Permintaan perumahan H1 2020: Selangor satu-satunya negeri catat permintaan positif

iProperty.com.my H1 2020 Portal Demand Analytics hari ini mengumumkan laporannya mengenai permintaan dan penawaran hartanah kediaman di Malaysia bagi separuh pertama 2020 (1H 2020). Didapati berlaku anjakan dalam pasaran hartanah sekunder (subsale) dan trend carian tempatan ekoran penularan wabak COVID-19. Juga ketahui kejiranan dengan permintaan tertinggi di kalangan pembeli yang disusun mengikut data kunjungan pengguna dari Januari ke Jun 2020.

Nota: Bagi memastikan data permintaan yang berkualiti tinggi, penilaian yang sebaiknya telah dijalankan di samping langkah-langkah lain yang telah diambil semasa penyediaan laporan iProperty.com.my H1 2020 Portal Demand Analytics. Sila rujuk bahagian Nota di penghujung artikel ini untuk maklumat lanjut.

Laporan H1 2020 Portal Demand Analytics oleh iProperty.com.my memberikan gambaran umum mengenai trend permintaan semasa dalam pasaran hartanah kediaman Malaysia menggunakan data kunjungan pengguna dan penyenaraian hartanah di portal hartanah ini.

Sebagai portal hartanah nombor satu di Malaysia, iProperty.com.my mencatat jutaan kunjungan setiap bulan. Kelakuan masa nyata ini memberi isyarat mengenai aliran permintaan ke atas hartanah (berdasarkan kunjungan unik oleh pengguna) berbanding penawaran (penyenaraian hartanah di iProperty.com.my). Analisis ini bertujuan menyediakan maklumat bagi rujukan pembuat dasar dan pemaju hartanah mengenai keutamaan dalam pasaran hartanah kediaman di Malaysia.

Laporan ini bertumpu kepada empat wilayah utama iaitu Kuala Lumpur (KL), Selangor, Pulau Pinang dan Johor. Kami kongsikan sorotan berikut daripada laporan tersebut:

1. Gambaran keseluruhan pasaran hartanah Malaysia (subsale sahaja)
2. Aliran permintaan dan pertumbuhan modal bagi negeri dan ibu negeri di Malaysia
3. 20 kawasan dengan permintaan tertinggi di KL, Selangor dan Pulau Pinang
4. 15 kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor

Gambaran keseluruhan pasaran hartanah Malaysia: Permintaan kekal baik dalam suasana pandemik global

Secara keseluruhan, permintaan hartanah negara bagi separuh pertama 2020 (H1 2020) turun sebanyak -2.5% disebabkan suasana ekonomi yang terumbang-ambing berikutan wabak COVID-19. Namun, kesan pandemik ini terhadap pasaran hartanah tidaklah seteruk yang dijangka.

Walaupun kedua-dua kunjungan pengguna dan penyenaraian turun ketara berikutan pelaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), angka kunjungan kemudian kembali pulih ketika pelaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan Bersyarat (PKPB) pada bulan Mei yang menyaksikan kawalan pergerakan dilonggarkan secara beransur-ansur. Pada penghujung minggu pertama Jun, carian organik bagi penyenaraian hartanah subsale menyaksikan pemulihan sebanyak +41%. Pertumbuhan ini hampir sama dengan purata carian selama 52 minggu sebelum PKP dan ini membolehkan kami menganalisis pemulihan kami menggunakan tanda aras setahun sebelum PKP.

Carian organik di portal

Satu lagi perkara yang perlu diberi perhatian adalah lonjakan +41% tersebut bermula pada penghujung Mei semasa negara memasuki fasa Perintah Kawalan Pergerakan Pemulihan (PKPP). Fasa ini membantu mengurangkan kesan awal PKP terhadap sentimen pengguna. Kenaikan permintaan yang mendadak ini mengurangkan kejutan akibat COVID-19 pada suku kedua 2020 dan merupakan sebab utama permintaan keseluruhan hartanah negara hanya menurun sedikit sahaja sebanyak -2.5% pada H1 2020.

COVID-19 turut menghasilkan anjakan dalam pasaran hartanah tempatan. Di sesetengah kawasan, angka permintaan tidak turun naik dengan ketara namun trend carian hartanah telah beralih kepada pilihan yang lebih mampu milik seperti rumah pangsa atau di sesetengah kawasan lain, rumah yang mempunyai susun atur lebih besar memandangkan penghuni bandar kini mempunyai pilihan untuk bekerja dari rumah.

Berbanding H1 2019 Portal Demand Analytics, permintaan terhadap tiga jenis kediaman iaitu rumah teres, kondominium dan kediaman servis telah mengalami kejatuhan. Permintaan terhadap kediaman servis menguncup dengan banyak iaitu -7.2% manakala permintaan terhadap kondominium tiada perubahan. Pola yang sama dilihat pada harga median dan pertumbuhan modal kedua-dua jenis hartanah ini yang turut mengalami kejatuhan. Rumah teres juga merupakan satu-satunya subkategori yang mempunyai angka pertumbuhan modal positif pada +2.21%.

Hanya negeri Selangor mencatatkan permintaan hartanah kediaman yang positif

Setelah meneliti empat pasaran hartanah kediaman paling utama di Malaysia iaitu KL, Selangor, Pulau Pinang dan Johor, laporan H1 2020 ini mendedahkan Selangor sebagai satu-satunya negeri yang mencatatkan permintaan positif sebanyak +3.5% dengan peningkatan keseluruhan angka kunjungan jika dibandingkan tahun ke tahun. Permintaan hartanah di KL mencatatkan penurunan sedikit -0.3% manakala di Pulau Pinang, permintaan turun sebanyak -6.5%. Permintaan hartanah di Johor pula kekal suram pada H1 2020 ini setelah mengalami kelembapan sejak sebelum pandemik ini melanda lagi.

