Anda ingin tahu cara untuk jual rumah yang masih belum habis hutang dengan bank? Ketahuinya dalam artikel ini!
Ramai masih tertanya-tanya adakah mereka boleh menjual rumah yang belum habis hutang dengan bank? Mungkin ada yang memerlukan wang kerana terdesak atau ingin berpindah ke tempat baru. Jangan bimbang, dalam artikel ini kami akan kongsikan proses dan caranya.
Persediaan sebelum jual rumah
Tidak kira apa jua situasi, terdapat beberapa persediaan yang anda perlu lakukan bagi proses jual beli rumah ini dengan bijak iaitu:
Semak harga pasaran rumah anda
Anda boleh membuat semakan terhadap harga pasaran rumah dengan beberapa cara seperti membuat perbandingan di laman web hartanah, bertanyakan dengan jiran dan sebagainya. Namun, cara yang terbaik ialah melantik khidmat jurunilai yang bertauliah dan berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah Malaysia (Board of Valuers, Appraisers and Real Estate Agents atau BOVAEA).
Dengan menggunakan khidmat mereka yang profesional, anda boleh mendapatkan nilai dan keuntungan yang terbaik bagi rumah yang ingin dijual.
Lantik peguam atau ejen hartanah
Sebenarnya, anda mempunyai pilihan sama ada untuk melantik kedua-dua pihak ini atau tidak. Namun, adakah anda mempunyai kredibiliti untuk menguruskan semua urusan ini dari awal hingga ke akhir termasuklah yang melibatkan undang-undang?
Jika jawapannya tidak, anda perlu menggunakan khidmat mereka dalam proses menjual rumah ini. Sebagai contoh, anda boleh memilih untuk tidak mengupah pihak peguam dan hanya menggunakan bantuan peguam pihak pembeli, namun dikhuatiri mereka akan lebih mementingkan kepentingan pihak pembeli.
Sediakan dokumen yang lengkap
Proses menjual rumah ini boleh memakan masa, dan bukannya boleh diselesaikan dalam masa yang singkat. Ia boleh memakan masa yang lebih lama sekiranya anda tidak bersedia dengan dokumen yang diperlukan atau lebih teruk, dokumen yang diperlukan sudah hilang!
Antara dokumen yang diperlukan:
- Salinan penyata gadai janji bank yang terkini
- Kad pengenalan dan pasport
- Salinan perjanjian jual beli
- Salinan hak milik hartanah
- Bil cukai tanah dan cukai taksiran terkini
- Bil penyelenggaraan 3 bulan terakhir
- Bil utiliti 3 bulan terakhir
Dalam proses penyediaan dokumen ini, sekiranya anda melantik peguam, ia akan memudahkan lagi urusan dengan dengan lancar.
BACA:
Berapa lamakah anda perlukan untuk menjual rumah di Malaysia?
Cara jual rumah bila pemiliknya telah meninggal dunia
Cara Jual Rumah Belum Habis Hutang Bank
Setelah selesai melakukan segala persediaan yang perlu, jom ketahui bagaimana cara jual rumah yang masih belum habis hutang bank ini.
1. Semak jenis pinjaman perumahan anda
Perkara pertama yang anda perlu lakukan ialah menyemak jenis pinjaman perumahan anda. Mengapa? Sekiranya anda jual rumah yang masih dalam lock in period, anda boleh dikenakan denda dan perlu membayar penalti kepada pihak bank.
Orang lain boleh untung masa jual rumah, anda pula makin rugi. Oleh itu, jangan lupa untuk buat semakan terhadap jenis pinjaman perumahan yang anda buat. Jika anda sudah lupa atau keliru dengan jenis pinjaman yang dibuat, hubungi sahaja bank bagi maklumat lebih lanjut.
Walaupun nampak remeh, jangan sampai anda menanggung kerugian yang lebih besar kerana kesilapan yang boleh dielakkan dari awal.
2. Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA)
Seterusnya, katakan anda sudah berjaya mendapat pembeli. Kebiasaannya, pada peringkat ini anda sudah menerima bayaran wang tempahan(2%-3%) serta wang pendahuluan (8%-9%) daripada pihak pembeli.
Kemudian, pihak pembeli akan memohon pinjaman perumahan dengan pihak bank yang diingini untuk menyelesaikan baki harga rumah ini.
Bagi pihak penjual, ada dua pihak yang memberi pinjaman perumahan di Malaysia ini iaitu:
- Bank (mereka yang membuat pinjaman perumahan dengan bank)
- LPPSA (bagi penjawat awam yang bekerja dengan kerajaan)
Apabila Perjanjian Jual Beli ini sudah ditandatangani kedua belah pihak, pihak peguam akan menghantar permohonan penyata baki hutang kepada bank penjual atau peminjam ini. Penyata baki hutang ini diperlukan bagi pembeli menjelaskan bayaran yang pertama.
3. Bayaran kali pertama oleh pihak pembeli kepada bank penjual dan proses tebus gadai
Pada peringkat pertama bayaran ini, bank pembeli membayar kepada bank anda (penjual) untuk mendapatkan rumah. Ia akan menyelesaikan baki hutang penjual dengan pihak bank atau LPPSA yang memberikan pinjaman.
Berikut merupakan situasi bagi keadaan ini untuk memudahkan lagi pemahaman anda:
Pihak penjual menjual sebuah rumah kepada pembeli dengan harga RM 200 000. Apabila disemak penyata baki hutang, penjual masih mempunyai hutang pinjaman dengan Bank A sebanyak RM 130 00.
