Dari segi perancangan kewangan, refinance rumah atau pembiayaan semula pinjaman rumah mungkin merupakan satu strategi yang pintar. Walau bagaimanapun, anda perlu melakukannya dengan betul! Inilah yang adan mesti ketahui mengenai pembiayaan semula pinjaman perumahan di Malaysia.
Artikel in diterjemah dari Everything you should know before refinancing a house loan in Malaysia oleh Damia Norwin.
Hidup ini penuh dengan liku-liku yang tak dijangka. Dunia perbankan juga sentiasa berubah. Sama ada perubahan itu dipengaruhi oleh iklim ekonomi atau keperluan peribadi anda, kebolehan anda untuk menyesuaikan kewangan anda dengan keadaan ekonomi semasa adalah sangat berharga. Begitu juga konsepnya dengan pembiayan semula loan rumah. Ada kalanya anda perlu refinance pinjaman rumah anda untuk menyesuaikannya dengan situasi semasa. Refinancing adalah langkah yang strategik. Oleh itu, banyak perkara yang perlu difikirkan bila menentukan cara untuk memaksimumkan faedah bila membuat pembiayaan semula rumah. Pastikan anda terus membaca artikel ini untuk pemahaman yang lebih mendalam tentang pembiayaan semula rumah.
Apa itu refinancing
Maksud refinance dalam Bahasa Melayu ialah ‘membiayai semula’. Refinancing atau pembiayaan semula bermaksud menggantikan pinjaman yang sedia ada dengan pinjaman yang baru. Pinjaman baru ini mempunyai terma yang berbeza berbanding dengan pinjaman yang asal dan ia melunaskan baki pinjaman asal.
-
Apa itu pembiayaan semula pinjaman rumah
Maksud refinance rumah atau pembiayaan semula pinjaman perumahan ialah anda meminjam wang dari bank lagi (atau dari bank lain) di bawah pinjaman baharu untuk melunaskan hutang di bawah pinjaman perumahan anda yang sedia ada.
-
Kenapa anda patut membuat pembiayaan semula rumah anda
Kenapa peminjam membuat pembiayaan semula pinjaman perumahan? Ada banyak faktor kenapa peminjam membuat pembiayaan semula tetapi selalunya ia melibatkan keadaan ekonomi yang berubah. Anda akan lebih faham sekiranya anda teruskan membaca, refinance rumah dapat memberikan banyak faedah kepada peminjam.
Apakah kelebihan membuat pembiayaan semula pinjaman rumah
Refinancing pinjaman rumah memerlukan anda untuk menukarkan pinjaman rumah yang sedia ada dengan pinjaman baharu dengan ciri-ciri yang lebih baik. Walaupun akan ada orang yang bercakap tentang keburukan refinance rumah, apa kata kita lihat manfaatnya. Kelebihan utamanya adalah termasuk:
i. Untuk memanfaatkan pertumbuhan modal hartanah
Pertumbuhan modal ialah kenaikan nilai aset, termasuk hartanah. Selepas beberapa tahun, anda secara peribadi, boleh memanfaatkan pertumbuhan modal ini dengan cara membuat pembiayaan semula pinjaman perumahan anda sekarang. Contohnya, anda ada baki hutang pinjaman rumah sebanyak RM400,000. Walau bagaimanapaun, penilaian semasa hartanah anda ialah RM500,000. Anda bole refinance rumah pada kadar 90% daripada RM500,000 dan memperoleh pembiayaan RM450,000. Anda boleh gunakan RM400,000 untuk melunaskan pinjaman lama dan simpan baki RM50,000. Keuntungan tunai sebanyak RM50,000 ini boleh digunakan untuk keperluan kewangan yang lain.
ii. Untuk memendekkan tempoh ansuran pembiayaan rumah
Apabila kadar faedah turun, kadangkala pemilik rumah berpeluang untuk refinance semula pinjaman yang sedia ada dengan pinjaman yang lain, tanpa banyak perubahan pada kadar bayaran balik bulanan, dan tempoh pembayaran balik pembiayaan rumah yang lebih pendek. Ini membolehkan anda untuk menjimatkan jumlah faedah yang anda perlu bayar kepada bank.
iii. Untuk memanfaatkan kadar faedah semasa yang lebih rendah, untuk mengurangkan ansuran bulanan di masa hadapan
Salah satu manfaat refinancing yang paling utama ialah dengan menggantikan pinjaman perumahan anda yang lama (sedia ada) dengan pinjaman yang mempunyai kadar faedah yang lebih rendah. Ini akan mengurangkan pembayaran balik bulanan anda dan mengurangkan beban kewangan anda untuk bulan tersebut.
iv. Tukar kepada kadar faedah yang boleh disesuaikan dengan gadai janji
Kadar faedah boleh laras sering menawarkan kadar yang lebih rendah daripada gadai janji dengan kadar tetap. Walau bagaimanapun, penyesuaian berkala boleh menyebabkan kenaikan kadar yang lebih tinggi. Ini mungkin masa yang tepat untuk menukar gadai janji dengan kadar tetap.Ia juga berfungsi sebaliknya. Bertukar dari pinjaman dengan kadar tetap kepada gadai janji dengan kadar boleh laras boleh memberikan keuntungan kepada anda sekiranya kadar faedah turun.
