Artikel ini akan membezakan antara pertumbuhan dan lonjakan harga rumah. Juga dibincangkan ialah kenaikan harga keluli dan apa yang pembeli hartanah harus tahu tentang kenaikan kos pembinaan dan kemampuan pemilikan rumah.
Orang awam dan penggubal dasar di Malaysia harus memantau perkembangan harga rumah dengan teliti. Perumahan adalah pelaburan terbesar oleh seseorang individu. Jika ada perubahan pasaran ia akan mempengaruhi kewangan isi rumah, serta memacu pelaburan yang boleh memberikan keuntungan modal yang jauh lebih besar daripada pendapatan pekerjaan atau pelaburan lain dalam ekonomi sebenar.
Walaupun kemelesetan ekonomi yang disebabkan oleh pandemik sejak dua tahun lalu telah menjejaskan ekonomi global, harga dan permintaan rumah terus meningkat akibat kadar faedah yang sangat rendah, stimulus kerajaan, simpanan terkumpul semasa pelbagai sekatan, kekurangan bekalan perumahan dan perubahan gaya hidup. Menurut Indeks Harga Rumah Global Knight Frank, pasaran perumahan yang menyaksikan pertumbuhan harga tahunan melebihi 10% adalah 48.2% pada Q3 2021, berbanding hanya 10.7% pada Q1 2020 semasa awal pandemik. (Gambar Rajah 1).
Lonjakan harga rumah global dijangka akan berlanjutan pada tahun 2022 akibat varian virus baharu, inflasi yang lebih tinggi dan permintaan terpendam dari pembeli dan pelabur rumah. Lonjakan ini juga dijangka akan didorong oleh kenaikan kos pembinaan berpunca dari masalah rantaian bekalan bahan binaan dan tenaga kerja. Kenaikan harga komoditi seperti simen, bijih besi, aluminium dan tembaga adalah fenomena global yang tidak boleh dihentikan. Akibatnya, ramai yang bimbang tentang ledakan harga rumah dalam masa terdekat.
Kenaikan kos pembinaan di Malaysia dan kesannya terhadap harga rumah
Pasaran perumahan di Malaysia juga mungkin terjejas oleh kenaikan kos pembinaan. Ini kerana turun naik harga bahan bangunan serta ketidakpastian dalam rantaian bekalan selama 12 bulan lalu. Menurut Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA), jika kos pembinaan terus meningkat dan pemaju tidak boleh menyerap kenaikan ini, kemungkinan besar pengguna yang akan menanggungnya. Oleh kerana kos bahan binaan menyumbang 50% hingga 60% dari jumlah nilai pembangunan projek, kenaikan kos pembinaan sebanyak 20% akan menyebabkan kenaikan harga rumah sebanyak 10%.
Ini pasti akan menimbulkan kebimbangan tentang kemampuan pemilikan rumah di kalangan rakyat. Keadaan menjadi lebih mencabar akibat ramai yang mengalami tekanan kewangan berpunca daripada varian Omicron COVID-19 serta kos sara hidup yang lebih tinggi yang telah menjejaskan pendapatan mereka. Harga rumah jauh terpisah dari pendapatan isi rumah. Oleh itu kerajaan berusaha untuk meningkatkan bekalan rumah mampu milik.
Panel pakar akan ditubuhkan untuk mengkaji harga siling RM300,000 rumah mampu milik di Malaysia. – Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) –
CARIAN POPULAR:
7 jenis rumah yang anda perlu elak dari beli
Penyempurnaan Pindah Milik (POT) dan Penyempurnaan Gadaian (POC): Apa yang perlu diketahui pembeli rumah
Keperluan membezakan pertumbuhan dan lonjakan harga rumah
Hanya sekadar mengkaji harga siling tanpa terlebih dahulu mengkaji faktor kenaikan harga bukan sahaja akan mengganggu pasaran hartanah tetapi juga menimbulkan soalan kebolehlaksanaan rumah murah untuk golongan berpendapatan rendah. Ini adalah kerana kawasan dan kebolehbinaan bersangkut-paut dengan kos asas pengeluaran perumahan.
Selain memberikan pemahaman tentang kemampuan atau kesediaan pembeli rumah, ia juga menunjukkan daya maju untuk memulakan projek perumahan di lokasi tertentu. Dengan peraturan yang lebih ketat, kos pematuhan yang lebih tinggi dan kenaikan inflasi yang menambahkan kos bahan binaan, secara logiknya harga rumah akan meningkat.