Pembeli telah lulus pinjaman perumahan dengan Bank B. Bank B akan membayar jumlah baki hutang sebanyak RM 130 000 kepada Bank A. Kemudian, barulah Bank A akan menyerahkan geran dan segala dokumen lain dalam cagaran kepada pihak Bank B.
Apabila anda sudah membuat bayaran untuk melangsaikan hutang, bank penjual akan menyerahkan semua dokumen berkaitan seperti geran asal dan perjanjian jual beli asal kepada peguam pembeli. Dengan menggunakan dokumen yang diserahkan ini, peguam pihak pembeli akan membuat perjanjian gadai janji yang baru. Pada peringkat ini, ia dinamakan proses tebus gadai atau secara mudahnya tebus hutang.
4. Urusan pindah milik hartanah
Kemudian, urusan pindah milik hartanah akan mula dijalankan oleh pihak peguam. Peguam yang dilantik akan memulakan proses pelepasan gadaian atau discharge of charge.
Berikut merupakan beberapa proses yang akan dilalui bagi proses pelepasan gadaian ini
- Peguam membuat semakan rekod gadaian rumah atau hartanah tersebut
- Peguam akan meminta anda mengemukakan dokumen yang diperlukan serta memastikan dokumen yang disediakan lengkap
- Urusan menandatangani dokumen bagi proses pelepasan gadaian
- Proses penyerahan geran asal daripada bank penjual kepada peguam,
- Urusan duti setem pindah milik dan gadaian (adjudikasi)
- Urusan penyerahan dan pendaftaran pindah milik dan gadaian di pejabat tanah
- Peguam akan menghantar Surat Nasihat (Letter of Advice) kepada bank untuk melepaskan(disburse) pinjaman.
5. Penjual akan dapat baki harga rumah yang dipersetujui dan Penyerahan Kosong (Vacant Possesion) kepada pihak pembeli
Pada peringkat ini, peguam akan meminta bank pembeli untuk menyelesaikan baki pinjaman (full disbursement) yang masih belum dibayar kepada penjual. Bagi penyelesaian baki pinjaman perumahan kerajaan pula, akan dilakukan di bawah LPPSA. Baki pinjaman ini akan diterima oleh pihak peguam dan kemudiannya akan diserahkan kepada anda.
Sekarang, anda sebagai pihak penjual perlu membuat penyerahan kunci kepada pihak pembeli sebagai pemilik rumah baru tersebut. Proses penyerahan kunci ini juga boleh dilakukan melalui pihak peguam. Sebagai pihak penjual, anda perlu memastikan penyerahan rumah ini dalam keadaan yang baik supaya tidak berlaku isu daripada pihak pembeli.
6. Jangan lupa kos jual rumah yang lain
Ya, kami tahu anda sudah seronok dengan hasil jualan rumah. Mungkin pelaburan anda selama ini sudah memberi hasil atau anda merancang untuk membeli rumah yang lain pula, jangan lupa dengan kos yang perlu dibayar selepas menjual rumah.
Jadi, sebelum duit ini habis digunakan ke tempat lain, pastikan anda melangsaikan segala kos-kos jual rumah ini terlebih dahulu iaitu:
a. Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)
Tahukah anda, ada cukai yang perlu dibayar sekiranya anda mendapat untung dari hasil jualan tanah ini. Jangan bimbang, kalau tiada untung, anda tidak perlu bayar apa-apa pun! Cukai ini perlu dibayar daripada sebarang keuntungan hasil jualan hartanah anda. Bayaran cukai ini pula bergantung kepada tempoh anda memiliki rumah tersebut.
Sebagai contoh, jika anda menjual hartanah pada tahun keenam memiliki rumah tersebut (dan tahun berikutnya), anda hanya perlu membayar CKHT sebanyak 5%. Seterusnya, anda akan dikenakan cukai sebanyak 30% jika menjual dalam tempoh 3 tahun memiliki rumah tersebut serta 20% untuk 4 tahun dan 15% jika 5 tahun.
Jangan bimbang, anda masih boleh memohon pengecualian sekali seumur hidup ke atas keuntungan daripada jualan hartanah dan anda tidak perlu membayar apa-apa CKHT. Pengecualian ini akan dikenakan syarat bahawa hartanah yang dijual perlulah sebuah kediaman persendirian dan anda pula seorang rakyat Malaysia.
BACA: Apakah itu RPGT 2020 @ Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) dan Bagaimana Kiraannya
b. Bayaran ejen atau agensi hartanah
Bagi ejen hartanah yang telah membantu proses mengiklankan rumah dan mencari pembeli, anda perlu membuat bayaran ejen atau agensi hartanah ini. Bayaran kepada agensi bagi hartanah kediaman adalah 3.18% harga jualan, termasuk Cukai Jualan dan Perkhidmatan (Sales and Services Tax atau SST).
c. Bayaran guaman
Bagi pihak peguam yang menguruskan proses menjual rumah ini dari sudut perundangan, anda juga perlu membayar mereka. Jika anda berkongsi peguam dengan pembeli, bayaran adalah mengikut perbincangan yang telah dipersetujui.
Kadar bayaran guaman di Malaysia bergantung kepada harga hartanah dengan kadar seperti berikut:
- RM500,000 pertama (1%); RM500,000 berikutnya (0.8%); RM2 juta kemudian (0.7%) dan RM2 juta berikutnya (0.6%).
Akhirnya, semua sudah selesai! Bagi mereka yang baru ingin menjual rumah, kami harap semua urusan anda berjalan dengan lancar. Semoga berjaya!