Ingin memohon pinjaman perumahan di Malaysia? Di sini kami susun panduan komprehensif cara memohon pinjaman perumahan, bermula dari memahami istilah hartanah dan kewangan hinggalah cara untuk menggunakan kalkulator pinjaman perumahan dan memahami kadar faedah dan skor kredit.
Artikel ini diterjemah dari Housing loan: How to apply as a first-time homebuyer in Malaysia oleh Ridzwan A. Rahim.
Anda teringin untuk memilik rumah sendiri? Pasti anda telah pun mengumpul pelbagai idea dari Pinterest untuk rupa rumah idaman anda kelak, warna dindingnya dan pilihan reka bentuk dalaman. Namun, bagaimanakah cara untuk anda mendapatkan pinjaman perumahan untuk rumah idaman anda?
Realitinya, bukan mudah untuk memiliki rumah impian. Jika anda bukan seorang jutawan atau mempunyai tabung amanah, anda perlu membuat pinjaman bank. Pemohon kali pertama mungkin akan gentar. Jangan risau. Di sini kami sediakan panduan komprehensif bagi permohonan pinjaman perumahan di Malaysia supaya impian anda menjadi satu realiti.
Panduan ini ada empat bahagian: sebelum memohon, semasa memohon, selepas memohon dan tips tambahan bagi membantu anda mendapatkan pinjaman.
A. Apa yang perlu anda buat sebelum memohon pinjaman perumahan
Jika anda mempunyai rumah idaman, langkah seterusnya adalah memeriksa jumlah maksimum yang boleh anda pinjam berdasarkan pendapatan dan hutang sedia ada. Jika belum menemui rumah idaman, ada baiknya anda mengetahui berapakah pinjaman dan ansuran bulanan di dalam lingkungan kemampuan anda. Kalkulator pinjaman perumahan kami boleh membantu anda.
Jumlah yang boleh anda pinjam dikenali sebagai nisbah Loan-to-Value (LTV) atau margin pembiayaan. Di Malaysia, nisbah LTV yang biasa bagi gadai janji atau pinjaman perumahan adalah sekitar 90%. Anda juga boleh mencuba skim Malaysia Rumah Pertamaku yang menawarkan kepada pembeli kali pertama yang layak LTV 100% atau pinjaman penuh.
Nisbah LTV anda dipengaruhi oleh beberapa faktor. Antaranya, adakah anda membeli untuk pelaburan dan adakah anda mempunyai lebih daripada satu pinjaman perumahan sedia ada. Selain membiayai pembelian hartanah, bank juga kadangkala membenarkan sehingga 5% pembiayaan tambahan untuk perkara seperti kos penilaian.
Apa itu pinjaman perumahan?
Pinjaman perumahan yang anda peroleh dari bank adalah jumlah yang anda perolehi bagi membiayai pembelian rumah (juga dikenali sebagai prinsipal atau pinjaman pokok) ditambah jumlah faedah yang perlu dibayar. Setiap bulan, sebahagian daripada bayaran bulanan anda akan digunakan untuk membayar pinjaman pokok manakala selebihnya digunakan untuk faedah pinjaman. Faedah merupakan caj yang dikenakan oleh bank untuk memberi pinjaman kepada anda.
Apakah jenis pinjaman perumahan yang terdapat di Malaysia?
Ada beberapa jenis pinjaman perumahan. Setiap pakej atau pelan pembiayaan perumahan adalah berbeza dan menawarkan manfaat yang berlainan. Pilih yang paling sesuai dengan keperluan kewangan anda.
1. Pinjaman Bertempoh:
Satu pinjaman asas yang tidak begitu fleksibel berbanding pinjaman lain. Anda tidak boleh mengurangkan tempoh pinjaman dan faedah dengan membuat pembayaran awal.
2. Pinjaman Separa Boleh Ubah:
Seperti namanya, pinjaman ini lebih fleksibel jika anda ingin menjimatkan wang dalam jangka panjang, umpamanya jika anda mempunyai wang berlebihan dan ingin membayar lebih pada bulan-bulan tertentu bagi mengurangkan tempoh dan faedah pinjaman.
