Data iProperty.com.my menunjukkan nilai hartanah bertingkat tinggi di seluruh Malaysia terjejas teruk oleh wabak Covid-19 tahun lalu. Tanpa mengira kesan pandemik, kami meneliti aktiviti hartanah kediaman subsale pada 2020 untuk mengenal pasti hartanah pelaburan dengan keuntungan modal terbaik. Dapatan adalah berdasarkan data urus niaga terkini dari brickz.my.
Artikel ini diterjemah dari 8 Residential properties in Malaysia with the Highest Capital Growth in 2020 oleh Ridzwan Rahim.
✉️ Ikuti kami di Telegram untuk tip dan info terkini!
Lapan hartanah kediaman berikut disusun mengikut kenaikan nilai/modal tahun atas tahun tertinggi pada 2020 berbanding 2019. Kami juga kongsikan angka kenaikan modal median kesemua kondominium dan kediaman servis di kawasan lokasi terbabit untuk menyerlahkan prestasi setiap hartanah berbanding prestasi keseluruhan kawasannya.
Sebelum kita tinjau senarai pemenang, biar kami jawab beberapa soalan lazim mengenai pertumbuhan hartanah pelaburan di Malaysia.
Berapakah kadar kenaikan biasa harga hartanah kediaman setiap tahun?
Perlu diingat, kenaikan harga rumah bergantung pada pelbagai faktor, dan prestasinya berbeza mengikut jenis hartanah dan lokasi. Menurut data NAPIC, ketika ekonomi naik pada 2012, purata kenaikan harga rumah mencapai sehingga 13.9%! Ketika keadaan pasaran normal, kenaikan modal sebanyak 5%-7% dikira optimum.
Dengan kegawatan ekonomi pada 2020, angka pertumbuhan modal purata hartanah kediaman Malaysia tahun lalu adalah hampir sifar, pada 0.6%. Pada Q1 2021, angka ini malah jatuh ke paras negatif.
Bagaimana keadaan semasa pasaran hartanah di Malaysia?
Wabak Covid-19 telah menyuramkan pertumbuhan ekonomi Malaysia. Pasaran hartanah terjejas teruk disebabkan pelbagai fasa Perintah Kawalan Pergerakan yang menyekat kebebasan bergerak, sesuatu yang perlu untuk aktiviti melihat dan menjual hartanah. Sentimen pasaran dijangka rendah dalam jangka pendek dan sederhana kerana pengguna mengikat perut ekoran penutupan perniagaan dan kehilangan pekerjaan. Namun demikian, ramai rakyat Malaysia kini lebih cenderung menyewa kerana:
- Pasaran memihak kepada penyewa. Penyewa mempunyai lebih kuasa untuk merundingkan harga.
- Penyewaan menawarkan titik masuk lebih rendah untuk mereka yang bercita-cita membeli rumah dan terpaksa menangguhkannya.
Satu lagi soalan yang sering ditanya pelabur hartanah adalah adakah harga rumah di Malaysia akan turun? Baca Adakah harga rumah di Malaysia akan naik pada 2021 semasa COVID-19? untuk mengetahui jawapannya.
Apakah hartanah pelaburan yang terbaik untuk dibeli?
Sudah tentulah hartanah yang memberi pendapatan maksimum kepada pelabur. Ini diukur berdasarkan hasil sewa (jangka pendek) dan pertumbuhan modal (jangka panjang). Kedua-dua matriks ini adalah subjektif dan banyak bergantung pada keadaan pasaran dan pembangunan sekitar.
Biasanya hartanah pelaburan yang mempunyai titik masuk yang rendah menawarkan hasil sewa yang tertinggi. Hartanah kediaman yang menepati kriteria berikut mempunyai potensi kenaikan modal:
- Terletak berdekatan dengan nod pengangkutan awam (MRT, LRT)
- Tedapat kemudahan di kawasan berhampiran (kedai barang runcit, makan, dsb)
- Kewujudan pekerjaan di kawasan berhampiran (pusat perdagangan, universiti dan hospital)
Baik, mari kita lihat lapan buah hartanah kediaman bertingkat tinggi di Malaysia yang mengungguli senarai pada 2020. Benar, angka pertumbuhan modal di sini tidaklah sebaik beberapa tahun lalu, namun prestasinya masih baik apabila menggunakan purata seluruh negara iaitu 0.6% sebagai tanda aras. Untuk perspektif, Bank Negara Malaysia melaporkan kadar deposit tetap di bank-bank komersil di Malaysia mempunyai purata 1.56% antara Februari ke April 2021.