Anda harus membezakan antara pertumbuhan dan lonjakan harga rumah. Secara amnya, pertumbuhan harga hanya mencerminkan peningkatan nilai asas hartanah yang didorong oleh pendapatan, kadar pinjaman perumahan atau faktor-faktor lain. Ini mungkin berlaku kerana penyesuaian harga rumah yang normal semasa keadaan pasaran yang sihat. Sebaliknya, lonjakan harga menunjukkan harga rumah semasa yang jauh lebih tinggi daripada nilai asasnya. Ringkasnya, harganya terlalu mahal dan kenaikannya tidak wajar.
Lonjakan harga rumah mempunyai dua komponen:
- Ketidaksempurnaan di pasaran perumahan seperti kelewatan bekalan dan geseran pasaran kredit yang teruk, yang menyebabkan harga rumah menyimpang daripada nilai asasnya.
- Harapan terlebih optimis mengenai pergerakan harga rumah di masa depan. Ini juga dianggap sebagai spekulasi.
Kenaikan harga disebabkan oleh dua faktor tersebut dimasukkan ke dalam nilai projek pembangunan perumahan baharu. Ini menyebabkan pasaran perumahan yang tidak sihat dan terlalu panas. Akhirnya, gelembung hartanah di pasaran akan berlaku.
Sepanjang sejarah harga rumah di Malaysia, lonjakan antara tahun 1990 hingga 1995 setinggi 13.52% jelas disebabkan oleh gelembung hartanah. Harga semasa tempoh ini menyimpang daripada asasnya (Rajah 2). Walaupun harga rumah terus meningkat sejak itu, tiada gelembung atau atau kenaikan harga yang mendadak dalam jangka waktu yang singkat berlaku antara tahun 2000 hingga 2010. Lebih penting lagi, pertumbuhan pendapatan pada 6.68% dan 10.11% melebihi kadar pertumbuhan harga rumah (masing-masing 2.89% dan 6.28%), menandakan pasaran perumahan yang sihat ditanda aras berbanding ekonomi keseluruhan sepanjang dekad ini.
Harga rumah mula terpisah daripada pendapatan isi rumah pada tahun 2010. Keadaan ini menjadi sangat buruk dari tahun 2010 hingga 2015, dengan Kadar Pertumbuhan Tahunan Kompaun (CAGR) harga rumah 10.24% berbanding CAGR KDNK per kapita 1.94%. Semasa ini, harga rumah di pasaran terlalu mahal, disebabkan oleh kelonggaran polisi pinjaman perumahan dan sentimen positif terhadap peningkatan modal. Ini menyebabkan gelombang pelaburan dan transaksi di pasaran hartanah yang tersebar luas akibat spekulasi, justeru mengakibatkan penyimpangan harga rumah dari asasnya.
Walaupun harga rumah terus meningkat sejak tahun 2015, ia beransur-ansur turun dari 7.4% pada tahun 2015 kepada 1.2% pada tahun 2020 (Gampar Rajah 3). Walaupun pelbagai langkah penyejukan pasaran untuk mengekang spekulasi sejak 2014 disebut sebagai penyumbang utama penurunan harga, kemerosotan ekonomi global yang bermula pada awal 2018 akibat ketegangan perdagangan antara US-China, diikuti oleh kemelesetan yang disebabkan oleh pandemik pada awal tahun 2020, telah menjejaskan ekonomi tempatan. Ini melemahkan permintaan hartanah dan menyebabkan pertumbuhan harga rumah yang sederhana antara 2018 hingga 2020.
Gambaran menyeluruh tentang ketidakmampuan pemilikan rumah
Namun, tidak banyak momentum untuk menyokong lonjakan harga sejak beberapa tahun lalu. Tambahan lagi, pasaran perumahan utama di negara ini sama ada tepu (seperti Pulau Pinang dan Kuala Lumpur) atau hampir tepu (seperti Negeri Sembilan, Johor dan Selangor) dari segi bekalan. Oleh itu, pasaran perumahan negara telah mula menunjukkan titik perubahan dari segi pertumbuhan. Disebabkan pertumbuhan, spekulasi dan pelaburan berkurangan, harga rumah di pasaran mungkin tidak terlalu mahal. Sebaliknya, penyebab utama ketidakmampuan pemilikan rumah adalah penurunan pendapatan isi rumah dan daya beli yang berpunca daripada ekonomi yang malap.