3. Pinjaman Boleh Ubah:
Hampir serupa dengan Pinjaman Separa Boleh Ubah, Pinjaman Boleh Ubah membolehkan anda mengeluarkan pembayaran tambahan yang telah anda lakukan pada bila-bila masa dan tanpa dikenakan bayaran tambahan. Fleksibiliti ini dikenali sebagai kemudahan overdraf dan wajar dipertimbangkan kebaikan dan keburukannya.
4. Pembiayaan Perumahan Islam:
Inginkan pembiayaan yang patuh syariah? Ada beberapa jenis. Tidak seperti ketiga-tiga pinjaman konvensional di atas, pembiayaan perumahan Islam adalah berasaskan urus niaga tanpa faedah mengikut konsep Murabahah di bawah prinsip syariah.
5. Pinjaman Berkadar Tetap:
Pinjaman ini mengenakan kadar faedah yang tetap sepanjang tempoh pinjaman. Jika anda bimbang mengenai kadar terapung, ini pilihan yang baik untuk anda.
Dapatkan maklumat lanjut mengenai jenis-jenis pinjaman perumahan ini di sini.
Apakah kadar faedah pinjaman perumahan di Malaysia?
Kebanyakan pinjaman mempunyai kadar faedah boleh ubah dan kadar ini bergantung pada Kadar Asas (Base Rate atau BR) bank. Lebih rendah kadar faedah, lebih baik bagi anda. Sesetengah pakej menawarkan kadar faedah tetap yang tidak bergantung pada BR (lihat Pinjaman Berkadar Tetap di atas).
BR merupakan kadar faedah persendirian yang dirujuk oleh bank bagi menentukan faedah yang akan dikenakan kepada pinjaman anda. Ia diperoleh dengan cara menentukan kos peminjaman yang akan ditanggung oleh bank.
Dalam pembiayaan Islam, tiada kadar faedah atau riba. Sebaliknya, ada kadar keuntungan. Bank membeli sesuatu bagi pihak peminjam dan menjualnya kepada peminjam dengan mengambil untung. Tujuannya adalah keadilan kewangan dengan matlamat menyeimbangkan keuntungan atau kerugian bersih bagi kedua-dua peminjam dan benefisiari.
BACA: Bagaimana Kadar Asas (BR) & Kadar Pinjaman Asas (BLR) mempengaruhi pinjaman perumahan anda?
Apa itu OPR dan bagaimanakah ia memberi kesan kepada pinjaman?
Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) merupakan kadar yang perlu dibayar oleh bank peminjam kepada bank pemberi pinjam bagi dana yang dipinjam. Ia boleh memberi kesan kepada BR.
Bank Negara Malaysia (BNM) menurunkan kadar OPR pada Januari 2020 dari 3% ke 2.75%, dan sekali lagi ke 1.75% ekoran wabak COVID-19. Ini merupakan berita baik bagi peminjam kerana kos peminjaman yang lebih rendah bagi bank akan membawa kepada pinjaman lebih murah bagi pengguna. Peminjam akan mendapat manfaat dalam bentuk bayaran ansuran bulanan yang lebih rendah atau tempoh pinjaman yang lebih singkat.
Apakah kadar pemberian pinjaman yang baharu pada 2020? Bank-bank utama seperti Maybank, Public Bank Bhd, RHB Bank Bhd, CIMB Bank Bhd dan OCBC Bank telah mengurangkan BLR dan BR sebanyak 50 mata asas pada Mei 2020.
Ingin mengetahui lebih lanjut bagaimana OPR memberi kesan kepada pinjaman perumahan? Klik di sini.
Kemaskini: Sehingga 6 Julai 2022, Bank Negara Malaysia (BNM) telah menaikkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 2.25 peratus daripada 2.00 peratus (11 Mei 2022).
Apa itu skor kredit dan bagaimanakah cara memeriksanya?
