Cari Panduan

Find tips, tools and how-to guides on every aspect of property

Adakah Berbaloi ‘Markup’ Pinjaman Perumahan Di Malaysia?

test

Sebelum anda melakukan tambah harga atau markup pinjaman perumahan anda di Malaysia, fahami bagaimana ia berfungsi, impak kepada kewangan anda dan kesan melanggar undang-undang. Teruskan membaca untuk tips melindungi diri anda, serta nasihat daripada pakar kewangan dan undang-undang.

@alexan107 | 123RF

Artikel ini diterjemah dari Is it worth it to ‘markup’ your housing loan in Malaysia? oleh Khairul Khalid

Anda perlu memahami semua terma dan syarat pinjaman sebelum menandatangani sebarang perjanjian. Sama juga dengan pinjaman markup yang masih kerap berlaku di kalangan pembeli hartanah.

Apakah pinjaman markup?

Amalan ini ialah meninggikan harga jualan hartanah untuk mendapatkan pinjaman yang lebih tinggi. Ini mengandaikan bahawa pembeli dan penjual bersetuju dengan cara tersebut.

Penjual mendapat harga hartanah yang diingini (tolak kos). Pembeli pula memohon pinjaman berdasarkan harga markup dan mendapat sejumlah bayaran tunai setelah bank meluluskan pinjaman markup kepada penjual.

Menurut Matthew Chin, pakar pinjaman perumahan dari Smart Choice Solution Sdn Bhd, masih ramai pembeli hartanah dan pelabur yang ingin mencari pinjaman “markup”.

Mengapa ada pembeli hartanah yang melakukan pinjaman markup?

“Peminjam pembeli rumah pertama dan kedua boleh mendapat pinjaman 100% dan tidak perlu membayar wang pendahuluan 10%. Pelabur hartanah akan melakukan pinjaman markup untuk mengeluarkan wang dari bank untuk tujuan masing-masing,” kata Chin.

Adakah mudah untuk melakukan markup untuk pinjaman anda?

Matthew Chin, SCS Mortgage Specialist

Walau bagaimanapun, Chin mengatakan bahawa amalan ini semakin sukar dalam hartanah pasaran sekunder (subsale) kerana semakin ramai penilai mula mengelakkan tindakan yang tidak beretika ini. Bank juga semakin bijak mengelakkan pinjaman markup dengan kaedah abjad. Chin juga berkata bahawa akan lebih mudah menggunakan kaedah ini untuk hartanah yang sedang dibina kerana harganya berdasarkan nilai masa depan.

Ketika ditanya mengenai kaedah abjad, Chin menjelaskan, “Sekarang bank menggunakan kaedah abjad berdasarkan nama pelanggan untuk mendapatkan nilai pasaran. Contohnya, untuk En. Lau Fatt Fatt, pegawai bank akan menggunakan penilai dalam kategori L. Sekiranya nama pelanggan adalah En. Zulklifri, maka pegawai bank hanya akan menggunakan penilai dalam kategori Z. Oleh itu, tiada penilai yang sama di antara kedua kategori ini.”

Cara ini mengelakkan pilih kasih, kerana peminjam tidak boleh memilih penilai atau melakukan perjanjian sulit untuk menambah harga atau markup nilai harta tanah. Beberapa institusi kewangan memerlukan dua penilai untuk melakukan laporan penilaian, Ini akan mengurangkan pinjaman markup di hartanah pasaran sekunder.

Pinjaman markup untuk pasaran hartanah baharu

Menurut Marilyn Teh, rakan kanan di Mah Weng Kwai & Associates, pinjaman markup boleh dilakukan untuk semua jenis hartanah termasuk hartanah yang sedang dibina.

Marilyn Teh, MahWengKwai & Associates

Teh menjelaskan, “Untuk hartanah yang dijual oleh pemaju, beberapa pemaju menawarkan rebat kepada pembeli. Lazimnya, rebat ini tidak terdapat dalam Perjanjian Jual Beli. Pembeli akan memohon pinjaman berdasarkan harga pembelian yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli. Setelah projek siap, pemaju akan mengembalikan lebihan jumlah yang dibayar kepada pembeli.”

Chin juga berkata bahawa pembeli hartanah akan menandatangani dokumen perjanjian berasingan yang menunjukkan tawaran pemaju, sama ada separa atau lengkap perabot, pulangan tunai (“cashback”) atau rebat. Ini adalah perjanjian antara pembeli dan pemaju.