1. Residensi 22, Mont Kiara, Kuala Lumpur
Pertumbuhan Modal: 7.28%
- PSF Median 2020: RM914.03
- PSF Median 2019: RM859.70
- Bilangan urus niaga: 11
- Pertumbuhan Modal Mont Kiara: -7.82%
(PSF Median 2020: RM625)
Residensi 22 merupakan sebuah kondominium mewah yang terletak di Mont Kiara, satu kejiranan yang digemari golongan ekspatriat. Siap dibina pada 2018, bangunan kediaman strata oleh UEM Sunrise ini masih agak baharu dan berkepadatan rendah. Empat menara menempatkan 543 buah unit (1,900 kaki persegi ke 3,043 kaki persegi) di dalam kawasan seluas 6.66 ekar.
Selain kolam dan gimnasium yang merupakan kemudahan standard, penghuni Residensi 22 boleh menikmati kemudahan premium termasuk pavilion makan malam, taman asuhan kanak-kanak, taman ukiran, bilik berehat, bilik majlis, geladak matahari, kolam renang ulang-alik 50m, bilik yoga dan pilates, dan taman meditasi.
Pemajuan ini mempunyai dua jalan masuk dan keluar menerusi Jalan Kiara 3 dan Jalan Kiara 4. Garden International School, Arcoris Mont Kiara dan pusat membeli-belah Plaza Mont Kiara boleh dikunjungi dengan berjalan kaki. Kemudahan lain yang terdapat berhampiran termasuk Mont Kiara International School, GDM Specialist Centre, Kiara Medical centre dan 1 Mont Kiara Mall.
Kebanyakan ulasan di Internet mengenai kondominium ini adalah positif. Kebanyakan penghuni dan pelawat memuji kawalan keselamatan dan penyelenggaraan kemudahannya yang baik. Satu-satunya isu yang dihadapi oleh penghuni Residensi 22 adalah lalu lintas waktu kemuncak.
2. Seringin Residences, Jalan Klang Lama, Kuala Lumpur
Pertumbuhan Modal: 5.70%
- PSF Median 2020: RM610.90
- PSF Median 2019: RM577.99
- Bilangan urus niaga: 15
- Pertumbuhan Modal Jalan Klang Lama: -4.56%
(PSF Median 2020: RM395)
Kondominium pegangan kekal yang terletak di Happy Garden berhampiran Jalan Klang Lama ini siap dibina pada 2013. Seringin Residences mengandungi 542 buah unit kediaman di dalam dua buah menara 24 tingkat. Unit kediamannya yang bersaiz besar dari 1,707 kaki persegi hingga 6,760 kaki persegi menjadi tarikan unik buat penduduk bandar dan golongan berkeluarga berpendapatan tinggi.
Penghuni boleh menikmati pelbagai kemudahan seperti kolam 50m, gimnasium terapung, pavilion gaya hidup dan beberapa kemudahan unik yang jarang terdapat di kediaman bertingkat tinggi lain termasuk sebuah trek berbasikal 1km dan bangunan Sustainable Application of Green Energy (SAGE) yang merupakan pusat rekreasi hijau menempatkan bilik majlis, taman herba dan pusat eco-discovery dengan kawasan rehat yang selesa dan perpustakaan yang dilengkapi bilik studi dan tuisyen.
Pemaju hartanah, See Hoy Chan, turut memasang panel suria di atas bumbung bangunan SAGE. Tenaga yang dibekalkan cukup untuk menampung sekitar 50% penggunaan utiliti penghuni. Baik kanak-kanak mahu pun dewasa, semua digalakkan menghabiskan masa di luar kerana Seringin Residences dilengkapi pelbagai tarikan berunsur ekologi seperti kawasan perkelahan, kolam dan tanah pengkomposan.
Penghuni boleh memandu ke Kuchai Business Park dan Kuchai Entrepreneurs Park yang masing-masing terletak sejauh 1.3km dan 2km. Di sini boleh didapati pelbagai pilihan restoran dan kedai makan tempatan, salun, klinik, pasar mini, butik dan banyak lagi. Kemudahan lain yang berdekatan termasuk Hospital Assunta, SJK (C) La Salle dan pasar raya besar NSK.
