Situasi hartanah yang tidak terjual di Malaysia kian meruncing. Hartanah Bumiputera yang tidak terjual adalah antara faktor utama. Apakah yang boleh dilakukan untuk memperbaiki keadaan ini? Salah satu cara ialah pembangunan Tanah Rizab Melayu dan tanah wakaf.
Artikel ini diterjemah dari Worsening Property Overhang – Look into unsold Bumi Lot & development of Malay Reserve land, Waqf land oleh Khairul Khalid.
Baru-baru ini, media dalam talian melaporkan pasaran hartanah oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC). Angka hartanah yang tidak terjual terus meningkat pada H1 2020. Menurut laporan Status Pasaran Harta Tanah NAPIC H1 2020, bilangan hartanah kediaman tidak terjual meningkat 3.25% dan 6.4% kepada 31,661 unit bernilai RM20.03 bilion.
Johor kekal dengan bilangan dan nilai kediaman siap dibina tidak terjual tertinggi dalam negara sebanyak 6,166 unit bernilai RM4.74 bilion (19.5% dan 23.7% daripada jumlah keseluruhan di Malaysia).Unit kediaman tidak terjual dalam subsektor apartment servis terus meningkat dan merangkumi sebahagian besar harta komersial tidak terjual dengan sejumlah 21,683 unit bernilai RM18.64 bilion, meningkat 26.5% dalam jumlah dan 24% dalam nilai berbanding H2 2019!
Menurut Presiden Persatuan Pemaju Hartanah & Perumahan Malaysia (REHDA), kebanyakan stok perumahan yang siap dibina di negeri-negeri tertentu tidak terjual kerana kerajaan negeri tidak mahu melepaskan lot Bumiputera.
Lot Bumiputera yang tidak dilepaskan dianggarkan menyumbang 40% – 50% daripada jumlah harta tanah negara yang tidak terjual. Banyak rumah yang siap dibina di negeri-negeri tertentu tidak terjual kerana kerajaan negeri tidak mahu melepaskan lot Bumiputera,” – Presiden REHDA, Datuk Soam Heng Choon semasa Kempen Pemilikan Rumah— Sidang Media Ekspo Hartanah Malaysia pada Oktober 2020-
ARTIKEL POPULAR:
🏘️ Cara cari listing terkini dan tip pembelian rumah lelong.
💰 Panduan beli rumah dan jual kembali (house flipping) untuk jana keuntungan.
Apakah lot Bumiputera?
Lot Bumiputera hanya boleh dijual atau dipajak kepada kaum Bumiputera iaitu bangsa Melayu, Sabah, Sarawak dan bukan Melayu Islam. Jenis hartanah ini terdapat dalam setiap pembangunan hartanah baharu. Di bawah Dasar Ekonomi Baharu (NEP), pemaju hartanah dikehendaki mengkhaskan sekurang-kurangnya 30% unit projek untuk pembeli Bumiputera. Kuota Bumiputera ini berbeza di setiap negeri antara 30% hingga 50%.
“Negeri-negeri lain perlu mengikut langkah proaktif Perak dalam pelepasan lot Bumiputera yang tepat pada masanya.”
Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) percaya bahawa langkah kerajaan negeri Perak membenarkan pelepasan lot Bumiputera yang lebih pantas adalah satu langkah yag baik dan akan memberi manfaat kepada semua dalam jangka masa panjang.
Bermula 1.4.2019, kerajaan Negeri Perak membenarkan pemaju perumahan memohon untuk hartanah di bawah kuota Bumiputera dilepaskan kepada pembeli-pembeli lain sekiranya hartanah tersebut tidak terjual oleh Lembaga Perumahan & Hartanah Perak selepas enam bulan.
Dilaporkan bahawa 50% daripada kuota lot Bumiputera di Perak boleh dilepaskan kepada pembeli bukan Bumiputera dengan syarat-syarat berikut:
- Pembinaan fizikal telah mencapai 30%.
- 60% daripada lot bukan Bumiputera telah dijual.
Baki 50% boleh dilepaskan dengan syarat-syarat berikut:
- Selepas pembinaan fizikal telah mencapai 80%.
- 90% daripada lot bukan Bumi telah dijual.