BACAAN POPULAR:
?️ Panduan lengkap: Perbezaan antara Takaful dan insurans konvensional di Malaysia
?️ Pinjaman rumah tradisional, semi-fleksi dan fleksi-penuh: Ketahui perbezaannya
3 jenis pembiayaan semula pinjaman di Malaysia
Jenis pembiayaan semula rumah yang harus anda pilih bergantung pada keperluan utama anda. Anda anda beberapa pilihan seperti:
i. Pembiayaan semula rate-and- term (Rate-and-term refinance)
Ini adalah jenis pembiayaan semula yang paling popular. Pinjaman rumah yang asal dibayar dan ditukarkan dengan perjanjian pinjaman baru yang menawarkan pembayaran faedah yang lebih rendah. Pakej pembiaayaan semula ini mengubah kadar faedah anda menjadi lebih baik tanpa mengubah jumlah pinjaman anda. Oleh itu, ansuran bulanan anda menjadi lebih rendah. Ini akan mengurangkan beban kewangan anda untuk membayar ansuran bulanan daripada sebelumnya.
ii. Pembiayaan semula secara tunai (Cash-out refinance)
Pembiayaan semula secara tunai sering berlaku apabila anda ingin memanfaatkan pertumbuhan modal hartanah. Dengan kata lain, apabila aset meningkat nilainya (atas kertas), anda boleh memanfaatkan nilai tersebut dengan pinjaman dan bukan dengan menjualnya. Pilihan ini memberikan anda peluang untuk mendapatkan wang tambahan. Walau bagaimanapun, jumlah pinjaman juga meningkat.
iii. Pembiayaan semula secara tunai sejumlah besar (Cash-in refinance)
Cash-in refinance adalah plihannya jika anda ingin membayar sejumlah besar wang kepada prinsipal (pokok) yang ada sebelum melakukan pembiayaan semula. Bila anda melakukan ini, anda boleh berunding dengan bank untuk kadar faedah yang lebih rendah dan ansuran bulanan yang lebih baik dalam pinjaman baru anda.
4 jenis pinjaman anda boleh refinance di Malaysia
Selain pinjaman perumahan, anda juga boleh refinance pinjaman berikut:
i. Pinjaman peribadi (Personal loan)
Selain daripada matlamat yang sama anda membiayai semula pinjaman rumah, peminjam juga melakukan pembiayaan semula untuk menggabungkan jumlah pinjaman peribadi. Agak sukar dan boleh menyebabkan anda tertekan untuk melunaskan pinjaman apabila anda mempunyai banyak baki pembiayaan yang berbeza untuk dilunaskan pada masa yang berlainan, jumlah yang berbeza, dan kepada pihak yang berbeza. Dengan menggabungkan semua jumlah hutang anda, anda hanya memerlukan pembiayaan tunggal untuk membayar kesemuanya serentak.
ii. Pinjaman perniagaan (Business loan)
Pembiayaan semula ini berfungsi seperti sebagaimana pinjaman peribadi.
iii. Kad kredit
Secara teknikal, kad kredit anda bukanlah pinjaman. Walau bagaimanapun, ada pilihan untuk menggabungkan hutang di mana anda mengambil pinjaman yang serupa dengan pembiayaan semula untuk menampung baki hutang kad kredit.
iv. Pinjaman kereta
Membiayai semula pinjaman kereta anda adalah berisiko. Tidak seperti hartanah, harga kereta akan mengalami susut nilai. Sebenarnya, setelah setahun, kereta anda akan mempunyai kadar susut nilai sehingga 20% dari harga asalnya. Terdapat juga kenaikan kos petrol dan tol, dan liabiliti tambahan seperti kos penyelenggaraan yang perlu dipertimbangkan.
Berikut adalah 10 perkara yang perlu anda pertimbangkan sebelum refinance rumah di Malaysia
Sebelum memutuskan untuk membiayai semula rumah anda, berikut adalah beberapa perkara penting yang perlu anda pertimbangkan
1. Kenapa anda nak refinance rumah anda
Seperti yang kami terangkan sebelumnya, pembiayaan semula adalah langkah strategik. Pastikan alasan anda untuk buat refinance memenuhi keperluan peribadi anda.
2. Tempoh terkunci pinjaman rumah (lock-in period)
Biasanya terdapat tempoh terkunci yang ditetapkan oleh bank untuk mengelakkan peminjam menjual kediaman mereka terlalu cepat sebelum faedah dan bahagian prinsipal dilunaskan. Denda 2% hingga 5% (bergantung kepada bank) akan dikenakan pada jumlah pinjaman bank sekiranya hartanah dijual atau dibiayai semula dalam tempoh terkunci.