Skor kredit digunakan oleh bank untuk menilai kredibiliti permohonan pinjaman anda, termasuk pinjaman perumahan dan kad kredit. Lebih tinggi skor anda, lebih cerah peluang mendapatkan pinjaman. Bagaimanakah cara untuk menghitung skor kredit? Malangnya, tiada formula tetap untuk menghitungnya kerana agensi kredit yang berlainan mempunyai cara mereka tersendiri untuk menilai skor kredit setiap individu. Namun ada beberapa faktor yang akan diambil kira oleh agensi kredit ini iaitu:
- Rekod pembayaran
- Campuran kredit dan jumlah hutang
- Jangka masa rekod kredit
- Permohonan kredit baharu dalam tempoh 12 bulan terakhir
- Rekod prestasi undang-undang
Untuk membolehkan kredit anda diberi skor, anda perlu membina rekod kredit atau rekod pembayaran hutang. Apabila anda memohon pinjaman, bank berminat mengetahui sama ada anda seorang yang bertanggungjawab dalam menyelesaikan hutang. Satu cara mudah membina rekod kredit adalah dengan menggunakan kad kredit. Rekod kredit anda akan disusun menjadi satu laporan kredit dan laporan kredit ini menjadi penunjuk kestabilan kewangan anda. Ini membantu bank menilai sama ada anda cekap menguruskan kewangan supaya bank boleh meluluskan atau menolak permohonan pinjaman anda.
Di Malaysia, kebanyakan institusi kewangan akan merujuk kepada Central Credit Reference Information System (CCRIS) yang diuruskan oleh Bank Negara dan CTOS Data Systems Sdn Bhd (CTOS). CCRIS merekodkan penarafan kredit peribadi anda berdasarkan rekod kredit iaitu hutang berbaki dalam tempoh 12 bulan terakhir. Ini bermakna anda perlu pastikan kesemua pembayaran semula pinjaman seperti pinjaman peribadi, kereta, kad kredit dan sebagainya mencukupi dan tepat pada masanya. Berlainan dengan CCRIS yang mempunyai rekod 12 bulan, CTOS yang merupakan sebuah agensi swasta mengarkib keseluruhan rekod kredit individu atau syarikat. Semak skor kredit CTOS anda sekali-sekala. Lagi pun CTOS boleh memaklumkan anda sekiranya ada penipuan atau kesilapan dalam pembayaran.
Berapa amaun yang saya layak untuk pinjaman perumahan di Malaysia?
Untuk mengetahui berapa banyak yang boleh anda pinjam, anda hanya perlu menghitung Nisbah Khidmat Hutang (Debt Service Ratio atau DSR). DSR menunjukkan kemampuan anda membayar semula hutang berdasarkan pendapatan anda. Ia merupakan faktor utama yang digunakan oleh bank dalam menentukan kuasa meminjam anda. Berikut adalah cara menghitung DSR:
Jumlah komitmen bulanan ÷ Pendapatan bulanan bersih × 100 = DSR
Sebagai contoh, jika jumlah komitmen bulanan anda (pinjaman/pembiayaan dan hutang kad kredit) adalah RM2,300 dan pendapatan bersih selepas ditolak KWSP, SOCSO dan cukai adalah RM3,500, nilai DSR anda adalah RM2300 ÷ RM3500 = 0.657 atau 65.7%.
Bank berbeza mempunyai nilai ambang DSR yang berbeza. Secara umumnya, nilai DSR yang melebihi 70% menunjukkan anda mempunyai terlalu banyak komitmen dan tidak memenuhi kriteria pendapatan yang melayakkan anda menerima pinjaman. Bank tidak yakin anda mampu menyelesaikan kesemua pembayaran bulanan anda.
B. Bagaimanakah proses memohon pinjaman?
Anda telah memastikan semua perkara asas dipenuhi dan rekod kredit anda bagus. Anda juga sudah mengetahui secara kasar jumlah yang layak anda pinjam. Langkah seterusnya adalah memilih bank.
Bank yang manakah paling baik untuk pinjaman perumahan di Malaysia?
Alangkah baiknya jika anda boleh melangkah masuk ke mana-mana bank dan mendapatkan segala yang anda perlukan. Namun, ia tak semudah itu. Urusan dengan bank bukan suatu situasi umum atau “one size fits all.”
Pilih bank mengikut jenis pinjaman yang dirasakan terbaik untuk anda. “Terbaik” di sini adalah subjektif. Teliti dengan baik kadar, pakej dan terma dan syarat yang ditawarkan kerana ini bakal menjadi komitmen jangka panjang. Pastikan anda memilih bank yang memberi perkhidmatan terbaik.
