Adakah sekarang masa yang sesuai untuk menjual atau membeli rumah pasca wabak Covid-19?

Pengumuman pengecualian Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) dan duti setem di bawah Kempen Pemilikan Rumah (HOC) baru-baru ini bakal merancakkan pasaran hartanah. Mari kita kaji cara-cara memanfaatkan insentif ini.

couple-first-time-homebuyer

© twinsterphoto | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari oleh Is now a good time to sell or buy a property oleh Mursh Matsom.

Seandainya anda bercadang untuk menjual rumah anda dalam masa terdekat, harga yang ditawarkan mungkin tidak berbaloi. Sebaliknya, berdasarkan pasaran pembeli semasa, anda mempunyai kelebihan dan berpeluang untuk meraih keuntungan jika ingin membuat pelaburan hartanah. Sama ada anda adalah penjual atau pembeli rumah, langkah-langkah berikut boleh diambil atau dipertimbangkan untuk menjaga kepentingan pelaburan anda.

Perkembangan semasa pasaran hartanah

Mari kita kaji situasi semasa pasaran hartanah.

Tahukah anda bahawa harga permintaan hartanah di kawasan tertentu di Malaysia sebenarnya meningkat pada suku kedua tahun ini? Indeks Pasaran Harta Malaysia 2020 menunjukkan sedikit peningkatan harga di sekitar Selangor dan Kuala Lumpur apabila bekalan hartanah baru di pasaran turun dengan mendadak semasa pelaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP). Ini merupakan berita baik bagi mereka yang ingin menjual hartanah dan juga bagi mereka yang tertanya-tanya apakah langkah yang bijak dalam situasi ini.

Sebelum penularan wabak Covid-19 dan pelaksanaan PKP yang menggendalakan aktiviti pembinaan, pasaran hartanah tempatan dilaporkan mendatar. Pada akhir tahun lalu, jumlah hartanah kediaman yang tidak terjual meningkat melebihi 45,000 unit, dan dianggarkan bernilai lebih dari RM30 bilion. Menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), lambakan hartanah meningkat dalam empat tahun kebelakangan ini. Situasi ini secara langsung telah mewujudkan pasaran yang memihak kepada pembeli yang menguntungkan mereka yang ingin melabur dalam hartanah.

Selain itu, Pelan Jana Semula Ekonomi Negara (PENJANA) yang dilancarkan oleh kerajaan baru-baru ini memperkenalkan semula Kempen Pemilikan Rumah (HOC) dengan insentif pengecualian duti setem bagi surat cara pembelian rumah dan perjanjian pinjaman untuk rumah, dan juga pengecualian CKHT khas yang akan memberi manfaat kepada pemilik rumah dan pelabur hartanah.

BACA: Apakah impak COVID-19 ke atas pasaran hartanah Malaysia?

Berdasarkan keadaan pasaran hartanah buat masa ini, berikut adalah perkara-perkara yang perlu anda pertimbangkan sebagai penjual atau pembeli rumah.

Bagi mereka yang merancang untuk menjual rumah pada tahun 2020

Berdasarkan keadaan pasaran semasa, mungkin ramai pemilik hartanah lebih senang mengamalkan sikap tunggu dan lihat dan tidak menjual rumah kediaman mereka pada harga semasa. Namun begitu, menangguh penjualan rumah juga mungkin boleh merugikan.

Berikut adalah fakta-fakta utama untuk pertimbangan penjual rumah:

1. Penjimatan kos dari pengecualian Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)

Penjual boleh mendapat penjimatan melalui CKHT (sehingga tiga rumah kediaman) dari 1 Jun 2020 hingga Disember 2021. Ini memberi penjual lebih banyak ruang untuk rundingan harga dengan bakal pembeli rumah. Pada 5 Jun, Perdana Menteri Tan Sri Muhyiddin Yassin mengumumkan bahawa kerajaan akan membuat pengecualian CKHT ke atas keuntungan dari penjualan hartanah dengan syarat-syarat yang disebutkan di atas.

rpgt-new-2019-malaysia

© Andriy Popov/ 123RF

Berikut adalah jumlah penjimatan CKHT untuk hartanah dengan nilai pasaran semasa RM600,000 yang sebelumnya dibeli pada harga RM500,000.

