Cari Panduan

Find tips, tools and how-to guides on every aspect of property

(Terbaru) Berapa sepatutnya pendapatan purata isi rumah anda untuk memiliki rumah di Lembah Klang?

test

*Artikel ini telah dikemaskini pada 13 April 2020. 

Baca panduan kami yang berasaskan Debt Service Ratio (DSR) bagi mengetahui harga rumah dan kawasan kejiranan Lembah Klang yang mana paling sesuai dengan pendapatan isi rumah anda. Data transaksi terbaru bagi hartanah residensi ada dimuatkan di akhir artikel!

simonlong | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari versi Bahasa Inggeris: How much should the average Malaysian household income be to afford a home in KV?

Jika anda bercadang untuk membeli rumah idaman anda tahun ini, baguslah! Tapi, jika dah bersedia di segi kewangan untuk membeli rumah sekali pun, tahukah anda jenis rumah dan harga hartanah yang sepatutnya menjadi tumpuan anda? Penentuan tahap kemampuan memiliki rumah tak selalunya mudah. Anda perlu buat pertimbangan kemahuan/keperluan dan kemampuan dari segi kewangan. Dengan pendapatan anda, layakkah membeli kondominium baru berhampiran pusat bandaraya? Atau pun adakah anda sebenarnya hanya mampu memiliki sebuah apartmen sub-sale di Shah Alam?

Paling penting, berapa banyakkah wang tunai yang perlu ada di tangan untuk membeli sebuah rumah starter di Lembah Klang yang biasanya dalam lingkungan RM400,000 hingga RM700,00? Bolehkah gaji anda membiayai bayaran pendahuluan dan ansuran bulanannya? Sebelum mula mencari teratak idaman, jom kita kaji dulu situasi kewangan anda.

BACA: Ingin membeli rumah? Ketahui 8 jenis rumah yang terdapat di Malaysia

Berapa harga rumah yang mampu saya miliki berdasarkan  pendapatan saya?

Bercakap tentang pembelian rumah, mengikut kebiasaan, nisbah Debt-to-service Ratio (DSR) anda tidak sepatutnya melebihi 70 peratus. Peratusan DSR menunjukkan berapa banyak pendapatan anda digunakan untuk melangsaikan hutang dan sama ada anda mampu membuat pinjaman perumahan yang diingini. Formula berikut biasa digunakan oleh bank untuk menilai kelayakkan seorang peminjam untuk membayar ansuran bulanan:

DSR = Hutang/Pendapatan Bersih X 100

Hutang merujuk kepada kesemua komitmen kewangan yang ada seperti pembayaran semula kad kredit, pinjaman peribadi dan pinjaman pendidikan, manakala pendapatan bersih merujuk kepada pendapatan anda selepas potongan seperti cukai pendapatan dan caruman KWSP.

Kebanyakan bank termasuk Maybank dan Public Bank mengehadkan DSR pada kadar 65-70%. Maka, penting bagi anda mengira kemampuan anda membayar balik pinjaman bagi rumah sasaran anda sebelum mengambil langkah seterusnya. Anda pasti tidak mahu terpaksa membelanjakan keseluruhan gaji untuk pembayaran rumah.

Keliru dan tak tahu bagaimana nak mula? – Keluarkan kalkulator dan teruskan membaca! © 123rf

Sebagai contoh, katakan pendapatan isi rumah anda ialah RM5,000 sebulan. Ini boleh merujuk kepada gaji seorang individu professional atau pendapatan ‘double-income’ bersama pasangan. Selepas ditolak caruman KWSP, cukai pendapatan dan SOCSO, pendapatan bersih anda ialah lebih kurang RM4,300.

*Menurut data terbaru yang diperolehi daripada Jabatan Perangkaan, pendapatan isi rumah median di Selangor ialah RM7,225 tetapi kami mengambil RM5,000 sebagai tanda aras berdasarkan pendapatan isi rumah median seluruh negara iaitu RM5,228. Kami mengambil kira kebanyakan pembeli rumah pertama jatuh dalam kumpulan umur 25-35 tahun dan belum lagi mempunyai keupayaan perolehan yang baik. 

Maka, untuk memenuhi syarat minimum 70% DSR, jumlah hutang isi rumah anda tidak boleh melebihi RM3,010.