Mekanisme pelepasan lot Bumiputera di bawah ‘Dasar Kerajaan Perak’ masih berterusan. Pemaju perumahan yang menjual lot Bumiputera kepada pembeli bukan Bumiputera tanpa kelulusan negeri terlebih dahulu akan dikenakan denda atau bayaran levi tambahan. Inisiatif yang proaktif ini perlu dicontohi oleh negeri-negeri lain di Semenanjung Malaysia. Dengan langkah ini, pemaju akan dapat mengurangkan ‘kos pegangan’ dan menurunkan harga rumah dengan syarat mereka tidak sewenang-wenangnya menaikkan margin keuntungan mereka.
Mengapakah lot hartanah Bumiputera tidak terjual menjejaskan pemaju?
Banyak kos yang ditanggung dalam pembinaan rumah boleh dikaitkan dengan pembeli biasa seperti kos tanah dan pembinaan, termasuk buruh dan bahan binaan.Walau bagaimanapun, suatu faktor kos penting yang mungkin diabaikan adalah masa. Semakin lama pemaju perumahan atau kontraktor bangunan menyelesaikan pembinaan projek atau menjual hartanah mereka, semakin tinggi kos yang ditanggung.
Selain daripada 30%-50% lot Bumiputera yang dikhaskan untuk pembeli Bumiputera di setiap negeri di Malaysia, lot Bumiputera ini akan ditawarkan pada diskaun antara 5% hingga 15%. Agak sukar untuk pemaju perumahan memenuhi dasar pelbagai negeri berhubung isu ini. Pemaju bukan organisasi amal dan sebarang kos tambahan yang ditanggung oleh pemaju akan dipindahkan pula kepada pembeli.
Apakah yang berlaku jika pemaju tidak dapat mencari pembeli lot Bumiputera yang cukup? Bagaimanakah jika Lembaga Perumahan Negeri tidak dapat mencari pembeli Bumiputera yang berkelayakan? Semakin lama penjualan lot Bumiputera, semakin tinggi kos untuk pemaju kerana modal mereka terkunci dalam unit tidak terjual. Kos pegangan akhirnya akan dipindahkan kepada pembeli rumah melalui harga jualan hartanah. Kebanyakan pemaju akan mengambil kira faktor ‘kos pegangan’ dalam bajet mereka untuk tempoh tiga tahun menurut mekanisme yang sedia ada.
Pemaju-pemaju telah sekian lama mengeluh mengenai mekanisme pelepasan lot Bumiputera yang tidak telus, tidak konsisten dan berbeza di setiap negeri. Sebelum ini, HBA telah menyeru supaya dasar-dasar dijadikan lebih telus dan konsisten untuk pelepasan lot Bumiputera secara automatik. Langkah kerajaan negeri Perak sememangnya satu langkah yang baik. Dasar sebegini akan memberi manfaat kepada rakyat dan menurunkan kos pematuhan pemaju.
BACA: Pegangan kekal, pegangan pajak dan Lot Bumi: Perbezaan dan kekangan setiap hak milik tanah
Tanah Rizab Melayu: Potensi besar untuk pembangunan hartanah
Tanah Rizab Melayu (TRM) berbeza dengan lot Bumiputera. TRM adalah tanah yang hanya boleh dimiliki dan dipegang oleh bangsa Melayu. Berbanding kuota Bumiputera, adalah agak mustahil untuk TRM dilepaskan secara sah kepada pembeli bukan Melayu. Terdapat juga beberapa ciri lain yang membezakan TRM dari lot Bumiputera.
Berikut adalah ciri-ciri TRM:
- Semua harta yang dibina di atas TRM hendaklah dijual secara eksklusif kepada orang Melayu sahaja
- Pemilik Melayu tidak dibenarkan menyewa TRM atau hartanah yang dibina di atas TRM kepada bukan Melayu.
- Semua perniagaan yang beroperasi di atas TRM mesti dimiliki oleh orang Melayu.
Potensi pembangunan TRM sangat besar terutamanya yang terletak di kawasan bandar dan pinggir bandar. Produk pembangunan di atas sesuatu tanah yang akan menentukan nilai ekonomi tanah tersebut. Antara sebab TRM ketinggalan dalam pembangunan adalah kegagalan pemiliknya untuk melihat tanah jenis ini sebagai suatu aset ekonomi yang strategik.
Mengapakah mereka gagal melihat potensi ini dan tanah menjadi terbiar?
Kerajaan perlu menganggap perkara ini sebagai sebahagian daripada agenda untuk meningkatkan pembangunan ekonomi orang Melayu. Potensi besar TRM perlu dimanfaatkan untuk menjadikan sektor pembangunan hartanah lebih popular di kalangan orang Melayu. Pembangunan skim perumahan boleh dimanfaatkan secara eksklusif untuk kesejahteraan dan tempat tinggal keluarga Melayu.
