Pemilik hartanah strata yang gagal mematuhi award yang dikeluarkan oleh Tribunal Pengurusan Strata (TPS) kini boleh dikenakan hukuman jenayah.
Artikel ini diterjemah dari Non-compliant strata property owners may now be given a criminal penalty oleh Ridzwan Rahim.
Pada awal Julai 2020, Mahkamah Majistret (Munisipal) Subang Jaya telah menyabitkan dan mendenda pemilik petak berstrata yang gagal mematuhi award yang dikeluarkan oleh Tribunal Pengurusan Strata (TPS) yang mengarahkan pemilik-pemilik unit untuk menjelaskan caj penyelenggaraan tertunggak dan sumbangan kepada dana terikat (sinking fund) dalam tempoh 30 hari daripada tarikh award dikeluarkan.
Majistret Tuan Barath a/l Manian telah mengenakan denda sebanyak RM5,500 terhadap defendan atau satu bulan penjara sekiranya gagal membayar denda.
Sebelum ini pada Februari dan Mac 2020, dua orang pemilik strata/pemilik petak yang culas masing-masing telah dikenakan denda sebanyak RM1,500 atau 5 hari penjara dan RM3,500 atau 3 hari penjara sekiranya gagal membayar denda oleh Mahkamah Munisipal selepas mereka mengaku salah atas kesalahan serupa.
Perkembangan terbaharu ini tentu sekali satu tindakan yang positif yang menuju ke arah yang baik. Ini memberikan mesej penting dan mengukuhkan lagi keseriusan award yang dikeluarkan oleh TPS.
Apa itu Tribunal Pengurusan Strata?
Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013 yang berkuat kuasa pada tahun 2015, adalah satu undang-undang yang amat penting. Ini adalah kerana pembangunan berstrata (kediaman, komersial dan bercampur) telah menjadi sesuatu yang biasa di kawasan-kawasan yang padat dengan penduduk seperti Lembah Klang, Ipoh, Penang dan Johor Bahru.
SMA 2013 ini bukan sekadar undang-undang persekutuan biasa. Ia mengawal perhubungan dan interaksi antara mereka yang terlibat dengan bangunan strata dan pengurusan strata, seperti:
- Pemaju
- Pembeli
- Pemilik
- Badan Pengurusan Bersama (JMB)
- Perbadanan Pengurusan (MC)
- Perbadanan Pengurusan Subsidiari (SMC)
- Ejen pengurusan dan lain-lain pihak yang berkenaan
TPS telah ditubuhkan khusus untuk membicarakan pertikaian berkaitan pengurusan strata secara berkesan – oleh itu, tiada representasi undang-undang profesional dibenarkan. Malahan, ia turut mempunyai kuasa untuk mengeluarkan award (yang setara dengan perintah mahkamah) tanpa kelewatan dan dalam masa 60 hari daripada tarikh perbicaraan pertama kes.
Ahli-ahli TPS terdiri daripada pegawai-pegawai perkhidmatan kehakiman dan perundangan serta peguam bela dan peguam cara yang telah berkhidmat tidak kurang daripada 7 tahun – ahli-ahli yang berpengalaman dan mempunyai pengetahuan yang banyak berkaitan Akta Pengurusan Strata, peraturan dan pemakaiannya.
TPS mempunyai bidang kuasa atas pertikaian yang pelbagai sifat, sama ada ianya suatu tuntutan mudah hingga kepada tuntutan yang lebih rumit yang mungkin membabitkan penyelesaian dengan pembatalan. Walau bagaimanapun, ia tidak merangkumi isu-isu berkaitan pertikaian pemilikan. Kes-kes hanya boleh diwakili sekiranya ia melibatkan kos yang rendah iaitu hingga RM250,000.
Secara ringkasnya, ia merupakan satu badan kuasi-kehakiman untuk mendengar dan menentukan pertikaian berkaitan pengurusan strata.
KETAHUI: Cukai tanah, cukai petak & cukai taksiran: Yang mana anda perlu bayar?
Apakah kuasa Tribunal Pengurusan Strata?
Jadual Keempat, Bahagian 2 [Subseksyen 117(3)] Akta Pengurusan Strata 2013 menyatakan bahawa Tribunal boleh memerintahkan satu-satu pihak menghadiri prosiding untuk:
- Membayar sejumlah wang kepada pihak lain.
- Tribunal boleh membuat tuntutan bagi suatu perintah harga atau lain-lain yang telah dibayar oleh satu pihak untuk dikembalikan kepada pihak tersebut.
- Tribunal boleh membuat tuntutan pembayaran pampasan atau ganti rugi atas apa-apa kerugian atau kerosakan yang ditanggung oleh satu-satu pihak.
- Tribunal boleh membuat tuntutan bagi suatu perintah pembetulan, penepian atau pengubahan kontrak atau tambahan oleh undang-undang, sepenuhnya atau sebahagian daripadanya.
