Adakah anda ingin membeli atau menjual rumah di Malaysia, tetapi sukar menentukan nilai pasaran atau harga jualan hartanah? Baca panduan komprehensif ini untuk meluaskan pengetahuan anda mengenai penilaian hartanah.
Artikel ini diterjemah dari Property Valuation In Malaysia: What homebuyers and sellers need to know oleh Khairul Khalid.
Salah satu masalah utama yang dihadapi oleh pengguna ketika meneliti hartanah untuk dibeli atau dijual adalah memastikan harga permintaan atau harga jualan semasa hartanah. Ini menyebabkan kebimbangan mengenai terlebih belanja atau kurang jualan hartanah tertentu, menjadikan pengguna tidak cenderung membuat keputusan membeli atau menjual hartanah. Bukan mudah memeriksa nilai hartanah di Malaysia, terutamanya bagi pembeli rumah kali pertama. Untuk membantu anda dalam perjalanan hartanah anda, artikel ini akan mengkaji asas penilaian hartanah, kepentingannya, dan bagaimana anda boleh melakukannya dengan percuma.
Apakah penilaian hartanah?
Penilaian hartanah adalah proses menentukan nilai hartanah oleh profesional bebas dan tidak berat sebelah berdasarkan lokasi, keadaan dan pelbagai faktor lain.
Di Malaysia, penilaian hartanah dilakukan oleh profesional yang berdaftar di bawah Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah & Pengurus Harta (LPPEH). Kuasa para profesional ini tertakluk di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1986. Laporan penilaian hartanah yang dihasilkan oleh profesional ini boleh digunakan dalam sebarang pertikaian undang-undang (boleh digunakan di mahkamah ).
Bilakah saya perlu meminta penilaian hartanah?
Semasa membeli rumah sekunder (subsale)
Penilaian hartanah diperlukan jika anda merancang untuk membeli hartanah kediaman di pasaran subsale dan berhasrat untuk memohon pinjaman perumahan dari bank untuk membiayai pembelian tersebut. Contohnya, anda telah menandatangani perjanjian jual beli (SPA) untuk membeli hartanah kediaman berharga RM500,000. Anda memohon pinjaman perumahan dari bank. Kemudian, bank akan melantik salah satu penilai panelnya untuk menilai hartanah sasaran anda dan menyediakanpenilaian bertulis. Bank boleh memberi pinjaman tetapi tidak mempunyai bidang kuasa untuk menilai hartanah anda. Katakan penilaian harta tanah melaporkan rumah itu bernilai RM480,000 dan bukannya RM500,000. Maka, berdasarkan berdasarkan harga yang lebih rendah.pembeli rumah hanya boleh memperoleh had pinjaman kepada nilai hartanah sebanyak 90%
Pembiayaan semula pinjaman rumah
Penilaian hartanah juga diperlukan jika anda berhasrat untuk membiayai semula rumah anda. Ada pengguna yang membiayai semula pinjaman perumahan mereka untuk mendapat wang tunai tambahan jika nilai hartanah mereka meningkat dengan ketara setelah beberapa tahun. Ada juga yang membiayai semula pinjaman untuk memanfaatkan kadar faedah semasa yang lebih rendah.
Semasa menjual hartanah anda
Penilaian hartanah dianggap sebagai satu opsyen tetapi boleh membantu jika anda ingin menjual hartanah atau menerima tawaran yang tidak dijangka untuk membeli rumah anda. Ini akan memberi anda idea tentang nilai pasaran rumah anda supaya anda tidak ditawarkan harga yang terlalu rendah oleh bakal pembeli.
Apa yang dilakukan oleh penilai hartanah?
Secara ringkas, penilai hartanah menyediakan nasihat profesional dan memberi laporan penilaian hartanah kepada individu dan perniagaan yang ingin membeli atau menjual hartanah. Ini adalah untuk membantu pembeli dan penjual menentukan nilai pasaran semasa hartanah tersebut. Profesional seperti itu juga digunakan oleh bank untuk menentukan jumlah yang sesuai untuk pinjaman atau pembiayaan semula perumahan.