Baru-baru ini, beberapa projek perumahan yang dibina di TRM dipasar dan dijual secara eksklusif untuk orang Melayu. Anda boleh melihat pelancaran hartanah baharu ini melalui Facebook, contohnya di Kota Kemuning @ Shah Alam – rumah teres 2 tingkat pegangan kekal pada harga RM498,000.Terdapat iklan lain di pelbagai portal hartanah untuk pelancaran di beberapa lokasi seperti Desa Sri Hartamas, Segambut, Taman Melawati, Sungei Long, Taman Pelangi, Sentul dan lain-lain.
Usaha yang lebih tertumpu dalam pembangunan dan pemasaran TRM adalah sangat penting. Ia boleh menangani isu pemilikan rumah di kalangan generasi muda.
Berita Terbaru: Semasa pembentangan Belanjawan 2021, kerajaan memperuntukkan RM750 juta kepada Pelaburan Hartanah Berhad (PHB) untuk meningkatkan nilai TRM melalui pembangunan hartanah. Butiran lanjut mengenai rancangan PHB untuk dana ini demi kebaikan Bumiputera sangat dinanti-nantikan.
KETAHUI: Bagaimana untuk membuat Tuntutan Ganti Rugi (LAD) kalau pemaju lambat serah kunci rumah?
Mengapakah tanah wakaf tidak dibangunkan?
Tanah wakaf atau tanah kurnia di kalangan umat Islam mempunyai potensi yang luas untuk pembangunan kerana tidak ramai yang melakukannya. Di Malaysia, lebih daripada 88% tanah wakaf berjumlah kira-kira 30,000 hektar kurang digunakan atau terbiar begitu sahaja! Jika potensi tanah wakaf dijana, ia mampu meningkatkan taraf sosio-ekonomi umat Islam. Pemilik tanah akan mendapat keuntungan dan pembeli boleh mendapat diskaun hartanah.
Ia juga dapat membantu aspirasi kerajaan untuk menyediakan perumahan mampu milik kepada semua yang layak. Pada 2017, dilaporkan lebih 10,120 hektar tanah wakaf di negara ini mampu dibangunkan sebagai projek komersial dan kediaman. Kami mencadangkan agar pihak berwajib meningkatkan nilai dan potensi tanah wakaf memandangkan permintaan tinggi perumahan di kawasan bandar tertentu. Beberapa tanah wakaf berada di kawasan bernilai tinggi dan boleh menjana pembangunan yang menguntungkan.
Kebanyakan harta kediaman siap dibina tetapi tidak terjual di Malaysia disebabkan oleh kekurangan kajian pasaran berkaitan lokasi yang kurang strategik. Sekarang adalah masa yang tepat untuk melaksanakan pembangunan tanah wakaf. Keutamaan mesti diberikan kepada penggubalan Akta Tanah Wakaf. Sebaik-baiknya, sebuah rumah di tanah wakaf yang berharga RM400,000 harus dijual, bukannya dibiarkan secara ‘pajakan panjang’ untuk separuh harga.
Lagipun, bukankah hanya harga pembinaan dan kos pematuhan yang perlu ditanggung? Ini adalah suatu isu untuk perbincangan di lain hari.
Kesimpulan
Dengan rendah hati, HBA mencadangkan agar pihak berkuasa negeri dan persekutuan melalui Majlis Tanah Negara menyediakan sistem yang seragam dan telus untuk kuota Bumiputera (bukan hanya orang Melayu tetapi juga bangsa lain di bawah kategori ‘Bumiputera’).
Ini sangat penting untuk memperbaiki keadaan harta tanah Bumiputera yang tidak terjual, seperti langkah yang diambil oleh kerajaan negeri Perak. Mungkin kerajaan persekutuan boleh memulakan jawatankuasa kerja untuk mengkaji objektif ini dan menghimpun ahli-ahli pakar daripada pihak berkuasa, akademik, masyarakat, REHDA dan semua pihak berkepentingan yang lain.
Baca artikel ini seterusnya: 13 Inisiatif Pakej Bantuan Perlindungan Ekonomi dan Rakyat Malaysia (PERMAI) untuk kurangkan beban rakyat
BACA LAGI ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:
🏠 Skim perumahan kerajaan untuk golongan B40 dan M40.
🚧 Ada tanah dan ingin bina rumah sendiri? Boleh dapatkan subsidi sehingga RM20,000 di sini.
💵 Panduan lengkap untuk permohonan pinjaman perumahan.