Harga jualan hartanah RM600,000
Harga pembelian hartanah RM500,000
Keuntungan bercukai RM100,000
Pengecualian* dibenarkan:

RM10,000 atau 10% keuntungan bercukai

RM10,000
Jumlah keseluruhan tertakluk kepada CKHT RM100,000 – RM10,000 = RM90,000
Jualan di Tahun 1 hingga 3 Jualan di Tahun 4 Jualan di Tahun 7
Kadar CKHT bergantung pada tempoh pegangan 30% x RM90,000 20% x RM90,000 5% x RM90,000
Jumlah penjimatan CKHT RM27,000 RM18,000 RM4,500

* Pengecualian sekali seumur hidup untuk pelupusan satu kediaman persendirian oleh warganegara Malaysia atau Penduduk Tetap (PR). Terdapat beberapa jenis bantuan RPGT lain yang boleh anda manfaatkan sekiranya anda memenuhi syarat yang ditetapkan.

2. Bilangan hartanah untuk dijual mungkin meningkat apabila moratorium pinjaman berakhir pada bulan September 2020

Walaupun kerajaan telah mengumumkan pelbagai langkah untuk merangsang ekonomi, pemulihan yang menyeluruh akan mengambil masa.

Pemilik hartanah yang terjejas pendapatan akibat wabak Covid-19 dan PKP mungkin tidak dapat membayar pinjaman dan gadai janji rumah mereka apabila dituntut pihak bank. Bank Negara Malaysia (BNM) mengunjurkan pinjaman tidak berbayar (NPL) akan meningkat sebaik sahaja moratorium pinjaman berakhir. Kemungkinan besar para penjual akan menghadapi persaingan yang lebih sengit akibat peningkatan bilangan hartanah di pasaran yang memberi para pembeli lebih banyak pilihan.

3. Nikmati kadar faedah pinjaman rumah yang lebih rendah

Pemilik rumah yang mengambil pinjaman pembelian rumah juga akan melihat pengurangan dalam pembayaran bulanan pinjaman rumah mereka melalui pemotongan Kadar Dasar Semalaman (OPR) baru-baru ini. Pada 7 Julai 2020, Bank Negara Malaysia telah mengurangkan OPR sebanyak 25 mata asas kepada 1.75%. Ini adalah pemotongan OPR keempat untuk tahun 2020 dan merupakan kadar terendah sejak krisis ekonomi dunia pada tahun 2009.

Katakan anda mempunyai pinjaman rumah dengan kadar faedah 4.30%. Pemotongan kadar OPR 0.50% akan menurunkan kadar faedah anda kepada 3.80%. Oleh itu, anda akan jimat beberapa ratus ringgit dalam pembayaran gadai janji bulanan yang berjumlah lebih daripada RM50,000, dan mungkin jimat lebih dari itu apabila selesai membayar pinjaman sepenuhnya.

Jumlah pinjaman RM500,000
Tempoh pinjaman 30 tahun
Kadar faedah pinjaman rumah 4.30% 3.80%
Pembayaran balik bulanan RM2,474.36 RM2,329.79
Jumlah faedah dibayar selama 30 tahun RM390,768.60 RM338,723.23

Anda harus pertimbangkan potensi penjimatan ini semasa memutuskan sama ada hendak menjual rumah atau tidak berdasarkan keadaan pasaran semasa. Sekiranya anda menjual rumah untuk pertama kali, baca ini terlebih dahulu! Kami syorkan anda guna khidmat ejen hartanah untuk mengurus dan menyaring calon pembeli. Ejen yang baik juga boleh memberi pandangan mengenai cara mempromosi rumah anda ketika kegawatan ekonomi ini. Mulakan pencarian ejen hartanah yang sesuai dengan jenis rumah dan kawasan anda di sini.

Bagi mereka yang merancang untuk membeli harta tanah pada tahun 2020

Sama ada anda merancang untuk membeli rumah sekarang atau tahun depan, pakar industri meramalkan bahawa pasaran hartanah akan memihak kepada pembeli untuk beberapa tahun akan datang. Oleh yang demikian, jangan lepaskan peluang ini untuk dapatkan tawaran terbaik. Menurut Pengarah Urusan CBRE | WTW Foo Gee Jen, rumah kediaman yang tidak terjual mungkin memerlukan lebih lima tahun untuk diserap ke dalam pasaran.