Di Malaysia, secara umum penilai hartanah yang diperakui menggunakan kaedah perbandingan untuk mentaksir nilai pasaran sebuah rumah. Mereka menggunakan harga transaksi rumah terkini yang diterbitkan oleh Jabatan Perkhidmatan Penilaian dan Harta (JPPH). Ini menjadi asas untuk standard penilaian hartanah kediaman di Malaysia.
Walau bagaimanapun, mereka masih akan menyesuaikan nilai pasaran berdasarkan keadaan hartanah dan faktor lain, termasuk kemudahan berdekatan dan nilai tambah dari sebarang penambahbaikan rumah. Oleh itu, rumah berlainan yang terletak di lokasi yang sama tidak semestinya mempunyai nilai yang sama.
Yuran penilaian hartanah di Malaysia
Di bawah Jadual Ketujuh Akta Pentaksir, Penilai dan Ejen Harta Tanah 1986, berikut adalah yuran dikenakan oleh penilai hartanah berlesen. Lazimnya, yuran akan dibayar oleh pembeli hartanah:
- 0.25% daripada RM100,000 pertama nilai pasaran hartanah.
- 0.20% daripada RM2 juta nilai pasaran hartanah seterusnya.
- 0.167% daripada RM7 juta seterusnya
- 0.125% daripada RM15 juta seterusnya
- 0.10% daripada RM50 juta seterusnya
- 0.067% daripada RM200 juta seterusnya
- 0.05% daripada RM500 juta seterusnya
- 0.04% daripada nilai melebihi RM500 juta
Jika anda tahu nilai hartanah, anda boleh menggunakan kalkulator yuran penilaian dalam talian percuma ini untuk mendapatkan anggaran yuran penilai hartanah.
Semua penilai hartanah berlesen di Malaysia wajib berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH). Anda boleh memeriksa sama ada syarikat penilaian harta tanah berdaftar dengan LPPEH di sini.
Kaedah penilaian hartanah yang berbeza di Malaysia
Apabila penilai hartanah membuat penilaian hartanah, mereka akan mempertimbangkan pelbagai faktor, termasuk lokasi, usia, ukuran, ruang storan, keadaan, konfigurasi bilik, kemudahan, kerosakan dan lain-lain elemen. Mereka juga akan memeriksa penilaian hartanah yang serupa di sekitarnya dan suasana pasaran (adakah pasaran hartanah melonjak atau lembap?).
Di Malaysia, terdapat enam kaedah untuk menilai pasaran hartanah, tetapi hanya beberapa sahaja yang lazim digunakan untuk hartanah kediaman.
1. Kaedah Perbandingan
Juga dikenali sebagai kaedah data pasaran dan perbandingan penjualan, ini adalah kaedah penilaian hartanah yang paling lazim digunakan di negara ini dan digunakan untuk pelbagai jenis hartanah, seperti rumah, kedai, pejabat, dan aset industri.
Dalam kaedah perbandingan, anda membandingkan hartanah yang ditaksir dengan hartanah lain yang serupa di kawasan yang sama atau berhampiran, dengan keadaan, ukuran dan ciri-ciri serupa untuk menentukan harga median atau julat harga. Memandangkan setiap hartanah adalah unik, anda harus mengambil kira seberapa banyak ciri-ciri yang mungkin, termasuk jumlah bilik dan bilik mandi, serta kali terakhir hartanah bertukar pemilik.
2. Kaedah Baki
Ini adalah kaedah yang digemari oleh pemaju hartanah ketika mereka membuat transformasi tanah kosong kepada bangunan atau memajukan semula struktur yang sedia ada. Menggunakan kaedah ini, mereka melihat nilai pembangunan kasar projek (GDV), bersamaan harga tanah + kos bangunan + yuran berkaitan + keuntungan bersih pemaju.
Secara ringkas, GDV adalah nilai modal akhir projek yang siap apabila ia dijual. Anggaran ini juga memberi idea kepada pemaju tentang kos tanah dan pemajuan untuk memastikan pelaburan yang menguntungkan. Secara ringkas, kaedah baki membantu pemaju menentukan sama ada suatu pemajuan – sama ada perumahan, bangunan pejabat, pusat membeli-belah, atau projek penggunaan campuran – berbaloi atau tidak.