3. Mutiara Condominium, Bukit Mertajam, Penang
Pertumbuhan Modal: 5.49%
- PSF Median 2020: RM257.14
- PSF Median 2019: RM243.76
- Bilangan urus niaga: 26
- Pertumbuhan Modal Bukit Mertajam: 2.72%
(PSF Median 2020: RM264)
Berbanding dua hartanah di atas, Mutiara Condominium mempunyai harga yang jauh lebih mampu milik dengan unit yang lebih kompak. Tiga bilik tidur dimuatkan di dalam unit 700 atau 800 kaki persegi. Terletak di Bandar Baru Perda, bangunan pegangan kekal yang sudah agak lama ini menawarkan kawalan keselamatan 24 jam, kolam rennag dan rumah kelab. Meskipun unitnya lebih kecil daripada biasa, kondominium ini terletak di atas sebidang tanah besar seluas 3.26 ekar.
Ulasan penghuni yang diterima di Internet adalah bercampur. Tahap penyelenggaraan kemudahan kurang memuaskan dan bahagian luar bangunan kelihatan terabai, namun penghuni memuji tahap keselamatannya. Tarikan Mutiara Condominium terletak pada harganya yang mampu milik. Pembeli mampu memiliki sebuah unit dengan tiga bilik tidur pada harga serendah RM165,000. Pelbagai kedai makan murah, pasar mini dan bank terletak dalam lingkungan pemanduan beberapa minit dan ini memudahkan urusan para penghuninya. Di samping itu, anak-anak boleh ke sekolah rendah dan menengah iaitu SK dan SMK Bandar Baru Perda dengan berjalan kaki.
Kemudahan yang terdapat dalam lingkungan 10km termasuk Mydin Mall Bukit Mertajam, Auto-City, Sunway Carnival Mall dan Hospital Pakar KPJ Pulau Pinang. Akhir sekali, Jambatan Pulau Pinang terletak hanya sejauh 10 minit dari kodominium ini.
KETAHUI: Apa itu REIT & bagaimana caranya untuk melabur REIT di Malaysia?
4. Villa Wangsamas Condominium, Wangsa Maju, Kuala Lumpur
Pertumbuhan Modal: 4.57%
- PSF Median 2020: RM370.52
- PSF Median 2019: RM354.33
- Bilangan urus niaga: 20
- Pertumbuhan Modal Wangsa Maju: 4.18%
(PSF Median 2020: RM399)
Mula dibuka pada 2010, Villa Wangsamas menawarkan lebih 1,300 unit untuk dijual di dalam sembilan menara kediaman. Pemajuan berkepadatan tinggi ini menawarkan tiga jenis konfigurasi iaitu unit bersaiz standard 1,267 kaki persegi (3+1 bilik tidur), 1,834 kaki persegi (4+1 bilik tidur) dan 2,562 kaki persegi (5+1 bilik tidur). Satu kelebihan yang dimiliki oleh penghuni tingkat bawah adalah taman persendirian.
Kemudahan yang terdapat di Villa Wangsamas termasuk kawalan keselamatan 24 jam, kolam renang, kafeteria, gimnasium, taman permainan, trek joging, gelanggang skuasy dan business centre. Meskipun berkepadatan tinggi, suasana kondominium ini tenang kerana dibina di atas tanah yang ditinggikan dan dikelilingi alam semulajadi yang hijau. Ulasan terbaharu di Internet mengesahkan ketenangan suasana sekitar kondominium ini dan semangat kejiranan yang ada pada penghuninya. Malah mereka ada kumpulan Facebook mereka sendiri!
Kondominium ini terletak 850m dari Stesen LRT Sri Rampai, namun laluan jalan kaki mungkin terhalang oleh jalan persendirian. Villa Wangsamas terhubung menerusi Jalan Jelatek, Lebuhraya Duta – Ulu Kelang (DUKE), Jalan Lingkaran Tengah 2 (MRR2) dan Lebuhraya Bertingkat Ampang – Kuala Lumpur (AKLEH). Terdapat pelbagai pusat membeli belah dalam 5 ke 10 minit perjalanan seperti Aeon Big Wangsa Maju, Wangsa Walk, Setapak Central Mall dan Melawati Mall.
5. The Z Residence, Bukit Jalil, Kuala Lumpur
Pertumbuhan Modal: 2.81%
- PSF Median 2020: RM502.42
- PSF Median 2019: RM488.69
- Bilangan urus niaga: 17
- Pertumbuhan Modal Bukit Jalil: -9.46%
(PSF Median 2020: RM450)
Dengan harga menarik dan susun atur luas, Z Residence direka sebagai kediaman gaya hidup mampu milik untuk golongan muda di bandar. Kondominium pegangan kekal yang siap dibina pada 2014 ini mengandungi 1,136 buah unit di dalam empat blok kediaman. Kepadatannya mungkin agak tinggi namun harga yang menarik dan lokasi yang mudah menjadi keutamaan buat penghuninya.