70% DSR = RM3,010/RM4,300 X 100

Katakan anda mempunyai komitmen kewangan berikut. Anggaran ini dibuat secara kasar berdasarkan kehidupan tipikal golongan muda Malaysia di kawasan bandar:

  1. Pinjaman kereta: RM500
  2. Pembayaran kad kredit: RM400
  3. Pinjaman PTPTN: RM100

Hutang/komitmen kewangan lain = RM1,000

Maka, bagi yang mempunyai pendapatan isi rumah kasar RM5,000 dan pendapatan bersih RM4,300; apabila ingin membuat pinjaman perumahan, ansuran bulanan tidak boleh melebihi RM2,010.

Jumlah Hutang – Hutang lain = RM3,010 – RM1,000 = RM2,010 

Baca artikel ini sekiranya anda bercadang untuk membeli rumah secara ‘joint-purchase’ bersama pasangan anda: 4 perkara yang anda perlu pertimbangkan sebelum memohon pinjaman bersama 

Berapa anggaran harga rumah yang patut jadi tumpuan anda?

insurans MRTA atau MLTA

Sudah tentulah tanda aras pendapatan isi rumah RM5,000 ini hanya terpakai bagi sebahagian populasi rakyat Malaysia sahaja.

Bagi membantu para pembeli lain (yang mungkin mempunyai pendapatan isi rumah berlainan) menentukan bentuk harga rumah yang sepatutnya menjadi sasaran mereka, kami telah menyusun jadual yang memperincikan anggaran ansuran bulanan perumahan untuk julat harga RM400,000 hingga RM700,000 yang dianggap mampu milik bagi kebanyakan pembeli rumah pertama di Malaysia DAN berdasarkan pasaran hartanah sedia ada/pelancaran hartanah baru di Lembah Klang.

Apabila mengira pendapatan bersih minimum yang diperlukan untuk setiap lingkungan harga rumah, kami memastikan jumlah hutang semasa ialah RM1,000 (seperti dalam contoh di atas) dan ansuran bulanan tidak melebihi 70 peratus pendapatan bersih yang dinyatakan di dalam lajur terakhir jadual.

* Pengiraan berdasarkan bayaran pendahuluan 10% dan tempoh pemegangan 35 tahun. Kami juga menggunakan pinjaman perumahan dengan kadar faedah 4.5%. Kadar ini digunakan sebagai angka purata yang diperolehi daripada produk pinjaman perumahan yang sedia ada di pasaran.

Harga Rumah

(RM)

Pinjaman  (90%)Tempoh Pinjaman Rumah

  (Tahun)

Ansuran Bulanan

[Kadar faedah pasaran: 4.5%]

Jumlah Hutang Bulanan (+RM1,000)Pendapatan Bersih Isi Rumah Purata Minimum (RM)

[DSR = 70%]

400,000360,00035RM 1,704RM 2,704*RM 3,863
500,000450,00035RM 2,130RM 3,130RM 4,471
600,000540,00035RM 2,556RM 3,556RM 5,080
700,000630,00035RM 2,982RM 3,982RM 5,689

*Menggunakan peraturan 70% DSR, begini cara kami memperolehi angka RM3,863. 

Pendapatan BERSIH Isi Rumah Purata RM3,863 = 100/70 X RM2,704

Perhatikan bahawa jumlah akhir yang dipaparkan ialah pendapatan BERSIH (selepas ditolak pembayaran KWSP, cukai pendapatan dan SOCSO). Perlu diingat terdapat perbelanjaan lain lagi yang perlu diambil kira apabila membeli rumah. Ini termasuk bayaran guaman, bayaran pemprosesan bank dan kos insurans. Anda perlu memasukkan perbelanjaan tambahan ini ke dalam bajet sebelum membuat keputusan pembelian.

Kalau mencari rumah idaman dah sukar, mengeluarkan duit untuk membayar wang pendahuluan 10% itu lagi memeningkan kepala, terutama jika anda baru saja memasuki alam pekerjaan dan tak banyak wang simpanan. Tapi jangan risau, kerana ada alternatif di luar sana yang boleh membantu anda mencapai impian memiliki rumah idaman, termasuk menggunakan wang dari Akaun 2 KWSP anda.

Kawasan perumahan Lembah Klang yang mana sesuai dengan kemampuan anda?

Pemandangan dari Kota KL
©shaifulzamri/123rf

Setelah mengetahui anggaran harga rumah yang patut anda pertimbangkan, langkah seterusnya ialah mengenal pasti kejiranan atau kawasan untuk mencari kediaman anda. Kalau tanya penghuni bandar tentang lokasi idaman mereka, pasti ramai yang menyebut satu alamat di pusat bandaraya yang dikelilingi kemudahan seperti jaringan pengangkutan awam, restoran popular, pusat membeli-belah dan hiburan. Kekangannya tentulah harga yang tinggi.

