Pandemik COVID-19 telah mencetuskan gangguan hebat di pasaran hartanah yang memang sudah malap. Kami meringkaskan keadaan pasaran pada tahun 2020 dan jangkaan trend pada tahun 2021.
Artikel ini diterjemah dari Malaysia Property Market Highlights in 2020 & outlook for 2021 oleh Khairul Khalid.
2020 suatu tahun yang amat bersejarah. Seluruh dunia terpaksa bergelut dengan pandemik global COVID-19. Malaysia juga turut terlibat dan telah mengisytiharkan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) serta pelbagai sekatan perjalanan yang menjejaskan pasaran yang sememangnya sudah lembap.
Menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), pasaran hartanah menguncup secara mendadak pada bulan Mac dan April sejurus selepas pelaksanaan PKP, sebelum bangkit semula pada bulan Mei selepas sekatan dikurangkan dalam tempoh Perintah Kawalan Pergerakan Bersyarat (PKPB).
Berikut adalah sorotan pasaran bagi tahun 2020:
1. Jumlah urus niaga hartanah jatuh mendadak
Data NAPIC pada separuh pertama 2020 menunjukkan bahawa jumlah transaksi hartanah merosot 27.9% dengan transaksi 115,476 unit pada separuh pertama tahun ini berbanding 160,165 unit dalam tempoh yang sama tahun lepas. Daripada jumlah tersebut, 75,318 unit di dalam sektor hartanah kediaman yang merekodkan penurunan sebanyak 24.6%.
Kejatuhan teruk dicatat dalam sektor hartanah komersial yang merudum 37.4% diikuti sektor tanah perindustrian, pertanian, dan pembangunan dan lain-lain yang jatuh sebanyak 36.9%, 32.8% dan 28.6%.
Bank Negara Malaysia (BNM) terpaksa mengurangkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak empat kali pada tahun 2020 untuk menurunkan kadar faedah bagi menggalakkan perbelanjaan pengguna dan memudahkan permohonan pinjaman perumahan baharu.
2. Kediaman tidak terjual terus meningkat
Pandemik COVID-19 telah memburukkan lagi situasi terlebih bekalan dalam sektor hartanah kediaman.
Menurut data daripada NAPIC, hartanah kediaman yang tidak terjual meningkat sebanyak 3.3% (31,661 unit). Daripada jumlah tersebut, 31.7% berharga di bawah RM300,000. 53.2% terdiri daripada unit bertingkat tinggi diikuti oleh rumah teres (29%), rumah berkembar dan banglo (12.4%), rumah kos rendah (1.6%) dan lain-lain (3.8%).
Unit bertingkat tinggi dalam lingkungan harga RM500,000 hingga RM700,000 merangkumi sebahagian besar inventori tidak terjual sebanyak 4,144 unit. Unit yang siap tetapi tidak terjual terbanyak di Johor (19.5%) diikuti oleh Selangor (16.4%).
Apartment servis (diklasifikasikan sebagai hartanah komersial oleh NAPIC) merekod kenaikan 26.5% atau 21,683 unit tidak terjual. 61.8% berharga melebihi RM700,000 dan 73.7% terletak di Johor diikuti oleh 11.6% di Kuala Lumpur.
3. Kebanyakan pelancaran baharu di segmen pasaran massa
Walaupun pasaran hartanah malap, syarikat-syarikat pemaju terus melancarkan projek terutamanya dalam segmen pasaran massa. Data NAPIC menunjukkan sebanyak 13,294 unit rumah pelancaran baharu pada separuh pertama 2020. Daripada jumlah tersebut, 50.1% berharga di bawah RM300,000 manakala 33.7% berharga antara RM300,000 hingga RM500,000.
Kebanyakan hartanah pelancaran baharu adalah kediaman bertanah (69.7%) dan selebihnya hartanah strata (30.3%).
Negeri Sembilan merekodkan pelancaran paling banyak di seluruh negara dalam tempoh tersebut dengan 2,797 unit.Ini tidak menghairankan kerana banyak hartanah yang terletak jauh dari pusat bandar Kuala Lumpur dan kawasan Greater Kuala Lumpur menawarkan harga mampu milik kepada pembeli rumah tempatan.
BACA: Bagaimana untuk membuat Tuntutan Ganti Rugi (LAD) kalau pemaju lambat serah kunci rumah?
4. Kejatuhan kadar penghunian pejabat dan pusat beli-belah
PKP mempunyai kesan buruk ke atas penghunian pejabat dan pusat beli-belah kerana ramai rakyat Malaysia terpaksa bekerja dari rumah. Kadar penghunian di bangunan pejabat swasta menjunam 74.3% dengan hanya 12.70 m persegi ruang diduduki daripada jumlah 17.09 m perseqi.
Pusat beli-belah mengalami kejatuhan kadar penghunian paling mendadak sebanyak 76.7%. Hanya 9.62 m persegi ruang diduduki daripada jumlah ruang 12.55 m persegi.
5. Indeks Harga Rumah Malaysia mencatatkan kejatuhan pertama, tetapi pulih sedikit pada Q2 2020
Ketidakpadanan kemampuan rakyat Malaysia berbanding dengan unit yang ditawarkan di pasaran menjadi keadaan unit tidak terjual semakin buruk semasa pandemik dan ini merunsingkan syarikat-syarikat pemaju.
Menurut data daripada NAPIC, Indeks Harga Rumah Malaysia di tahap 198.3 mata pada Q2 2020 selepas mencecah kemuncak 199.7 mata pada Q1 2020 – penurunan sebanyak 0.7% ini adalah kali pertama direkodkan sejak tahun 2010.