3. Kaedah Keuntungan
Lazimnya, kaedah ini digunakan untuk menentukan nilai pasaran hartanah komersial, seperti kedai, bar, hotel, dan restoran, selain daripada hartanah yang tiada harga penjualan atau sewa yang setanding.
Kaedah ini melihat dua perkara – keuntungan kasar dan keuntungan bersih. Keuntungan kasar bersamaan pendapatan kasar tolak kos pembelian, manakala keuntungan bersih bersamaan keuntungan kasar tolak kos kerja, yang merangkumi semua kos yang diperlukan untuk mengendalikan hartanah komersial.
Ini memerlukan penelitian perakaunan perniagaan yang diaudit yang akan membantu bakal pelabur menentukan sama ada membeli hartanah komersial akan mendatangkan keuntungan atau tidak.
4. Kaedah Pelaburan
Juga dikenali sebagai pendekatan permodalan pendapatan di manakaedah ini lebih berorientasi potensi pulangan pelaburan (ROI) hartanah berdasarkan pendapatan yang berterusan. Ia sangat sesuai untuk aset beli-untuk-sewa atau jenis hartanah komersial tertentu.
Kaedah pelaburan menilai kadar sewa pasaran hartanah berbanding dengan kadar permodalannya, iaitu nisbah antara pendapatan sewa tahunan hartanah dan nilai pasaran semasa. Formulanya adalah pendapatan bersih tahunan operasi aset dibahagi dengan nilai hartanah. Contohnya, rumah yang bernilai RM500,000 menghasilkan pendapatan sewa bersih sebanyak RM50,000 setahun. Oleh itu, kadar permodalannya adalah 10%.
BACAAN POPULAR:
Perbezaan antara Apartmen Servis dan Kondominium – Yang mana lebih baik?
Perbandingan antara leasehold, freehold dan lot Bumi.
5. Kaedah Pengekosan
Ini adalah kaedah penilaian untuk pemajuan yang dibina tetapi jarang dijual seperti bangunan keagamaan, struktur kerajaan, sekolah dan hospital. Walau bagaimanapun, kaedah ini tidak digunakan untuk aset komersial atau kediaman.
Menggunakan kaedah ini, harga adalah berdasarkan kos keseluruhan pembinaan hartanah, digabungkan dengan nilai pasaran tanah. Kesimpulannya, perbelanjaan pembeli hartanah tersebut tidak boleh terlalu berlebihan daripada kos bangunan dicampur harga tanah.
6. Kaedah Kontraktor
Ini hampir serupa dengan kaedah pengekosan tetapi digunakan untuk hartanah komersial yang unik, digunakan semula, atau jarang terdapat di pasaran. Contohnya, bangunan yang mempunyaikepentingan sejarah, hartanah mercu tanda, atau bangunan pejabat yang diubah menjadi projek kediaman.
Dengan kaedah penilaian ini, yang juga dikenali sebagai kaedah penjumlahan, nilai pasaran hartanah bersamaan kos tanah dicampur dengan kos bangunan. Susut nilai dan keusangan bangunan tersebut kemudian akan dikurangkan pada kadar peratusan yang tertentu.
Anda juga boleh merujuk kepada pendekatan penilaian hartanah seperti yang dijelaskan oleh LPPEH di sini.
Faktor yang mempengaruhi nilai atau nilai pasaran rumah
Seperti disebutkan di atas, penilai hartanah berlesen melihat beberapa elemen tertentu untuk menetapkan nilai pasaran hartanah. Empat elemen mempunyai impak yang besar terhadap nilai hartanah kediaman anda:
Lokasi
Ini dianggap sebagai faktor terpenting yang mempengaruhi nilai hartanah anda dan dinyatakan dalam peraturan emas sektor hartanah – “Lokasi, lokasi, lokasi.”
Ringkasnya, hartanah kediaman yang terletak secara strategik berhampiran pusat bandar sentiasa dicari dan lazimnya lebih mahal. Contohnya, di Malaysia rumah-rumah yang bertanah berhampiran pusat bandar Kuala Lumpur lebih mahal daripada yang rumah yang lebih jauh.