Jangan khuatir. Ada banyak lagi produk residensi yang terletak di pinggir bandar. Jaringan jalan raya dan pengangkutan awam yang lebih baik dalam tempoh dua tahun kebelakangan ini telah menyumbang kepada lebih banyak rumah di pasaran.

Untuk menunjukkan kepada para pembaca standard kemampuan semua kawasan, kami telah menganalisis data transaksi hartanah residensi terbaru yang diperolehi daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dari Jun 2018 – Mei 2019. Data ini dikemaskini dan harga median dikira oleh pasukan data iProperty.com.my.

Di sini kami kongsikan harga median bagi kondominium dan kediaman servis (serviced residence) di Kuala Lumpur serta rumah teres di Selangor. Tiga jenis hartanah ini sebenarnya adalah produk perumahan yang paling popular yang dibeli oleh penduduk KL dan Selangor dalam tempoh kajian di atas.

Di Kuala Lumpur, terdapat:

  • 3,298 jualan unit kondominium (*110 unit pelancaran baru) – 39.5% daripada jumlah jualan hartanah kediaman
  • 1,498 jualan serviced residence (*69 unit pelancaran baru) – 18% daripada jumlah jualan hartanah kediaman

BACA: 5 kondominium mesra haiwan peliharaan di Kuala Lumpur

Manakala, di Selangor, kebanyakan pembeli rumah memilih rumah teres:

  • 15,656 jualan rumah teres (3,213 unit pelancaran baru) – 49.4% daripada jumlah jualan hartanah kediaman

Sekarang, jom kita lihat kawasan kejiranan yang mana bersesuaian dengan pendapatan anda –  kami kategorikan kawasan di KL dan Selangor ini mengikut tiga peringkat harga berikut untuk kemudahan anda:

Hijau: ≤RM500,000
Oren : RM500,001 – RM700,000
Merah: >RM700,001

Bagi kawasan yang kurang daripada 10 urusniaga tidak termasuk bagi mengelakkan sebarang penyelewengan data median. Kami juga menyatakan harga hartanah per kaki persegi (median PSF):

Harga Median untuk K0ndominium di KL (Jun 2018 – Mei 2019)

KAWASAN HARGA MEDIAN (RM)MEDIAN PSF (RM)
AMPANG1,340,000655
BANDAR MENJALARA450,000441
BANGSAR1,180,000815
BATU CAVES390,000335
BRICKFIELDS780,000560
BUKIT JALIL600,000502
BUKIT TUNKU1,550,000682
CHERAS400,000397
DAMANSARA HEIGHTS1,088,000712
DESA PARKCITY1,165,000842
DESA PETALING355,000338
DUTAMAS600,000437
JALAN IPOH465,000383
JALAN KUCHING490,000428
KAMPUNG KERINCHI (BANGSAR SOUTH)1,125,000608
KEPONG475,000452
KERAMAT600,000474
KL CITY CENTRE1,000,000604
KL SENTRAL1,100,000820
KUCHAI LAMA446,500385
MONT KIARA1,515,000704
OLD KLANG ROAD610,000468
PANTAI442,500416
SEGAMBUT685,000573
SENTUL580,000481
SETAPAK497,500364
SRI HARTAMAS2,350,000738
SRI PETALING410,000368
SUNGAI BESI532,500499
TAMAN DESA500,000446
TAMAN TUN DR ISMAIL795,000597
TITIWANGSA540,000470
WANGSA MAJU484,000388

© brickz.my / JPPH

Harga Median untuk Kediaman Servis di KL (Jun 2018 – Mei 2019)

KAWASANHARGA MEDIAN (RM)MEDIAN PSF (RM)
AMPANG606,500702
BANDAR MENJALARA350,000418
BANGSAR612,5001,143
BATU CAVES550,000609
BUKIT JALIL838,000794
CHERAS490,000581
DAMANSARA HEIGHTS475,000646
DUTAMAS983,000874
JALAN IPOH450,000445
JALAN KUCHING500,000491
KAMPUNG KERINCHI (BANGSAR SOUTH)605,000854
KEPONG505,000472
KL CITY CENTRE1,000,0001,075
KL SENTRAL1,833,1251,290
KUCHAI LAMA445,000486
MID VALLEY CITY 1,373,500 982
MONT KIARA820,000996
OLD KLANG ROAD450,000522
SALAK SOUTH552,470605
SENTUL387,500392
SEPUTEH505,000678
SETAPAK498,000489
SRI HARTAMAS420,000752
TAMAN TUN DR ISMAIL1,260,000969
TITIWANGSA964,444912
WANGSA MAJU513,000665