- Tribunal boleh membuat tuntutan bagi suatu perintah kos kepada atau terhadap mana-mana pihak yang perlu dibayar.
- Tribunal boleh membuat tuntutan bagi suatu perintah faedah yang perlu dibayar atau apa-apa jumlah atau award dalam bentuk wang pada kadar tidak melebihi lapan peratus setahun.
- Tribunal boleh menolak tuntutan yang dianggap remeh dan menyusahkan.
- Tribunal boleh membuat apa-apa perintah di mana ia mempunyai bidang kuasa untuk membuatnya bawah Bahagian 1 Jadual ini atau apa-apa perintah lain yang difikirkan adil dan wajar.
- Tribunal boleh membuat perintah atau pelepasan tambahan atau berakibat yang diperlukan untuk melaksanakan apa-apa perintah yang dibuat oleh Tribunal.
Apakah award di bawah TPS & mengapa ia penting?
Keputusan dan perintah yang dikeluarkan oleh TPS selepas perbicaraan dipanggil ‘award’.
Award serupa dengan perintah mahkamah dan dalam Seksyen 120 Akta Pengurusan Strata tersebut ada dinyatakan bahawa award adalah muktamad dan mengikat semua pihak dalam prosiding.
Sekiranya award masih tidak dipatuhi, pihak yang menang boleh memfailkan prosiding penguatkuasaan di Mahkamah Undang-undang. Namun begitu, realitinya jauh daripada yang ideal. Ada kalanya, pihak yang menang mungkin mempunyai masalah kewangan untuk memohon penguatkuasaan di mahkamah melalui proses sivil dan akhirnya award hanya tinggal award di atas kertas.
Walaupun tugas utama TPS ialah mendengar pertikaian dan mencapai penyelesaian yang memuaskan kedua-dua belah pihak, tidak semua orang suka mengikut apa yang diperintahkan – di sinilah TPS boleh mengambil tindakan dan mengenakan denda yang berpatutan. Bagi memberi lebih kuasa kepada award yang dikeluarkan oleh TPS, Akta Pengurusan Strata 2013 telah menjadikan ketidakpatuhan terhadap award yang dikeluarkan oleh TPS satu kesalahan jenayah.
Seksyen 123 Akta Pengurusan Strata 2013 memperuntukkan bahawa mana-mana orang yang tidak mematuhi award yang dibuat oleh TPS telah melakukan jenayah dan, jika disabitkan, boleh didenda tidak melebihi RM250,000 atau dipenjara selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau kedua-duanya sekali, dan sekiranya kesalahan dilakukan berterusan, akan dikenakan denda lanjutan tidak melebihi RM5,000 sehari atau sebahagian daripadanya dalam tempoh kesalahan dilakukan berterusan selepas disabitkan.
Hukuman lebih berat boleh dikenakan pada masa akan datang
Sejak tahun 2015, belum ada sebarang kes yang dilaporkan berkaitan dakwaan kerana gagal mematuhi award TPS dan ada kebimbangan yang itu mungkin disebabkan perkara tersebut dipandang ringan atau tidak dihiraukan oleh pemilik petak. Dalam kes pendakwaan yang disebutkan di atas, Pesuruhjaya Bangunan (COB) Majlis Perbandaran Subang Jaya (MPSJ) telah bekerjasama dengan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) dan pendakwa raya awam untuk mendakwa pihak yang ingkar yang kemudiannya telah disabitkan kesalahan.
Kesan positif daripada kes pendakwaan ini diharapkan tidak hanya terbatas pada kes yang melibatkan kegagalan membayar caj penyelenggaraan. Harus dinyatakan bahawa hukuman itu juga boleh dijatuhkan kepada individu yang bertanggungjawab atas ‘pengurusan dan kawalan’ urusan badan korporat yang tidak mematuhi award yang dikeluarkan oleh Tribunal Pengurusan Strata. Dalam hal ini, penting bagi semua anggota jawatankuasa badan pengurusan untuk memantau status setiap kes yang diajukan dengan teliti dan mengambil tindakan yang sesuai untuk memastikan kepatuhan, jika perlu.
Pemilik unit strata atau pemilik petak disarankan untuk lebih mengambil tahu tentang SMA 2013, peraturan dan tambahannya oleh undang-undang. Sekiranya mereka tidak memahami selok-belok SMA 2013, mereka perlu mendapatkan perkhidmatan profesional dalam bidang ini atau bertanya kepada mereka yang berpengalaman.
Artikel ini ditulis oleh Datuk Chang Kim Loong, Setiausaha Agung Kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA), satu organisasi bukan politik, bukan kerajaan dan bukan berasaskan keuntungan yang dijalankan sepenuhnya oleh sukarelawan.
Baca artikel ini seterusnya: Beli rumah subsale, undercon atau lelong. Yang mana lebih berbaloi pasca moratorium?