Penyempurnaan Pindah Milik (POT) dan Penyempurnaan Gadaian (POC): Apa yang perlu diketahui pembeli rumah

Penyempurnaan Pindah Milik (Perfection of Transfer – POT) dan Penyempurnaan Gadaian (Perfection of Charge – POC) merupakan dua perkara penting dalam pindah milik hartanah. Artikel ini menjelaskan beza antara keduanya dan kos serta proses yang terlibat. 

Membeli rumah pertama boleh menjadi satu proses rumit yang melibatkan banyak langkah. Artikel ini menerangkan dua dokumen yang perlu diselesaikan oleh pembeli setelah menandatangani Perjanjian Jual dan Beli (SPA/SNP) iaitu Penyempurnaan Pindah Milik (POT) dan Penyempurnaan Gadaian (POC).

POT penting untuk memindah nama pemilik hartanah daripada pemaju kepada anda sebagai pemilik baru manakala POC adalah untuk mencagar hakmilik hartanah kepada bank. Untuk panduan komprehensif dokumen yang diperlukan dalam proses pembelian rumah dari awal hingga akhir, baca senarai dokumen undang-undang yang diperlukan apabila membeli rumah di Malaysia.

1. Apa itu Penyempurnaan Pindah Milik atau POT?

POT adalah proses pendaftaran sebuah hartanah di bawah nama pembeli. Dokumen ini diperlukan dalam situasi di mana hakmilik individu atau strata belum pernah dikeluarkan untuk hartanah terbabit oleh pejabat tanah. Ini biasa berlaku dalam kes hartanah baru lancar atau unit primer yang dibeli terus dari pemaju hartanah.

Semasa pembinaan satu kawasan perumahan bertanah atau bertingkat tinggi, keseluruhan projek berada di bawah satu hakmilik induk kerana pemaju adalah pemilik bidang tanah. Bidang tanah ini akan dipecah bahagi kepada bangunan individu atau lot petak.

Ini bermakna keseluruhan pemajuan perumahan terbabit berada di bawah satu pelan besar sehingga ia dipecah bahagi kepada bahagian-bahagian individu. Pemaju dikehendaki memohon hak milik strata atau individu bagi pihak pembeli dengan membuat permohonan dengan pejabat tanah. Setelah diluluskan oleh pejabat tanah, setiap hartanah akan mempunyai geran individu atau strata masing-masing. Ini akan membatalkan Hakmilik induk dan membolehkan pembeli mendaftar nama mereka pada hak milik. Untuk pemahaman lebih mendalam, baca megenai perbezaan antara hakmilik induk, individu and strata.

2. Proses Penyempurnaan Pindah Milik – Peringkat yang terlibat

Langkah 1: Pembeli membayar bayaran guaman, duti setem dan bayaran lain.
Langkah 2: Pembeli melantik peguam.
Langkah 3: Peguam menghantar surat kebenaran kepada pemaju dan berurusan dengan pemaju berkenaan dokumen yang diperlukan seperti salinan hak milik dan dokumen syarikat pemaju.
Langkah 4: Peguam menyediakan satu MOT (Borang 14A) yang ditandatangani oleh kedua-dua pemaju dan pembeli.
Langkah 5: Setelah siap, pemaju menghantar geran asal kepada peguam untuk penyempurnaan pindah milik hartanah kepada pembeli.
Langkah 6: Peguam membuat keputusan berdasarkan MOT dan pembeli kemudian membayar duti setem kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) mengikut harga belian hartanah.
Langkah 7: Peguam mengemukakan dan mendaftarkan MOT serta menyempurnakan pindah milik di pejabat tanah.

Proses Penyempurnaan Pindah Milik

1. Hakmilik strata dikeluarkan

2. Pemaju dan pembeli menandatangani MOT

3. Adjudikasi dengan LHDN dan pembayaran duti setem

4. Pemindahan harta dimuktamadkan

Mengapakah POT penting?

Tanpa nama anda didaftarkan pada hak milik, pejabat tanah tidak mengiktiraf anda sebagai pemilik hartanah. Anda juga tidak akan dianggap sebagai tuan punya berdaftar seperti peruntukan Kanun Tanah Negara 1965 dan tidak mendapat hak sebagai tuan punya berdaftar.