© brickz.my / JPPH

Harga Median untuk Rumah Teres di Selangor (Jun 2018 – Mei 2019)

KAWASANHARGA MEDIAN (RM)MEDIAN PSF (RM)
AMPANG500,000499
ARA DAMANSARA1,244,000648
BALAKONG490,000409
BANDAR KINRARA730,000538
BANDAR SRI DAMANSARA895,000733
BANDAR UTAMA1,277,500658
BANGI480,000370
BANTING268,800272
BATANG KALI202,500229
BATU ARANG220,000264
BATU CAVES440,000429
BERANANG544,900353
BESTARI JAYA150,000183
BUKIT RAJA780,000381
CHERAS506,500414
CYBERJAYA971,500431
DAMANSARA DAMAI875,000594
DENGKIL532,774337
GLENMARIE1,780,000552
IJOK474,670342
JENJAROM521,000305
JERAM145,000207
KAJANG450,000359
KAPAR380,000336
KEPONG550,000473
KLANG400,000348
KOTA DAMANSARA890,000505
KUALA KUBU BHARU115,000164
KUALA SELANGOR329,000268
PANDAMARAN550,000358
PASIR PANJANG250,000265
PETALING JAYA795,000589
PORT KLANG315,000263
PUCHONG680,000451
PUNCAK ALAM430,000376
RAWANG448,000330
SABAK BERNAM216,000216
SAUJANA UTAMA403,800306
SELAYANG555,000439
SEMENYIH565,000345
SEPANG337,500279
SERENDAH217,000237
SERI KEMBANGAN500,000415
SETIA ALAM614,000426
SHAH ALAM649,300406
SUBANG JAYA738,000551
SUNGAI BESAR250,000194
SUNGAI BULOH500,000387
SUNGAI LONG600,000364
SUNWAY660,000552
TANJONG DUABELAS360,000357
TANJONG KARANG290,000237
TANJONG SEPAT180,000257
TELUK PANGLIMA GARANG330,000337
UJONG PERMATANG239,000206
ULU BERNAM175,000192
ULU KELANG600,000443
ULU LANGAT480,000428
ULU YAM409,200238

© brickz.my / JPPH

Selepas mengira DSR dan mengenal pasti harga hartanah sepadan yang mampu anda miliki, anda kini boleh menumpukan pencarian rumah mengikut jenis hartanah dan lokasi. Sebagai contoh, jika anda mencari kondominium berharga kurang daripada RM500,000, anda hanya perlu mencari di kawasan seperti Cheras, Kepong dan Setapak. Bagi yang mampu berbelanja lebih besar boleh mencari kediaman servis di kawasan seperti Bukit Jalil, Dutamas dan Titiwangsa.

Sebagai alternatif, anda masih boleh membeli rumah teres berharga kurang daripada RM500,000 di pinggir bandar seperti Batu Caves, Sungai Buloh and Ampang; ataupun rumah teres yang tidak melebihi RM700,000 di kawasan berikut – Dengkil, Kepong and Puchong. Apa pun, segalanya bergantung kepada kemampuan kewangan anda. Untuk lebih tip mengenai proses pembelian rumah, tinjauilah laman panduan kami.

Selamat mencari rumah dan semoga berjaya di tahun 2020 ini!

*Data transaksi bagi rumah bertingkat tinggi (kondominium & residensi servis) tidak mewakili keseluruhan aktiviti pasaran kerana ia mengambil masa sehingga tiga tahun untuk jualan sedemikian direkodkan oleh JPPH – jualan hanya direkodkan apabila duti setem pada Memorandum Pindahan (MOT) dibayar. Jumlah ini hanya boleh dibayar sebaik sahaja hakmilik strata harta dikeluarkan; untuk hartanah kediaman bertingkat tinggi, pengeluaran hakmilik strata adalah jauh lebih panjang daripada rumah teres, yang hampir serta-merta kerana unit-unit ini sudah dipecahkan kepada lot individu.

Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.

Artikel Lain