Pembeli mampu memiliki sebuah unit 1,236 kaki persegi dengan tiga bilik tidur pada harga serendah RM590,000 manakala kadar sewa unit yang serupa adalah RM1,500 (separa berperabot). Kemudahan yang terdapat di sini cukup komprehensif untuk memenuhi keperluan golongan milennial dan keluarga kecil. Selain kolam renang dan gimnasium, penghuni mempunyai akses kepada sky lounge, laluan refleksologi, taman Tai Chi, sauna, kawasan barbeku, gazebo, taman asuhan kanak-kanak, kedai dobi layan diri dan pasar mini.
Pemaju, Trinity Group, telah mengkhaskan 50% daripada keseluruhan pemajuan untuk kehijauan. Pepohon dan landskap yang subur banyak terdapat di sekitar Z Residence. Ulasan penghuni kebanyakannya positif. Ramai berkata pemajuan ini damai, bersih dan diselenggara dengan baik.
Satu kekurangan yang mungkin ada adalah kesesakan lalu lintas terutama pada waktu kemuncak. Bagaimanapun, penghuni boleh ke kawasan lain di KL dan Selangor dengan mudah menerusi jaringan lebuh raya di Bukit Jalil. Ini termasuk Lebuhraya KESAS, Lebuhraya Damansara Puchong (LDP), Lebuhraya Kuala Lumpur – Putrajaya (MEX), Lebuhraya Baru Pantai (NPE) dan Jalan Klang Lama. Kemudahan dalam lingkungan 10 minit perjalanan termasuk Pavilion Bukit Jalil, Bukit Jalil Recreation Park, International Medical University (IMU) dan Tzu Chi International School.
KETAHUI: Lebih baik selesaikan pinjaman perumahan atau simpan duit anda untuk pelaburan?
6. OUG Parklane, Jalan Klang Lama, Kuala Lumpur
Pertumbuhan Modal: 2.70%
- PSF Median 2020: RM400.00
- PSF Median 2019: RM389.47
- Bilangan urus niaga: 37
- Pertumbuhan Modal Jalan Klang Lama: 5.63%
(PSF Median 2020: RM507)
Seperti Z Residence, OUG Parklane merupakan satu lagi pemajuan berkepadatan tinggi dengan harga yang berpatutan. Unitnya yang bersaiz 950 kaki persegi dengan tiga bilik tidur mempunyai tanda harga RM310,000 ke RM400,000. Terdapat 11 blok semuanya yang menempatkan 4,225 buah unit apartmen servis dan 204 buah unit kedai yang terletak di tingkat bawah setiap blok.
Dengan skalanya yang besar dan kewujudan pelbagai kedai termasuk kedai makan, kedai dobi layan diri, klinik 24 jam dan pasar mini, OUG Parklane boleh dianggap sebuah perbandaran kecil. Kemudahan yang terdapat di pemajuan ini adalah standard iaitu kolam renang, kolam randuk, taman permainan kanak-kanak dan taman berlandskap.
Tarikan utamanya terletak pada kesenangan penghuni. Pelbagai kemudahan ada berdekatan manakala kawasan pinggir bandar dan pusat perdagangan popular seperti Kuchai Entrepreneurs Park, Sri Petaling, Bukit Jalil, Mid Valley City dan Bandar Sunway hanya sejauh 10 ke 15 minit. Lalu lintas di sini mungkin agak mencabar namun OUG Parklane terhubung dengan baik kerana melalui Jalan Puchong, anda boleh ke Lebuhraya KESAS yang mengubungkan para penghuni ke Lebuhraya Baru Pantai (NPE) dan Jalan Lingkaran Tengah 2 (MRR2).
Namun, beberapa ulasan terbaharu di Internet tidak memberi gambaran yang baik. Terdapat beberapa aduan mengenai kebersihan, kesukaran mendapatkan tempat parkir dan pengurusan kondo yang kurang cekap.
7. Mutiara Ville Serviced Residence , Cyberjaya, Selangor
Pertumbuhan Modal: 1.64%
- PSF Median 2020: RM477.44
- PSF Median 2019: RM469.74
- Bilangan urus niaga: 17
- Pertumbuhan Modal Cyberjaya: -7.17%
(PSF Median 2020: RM488)
Mutiara Ville merupakan sebuah pemajuan bercampur terdiri daripada tujuh menara kediaman, sebuah pusat perdagangan dan kompleks jualan empat tingkat iaitu Gem-in Mall. Pembeli boleh memilih antara beberapa susun atur iaitu unit studio (500 kaki persegi), unit tiga bilik tidur bersaiz 1,000 atau 1,100 kaki persegi dan unit empat bilik tidur bersaiz 1,280 kaki persegi. Pemajuan ini masih baharu kerana siap dibina pada penghujung 2017. Penghuni boleh menikmati kemudahan kafeteria dan pasar mini selain daripada gimnasium, kolam renang, trek joging, gelanggang skuasy, sky lounge, taman asuhan kanak-kanak dan taman permainan.