“Pembiaya akhir atau bank akan mengetahui harga hartanah dan jika terdapat pulangan tunai atau rebat. Oleh itu, bank akan menyesuaikan margin kewangan dengan sewajarnya,” tambah Chin.

Pinjaman markup untuk pasaran hartanah sekunder

Penjual dan pembeli perlu bersetuju. Lazimnya, ia bermula apabila ejen hartanah atau pembeli membuka topik pinjaman markup. Ramai pembeli melakukan pinjaman markup untuk mendapatkan wang tunai bagi pengubahsuaian serta lain-lain pembelian.

“Lazimnya, ejen hartanah mengenakan yuran tempahan dan apabila pinjaman diluluskan, yuran tempahan dipulangkan kepada pembeli. Dalam beberapa keadaan, pinjaman 100% boleh berlaku di mana penjual bersetuju untuk tidak mengutip wang pendahuluan 10%,” Chin menjelaskan.

Dia juga mengatakan bahawa pemilik hartanah yang terdesak mungkin akan menjual dengan harga yang lebih rendah. Ini baik bagi pembeli, kerana dia boleh mendapat pinjaman berdasarkan nilai pasaran, bukannya nilai yang melampau.

Chin berkongsi prosesnya, “Ejen hartanah akan bekerjasama dengan pegawai bank atau perunding pinjaman untuk memeriksa kelayakan pinjaman pembeli. Setelah selesai, pegawai bank atau perunding pinjaman akan menyemak dengan penilai sama ada hartanah tersebut perlu di tambah harga sehingga nilai tertentu. Setelah penilai mengesahkan nilai hartanah, pegawai bank atau perunding pinjaman akan memohon pinjaman perumahan. Proses ini akan dilakukan seperti mana permohonan pinjaman normal.”

Nota: Secara umumnya, penilai sepatutnya tidak melakukan markup hartanah. Namun, ada penilai yang masih mengambil risiko ini.

Chin juga berkata, “Keseluruhan proses lebih cepat untuk hartanah yang sedang dibina kerana tiada penilai yang terlibat. Walau bagaimanapun, jika pegawai bank atau pembiaya akhir untuk hartanah sedang dibina mengetahui mengenai rebat tunai untuk hartanah, mereka akan mengurangkan margin kewangan bagi pemohon pinjaman perumahan.”

Berkenaan dengan perjanjian, Teh menjelaskan, “Selain perjanjian jual beli normal, lazimnya kedua-dua pihak akan melaksanakan perjanjian atau surat tambahan untuk menyatakan harga pembelian sebenarnya, beberapa obligasi penting kedua-dua pihak (terutamanya pembeli) dan beberapa syarat lain untuk senario pembatalan.”

@sergioleonphoto | 123RF

Potensi risiko dan komplikasi pinjaman markup

Salah satu pertimbangan utama untuk pinjaman markup bagi pasaran sub-sale adalah Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT).

Kadar CKHTIndividu (Warganegara & PR)Individu (Bukan warganegara & Warga AsingSyarikat
Pelupusan tahun pertama30%30%30%
Pelupusan tahun ke-230%30%30%
Pelupusan tahun ke-330%30%30%
Pelupusan tahun ke-420%30%20%
Pelupusan tahun ke-515%30%15%
Pelupusan tahun ke-6 dan ke atas0% (dikurangkan daripada 5%)10%10%

Di pasaran sub-sale, CKHT dikenakan ke atas hartanah yang dijual dalam tempoh lima tahun pertama pembelian. Oleh itu, jika anda pemilik yang menjual hartanah dalam tempoh lima tahun dari pembelian, anda harus membayar CKHT berdasarkan jumlah pinjaman markup.

Isu lain yang mungkin timbul dari pinjaman markup di pasaran sub-sale termasuk:

● Penjual tidak meneliti syarat yang dipersetujui, yang kemudian boleh mengakibatkan tindakan mahkamah.

● Peguam tidak melepaskan jumlah yang perlu dibayar kepada anda dan kemudian menjadi masalah lain untuk diselesaikan.

● Bank boleh membatalkan permohonan pinjaman atau mengurangkan margin kewangan (MOF) jika mereka mengetahui persetujuan markup.

