Permintaan bagi rumah sekunder pulih sejak H1 2020, Selangor kekal satu-satunya negeri utama di Malaysia merekod permintaan positif pada 2020

iProperty.com.my 2020 Portal Demand Analytics hari ini mendedahkan hasil kajian penawaran-permintaan hartanah kediaman sekunder (subsale) di Malaysia bagi tahun 2020. Hasil kajian ini mendedahkan permintaan di empat pasaran utama iaitu Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor. Juga ketahui trend penghijrahan dalam kalangan pencari rumah dan kawasan dengan permintaan tertinggi yang disusun mengikut data kunjungan pengguna dari Januari ke Disember 2020.

Artikel ini diterjemah dari Demand for subsale home improves from H1 2020, Selangor continues to be the only major state in Malaysia to record a positive demand in 2020 oleh Ridzwan A. Rahim.

Nota: Bagi memastikan data permintaan yang berkualiti tinggi, penilaian yang sebaiknya telah dijalankan di samping langkah-langkah lain yang telah diambil semasa penyediaan laporan iProperty.com.my 2020 Portal Demand Analytics. Sila rujuk bahagian Nota di penghujung artikel ini untuk maklumat lanjut.

Laporan 2020 Portal Demand Analytics dari iProperty.com.my menyediakan pandangan umum terkini mengenai aliran permintaan dalam pasaran hartanah kediaman sekunder Malaysia menggunakan data kunjungan pengguna dan penyenaraian di portal hartanah ini.

Sebagai Laman Web Hartanah No.1 Malaysia, iProperty.com.my memperoleh jutaan kunjungan setiap bulan. Kelakuan masa nyata ini memberi isyarat mengenai aliran permintaan rumah (berdasarkan kunjungan unik pengguna ke laman iProperty.com.my) berbanding penawarannya (penyenaraian hartanah di iProperty.com.my). Analisis ini bertujuan memberi pemahaman kepada pembuat dasar dan pemaju hartanah mengenai keutamaan dalam hartanah kediaman di Malaysia.

Lihat separuh pertama 2020 (H1 2020) Portal Demand Analytics di sini.

Kesimpulan utama 

Berikut adalah beberapa kesimpulan utama daripada 2020 Portal Demand Analytics:

• Pada H1 2020, permintaan dalam negara bagi rumah-rumah sekunder menampakkan hanya sedikit penurunan iaitu sebanyak -2.5%, dan kemudian semakin pulih ke paras -1.3% menjelang akhir 2020.
• Permintaan terhadap rumah teres kekal positif dengan pertumbuhan modal sebanyak +2.6%. Pada H1 2020, rumah teres juga merupakan satu-satunya sub-kategori yang menampakkan angka pertumbuhan modal yang positif iaitu +2.21%.
• Kunjungan pengguna pulih sebanyak +85% sejak paras terendah pada April 2020 disebabkan permintaan terpendam pengguna yang melonjakkan minat membeli. Peningkatan permintaan ini seiring dengan peningkatan permohonan pinjaman di Malaysia.
• Di antara bandar raya di Malaysia, hanya Shah Alam dan Seremban merekodkan permintaan positif pada 2020.
• Kuala Lumpur terus merekodkan permintaan negatif disebabkan penghijrahan keluar populasi.
• Selangor mendapat manfaat daripada penghijrahan masuk populasi dan kekal menjadi satu-satunya negeri utama di Malaysia yang merekodkan permintaan positif pada +3.2%.
• Pasaran perumahan sekunder di Pulau Pinang kekal suram pada 2020. Permintaan hartanah kediaman sekunder Pulau Pinang menurun sebanyak -9.5%.
• Permintaan hartanah kediaman sekunder Johor kekal suram pada 2020. Namun begitu, projek Sistem Transit Aliran Johor Bahru–Singapore (RTS) dijangka akan mengukuhkan pasaran hartanah Johor.

Penerbitan ini tertumpu pada empat kawasan utama iaitu Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor. Dalam artikel ini, kami kongsikan sorotan berikut daripada laporan ini:

1. Gambaran keseluruhan pasaran perumahan Malaysia 2020 (hartanah sekunder sahaja).
2. Perubahan permintaan dan pertumbuhan modal bagi negeri dan ibu negeri di Malaysia.
3. 20 kawasan dengan permintaan tertinggi di Kuala Lumpur, Selangor dan Pulau Pinang.
4. 15 kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor.

Gambaran keseluruhan: Permintaan dalam negara bagi perumahan sekunder pada 2020 pulih ke paras -1.3% dari -2.5% pada H1 2020.