• Proses penjualan hartanah anda kepada pembeli baru menjadi lebih lama. Anda terpaksa meminta pemaju memindah milik hartanah kepada pembeli baru.
• Anda mungkin terpaksa menanggung kos tambahan apabila melaksanakan Memorandum Pemindahan atau Memorandum of Transfer (MOT) apabila memohon pinjaman dengan bank kerana POT digunakan sebagai instrumen cagaran kepada bank untuk pinjaman.
• Tanpa hak milik strata, para pemilik unit hartanah strata seperti apartmen, kondominium dan kediaman servis tidak dapat membentuk perbadanan pengurusan strata.

3. Bagaimana anda tahu sama ada hak milik individu anda telah dikeluarkan dan telah sedia untuk POT

Anda akan dimaklumkan oleh pihak pemaju, atau pengurus hartanah apabila hak milik individu untuk unit anda telah dikeluarkan. Permohonan hakmilik strata dilakukan oleh pihak pembangun, maka, anda boleh menghubungi mereka untuk mengetahui status terkini.

4. Mengapakah POT penting?

Tanpa nama anda didaftarkan pada hak milik, pejabat tanah tidak mengiktiraf anda sebagai pemilik hartanah. Anda juga tidak akan dianggap sebagai tuan punya berdaftar seperti peruntukan Kanun Tanah Negara 1965 dan tidak mendapat hak sebagai tuan punya berdaftar.

• Proses penjualan hartanah anda kepada pembeli baru menjadi lebih lama. Anda terpaksa meminta pemaju memindah milik hartanah kepada pembeli baru. Proses ini boleh bertambah rumit sekiranya hartanah tersebut adalah hak milik pajakan kerana anda memerlukan persetujuan pihak berkuasa negeri.
• Pembeli unit anda akan menemui kesukaran untuk mendapatkan pinjaman perumahan kerana bank biasanya tidak akan meluluskan pinjaman apabila hartanah tersebut tidak mempunyai hak milik.
• Anda mungkin terpaksa menanggung kos tambahan apabila melaksanakan Memorandum Pemindahan atau Memorandum of Transfer (MOT) apabila memohon pinjaman dengan bank kerana POT digunakan sebagai instrumen cagaran kepada bank untuk pinjaman.
• Tanpa hak milik strata, para pemilik unit hartanah strata seperti apartmen, kondominium dan kediaman servis tidak dapat membentuk perbadanan pengurusan strata.
• Anda akan kehilangan hak anda untuk menghadiri atau mengundi pada mesyuarat agung tahunan (AGM) MC sekiranya nama anda tidak didaftarkan dalam hak milik strata.
• Anda mungkin dikenakan bayaran pentadbiran atau yuran penyimpanan oleh pihak pembangun.

5. Bagaimanakah POT dihitung?

Satu sebut harga POT mengandungi perkara berikut:

• Bayaran guaman profesional MOT
• Duti setem
• Upah seperti pendaftaran, kebenaran pemindahan, carian tanah dan kemuflisan, pembubaran, pengangkutan dan fotostat.

Apakah yuran guaman yang perlu dibayar untuk POT?

Berikut adalah kadar bayaran guaman di Malaysia. Ambil perhatian, ini adalah bayaran maksimum yang biasa dibayar dan tertakluk pada diskaun.

TINGKAT HARGA HARTANAH	BAYARAN GUAMAN (% harga hartanah)
RM500,000 pertama	1%
RM500,000 berikutnya (RM500,001 – RM1 juta)	0.8%
RM2,000,000 kemudiannya (RM1,000,001 – RM3 juta)	0.7%
RM2,000,000 berikutnya (RM3,000,001 – RM5 juta)	0.6%
Selanjutnya (> RM5 juta)	0.5%

Apakah kadar duti setem untuk POT?

Penyempurnaan Pindah Milik merupakan dokumen yang sah dan oleh itu, tertakluk kepada duti setem, dan dikira sebagai peratusan nilai hartanah mengikut kadar di bawah.