3. Kos refinance rumah
Jika anda bercadang untuk refinance rumah, anda perlu tahu bahawa terdapat banyak kos ‘pemindahan’ yang terlibat seperti yuran pemprosesan bank, yuran guaman, duti setem, bayaran disbursement, Insurans Jangka Pengurangan Gadai Janji (MRTA) baharu dan yuran Perjanjian Jual Beli (SPA). Pastikan matlamat pembiayaan semula melebihi kos.
4. Ketahui skor kredit anda
Skor kredit anda menunjukkan risiko kredit anda. Bank dan penyedia kredit menilai skor kredit untuk memeriksa maklumat dan sejarah kredit untuk mengetahui keupayaan peminjam dan potensi pembayaran balik. Anda boleh mengakses Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat (CCRIS) dan CTOS untuk mendapatkan laporan skor kredit anda. Skor kredit yang baik dapat meningkatkan peluang anda untuk mendapatkan pinjaman, memberikan anda kadar faedah yang lebih baik, kelulusan permohonan pinjaman dan kredit yang lebih cepat, serta lain-lain lagi.
5. Nisbah pembiayaan hutang/ Debt to Service Ratio (DSR)
Nisbah pembiayaan hutang atau Debt Service Ratio (DSR) adalah nisbah jumlah hutang seseorang terhadap pendapatan isi rumah mereka. Bank yang berlainan mempunyai tahap DSR yang berbeza tetapi secara amnya, ia tidak boleh melebihi 70%. DSR yang rendah baik bagi bank kerana ini menunjukkan bahawa anda akan dapat membayar ansuran bulanan anda tepat pada waktunya dan terdapat risiko yang lebih rendah jika anda ingkar.
6. Titik pulang modal
Cara paling mudah untuk menentukan titik pulang modal pada pembiayaan semula adalah dengan menentukan simpanan bulanan anda dan membahagikannya kepada kos penutupan bayaran (closing costs), yang biasanya merangkumi:
- Kos penilaian
- Bayaran laporan kredit
- Bayaran hakmilik
- Bayaran perkhidmatan cukai
- Bayaran asal
Dengan ini, ia boleh dirumuskan sebagai:
Titik pulang modal bulan ke bulan = Kos penutupan bayaran/ Simpanan bulanan
7. Ekuiti rumah (nilai semasa rumah)
Ini berkait rapat dengan tujuan anda untuk memanfaatkan pertumbuhan modal hartanah yang telah kami jelaskan sebelumnya.
8. Insurans rumah
Insurans rumah ialah sejenis insurans hartanah yang melindungi rumah anda dan kandungannya daripada kerugian atau kerosakan. Dengan insurans rumah, anda juga dilindungi dari segi liabiliti terhadap kemalangan di dalam rumah atau ke atas hartanah anda. Refinance rumah selalunya melibatkan pengambilan insurans rumah baharu juga.
9. Tempoh pinjaman perumahan baharu
Pastikan anda membaca dan memahami syarat pinjaman perumahan baharu. Mungkin ada beberapa syarat tersembunyi yang anda abaikan dan akhirnya menelan belanja yang lebih besar daripada manfaat yang ada ingin dapatkan daripadanya.
10. Kadar faedah dan kadar pinjaman
Kunci utama untuk pembiayaan semula adalah kadar faedah yang lebih rendah. Tetapi, anda juga mungkin ingin melihat tempoh pembayaran balik bulanan. Jangka panjang atau jangka pendek, pilih yang paling sesuai untuk anda, kemudian bandingkan kadar faedah dengan jangka masa pembayaran tersebut untuk menjadikannya praktikal untuk anda.
Cara pengiraan ansuran bulanan baharu anda
Bank mempunyai kalkulator pembiayaan semula mereka sendiri dan tersedia dalam talian (online). Anda boleh mendapatkan anggaran ansuran bulanan, kadar faedah dan prinsipal yang sesuai dengan kemampuan kewangan anda secara terus. Mudah sahaja, anda hanya perlu:
- Pilih jenis hartanah
- Jenis produk (pinjaman)
- Jumlah pinjaman tertunggak
- Tempoh pinjaman tertunggak
- Tempoh terkunci pinjaman rumah
Sekiranya anda masih tidak pasti, hubungi penasihat kewangan anda atau lawari bank terdekat untuk mengetahui lebih lanjut mengenai pembiayaan semula pinjaman rumah anda. Anda ada pengalaman refinance rumah atau refinance rumah yang sudah habis bayar? Kongsikan dengan kami!
BACA LAGI ARTIKEL MENARIK DI SINI:
📈 Perbezaan ASB, ASM, dan ASN: Panduan pelaburan unit amanah di Malaysia
🏠 10 rumah mampu milik untuk golongan B40 di Malaysia
🏗️ Projek perumahan terbengkalai – Apa hak pembeli?
Disunting oleh Rebecca Hani Romeli