Permintaan terhadap hartanah pulih semasa separuh kedua (H2) 2020 apabila kerajaan melonggarkan sekatan pergerakan. Menjelang akhir Jun, permintaan dalam negara bagi rumah-rumah sekunder menyaksikan penurunan sedikit iaitu -2.5%, dan kemudian bertambah pulih ke paras -1.3% menjelang akhir 2020. Di samping itu, pada Disember 2020, kunjungan unik bagi penyenaraian hartanah sekunder di iProperty.com.my menyaksikan pemulihan sebanyak +85%.

Pada 2020, permintaan dalam negara bagi hartanah sekunder jatuh sebanyak -1.3% tahun ke tahun (YoY). Permintaan bagi hartanah bertingkat tinggi turun seiring dengan harga manakala permintaan bagi rumah teres kekal positif dengan pertumbuhan modal +2.6%.

Meskipun prospek pasaran hartanah semasa kelihatan agak suram disebabkan kemerosotan ekonomi, kita belum melihat kejatuhan pasaran yang besar. Punca utamanya adalah sokongan kerajaan dalam bentuk pembiayaan mudah – Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) diturunkan secara berperingkat sebanyak empat kali pada 2020 ke paras semasa iaitu 1.75%, paras OPR yang terendah selama lebih 15 tahun. Di samping meringankan pembayaran pinjaman, langkah ini turut mencetuskan minat membeli hartanah terutamanya dalam kalangan isi rumah kelas pertengahan dan atasan.

Di dalam H1 2020 Portal Demand Analytics, dapat diperhatikan kunjungan pengguna pulih semasa fasa Perintah Kawalan Pergerakan Pemulihan (PKPP) dan ini mungkin disebabkan permintaan terpendam semasa sekatan pergerakan yang lebih ketat semasa Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) dari Mac hingga Mei 2020. Momentum pemulihan ini diperhatikan berterusan sehingga H2 2020 dengan beberapa penurunan kecil.

Carta di bawah menunjukkan perbandingan antara kunjungan pengguna ke iProperty.com.my dengan nilai pinjaman perumahan yang dipohon oleh pengguna Malaysia berdasarkan maklumat yang diperolehi dari Sorotan dan Perangkaan Bulanan Bank Negara Malaysia (BNM) bagi November 2020.

Seperti yang dapat diperhatikan, peningkatan permintaan hartanah berikutan kunjungan dari  iProperty.com.my dan garisan arah aliran menyamai tindakan susulan pengguna permohonan pinjaman. Ini menandakan minat membeli yang serius oleh pencari hartanah dalam talian.

Meskipun ada peningkatan mendadak permohonan pinjaman, tiada sebarang tanda yang menunjukkan permohonan ini diluluskan. Kadar kelulusan pinjaman perumahan di Malaysia jatuh ke paras terendah pada Mei iaitu 25% dan setakat November, parasnya adalah 39%. Sebagai perbandingan, kadar kelulusan adalah 44% pada Januari 2020.

Nilai OPR yang lebih rendah mungkin telah membuka jalan kepada pembiayaan yang lebih murah. Namun, di sebalik keuntungan ini margin bank terjejas. Ditambah pula dengan kadar guna tenaga semasa yang lemah, bank kini mengambil pendekatan lebih berhati-hati dalam memberi pinjaman.

BACA: BNM menurunkan OPR kepada 1.75% disebabkan Covid-19 – apakah kesannya terhadap pinjaman perumahan anda?

Hanya Shah Alam dan Seremban mencatat permintaan hartanah kediaman sekunder positif. Pertumbuhan modal di bandar-bandar utama kekal negatif pada 2020.

Di antara bandar raya utama, hanya ibu negeri Selangor, Shah Alam dan ibu negeri Negeri Sembilan, Seremban merekodkan permintaan hartanah sekunder positif pada 2020, masing-masing pada +1.7% dan +0.9%. Pada H1 2020, Shah Alam merupakan satu-satunya bandar raya utama di Malaysia yang merekodkan permintaan positif, sesuatu yang diteruskan sepanjang 2020. Pasaran hartanah kediaman sekunder di Seremban pada 2020 meningkat ke +0.9% dari -0.44% pada H1 2020. Pertumbuhan modal juga semakin baik dengan parasnya kini +10.6%.

Punca permintaan positif hartanah sekunder di Shah Alam dan Seremban adalah penghijrahan dari kawasan bandar ke kawasan pinggir bandar yang disebabkan oleh anjakan dalam pasaran hartanah sekunder tempatan dan trend carian ekoran penularan wabak COVID-19. Orang ramai mencari rumah di kawasan pinggir bandar yang lebih mampu milik dengan saiz yang lebih besar. Ini juga berpunca daripada trend bekerja dari rumah atau “work from home” (WFH) yang mula menjadi amalan berikutan pelaksanaan PKP.