Nilai Hartanah	Kadar Duti Setem
RM100,000 yang pertama	1%
RM100,001 hingga RM500,000	2%
RM500,001 hingga RM1,000,000	3%
RM1,000,001 dan ke atas	4%

Kerajaan kadangkala akan mengumumkan pengecualian duti setem untuk pembeli rumah, biasanya bertujuan untuk meningkatkan jualan hartanah atau memberi manfaat kepada pembeli rumah kos rendah.

Contoh Pengiraan POT

Berikut adalah contoh pengiraan POT dengan anggapan harga belian hartanah RM650,000:

1. Bayaran guaman profesional
MOT = RM1,300

2. Upah
Duti setem MOT = RM8,000

3. Bayaran pendaftaran
Bayaran pendaftaran negeri untuk pindah milik = RM350
Kebenaran pemindahan = RM150

4. Bayaran carian
Carian tanah / salinan diakui sah / Pendaftar Pertubuhan (ROC) = RM80
Pembubaran, carian kemuflisan dan ROC = RM20

5. Sampingan
Pengangkutan, penghantaran cepat dan seumpamanya = RM150
Fotostat, percetakan, faks, telekomunikasi dan seumpamanya = RM150
Pelbagai = RM100

JUMLAH BESAR = RM10,300

Dokumen yang diperlukan untuk Penyempurnaan Pindah Milik

• Salinan kad pengenalan pembeli
• Salinan hak milik hartanah
• Salinan SPA/SNP
• Resit cukai taksiran terkini
• Resit cukai tanah terkini
• Resit cukai tanah
• Dokumen lain yang berkaitan

CARIAN POPULAR:
Senarai semak pinjaman perumahan: Dokumen bukan standard yang perlu anda ketahui
 Cara tukar nama geran rumah dan kos yang terlibat

 6. Bagaimanakah POT berkait dengan MOT?

MOT atau Borang 14A dalam istilah undang-undang merupakan dokumen yang perlu ditandatangani oleh pembeli rumah untuk tujuan pindah milik geran individu atau strata daripada pemaju.

MOT disediakan dan ditandatangani bersama-sama SPA/SNP dan dokumen pinjaman perumahan. Penurunan tandatangan pada MOT mengesahkan niat untuk memindah milik hartanah kepada pembeli sebaik sahaja geran individu atau strata dikeluarkan. Dokumen ini mengandungi butir-butir mengenai pemaju, pembeli dan geran tanah untuk makluman pejabat tanah.

Apa kaitan MOT dengan POT? POT merupakan dokumen undang-undang yang diperlukan sebelum hak milik hartanah dikeluarkan. Dokumen ini digunakan untuk menetapkan pemilikan pemajuan dan dikeluarkan semasa fasa pembangunan dan pembinaan. Ini kemudian disusuli oleh MOT yang membolehkan pembeli mendaftarkan nama mereka pada geran tanah dan memindah milik hartanah secara sah.

BACA: Apa itu Memorandum of Transfer (MOT) dan duti setem di Malaysia

Siapa yang akan menandatangani MOT untuk Penyempurnaan Pindah Milik?

MOT mesti ditandatangani oleh pembeli dan pemegang hak milik berdaftar semasa, dalam kes ini adalah pemaju.

7. Apa itu Penyempurnaan Gadaian atau POC?

POC adalah proses pelengkap yang dibuat bersama-sama POT. Proses ini merupakan cara bank pembiaya pinjaman menjamin pinjaman yang dibuat oleh pembeli rumah. Kebanyakan pembeli membuat pinjaman untuk membiayai pembelian hartanah mereka dan secara beransur-ansur “membeli” semula hartanah mereka dengan membayar secara berkala selama 20 ke 30 tahun.

Sebagai balasan pinjaman yang disediakan oleh bank pembiaya, geran hartanah mesti mengandungi nama bank sebagai pemegang gadaian hartanah. Di sinilah pentingnya POC. Ia berfungsi sebagai cagaran atau jaminan untuk pinjaman bank. Jika pembeli rumah gagal membayar ansuran bulanan pinjaman, bank berhak secara automatik untuk menjual hartanah terbabit untuk mendapatkan kembali ansuran yang tertunggak.

