Hartanah kediaman bertingkat tinggi di beberapa negeri di Malaysia telah merekodkan hasil sewa atau peratus rental yield antara 5.71% ke 11.1%. Jom tinjau senarai ini secara terperinci!
Artikel in diterjemah dari Malaysia’s Top 7 High-Rise Properties with the Highest Rental Yield in 2019 oleh Ridzwan A. Rahim.
‘Rental yield’ atau kadar pulangan hasil sewa merupakan antara matriks paling penting untuk pelabur hartanah, terutama sekali bagi mereka yang membeli untuk disewakan. Ia mengukur pulangan tahunan yang dijana oleh sesebuah hartanah sewa dan digambarkan dalam bentuk peratusan. Formula ini berguna bagi pelabur dalam membuat keputusan kerana ia menggambarkan potensi pendapatan daripada sesebuah hartanah. Tiada angka sebenar bagi peratusan hasil sewa (‘rental yield’) yang baik kerana pasaran hartanah cenderung naik turun saban tahun, namun angka 4% sudah dikira cukup baik di Malaysia.
Dalam artikel ini, kami dedahkan 7 hartanah yang merekodkan ‘rental yield’ tertinggi di Malaysia pada 2019. Dengan menggunakan aplikasi data raya iProperty.com iaitu iPropertyiQ.com.my, kami susun dan kongsikan senarai kediaman bangunan tinggi yang telah menjana pulangan hasil sewa terbaik pada 2019 sepadan dengan harga masing-masing.
Bagaimanakah cara untuk mengira ‘rental yield’?
Dalam menulis artikel ini, kami menggunakan nilai ‘rental yield’ kasar dan bukannya nilai ‘rental yield’ bersih atau hasil sewa bersih, yang mengambil kira kesemua perbelanjaan pembelian yang terbabit seperti bayaran guaman, duti setem dan sebagainya.
Nilai ‘rental yield’ bersih = (median sewa bulanan X 12)/median harga hartanah X 100
*Median sewa bulanan = Median sewa (tawaran), diperolehi daripada pangkalan data penyenaraian hartanah iProperty.com.my. Hanya sewa bulanan dalam tempoh penilaian (Januari ke Disember 2019) diambil kira dalam penentuan median setiap projek hartanah.
Pemerhatian menarik mengenai prestasi ‘rental yield’ 2019
Sebelum ke senarai hartanah yang sebenar, mari lihat beberapa pemerhatian menarik kami:
1) Dua daripada hartanah dalam senarai ini iaitu Le Renaissance di Negeri Sembilan dan Jazz Suites di Kuching juga merupakan antara kondominium yang merekodkan keuntungan modal tertinggi di Malaysia pada 2018.
2) 5 daripada 7 hartanah ini mempunyai median harga yang lebih rendah daripada Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) 2019 iaitu RM426,155. MHPI merupakan penunjuk trend harga rumah di Malaysia yang dilaporkan setiap tahun oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (National Property Information Centre atau NAPIC).
3) 2 daripada projek hartanah ini terletak di kawasan tumpuan pelancongan iaitu Amber Court di Genting Highlands dan Berjaya Times Square di Bukit Bintang, Kuala Lumpur.
4) 3 daripada kediaman bangunan tinggi ini terletak di atas pusat membeli belah atau rantaian pasar raya besar. Ini menandakan penyewa mudah tertarik dengan kemudahan yang ditawarkan apabila memilih hartanah untuk disewa.
Baik, berikut adalah senarai pemenang bagi tahun 2019 disusun mengikut kedudukan atau ranking menurun:
*Sila rujuk nota kaki bagi penjelasan lanjut mengenai bagaimana kami mengambil kira kepelbagaian saiz unit (kaki persegi) di dalam sebuah bangunan dalam menghitung ‘rental yield’.
1. Le Renaissance – Bukit Kepayang, Negeri Sembilan
» ‘Rental Yield’: 11.1%
- Saiz binaan yang menjana ‘rental yield’ terbaik: 1,367 – 1,500 kaki persegi
- Median harga hartanah untuk 1,367 – 1,500 kaki persegi: RM270,000
- Median sewaan bulanan pada 2019: RM2,500
Kondominium pegangan kekal sembilan tingkat ini terletak di dalam kejiranan Taman Bukit Kaya. Dalam ulasan kami mengenai Le Renaissance tahun lalu, kami dapati walaupun ia merupakan pemajuan yang agak lama, ia diselenggara dengan rapi di samping mempunyai ciri-ciri hartanah yang baik iaitu hampir dengan pusat bandar raya (Seremban), saiz unit yang luas, kawalan keselamatan yang ketat dan kepadatan rendah. Tidak hairanlah satu-satunya kondominium yang melepasi paras pulangan sewaan 10% ini turut tersenarai dalam kondo terbaik pada 2018 dengan keuntungan modal terbaik.