Tarikan utama kondominium ini adalah lokasinya yang strategik. Pelbagai kawasan tumpuan di Cyberjaya terletak berhampirannya termasuk Cyberjaya Lake Garden, DPulze Mall dan Shaftsbury Square. Mutiara Ville turut dikelilingi beberapa pusat pengajian termasuk Cyberjaya University of Medical Sciences (CUCMS) yang hampir dengannya dan lengkap dengan perkhimatan ulang-alik percuma, manakala Multimedia University (MMU), Kirkby College, University of Cyberjaya dan LimKokWing University semuanya berada dalam lingkungan 7km.
Ini menjadikan Mutiara Ville pilihan utama penginapan pelajar dan pilihan yang menarik buat pelabur hartanah. Malah beberapa unit sudah pun disenaraikan sebagai hartanah penginapan jangka pendek di platform dalam talian. Ini membuktikan tarikannya sebagai hartanah pelaburan.
Satu kekurangannya adalah Gem-in Mall. Malang sekali menurut ulasan terbaharu, pusat membeli belah ini lengang dan tidak banyak yang ditawarkan kepada pengunjung selain daripada sebuah gimnasium dan kompleks sukan di tingkat atas.
8. Westside Three, Desa ParkCity, Kuala Lumpur
Pertumbuhan Modal: 1.07%
- PSF Median 2020: RM881.52
- PSF Median 2019: RM872.18
- Bilangan urus niaga: 13
- Pertumbuhan Modal Desa ParkCity: 1.41%
(PSF Median 2020: RM862)
Siap dibina pada 2019, Westside 3 merupakan pemajuan terbaharu dalam kluster kondominium popular di Desa ParkCity. Terletak bersebelahan Westside 2, kondominium mewah pegangan kekal 47 tingkat ini mengandungi 469 buah unit kediaman bersaiz dari 1,077 kaki persegi hingga 1,927 kaki persegi.
Kemudahan yag disediakan terletak di dua aras iaitu Aras Bawah dan Aras 6. Ini termasuk geladak matahari, gelanggang tenis, trek joging, kolam jet, jakuzi dan kawasan barbeku. Terdapat juga beberapa kemudahan mesra kanak-kanak seperti taman hiburan air, taman permainan kembara, kids’ fun zone dan taman rahsia.
Setiap unit dilengkapi bahagian dalaman berkualiti tinggi dan dapur berperabot penuh. Untuk memastikan tahap keselamatan yang lebih ketat, setiap unit di Westside 3 mempunyai sambungan interkom terus ke rumah pengawal. Pemajuan ini diuruskan oleh Henry Butcher, sebuah firma pengurusan hartanah termasyhur di Malaysia.
Desa ParkCity merupakan sebuah perbandaran kelas tinggi serba lengkap yang popular dalam kalangan golongan berkeluarga dan pasangan yang berpendapatan tinggi. Pemaju induknya telah melaksanakan tugas cemerlang dalam menghasilkan perbandaran yang selesa untuk didiami. Desa ParkCity mempunyai beberapa taman berlandskap, pusat membeli belahnya sendiri, sebuah sekolah antarabangsa, pusat perubatannya sendiri, rumah kelab yang moden, pusat komuniti dan pusat perdagangan, Plaza Arkadia.
NOTA KAKI
1) Pertumbuhan modal dihitung sebagai = PSF Median pada 2020 – PSF Median pada 2019 / PSF Median pada 2019. Per Square Foot (PSF) Median digunakan untuk menghitung pertumbuhan modal disebabkan pelbagai saiz terbina yang diurusniagakan.
2) Hanya hartanah yang mempunyai lebih daripada 10 urus niaga pada 2019 dan 2020 dipilih untuk mengimbang balas kesan sebarang kenaikan mendadak.
3) Sistem data dari JPPH merekodkan sesuatu urus niaga hartanah di Malaysia dengan rasmi sebaik sahaja duti setem untuk Perjanjian Jual dan Beli dibayar. Analitik ini adalah berdasarkan data yang tersedia pada tarikh penerbitan dan mungkin berubah apabila lebih banyak data diperolehi.
Baca artikel ini sterusnya: Nak untung dengan sewakan rumah anda? Jangan tinggalkan 5 perkara ini