Data menunjukkan penurunan dalam angka pertumbuhan modal di bandar raya utama bagi 2020. Johor Bahru merekodkan penurunan terbesar pada -22.0%, diikuti George Town pada -11.09% dan Pusat Bandaraya Kuala Lumpur pada -8.9%. Trend ini memang telah dijangka memandangkan harga rumah di kawasan ini yang mahal dan pasti terjejas apabila pandemik membawa kemerosotan ekonomi yang teruk.

Selangor kekal satu-satunya negeri utama di Malaysia merekod permintaan positif pada 2020.

Penelitian mendalam pada empat pasaran hartanah perumahan utama Malaysia iaitu Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor oleh laporan 2020 Portal Demand Analytics mendedahkan bahawa Selangor satu-satunya negeri utama di Malaysia yang merekodkan permintaan positif pada 2020. Seperti pada H1 2020, Selangor kekal satu-satunya negeri utama yang merekodkan permintaan positif pada +3.2% manakala pertumbuhan modal turun sedikit sebanyak -0.2%.

Kuala Lumpur terus merekodkan permintaan negatif pada -1.3% disebabkan penghijrahan keluar. Permintaan hartanah sekunder Pulau Pinang menurun pada -9.5% manakala Johor pula merekodkan penurunan dua digit di semua kategori hartanah pada 2020. Pasaran hartanah di selatan Malaysia kekal lembap sepanjang 2020.

Selangor, terutama sekali kawasan pinggir bandarnya, mendapat manfaat paling besar daripada penghijrahan keluar populasi yang disebabkan oleh pandemik COVID-19. Kawasan kediaman pinggir bandar ini menawarkan rumah lebih besar dengan lebih nilai untuk wang pembeli dan telah menyaksikan pertumbuhan permintaan yang begitu pesat. Di kala Kuala Lumpur mengalami kemerosotan akibat penghijrahan, terdapat trend penghijrahan ke Selangor yang telah berlangsung selama beberapa tahun. Minat pada kawasan pinggir bandar semakin subur dengan pertambahan pembeli yang inginkan ruang yang lapang dan sunyi.

Kita akan meneliti 20 kawasan dengan permintaan tertinggi di Selangor dan kawasan pinggir bandar yang mendominasi pasaran hartanah kediaman.

20 kawasan dengan permintaan tertinggi pada 2020 – Kuala Lumpur, Selangor dan Pulau Pinang.

Kawasan berikut disusun mengikut angka kunjungan unik tertinggi dari Januari ke Disember 2020.

KUALA LUMPUR

1. Batu Caves
2. Bukit Damansara
3. Taman Tun Dr Ismail (TTDI)
4. Taman Desa
5. Setiawangsa
6. Bangsar
7. Pantai
8. Seputeh
9. Titiwangsa
10. Sri Hartamas
11. Sungai Besi
12. Puchong
13. Sentul
14. Sunway SPK
15. Desa ParkCity
16. Brickfields
17. Jinjang
18. Wangsa Maju
19. Bukit Jalil
20. Kuchai Lama

Seperti pada H1 2020, Batu Caves terus mengungguli carta kawasan dengan permintaan tertinggi di Kuala Lumpur. Angka kunjungan pengguna meningkat lebih dua kali ganda pada 2020 bagi segmen rumah flat. Ramai pengunjung berminat dengan hartanah berharga sekitar RM150k.

Setiawangsa di tangga kelima merupakan satu lagi kawasan penting dalam senarai ini. Ramai pengunjung berminat dengan hartanah berharga antara RM200k ke RM300k.

BACA: Panduan bagi anda yang ingin tinggal di Batu Caves

SELANGOR

1. Puncak Alam
2. Dengkil
3. Semenyih
4. Cyberjaya
5. Kuala Selangor
6. Gombak
7. Glenmarie
8. Hulu Langat
9. Setia Alam
10. Teluk Panglima Garang
11. Serendah
12. Damansara Perdana
13. Sepang
14. Mutiara Damansara
15. Bangi
16. Banting
17. Sunway
18. Ara Damansara
19. Petaling Jaya
20. Sungai Buloh

Puncak Alam kekal di tangga teratas sejak H1 2020. Kebanyakan pengunjung mencari rumah teres untuk keluarga bersaiz antara 1,250 kaki persegi ke 2,000 kaki persegi dan berharga antara RM300k ke RM400k.

Ulu Kelang menyaksikan peningkatan kunjungan bagi kesemua jenis bangunan. Angka kunjungan bagi segmen apartment meningkat hampir dua kali ganda. Kebanyakan pengguna yang mengunjungi Ulu Kelang berminat dengan kondominium.

Serendah merekodkan pertumbuhan permintaan tertinggi pada 2020. Kebanyakan pengunjung berminat dengan apartment dan rumah flat berharga kurang daripada RM100k bersaiz kurang daripada 750 kaki persegi.