Jangan takut untuk bertanya dengan seberapa banyak bank yang boleh. Kaji pakej pinjaman yang berbeza-beza. Buat janji temu dan berunding dengan pegawai bank. Pilih yang anda percayai dan berpengalaman serta faham keperluan kewangan anda. Dengan bantuan pegawai ini, kenal pasti jenis pinjaman yang anda inginkan dan hantar dokumen sebagai sebahagian daripada proses permohonan.
Apakah dokumen yang diperlukan apabila memohon pinjaman perumahan?
Sebelum berkunjung ke bank, sediakan dokumen berikut terlebih dahulu:
- Borang tempahan pembelian hartanah
- Dokumen pengenalan (salinan kad pengenalan atau pasport)
- Slip gaji (sehingga 6 bulan)
- Penyata bank dan KWSP
- Resit cukai pendapatan
C. Apakah langkah seterusnya setelah menghantar permohonan pinjaman?
Jika pinjaman anda diluluskan, syabas! Namun jangan terlalu gembira kerana anda sebenarnya sudah berhutang. Apa pun, anda telah berjaya mendapatkan hartanah idaman, jadi bersyukurlah.
Bagaimana jika permohonan saya ditolak?
Jangan bersedih. Biasanya punca permohonan ditolak bukan anda, tetapi disebabkan bank. Barangkali nilai DSR anda terlalu tinggi melebihi had yang dibenarkan oleh bank. Kemungkinan juga ada sedikit masalah dengan dokumentasi anda.
Apa pun, kegagalan mendapat pinjaman bank cuma akan melambatkan proses memohon pinjaman seterusnya selama tiga ke enam bulan. Jika anda telah menghitung nilai DSR anda (rujuk di atas) dan nilai yang anda perolehi agak rendah, anda tiada masalah. Namun perlu diingat, bank yang berbeza mempunyai nilai ambang yang berbeza dan pengiraan anda hanyalah satu anggaran.
Jangan bimbang. Kami ada empat tips berguna untuk membantu anda dalam permohonan seterusnya.
Jika ingin mencerahkan peluang permohonan anda diluluskan, cuba kalkulator kelayakan pinjaman perumahan kami.
Juga periksa kelayakan pinjaman perumahan anda menggunakan LoanCare dan ketahui sama ada anda boleh mendapatkan gadai janji di 17 buah bank di seluruh Malaysia.
Patutkah saya menyelesaikan pinjaman perumahan lebih awal?
Baguslah jika anda mempunyai hasrat sedemikian. Mengurangkan komitmen bulanan mampu menjadi satu motivasi yang kuat. Namun kadangkala ia bukanlah langkah kewangan yang paling bijak. Sebagai contoh, jika bank mengenakan penalti bagi penyelesaian pinjaman sebelum tamat tempoh terkunci. Satu lagi contoh adalah jika anda dilindungi di bawah insurans pinjaman perumahan dan ingin mengekalkan skim perlindungan ini.
Jadi, bilakah penyelesaian awal satu idea yang bernas? Apabila anda telah membuat pengiraan dan cukup pasti yang anda akan menjimatkan pembayaran faedah pinjaman. Penyelesaian awal beberapa tahun sebelum tamat tempoh pinjaman 35 tahun mampu menjimatkan sebanyak beribu-ribu ringgit!
Bagaimanakah cara untuk membuat penyelesaian awal?
Ada beberapa cara:
- Pembiayaan semula kepada tempoh pinjaman lebih pendek
- Membuat beberapa bayaran lebih daripada sepatutnya sepanjang tahun
- Membayar semula hutang pokok
Setiap satu kaedah ini mempunyai kebaikan dan kelemahannya. Dapatkan lebih banyak nasihat dan penjelasan lanjut mengenai penyelesaian pinjaman perumahan lebih awal di sini.
D. Cara meningkatkan peluang memperoleh pinjaman perumahan
Sebelum mula memohon pinjaman, berikut adalah beberapa tips yang kami rasakan berguna bergantung pada isu atau keperluan anda.
Bagaimana untuk membuat permohonan pinjaman bersama
Ingin memohon pinjaman bersama pasangan? Satu prospek yang menarik! Anda boleh mendapatkan pinjaman yang lebih besar untuk rumah impian yang lebih besar. Anda boleh membuat permohonan ini bersama-sama dua atau lebih individu. Kesemua peminjam perlu berumur antara 18 ke 60 tahun semasa memohon.