Le Renaissance merupakan pilihan menarik untuk penyewa berkeluarga memandangkan saiz binaannya yang luas dengan empat bilik tidur, persekitaran yang selamat dan lokasi yang hampir dengan beberapa sekolah termasuk St. Paul’s Institution, SMK Puteri, SMK Methodist, SK Puteri dan SMK King George V. Pelbagai kemudahan komersial ada di dalam lingkungan 3km seperti Seremban Gateway Mall, Palm Mall, Tesco Extra dan Hospital Pakar KPJ. Di samping itu, plaza tol Seremban (Lebuhraya PLUS) yang terletak hanya dalam lingkungan 1km memudahkan pergerakan penghuni.
2. Amber Court – Bentong, Pahang
» ‘Rental Yield’: 8.8%
- Saiz binaan yang menjana ‘rental yield’ terbaik: 1,184 – 1,302 kaki persegi
- Median harga hartanah untuk 1,184 – 1,302 kaki persegi: RM340,000
- Median sewaan bulanan pada 2019: RM2,500
Terletak di Genting Highlands, Amber Court merupakan sebuah apartmen 20 tingkat pegangan kekal yang lama. Hartanah ini menjadi contoh pepatah ‘ada rahmat yang tersembunyi’. Walaupun terkenal sebagai apartmen dengan muka bangunan lusuh yang tidak diselenggara dengan baik, malah ada beberapa ulasan di internet mengatakan bangunan ini telah digunakan sebagai lokasi penggambaran filem seram Haunted Hotel. Tarikan utama Amber Court adalah lokasinya. Apartmen ini terletak berhampiran banyak pusat tarikan pelancong di samping menawarkan pemandangan indah pergunungan. Inilah sebabnya banyak unitnya disewakan sebagai homestay. Namun, ulasan di Google adalah bercampur. Penyewa yang berpuas hati dengan Amber Court tidak kisah akan keadaannya yang kurang baik asalkan mereka mendapat harga sewa yang murah untuk percutian mereka.
Kekurangan penginapan semasa kemuncak musim cuti mungkin menjadi faktor yang mendorong permintaan terhadap penginapan di Amber Court. Media tahun lalu melaporkan hotel dan penginapan jangka pendek di Genting Highlands bakal memerlukan 30,000 bilik untuk memenuhi permintaan pelancongan di masa hadapan. Menurut pengurus besar Grand Ion Delemen Hotel Genting Highlands, setakat Oktober 2019, ada hanya kira-kira 16,000 bilik di kesemua hotel digabungkan dan sebanyak 14,000 bilik masih diperlukan di pusat pelancongan popular ini.
Minat yang berterusan oleh penyewa ditambah pula dengan median harga hartanah Amber Court yang tidak banyak meningkat selama beberapa tahun mungkin menjadi punca ‘rental yield’ yang mencecah 9% pada 2019.
3. Larkin Utama (Menara Metro Larkin) – Johor Bahru, Johor
» ‘Rental Yield’: 8.5%
- Saiz binaan yang menjana ‘rental yield’ terbaik: 1,078 – 1,448 kaki persegi
- Median harga hartanah untuk 1,078 – 1,448 kaki persegi: RM155,000
- Median sewaan bulanan pada 2019: RM1,100
Apartmen kelas pertengahan pegangan pajak yang dibina pada 1999 ini nampaknya masih kompetitif di pasaran rumah sewa. Prestasi hartanah ini banyak dipengaruhi lokasinya yang berhadapan Royal Johor Golf Club di samping kemudahan seperti KPJ Puteri Specialist Centre, Terminal Bas Larkin, Merdeka City Park dan Danga Bay City Mall serta Sekolah SK Larkin 2 dan SMK St Joseph.
Larkin Utama turut menonjol kerana kemudahan yang ditawarkan melebihi apa yang biasa ada di apartmen lama seperti gelanggang tenis, gelanggang skuasy, gimnasium, kolam renang dan sauna, pasar mini, taman permainan kanak-kanak dan kawasan barbeku. Menurut ulasan terkini di Google, pengurusan baru apartmen tersebut yang mengambil alih hampir setahun lalu telah memperbaiki mutu pengurusan bangunan, seterusnya meningkatkan kepuasan hati pemilik unit dan penyewa. Apartmen ini dilindungi kawalan keselamatan 24 jam dengan rondaan yang kerap.