Walau bagaimanapun, jika dibandingkan dengan Q1 2010 (97.25), Indeks Harga Rumah Malaysia mencatatkan peningkatan sebanyak 102.5 kepada 199.7 mata dalam tempoh yang sama pada 2020. Ini mencadangkan bahawa harga rumah di seluruh Malaysia melonjak sejak 10 tahun lalu sebelum turun sedikit pada suku kedua 2020.
Berikut adalah jangkaan trend pasaran hartanah pada tahun 2021:
1. Rumah mampu milik bawah RM500,000 akan menguasai pasaran
Menurut data daripada NAPIC, kebanyakan pelancaran baharu pada separuh pertama 2020 adalah di segmen pasaran massa berharga bawah RM500,000. Trend ini kemungkinan besar akan berterusan pada tahun 2021 terutamanya bagi rumah-rumah yang terletak di kawasan Greater Kuala Lumpur.
Terdapat juga beberapa inisiatif di bawah Belanjawan 2021 untuk menggalakkan lagi pemilikan rumah terutama bagi pembeli kali pertama dan merangsang permintaan pasaran. Contohnya, pengecualian duti setem sepenuhnya ke atas instrumen pindah milik dan perjanjian pinjaman untuk pembeli rumah kali pertama akan dilanjutkan sehingga 31 Disember 2025.
Pengecualian duti setem untuk rumah kediaman pertama telah dihadkan untuk rumah berharga RM500,000 ke bawah. Pengecualian ini berkuatkuasa bagi perjanjian jual beli yang dilaksanakan dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2025.
Ini diharapkan boleh memulihkan momentum di dalam segmen pasaran massa.
KETAHUI: Kadar duti setem terkini & 6 kos lain untuk membeli rumah tahun ini
2. Skim Sewa Beli di sektor perumahan swasta dan awam
Harga rumah yang tinggi di Malaysia telah mendorong sektor perumahan swasta dan awam melancarkan pelbagai program inovatif untuk memudahkan pembelian rumah kali pertama. Pemaju semakin tertekan untuk mengurangkan unit tidak terjual. Oleh itu, kebanyakannya akan terus menawarkan pelbagai jenis diskaun dan promosi seperti Skim Sewa Beli dan bayaran cengkeram sifar untuk menarik pembeli.
Di sektor awam, kerajaan akan melaksanakan Skim Sewa Beli secara kerjasama dengan institusi kewangan terpilih di bawah Belanjawan 2021. Program ini akan dilaksanakan sehingga 2022 melibatkan 5,000 rumah PR1MA dengan nilai keseluruhan lebih RM1 bilion dan adalah khusus untuk pembeli rumah kali pertama.
BACA: HOC 2020 (Kempen Pemilikan Rumah) kini dilanjutkan sehingga 2021! Berikut apa yang perlu anda tahu
3. Kadar penghunian pejabat akan terus merudum
Kes harian COVID-19 yang tinggi di negara ini akan memberi kesan buruk kepada kadar penghunian pejabat kerana banyak syarikat masih mengamalkan kerja dari rumah. Oleh itu, kadar penghunian mungkin terus menurun sehingga program vaksinasi di seluruh negara dilancarkan.
Menurut data daripada NAPIC, setakat separuh pertama 2020 Kuala Lumpur memiliki stok sedia ada yang tertinggi untuk pejabat binaan khas sebanyak 9,266,687 unit diikuti oleh Selangor sebanyak 4,030,791 unit dan Putrajaya sebanyak 2,525,253 unit. Bekalan baharu yang bakal muncul di pasaran Kuala Lumpur sebanyak 1,465,441 unit, Johor 244,290 unit dan Selangor 208,391 unit.
Secara kolektif, ini akan menambah tekanan di pasaran pejabat. Pemilik-pemilik hartanah mungkin menurunkan harga untuk menarik penyewa. Penyewa di sektor korporat akan mempunyai banyak pilihan dengan pelbagai tawaran di pasaran.
4. Ketidaktentuan bagi pusat beli-belah
Pada Q4 2020, beberapa kes COVID-19 telah dikesan di pusat beli-belah yang popular di Kuala Lumpur/Greater Kuala Lumpur seperti di Nu Sentral, 1 Utama, The Gardens Mall (TGM), Mid Valley Megamall (MVM) dan Bangsar Shopping Centre.
Sentimen berjaga-jaga oleh pengguna dijangka akan berterusan di tahun 2021. Ini akan memberi kesan buruk kepada pusat beli-belah kerana ramai pelawat akan menjauhkan diri. Sektor pelancongan akan terus terjejas oleh sekatan perjalanan yang membataskan percutian dan pelancongan.
Sama seperti sektor pejabat, sektor pusat beli-belah akan menjadi semakin mencabar. DIjangkakan semakin banyak penutupan cawangan yang disebabkan oleh kejatuhan mendadak kadar penghunian.
Data NAPIC menunjukkan setakat separuh pertama 2020, Selangor memiliki stok sedia ada tertinggi bagi sektor pusat beli-belah sebanyak 3,712,375 unit, diikuti oleh Kuala Lumpur sebanyak 3,131,431 unit dan Johor sebanyak 2,452,258 unit. Bekalan baharu yang bakal muncul sebanyak 639,508 unit di Kuala Lumpur, 480,125 unit di Selangor dan 167,779 unit di Melaka.
Baca artikel ini seterusnya: Cara beli rumah lelong di Malaysia