Dengan kenaikan kos bahan atau material, sebarang peningkatan kos menjalankan perniagaan pasti akan menyebabkan kenaikan harga asas produk. Walau bagaimanapun, kenaikan kos ini dianggap sihat dan tidak boleh dianggap sama seperti lonjakan harga rumah yang melampau. Oleh itu, anda tidak harus bersikap terlalu pesimis terhadap pasaran hartanah pada tahun 2022. Meskipun mungkin ada kenaikan harga, jika sentimen pasaran tidak berubah, maka permintaan juga akan terjejas. Pemaju hartanah mempunyai siling untuk menaikkan harga rumah. Pasaran perumahan negara juga masih lemah akibat isu-isu seperti rumah tidak terjual, kemampuan pemilikan, hutang isi rumah yang tinggi dan standard kredit yang lebih ketat. Oleh itu, tidak banyak ruang untuk kenaikan harga.
Memandangkan prospek sektor pembinaan yang lembap, masih belum dapat dipastikan sejauh mana kenaikan kos bahan atau material akan mempengaruhi kenaikan harga. Berdasarkan Indeks Aktiviti Pembinaan Global (CAI) oleh Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), ukuran pasaran pembinaan semasa dan akan datang di kalangan para profesional dalam sektor pembinaan, aktiviti pembinaan Malaysia masih di tahap negatif pada Q3 2021 (-38), meningkat hanya sedikit dari Q2 2021 (-44). Ia masih belum kembali ke tahap pra-pandemik (Gambar Rajah 4).
KETAHUI: 17 bangunan hijau yang mendapat pengiktirafan di Malaysia
Haruskah kita bimbang tentang kenaikan harga keluli?
Kajian lanjut mengenai nilai kerja pembinaan di negara ini menyokong pendapat bahawa industri pembinaan tidak mungkin pulih sepenuhnya. Nilai pada Q3 2021 (RM24.8 bilion) masih lebih rendah daripada tahun sebelumnya (RM31.4 bilion) dan jauh lebih rendah berbanding Q3 2019 (RM36.1 bilion). Jelas, jika permintaan tempatan tidak meningkat, kenaikan kos bahan binaan sukar dipertahankan.
Ini dapat dilihat darpada pergerakan harga bar keluli. Seperti yang ditunjukkan dalam Gambar Rajah 6, harga pulih dua kali sejak 2019, pada Q1 2019 dan Q2 2020. Ini berpunca dari peningkatan bekalan dan persaingan yang sengit di antara pemain keluli domestik. Walaupun Perintah Kawalan Pergerakan pertama (PKP 1.0) diumumkan menjelang akhir Q1 2020, pemulihan kedua telah meningkatkan harga keluli. Harga bar keluli hanya turun sedikit dan stabil semula hanya 1.5 bulan selepas PKP 1.0. Masalah rantaian bekalan yang berpunca dari pandemik seperti pengeluaran terhad, prosedur operasi standard (SOP) yang lebih ketat (SOP) serta kekurangan tenaga kerja, bahan mentah dan kapal terus mendorong kenaikan harga sehingga Q1 2021. Menjelang PKP 3.0, harga keluli meningkat kepada RM3,310 / RM3,460 per mt – tahap tertinggi sejak 2018. Namun, harga keluli mengalami tekanan menurun sejak Q3 2021.
Dalam Gambar Rajah 5, penurunan nilai kerja pembinaan Y-O-Y bermula dari Q1 2019 (RM37.4 bilion) hingga RM35 bilion dan RM31.3 bilion pada Q1 2021. Tanpa bekalan tambahan semasa tempoh tersebut serta aktiviti pembinaan yang perlahan, jelas bahawa permintaan bar keluli domestik merosot. Sebenarnya, pasaran “bekalan terkawal” pasca pandemik telah memperlahankan kejatuhan permintaan. Oleh itu, trend kenaikan harga bar keluli tidak mungkin akan berterusan. Ia akan menjadi normal semula, melainkan permintaan atau bekalan terganggu sekali lagi.
Moratorium PEMULIH sudah tamat: Apa anda boleh lakukan jika tidak mampu membayar balik pinjaman perumahan?
Oleh itu, lonjakan harga rumah tidak harus berlaku pada tahun 2022. Sekiranya ada lonjakan harga disebabkan oleh kenaikan harga material, ia boleh dianggap sebagai kenaikan harga dasar yang tidak berkaitan dengan spekulasi yang boleh mengakibatkan harga melampau dan risiko gelembung perumahan.
Artikel ini ditulis bersama oleh Dr Foo Chee Hung, Penyelidik Utama di MKH Berhad dan Brandon Loo, Pengurus Besar di MKH Building Material Sdn Bhd.