BACA: 8 kawasan hotspot hartanah sepanjang laluan LRT 3, KTM Terminal Skypark, HSR, MRT SBK & SSP
4. Berjaya Times Square – Jalan Imbi, Kuala Lumpur
»’Rental Yield’: 6.02%
- Saiz binaan yang menjana ‘rental yield’ terbaik: 550 – 678 kaki persegi
- Median harga hartanah untuk 550 – 678 kaki persegi: RM578,000
- Median sewaan bulanan pada 2019: RM2,900
Semenjak pembukaannya pada 2003, Berjaya Times Square sinonim dengan kawasan Segitiga Emas KL. Pemajuan bersepadu pegangan kekal di Bukit Bintang ini menempatkan sebuah pusat membeli belah, hotel, pusat pameran dan kediaman servis. Ia dikelilingi restoran dan pusat membeli belah termasuk Plaza Sungei Wang, Lot 10, Plaza Low Yat, Fahrenheit 88, Pavilion Kuala Lumpur dan Starhill Gallery.
Di samping itu, stesen Monorel Imbi yang terletak betul-betul di hadapan Berjaya Times Square memudahkan penghuni dan pelancong bergerak ke kawasan tumpuan lain di sekitar pusat bandar raya Kuala Lumpur. Lokasi dan kemudahan akses yang ditawarkan Berjaya Times Square ini disokong pula dengan Jalan Imbi yang menyambungkan kawasan ini dengan jalan utama lain iaitu Jalan Sultan Ismail, Jalan Bukit Bintang dan Jalan Tun Razak.
Kemudahan juga banyak disediakan. Ada sebuah kolam renang luar yang besar, kolam spa, gimnasium, meja ping-pong dan gelanggang skuasy. Di samping itu, penghuni menikmati kemudahan runcit, makanan dan hiburan yang disediakan di pusat membeli belah yang terletak di aras bawah. Seperti Amber Court, Berjaya Times Square mendapat manfaat daripada kedudukannya di kawasan tumpuan pelancong dan orang ramai yang berpusu-pusu pada hujung minggu.
5. PLAZA 393 – Jalan Peel, Cheras
» ‘Rental Yield’: 6%
- Saiz binaan yang menjana ‘rental yield’ terbaik: 718 – 732 kaki persegi & 902 – 980 kaki persegi
- Median harga hartanah untuk 718 – 732 kaki persegi & 902 – 980 kaki persegi: RM301,500; RM360,000
- Median sewaan bulanan pada 2019: RM1,500; RM1,800
Apartmen kelas pertengahan pegangan pajak ini terletak di Jalan Peel, Cheras, Kuala Lumpur. Plaza 393 merupakan sebuah pemajuan hartanah berusia 18 tahun yang menawarkan kemudahan runcit kerana letaknya di atas sebuah pasar raya besar NSK Trade City. Ini memudahkan urusan membeli barangan runcit dan bahan keperluan lain bagi penghuni.
Faktor pelaris utama Plaza 393 adalah lokasinya. Terdapat beberapa pusat membeli belah popular dalam lingkungan 1.5km termasuk Sunway Velocity Mall, Viva Mall, MyTown Shopping Centre, IKEA Cheras dan AEON Taman Maluri. Bukan itu sahaja, banyak tempat boleh dikunjungi dengan hanya berjalan kaki, daripada restoran dan bank, hingga ke farmasi dan dewan serba guna Cheras. Stesen MRT Cochrane yang terletak hanya 600m dari apartmen ini memudahkan urusan golongan profesional.
Apartmen ini lengkap dengan kemudahan termasuk pasar mini, trek joging, taman permainan kanak-kanak, kafeteria dan kawalan keselamatan 24 jam.
BACA: Ketahui hak dan tanggungjawab anda sebagai tuan rumah di Malaysia
6. JAZZ Suites @ Vivacity – Kuching, Sarawak
» ‘Rental Yield’: 5.83%
- Saiz binaan yang menjana ‘rental yield’ terbaik: 1,004 – 1076 kaki persegi
- Median harga hartanah untuk 1,001 – 1,076 kaki persegi: RM535,000
- Median sewaan bulanan pada 2019: RM2,600
Jazz Suites merupakan antara kondominium yang muncul di tangga teratas keuntungan modal tertinggi pada 2018 bersama-sama Le Renaissance. Berbeza dengan hartanah lain dalam artikel ini, kondominium pegangan pajak ini usianya agak muda. Fasa pertamanya dilancarkan pada 2016.