● Bank mungkin memerlukan bukti wang pendahuluan 10% jika mereka mengesyaki senario pinjaman markup.

Menurut Teh, “Jika bank mengetahui tentang markup, bank berhak untuk membatalkan pinjaman dan mengambil tindakan undang-undang terhadap pembeli.

“Pihak penjual dan pembeli harus mengetahui bahawa lazimnya terdapat terma penting dalam Surat Tawaran bank yang menyatakan bahawa penilaian hartanah mestilah sama atau lebih tinggi daripada harga pembelian yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli.

“Sekiranya hartanah dinilai pada harga yang lebih rendah daripada harga pembelian, bank mempunyai hak untuk membatalkan fasiliti atau untuk mengubah pembiayaan yang ditawarkan sesuai dengan nilai pasaran hartanah.”

Apakah kos tambahan semasa anda membuat pinjaman markup?

Menurut Jean Yinn, rakan guaman di Patrick Yeoh & Company, amalan ini lazimnya dilakukan untuk pembelian hartanah subsale. Ia jarang berlaku untuk hartanah yang sedang dibina atau pembelian terus dari pemaju, kerana lazimnya pemaju akan meletakkan harga tetap untuk hartanah.

Apabila ditanya mengenai kos undang-undang, Yinn berkongsi, “Pembeli perlu membayar duti setem yang lebih tinggi untuk MOT dan perjanjian pinjaman. Penjual juga mungkin perlu membayar CKHT yang lebih tinggi.

Jean Yinn, Patrick Yeoh & Company

“Pinjaman markup mempengaruhi SPA dari segi harga pembelian hartanah. Secara amnya, SPA dengan pinjaman markup akan mempunyai harga pembelian yang lebih tinggi daripada harga yang dipersetujui oleh kedua pihak. Oleh kerana harga pembelian yang lebih tinggi, duti setem, yuran undang-undang dan CKHT akan lebih tinggi. Kedua-dua pihak harus bersetuju siapa yang akan menanggung perbelanjaan yang lebih tinggi.”

Teh menunjukkan bahawa markup diminta oleh pembeli dalam kebanyakan senario. Apabila ini berlaku, kos lazimnya ditanggung oleh pembeli. Selain kos yang perlu dibayar, pembeli juga perlu membayar faedah ke atas jumlah markup.

Adakah berbaloi untuk markup pinjaman anda?

Ramai yang berpendapat bahawa pinjaman markup adalah cara untuk ‘memperdaya’ sistem perbankan. Namun, ramai yang mungkin tidak sedar bahawa pinjaman markup adalah hanya kelebihan jangka pendek. Kerana di akhirnya, peminjam akan membayar lebih banyak faedah dalam jangka masa panjang.

Dua contoh kira pinjaman markup

Senario 1: Hartanah sub-sale markup merangkumi wang pendahuluan 10% dan jumlah pulangan tunai pada masa yang sama.

(dengan andaian pembeli rumah pertama dan hartanah berusia sekitar 10 tahun)

 NormalMarkup    Perbezaan
Harga HartanahRM500,000RM500,000
“Markup”RM150,000 (30%)
Margin  90% (Bayaran Pendahuluan: RM50,000)90%
(Bayaran Pendahuluan: RM65,000)
Jumlah PinjamanRM450,000RM585,000RM135,000
Tempoh30 tahun30 tahun
Faedah4.2%4.2%
Ansuran BulananRM2,200.58RM2,860.75RM660.17
Jumlah Bayaran FaedahRM342,208.80RM 444,870.17RM102,661.37
Kos entri
Yuran Guaman SPARM5,000RM6,500RM1,500
Duti Setem SPARM9,000RM13,500RM4,500
Pengeluaran  RM2,300RM2,300
Yuran Guaman PinjamanRM4,500RM6,000RM2,500
Duti Setem PinjamanRM2,250RM2,925RM675
PengeluaranRM2,300RM2,300
Yuran PenilaianRM1,600RM1,900RM300
Kos Tambahan Untuk Perjanjian (POA, Perjanjian Bersama)RM1,000RM1,000
Jumlah Kos EntriRM26,950RM36,425RM9,475

Jumlah Pulangan Tunai = RM135,000 – (RM102,661 + RM9,475) =RM22,864

Nota: Contoh yang diberikan adalah anggaran oleh Smart Choice Solution Sdn Bhd. Gunakan iProperty Loan Care untuk mengetahui kelayakan pinjaman rumah anda daripada sebanyak 17 bank.