Walau bagaimanapun, selalunya pembeli juga mengelak rumah di tempat-tempat yang tidak diingini, seperti yang berhampiran tempat pembuangan sampah, loji rawatan kumbahan atau tanah perkuburan. Lebih-lebih lagi, kediaman yang menghadapi persimpangan T kurang permintaan kerana risiko kemalangan jalan raya yang lebih tinggi, begitu juga rumah yang menghadap ke timur atau barat kerana masalah termal.
Berhampiran dengan kemudahan dan jalan utama
Rumah yang berhampiran dengan lebuh raya utama dan pengangkutan awam seperti MRT dan LRT sering mendapat harga premium berbanding dengan rumah yang lebih jauh daripada kemudahan tersebut.
Ramai penduduk bandar tidak mahu membuang masa terlalu lama di jalan raya untuk berulang-alik ke tempat kerja atau membeli barang keperluan. Rumah yang berhampiran dengan hospital yang baik dan sekolah-sekolah berprestij juga menjadi idaman ramai, begitu juga dengan rumah berhampiran pusat membeli-belah, restoran dan bank.
Usia dan keadaan hartanah
Apabila rumah semakin tua, nilai pasarannya lebih cenderung untuk menyusut, kerana hartanah yang lebih tua lebih mahal dan sukar dijaga. Rumah yang dijaga dengan baik kemungkinan besar akan mempunyai nilai pasaran yang lebih bagus berbanding rumah yang terabai.
Seorang pakar berkongsi bahawa penilai hartanah mempertimbangkan kerja-kerja pengubahsuaian yang dilakukan untuk meningkatkan daya hidup dan estetika rumah. Ini termasuk lantai, gril, sambungan yang diluluskan, kabinet dapur dan almari pakaian, siling plaster, serta sistem penggera dan sistem pintu automatik.
Hasil kerja dan kualiti
Sebuah rumah dengan “ tulang yang baik ” – rumah yang dibina dengan hasil kerja yang sempurna dan bahan binaan berkualiti tinggi lazimnya mempunyai permintaan yang tinggi kerana tahan lama. Tanda-tanda rumah berkualiti baik termasuk asas yang kuat, atap yang bebas daripada masalah dengan saliran yang kukuh, dan struktur rangka yang tahan lama.
Contohnya, rumah teres berusia puluhan tahun di Taman Tun Dr Ismail (TTDI ) dan Bangsar sangat dicari kerana kualiti dan hasil kerja yang baik. Sekarang, banyak hartanah kediaman di kedua-dua kawasan ini dijual pada harga lebih dari RM1.5 juta – RM2 juta.
BACA: Berapa lamakah anda perlukan untuk menjual rumah di Malaysia?
Bagaimana untuk memeriksa nilai pasaran rumah secara dalam talian?
Malangnya, buat masa ini tiada kalkulator dalam talian yang dapat membantu anda menilai hartanah kediaman di Malaysia. Walaupun begitu, kami menyenaraikan tiga pendekatan yang biasa digunakan oleh pembeli rumah tempatan untuk menentukan nilai pasaran rumah:
1. Tanya pegawai bank
Ini adalah kaedah paling mudah untuk mendapatkan laporan penilaian hartanah – pergi ke bank dan pohon pinjaman perumahan untuk membeli rumah bertanah. Kemudian, bank akan melantik salah satu penilai panelnya untuk menilai hartanah sasaran anda dan menyiapkan laporan penilaian bertulis. Walau bagaimanapun, laporan ini bukan percuma dan boleh memakan masa. Juga tidak praktikal untuk pergi ke bank jika anda hanya memerlukan anggaran kasar untuk menentukan jika hartanah tersebut berada dalam lingkungan bajet anda.
2. Layari brickz.my
Ini adalah laman web untuk pembeli rumah yang menggunakan data rasmi JPPH. Walaupun ia memerlukan anda melayari laman web, membuat perbandingan dan mencatat harga, ia tidak memakan terlalu banyak masa jika dibandingkan dengan pergi ke bank. Bagaimanakah anda boleh melakukannya?
Langkah 1: Layari www.brickz.my
Langkah 2: Masukkan butiran harta tanah.
