkar.
Artikel ini ditulis oleh Datuk Chang Kim Loong, Setiausaha Agung Kehormat – Persatuan Pembeli Rumah Negara(HBA). E-mel: [email protected]