Senario 2: Hartanah sub-sale dengan markup yang lebih rendah merangkumi sebahagian daripada wang pendahuluan 10%.

(dengan andaian pembeli rumah pertama dan hartanah berusia sekitar 10 tahun )

 NormalMarkup   Perbezaan
Harga HartanahRM500,000RM500,000
“Mark Up”RM56,000 (11%)
Margin90% (Bayaran pendahuluan: RM50,000)90%
(Bayaran pendahuluan: RM55,600)
Jumlah pinjamanRM450,000RM500,400RM50,400
Tempoh30 tahun30 tahun
Faedah4.2%4.2%
Ansuran BulananRM2,200.58RM2,447.04RM246.46
Jumlah Bayaran FaedahRM342,207.82RM 380,535.10RM38,327.28
Kos entri
Yuran Guaman SPARM5,000RM 5,500RM500
Duti Setem SPARM9,000RM10,680RM1,680
PengeluaranRM2,300RM2,300
Yuran Guaman PinjamanRM4,500RM5,000RM500
Duti Setem PinjamanRM2,250RM2,502RM252
PengeluaranRM2,300RM2,300
Yuran PenilaianRM1,600RM1,700RM100
Jumlah Kos EntriRM26,950RM29,928RM2,978

Jumlah Pulangan Tunai = RM50,400 – (RM38,327.28 + 2,978) = RM9,094.72

Nota: Contoh yang diberikan adalah anggaran oleh Smart Choice Solution Sdn Bhd. Gunakan iProperty Loan Care untuk mengetahui kelayakan pinjaman rumah anda daripada sebanyak 17 bank.

Adakah pinjaman markup sah di segi undang-undang?

© Elnur | 123RF

Menurut Teh dan Yinn, ia tidak sah. Jika anda melakukannya, anda harus menanggung risiko sendiri.

Teh berkata, “Pinjaman markup sebenarnya adalah tindakan yang menyalahi undang-undang. Tindakan markup lazimnya dilakukan untuk membolehkan pembeli mendapatkan jumlah pinjaman yang lebih tinggi. Pihak-pihak dalam urus niaga ini boleh dihukum kerana kesalahan penipuan atau bersubahat di bawah Kanun Keseksaan (Akta 574) jika mereka terbukti bersalah.”

Jadi, nak markup atau tidak?

Teh menasihati pembeli supaya tidak melakukan markup kerana ia sangat berisiko, dan pembeli mungkin menanggung kos yang lebih tinggi daripada jumlah markup.

Chin bersetuju dengan pandangan ini dan berkata, “Pembeli hartanah perlu mengetahui semua kos sebelum membuat keputusan. Jangan hanya mengikuti trend secara membuta tuli dan mendengar pendapat rakan-rakan mengenai kebaikan cara ini.

“Secara amnya, pinjaman markup mempunyai potensi kos yang sangat tinggi dalam jangka masa panjang. Ada juga lain-lain faktor seperti kenaikan OPR yang akan mempengaruhi kadar faedah pinjaman perumahan.”

Contoh bagaimana kenaikan OPR mempengaruhi kadar faedah pinjaman perumahan RM500,000 dengan 30 tahun pinjaman

Kadar Faedah3%Jika kadar faedah naik 1%Jika kadar faedah naik 1.5%
Ansuran BulananRM2,108Bayaran tambahan RM279/bulanBayar tambahan RM425/bulan
Jumlah faedah selama 30 tahunRM258,887Bayaran tambahan RM100,460Bayaran tambahan RM153,147

Nota: Contoh yang diberikan oleh Smart Choice Solution Sdn Bhd. Gunakan iProperty Loan Care untuk mengetahui kelayakan pinjaman rumah anda daripada sebanyak 17 bank.

Daripada mengambil risiko seperti melakukan pinjaman markup, bakal pembeli rumah patut melengkapkan diri mereka dengan pengetahuan pembiayaan rumah diperlukan bagi membantu mereka membuat keputusan lebih baik. Ketahui lebih lanjut tentang Nisbah Kadar Hutang (DSR) dan bagaimana anda boleh membuat pinjaman perumahan berdasarkan kadar gaji anda di Malaysia?

Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.

Artikel Lain