Taipkan butiranhartanah di bar carian, seperti nama pemajuan dan alamat. Kemudian, bar carian akan mempamerkan nama projek dan anda boleh membuat piilihan yang betul. Harap maklum bahawa pemajuan baharu (hartanah pelancaran baharu) mungkin tiada dalam pangkalan data.
Langkah 3: Dapatkan harga median
Setelah mendapat butiran hartanah, laman web akan menunjuk harga terendah, purata dan tertinggi sekaki persegi (PSF) untuk pemajuan kediaman tertentu. Anda boleh menggunakan anggaran tersebut untuk menentukan julat harga dengan mendarabkan harga PSF dengan saiz binaan unit. Anda juga boleh menggunakan julat harga atau harga median semasa rundingan membeli hartanah. Tetapi jika anda ingin lebih teliti, gunakan kaedah perbandingan. Lihat urus niaga terkini yang ditunjukkan dan senaraikan unit yang setara (contohnya, rumah dengan saiz yang serupa ). Gunakan harga jualan terkini untuk sekurang-kurangnya lima unit setara untuk mendapat harga median dan julat harga.
3. Layari Bahagian Transaksi iProperty
Kaedah yang lebih mudah untuk memeriksa nilai pasaran rumah adalah melalui Bahagian Transaksi iProperty, yang menunjukkan data transaksi terkini untuk hartanah kediaman, komersial, perindustrian dan pertanian. Ia tepat kerana dikuasakan oleh brickz.my dan pengguna boleh melihat data transaksi terbaru hartanah tertentu dalam jangka masa 12 bulan lalu. Bagaimanakah ia berfungsi?
Langkah 1: Layari Bahagian Transaksi iProperty
Langkah 2: Masukkan butiran harta tanah.
Taip kategori hartanah. Kemudian, anda mempunyai pilihan untuk memasukkan lokasi (contohnya negeri, bandar atau perbandaran), sebagai nama pemajuan atau bangunan. Selepas itu, laman web akan menunjukkan senarai pemajuan yang sesuai dengan kriteria anda, atau perincian harga projek tertentu.
Langkah 3: Senaraikan hartanah yang sesuai dengan keperluan anda
Satu ciri menarik ialah anda boleh mencari hartanah di seluruh negeri dan perbandaran, dan kemudian menyusun senarai untuk mencari hartanah yang sesuai dengan bajet dan keperluan anda. Oleh itu, anda boleh menentukan rumah yang mempunyai nilai pasaran yang sesuai dengan kemampuan anda.
Kepentingan mengetahui nilai pasaran hartanah
Menentukan nilai pasaran hartanah yang terkini adalah salah satu masalah utama yang dihadapi oleh bakal pembeli dan penjual rumah. Secara jujurnya, tiada sesiapa yang ingin membayar lebih ketika membeli rumah, dan tiada penjual yang ingin mendapat harga yang terlalu rendah. Berikut adalah beberapa sebab penting dan kelebihan mengetahui nilai pasaran rumah:
- Apabila anda mengetahui nilai hartanah, anda boleh lupakan sahaja rumah yang terlalu mahal atau mempunyai harga jualan melebihi nilai pasaran semasa anda mencari rumah.
- Semasa rundingan, penjual boleh menolak tawaran yang terlalu rendah, mengenal pasti tawaran yang baik, dan berada dalam kedudukan yang lebih baik untuk merundingkan harga jualan yang berpatutan.
- Pembeli rumah mudah mengira pinjaman bank dan bayaran ansuran bulanan yang diperlukan. Mengetahui nilai ini membantu bakal pembeli untuk membuat keputusan samada mereka mampu membeli hartanah itu atau tidak.
- Akhir sekali, mengetahui nilai pasaran hartanah membolehkan bakal pembeli rumah menganggarkan kos yang berkaitan. Ini termasuk bayaran pendahuluan, yuran penilaian hartanah dan duti setem, serta yuran guaman untuk kontrak pinjaman serta perjanjian jual beli (SPA).
Untuk mengetahui lebih mengenai kos memebeli rumah di Malaysia, baca: 2022 Duti setem, yuran guaman dan 5 kos lain semasa membeli rumah.