PULAU PINANG

1. Kepala Batas
2. Balik Pulau
3. Seberang Jaya
4. Nibong Tebal
5. Simpang Ampat
6. Bukit Mertajam
7. Teluk Kumbar
8. Bukit Minyak
9. Batu Maung
10. Butterworth
11. Bukit Jambul
12. Juru
13. Gurney
14. Gelugor
15. Perai
16. Sungai Ara
17. Bayan Lepas
18. Batu Ferringhi
19. Ayer Itam
20. Bayan Baru

Kepala Batas kekal di tangga teratas senarai kawasan dengan permintaan tertinggi di Pulau Pinang. Angka kunjungan Kepala Batas meningkat dua kali ganda pada 2020 dibantu sebilangan projek pembangunan bercampur berskala besar yang sedang dalam pembinaan.

Balik Pulau turut menyaksikan peningkatan ketara angka kunjungan. Bagi segmen apartment dan rumah pangsa, angka kunjungan Balik Pulau meningkat dua kali ganda pada 2020. Di tempat ketiga dalam senarai ialah Seberang Jaya. Daya tarikan kawasan ini terletak pada lokasinya yang strategik. Seberang Jaya terletak di antara Butterworth, Bukit Mertajam dan Jambatan Pulau Pinang. Harga mediannya sebanyak RM135k juga amat mampu milik.

Begitu juga dengan Simpang Ampat yang menawarkan kelebihan di segi geografi. Kawasan yang terletak di antara dua Jambatan Pulau Pinang ini bakal mendapat manfaat daripada aliran trafik dalam tahun-tahun mendatang. Di samping itu, masih terdapat banyak tanah di sini. Pasaran hartanah Simpang Ampat buat masa ini didominasi oleh harta bertanah dengan kawasan luas berharga kurang daripada RM300k.

15 kawasan dengan permintaan tertinggi pada 2020 – Johor

JOHOR

1. Muar
2. Batu Pahat
3. Kluang
4. Kota Tinggi
5. Pasir Gudang
6. Senai
7. Kulai
8. Permas Jaya
9. Iskandar Puteri (Nusajaya)
10. Masai
11. Gelang Patah
12. Johor Bahru
13. Tampoi
14. Skudai
15. Perling

Muar muncul kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor. Muar dan Batu Pahat turut berada di bahagian atas senarai dibantu sebilangan projek kediaman yang sedang dalam pembinaan. Terdapat trend menaik pada harga hartanah di kedua-dua kawasan ini pada 2020. Menjelang akhir tahun, harga median di Muar dan Batu Pahat setara dengan kawasan di dalam lingkungan Wilayah Iskandar.

Sementara itu, Kluang merekodkan pertumbuhan permintaan hartanah yang tertinggi. Harga yang merekodkan pertumbuhan tertinggi pula adalah bagi hartanah berharga antara RM100k dan RM150k, dan RM300k dan RM400k.

NOTA

1) Pertimbangan dan langkah yang diambil:

• Hanya kawasan yang mempunyai lebih daripada 350 penyenaraian dipilih bagi mengimbangi kesan sebarang kenaikan mendadak.
• Kunjungan unik digunakan bagi menghalang pengguna individu memutarbalikkan angka permintaan dengan membuat kunjungan berkali-kali.
• Dalam kes di mana seorang pengguna mengakses beberapa bahagian laman web iProperty.com.my, kunjungan tersebut diberatkan secara sekata ke semua bahagian dan jenis bangunan bagi mengekalkan keunikan pengguna tersebut.
• Semua kunjungan yang digunakan di dalam laporan ini adalah berdasarkan trafik organik dan langsung sahaja.
• Harga dihitung bagi kawasan yang mempunyai sekurang-kurangnya 10 urus niaga hartanah dalam setahun.
• Median sekaki persegi (PSF) digunakan bagi menghitung pertumbuhan modal disebabkan kepelbagaian saiz hartanah yang diurus niaga.

2) Definisi

• Kunjungan Unik: Berdasarkan jejak Google Analytics ke atas pengunjung unik. Kunjungan berkali-kali pada penyenaraian yang sama oleh seorang pengguna dikira sebagai satu kunjungan.
• Penyenaraian Hartanah Aktif: Penyenaraian hartanah di iProperty yang aktif untuk sekurang-kurangnya sehari dan mempunyai sekurang-kurangnya 1 lihatan.
• Permintaan Hartanah: Bilangan kunjungan unik dibahagikan dengan bilangan penyenaraian hartanah aktif yang mempunyai lihatan.
• Trafik Organik / Langsung: Berdasarkan jejak Google Analytics. Trafik organik dan langsung tidak diperolehi menerusi perkhidmatan berbayar atau laman web lain.

Untuk lebih banyak tinjauan, muat turun salinan iProperty.com.my Portal Demand Analytics 2020 di sini.