Hartanah ini berkongsi ciri runcit seperti Berjaya Times Square dan Plaza 393 dengan lokasinya di atas Vivacity Megamall, pusat membeli belah terbesar dan paling popular di Kuching. Jazz Suites merupakan pilihan popular untuk homestay dan penginapan sewa jangka pendek dalam kalangan pelancong, keluarga yang bercuti dan penyewa untuk urusan kerja, seperti yang dapat dilihat pada banyaknya penyenaraian homestay dan ulasan penyewa di internet. Lapangan Terbang Antarabangsa Kuching terletak hanya 7km dari apartmen ini dan menjadikan Jazz Suite pilihan penginapan yang menarik.
Kemudahan yang ditawarkan termasuk gimnasium, kolam renang, perpustakaan, bilik hiburan, sauna dan taman atas bumbung berlandskap. Penghuni dapat menggunakan kesemua kemudahan di clubhouse secara percuma. Ramai yang sukakan lokasi Jazz Suites di tengah kesibukan kota Kuching berhampiran Swinburne University, Sunway College, Borneo Medical Centre, Kuching Specialist Hospital dan King’s Commercial Centre.
7. The Palladium – Keramat, Kuala Lumpur
» ‘Rental Yield’: 5.71%
- Saiz binaan yang menjana ‘rental yield’ terbaik: 1,141 – 1,238 kaki persegi
- Median harga hartanah untuk 1,141 – 1,238 kaki persegi: RM420,000
- Median sewaan bulanan pada 2019: RM2,000
The Palladium merupakan sebuah kondominium pegangan kekal yang terdiri daripada empat menara kediaman 9-tingkat. Walaupun usianya 27 tahun dan hartanah paling tua dalam senarai ini, prestasi The Palladium di pasaran hartanah sewa adalah baik. Ini mungkin berpunca daripada kedudukannya di kawasan yang mudah mendapat penyewa, di tengah-tengah pusat komersial dan pelbagai kemudahan. Terdapat tiga pusat pengajian tinggi dalam lingkungan 1km iaitu UniKL Business School, Universiti Teknologi Malaysia dan TM Multimedia College (MMC). Beberapa hospital terletak hanya 5 minit pemanduan iaitu Institut Jantung Negara (IJN), Hospital Kuala Lumpur dan Hospital Pusrawi.
Di samping itu, ia juga berhampiran pusat membeli belah terkemuka Suria KLCC, Intermark Mall dan Avenue K. Seperti Plaza 393, kondominium ini mudah sahaja dikunjungi dengan menaiki LRT. Stesen LRT Damai terletak hanya 900m darinya. Kemudahan yang ditawarkan adalah memuaskan termasuk gelanggang skuasy, kolam renang dan pasar mini. Berdasarkan ulasan di Google, penghuni di The Palladium berpuas hati dengan persekitarannya yang nyaman dan selesa. Walaupun di tengah pusat bandar raya, ia mampu mengekalkan aura yang mendamaikan di tengah kehijauan.
NOTA KAKI:
1) Memandangkan kebanyakan bangunan kediaman bertingkat tinggi menawarkan pilihan unit dalam pelbagai saiz, mungkin akan ada kepelbagaian dalam median harga sewa dan median harga di dalam bangunan yang sama. Kami telah mengambil kira faktor ini semasa menghitung ‘rental yield’ bagi mengelakkan herotan data. Bagi setiap pemenang, kami hanya menonjolkan saiz binaan yang mendapat nilai ‘rental yield’ tertinggi. Angka ‘rental yield’ yang ditunjukkan di sini bukanlah penunjuk prestasi keseluruhan sesebuah bangunan pada 2019, tetapi hanya khusus untuk saiz unit yang dinyatakan.
2) Hartanah kediaman yang merekodkan kurang daripada 5 transaksi tidak diambil kira dalam pemilihan 7 pemenang ini.
3) JPPH merekodkan transaksi hartanah secara rasmi sebaik sahaja duti untuk Perjanjian Jual Beli dibayar. Data ini adalah berdasarkan apa yang tersedia pada tarikh penerbitan dan mungkin telah mengalami perubahan apabila lebih banyak data diperolehi.
Baca artikel ini seterusnya: 7 Langkah mudah beli rumah sekunder (subsale) di Malaysia