Tahukah anda siapakah yang dilantik untuk membuat POC? Ya, jawapannya adalah bank. Bank bertanggungjawab memastikan hakmilik dipindahkan kepada bank sebagai langkah jaminan untuk pinjaman. Peguam bank dilantik untuk mendaftarkan pindah milik dan peguam akan melaksanakan pelepasan gadaian ke atas hakmilik hartanah menerusi Borang 16N. Pembeli mesti menyerahkan geran asal hartanah kepada bank sebaik sahaja hakmilik didaftarkan oleh pejabat tanah untuk membolehkan peguam bank meneruskan tugasnya.

Pembeli rumah yang tidak memohon pinjaman perumahan untuk membiayai pembelian hartanah mereka tidak perlu melaksanakan POC.

Apakah perbezaan di antara POT dan POC?

Ringkasnya, POT diperlukan untuk mengambil pemilikan sesebuah hartanah daripada pemaju manakala POC kemudian digunakan untuk memindah pemilikan tersebut kepada bank pembiaya pinjaman.

Sebelum ini, proses ini disempurnakan menggunakan surat ikatan penyerahhakan (deed of assignment – DOA), satu dokumen undang-undang berbeza yang memindah pemilikan hartanah daripada satu pihak kepada pihak yang lain. Dokumen ini juga diperlukan untuk permohonan pinjaman perumahan di Malaysia.

8. Apakah proses yang terlibat dalam POC?

Langkah 1: Peguam menyiapkan dokumen cagaran seperti Charge Annexure dan Borang16A.
Langkah 2: Dokumen cagaran disempurnakan oleh pembeli dan ditandatangani oleh bank.
Langkah 3: Setelah siap, peguam membawa dokumen cagaran ke LHDN untuk ditera.
Langkah 4: Pembeli membayar duti setem dokumen cagaran (RM10 setiap salinan)
Langkah 5: Peguam mengemukakan dokumen cagaran kepada pejabat tanah dan mendaftarnya untuk memberi hak kepada bank.
Langkah 6: Pembeli menerima satu salinan hakmilik dan Borang 16A.

Dokumen yang diperlukan untuk POC

• Salinan kad pengenalan pembeli / peminjam
• Salinan hak milik hartanah
• Salinan perjanjian fasiliti
• Resit cukai taksiran terkini
• Resit cukai tanah terkini

9. Bagaimanakah Penyempurnaan Gadaian dihitung?

Sebut harga POC hampir serupa dengan POT, bezanya cuma duti setem. Umumnya, bank bertanggungjawab membayar mengikut surat tawaran yang ditandatangani oleh pembeli hartanah dan bank sebaik sahaja pinjaman diluluskan. Untuk POC, duti setem hanya RM40.

10. Apakah pengecualian undang-undang yang ada di bawah Perintah Saraan Peguam Cara?

Perintah Saraan Peguam Cara (Solicitors Remuneration Order) merupakan undang-undang yang mengawal yuran guaman untuk semua perkara yang berkaitan dengan transaksi, atau jual beli hartanah. Ini termasuk SPA, Kesempurnaan Pemindahan, perjanjian penyewaan dan pinjaman rumah.

Terdapat beberapa pengecualian undang-undang di bawah Perintah Saraan Peguam Cara:

• Peguam boleh memberikan diskaun sehingga 25% ke atas bayaran untuk penjualan dan pemindahan harta, dan yuran untuk caj, debentur dan dokumen keselamatan atau pembiayaan lain.
• Untuk pelaksanaan POT dan POC, pembeli rumah boleh menggunakan khidmat peguam yang asal semasa menandatangani SPA/SNP (di mana SPA telah disiapkan dan hak milik strata tiada). Dalam hal ini, peguam asal dibenarkan mengenakan hanya 25% bayaran guaman penuh seperti yang diperuntukkan di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2017.
• Untuk pembeli hartanah yang menggunakan khidmat peguam baru khusus untuk penyempurnaan POT, Perintah Saraan Peguam Cara menyatakan caj maksimum yang boleh dikenakan adalah 50% daripada bayaran guaman wajib.

Menyempurnakan Penyempurnaan Pindah Milik merupakan suatu langkah yang penting bagi para pembeli rumah untuk memiliki secara sah hartanah yang dibeli daripada pemaju. Seperti kebanyakan urus niaga undang-undang yang lain, prosesnya kelihatan agak menakutkan namun peguam yang baik akan dapat membimbing anda untuk melakukannya.