Berikut adalah fakta utama untuk pertimbangan pembeli rumah:

1. Manfaatkan kadar faedah yang lebih rendah untuk pinjaman rumah

interest-rate-home-loan

© Andrii Yalanskyi | Getty Images

Kadar Dasar Semalaman (OPR) 2% adalah yang terendah sejak tahun 2009. Ia telah dikurangkan sebanyak 100 mata asas pada tahun ini untuk membantu mengurangkan impak ekonomi akibat wabak Covid-19. Kadar pinjaman bank yang rendah ini memberi kelebihan besar jika anda ingin mengambil pinjaman rumah untuk membeli hartanah sekarang kerana ia dapat mengurangkan ansuran bulanan anda sebanyak RM1,000, atau lebih untuk pinjaman yang lebih besar.

2. Duti setem yang lebih rendah atau sifar untuk pembelian rumah baru

Pengecualian duti setem diberikan kepada perumahan yang baru dilancarkan dan berharga antara RM300,000 hingga RM2.5 juta. Pengecualian duti setem ke atas surat cara pindah milik adalah terpakai kepada RM1 juta pertama harga rumah kediaman tersebut manakala duti setem sepenuhnya diberikan ke atas perjanjian pinjaman.

Selain itu, pemaju juga perlu menawarkan potongan harga 10% kepada harga jualan untuk memenuhi syarat  kempen HOC. Pengecualian ini berlangsung sehingga Mei 2021.

Berikut adalah jumlah penjimatan duti setem sekiranya anda merancang untuk membeli rumah kediaman bernilai RM500,000 dengan wang pendahuluan RM50,000.

Harga rumah RM500,000 Harga duti setem D
Duti setem untuk pindah hak milik 1% untuk RM100,000 pertama

2% untuk RM400,000 seterusnya

3% untuk nilai tambahan seterusnya

RM9,000
Duti setem untuk pinjaman berjumlah RM450,000 0.5 % daripada jumlah pinjaman RM2,250
Jumlah penjimatan duti setem RM11,250

3. Pembiayaan sehingga 90% untuk pembelian rumah kedua yang berharga melebihi RM600,000

Pembeli kini boleh mendapatkan pinjaman sehingga 90% untuk rumah yang berharga RM600,000 dan ke atas. Sebelum ini, pembiayaan terhad kepada 70% untuk rumah ketiga dan berikutnya. Ini memberi perbezaan yang besar dalam jumlah wang tunai yang perlu anda sediakan untuk bayaran pendahuluan.

4. Pantau skor kredit anda

Bank akan lebih berhati-hati dalam meluluskan pinjaman kepada sektor pekerjaan tertentu yang telah terjejas teruk akibat Covid-19. Oleh itu, anda harus mengekalkan skor kredit yang baik untuk meningkatkan peluang kelulusan pinjaman anda.

Gunakan Loancare, untuk memeriksa kelayakan pinjaman rumah dan jika anda mempunyai nisbah khidmat hutang (DSR) yang sihat. Bank menggunakan DSR untuk mengukur kestabilan kewangan anda ketika menyemak permohonan pinjaman perumahan.

Sebagai pembeli, anda juga harus mengambil kira sama ada anda membeli rumah untuk diduduki atau untuk pelaburan. Perancangan kewangan anda bergantung pada motif pembelian anda. Waktu terbaik untuk pembelian rumah sebenarnya adalah apabila anda bersedia di segi kewangan, tanpa mengira situasi ekonomi atau pasaran hartanah.

Walaupun kerajaan berusaha keras memberi pelbagai inisiatif untuk memulihkan ekonomi secepat mungkin, sektor hartanah mungkin akan mengambil masa untuk kembali rancak. Satu tinjauan baru-baru ini oleh KGV International Property Consultants mengenai tingkah laku pelabur hartanah menunjukkan bahawa 70% responden mengutarakan harga rumah sebagai pertimbangan utama mereka ketika memutuskan sama ada ingin membeli rumah atau tidak selepas PKP.

Kesimpulannya, harga memainkan peranan penting dalam pembelian dan penjualan hartanah. Renungkan dan pertimbangkan sebaik-baiknya, adakah anda akan membeli atau menjual rumah anda sekarang?

Share