Namun terdapat halangan dan kesulitan yang tidak diduga jika memilih cara ini. Baca senarai kami mengenai empat perkara yang perlu dipertimbangkan sebelum membuat permohonan pinjaman bersama, di mana kami turut kongsikan tips memperkuat profil peminjaman anda jika pasangan, sahabat atau saudara-mara seorang yang bekerja sendiri.
Bolehkah warga asing memohon pinjaman perumahan di Malaysia?
Malaysia merupakan sebuah negara yang menjadi tumpuan manusia dari serata dunia. Tidak hairanlah ada ekspatriat yang ingin membeli hartanah di sini untuk bersara atau memulakan kehidupan baharu. Undang-undang membenarkan warga asing membeli hartanah di Malaysia. Cuma ada beberapa kriteria mengenai jenis hartanah yang boleh dibeli. Ini bertujuan memelihara harta tanah murah supaya boleh dibeli oleh rakyat, bukannya golongan ekspatriat. Setiap negeri ada harga minimum masing-masing bagi pembelian oleh warga asing. Di Kuala Lumpur, harganya RM1 juta. Lambakan hartanah iaitu hartanah yang penawarannya melebihi permintaan pula (biasanya projek baharu seperti kondominium mewah) ditetapkan harga minimum RM600,000.
Mudah atau tidak untuk mendapatkan pinjaman di Malaysia bergantung pada individu. Ada ramai warga asing yang tinggal di negara ini di bawah program Malaysia Rumah Keduaku (MM2H)*. Jika anda salah seorang daripada mereka, anda tidak akan menghadapi sebarang masalah memohon pelbagai pinjaman yang disebut di dalam panduan ini kerana program MM2H telah lama bertapak dan disokong oleh kerajaan.
Jika anda bukan di bawah MM2H, kemampuan mendapatkan pinjaman daripada institusi di Malaysia akan bergantung pada jenis hartanah yang ingin dibeli, situasi kewangan semasa anda dan berapa banyak deposit yang boleh anda beri. Ejen harta tanah yang cekap akan boleh membantu anda, begitu juga pegawai gadai janji di bank.
*Ambil perhatian: Program MM2H kini digantung buat sementara waktu bagi membolehkan Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya (MOTAC) dan agensi berkaitan “mengkaji semula secara komprehensif keberkesanan program MM2H sejak ia dimulakan pada 2002. Penggantungan ini sejajar dengan keputusan Kerajaan untuk tidak membenarkan warga asing memasuki Malaysia ekoran penularan wabak COVID-19”. Namun, kami berharap untuk mengalu-alukan semula kedatangan anda tidak lama lagi.
Apakah kesan COVID-19 terhadap pinjaman perumahan?
Ekoran pandemik dan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) serta kesan kedua-duanya ke atas ekonomi, BNM telah membuat beberapa perubahan. Dari moratorium pembayaran semula pembiayaan rumah hingga ke penurunan BR dan kadar pemberian pinjaman baharu bank-bank di Malaysia, anda boleh baca kesemuanya di sini.
Oleh kerana bank-bank di Malaysia telah mula mengetatkan dasar pemberian pinjaman, mendapatkan pinjaman mungkin akan menjadi sukar di masa hadapan. Namun jika skor kredit anda baik, peluang anda masih cerah.
Untuk memudahkan urusan, ada baiknya anda berurusan dengan pegawai bank yang berpengalaman apabila memohon pinjaman. Pegawai seperti ini boleh memberi nasihat terbaik dan membantu anda mencerahkan peluang mendapatkan pinjaman.
Akhir kata, jika ragu-ragu atau perlukan panduan, dapatkan bantuan ejen harta tanah yang cekap. Sebagai profesional, mereka tahu bahawa tidak semua orang memahami bahasa hartanah. Jangan takut bertanya sebarang soalan. Jangan lupa bina skor kredit anda, pelajari mengenai jenis-jenis pinjaman yang berlainan, buat kajian mengenai kadar faedah pinjaman perumahan semasa dan periksa kelayakan pinjaman anda menggunakan kalkulator pinjaman perumahan.