Di Selangor, trend bekerja dari rumah telah menggalakkan pembeli rumah mencuba kawasan yang lebih jauh dari bandar raya. Permintaan tahun ke tahun bagi rumah teres di Selangor melonjak +4.6%, dan setelah diteliti, data ini turut mendedahkan bahawa 20 kawasan yang mencatatkan permintaan tertinggi di Selangor didominasi oleh kejiranan pinggir bandar.

Pandemik yang telah mengubah cara kita hidup dan bekerja dalam jangka pendek ini turut menghasilkan anjakan pada trend permintaan perumahan, di mana ada keinginan untuk berpindah ke bandar lebih kecil atau kawasan pinggir bandar untuk mendapatkan rumah yang lebih besar dan gaya hidup yang lebih selesa. Namun masih terlalu awal untuk mengatakan trend carian hartanah ini akan berlanjutan di masa hadapan jika negara beransur pulih daripada penularan wabak ini pada separuh kedua 2020.

Shah Alam satu-satunya bandar raya utama di Malaysia yang merekodkan permintaan hartanah kediaman positif. Pertumbuhan modal di bandar raya utama mengalami kejatuhan.

Ibu negeri Selangor iaitu Shah Alam muncul satu-satunya bandar raya utama di Malaysia yang merekodkan permintaan hartanah kediaman positif pada H1 2020 sebanyak +7.63%. Ini disebabkan hartanah di Shah Alam masih dikira mampu milik memandangkan ia terletak di pinggir Lembah Klang. Permintaan mungkin telah beralih ke bandar-bandar lebih kecil dan kawasan pinggir bandar manakala carian bagi rumah yang lebih besar mungkin dicetuskan oleh trend bekerja dari rumah yang mula diterima umum ekoran pelaksanaan PKP.

Data laporan ini juga mendedahkan kejatuhan pertumbuhan modal di bandar raya utama bagi H1 2020. Pusat Bandaraya KL mengalami penurunan terbesar sebanyak -7.07%, diikuti George Town sebanyak -5.42%, Petaling Jaya sebanyak -2.59%, Johor Bahru sebanyak -1.73% dan Shah Alam sebanyak -1.11%. Trend ini memang dijangka memandangkan hartanah di kawasan tumpuan di bandar-bandar besar mempunyai harga premium dan yang pertama akan menerima kesannya apabila peristiwa luar biasa seperti pandemik COVID-19 melanda.

20 kawasan dengan permintaan tertinggi pada H1 2020 – KL, Selangor dan Pulau Pinang

Kawasan di bawah disusun mengikut penyenaraian hartanah yang merekodkan angka kunjungan unik tertinggi dari 1 Januari ke 30 Jun 2020.

KUALA LUMPUR

1. Batu Caves
2. Taman Desa
3. Setia Wangsa
4. Damansara Heights
5. Pantai
6. Sentul
7. Taman Tun Dr Ismail
8. Seputeh
9. Bangsar
10. Sri Hartamas
11. Desa Parkcity
12. Setapak
13. Wangsa Maju
14. Bukit Jalil
15. Sungai Besi
16. Brickfields
17. Sunway SPK
18. Kuchai Lama
19. Ampang Hilir
20. Desa Petaling

Walaupun Batu Caves secara rasminya terletak di dalam daerah Gombak di Selangor, sebahagian daripada bandar ini terletak di dalam KL. Batu Caves kembali menduduki tangga teratas senarai kawasan dengan permintaan tertinggi di KL bagi H1 2020 selepas jatuh ke tangga kelima pada penghujung 2019. Ini disebabkan peningkatan angka pengunjung yang mencari hartanah yang lebih mampu milik, khususnya rumah-rumah yang berharga kurang daripada RM150,000.

SELANGOR

1. Puncak Alam
2. Dengkil
3. Semenyih
4. Cyberjaya
5. Teluk Panglima Garang
6. Gombak
7. Kuala Selangor
8. Glenmarie
9. Sepang
10. Setia Alam
11. Damansara Perdana
12. Bangi
13. Banting
14. Ara Damansara
15. Sunway
16. Mutiara Damansara
17. Serendah
18. Port Klang
19. Petaling Jay
20. Sungai Buloh

Senarai 20 kawasan dengan permintaan tertinggi ini didominasi oleh kejiranan pinggir bandar. Puncak Alam menduduki tangga teratas apabila angka kunjungannya meningkat dua kali ganda tahun atas tahun. Harta bertanah seperti rumah teres dan rumah berkembar menyaksikan pertumbuhan ketara pada angka kunjungan. Ini kemungkinan besar disebabkan oleh harga lebih rendah bagi rumah bertanah di kawasan tersebut iaitu antara RM500,000 ke RM1 juta.

PULAU PINANG

1. Kepala Batas
2. Balik Pulau
3. Seberang Jaya
4. Simpang Ampat
5. Bukit Mertajam
6. Teluk Kumbar
7. Butterworth
8. Batu Maung
9. Gelugor
10. Perai
11. Sungai Ara
12. Bayan Lepas
13. George Town
14. Ayer Itam
15. Batu Feringghi
16. Bukit Jambul
17. Juru
18. Bayan Baru
19. Sungai Dua
20. Pulau Tikus

Selain Gelugor, 10 kawasan dengan permintaan tertinggi didominasi oleh kejiranan di tanah besar. Ramai orang memilih untuk tinggal jauh dari pusat bandar di rumah yang lebih mampu milik dan luas di kawasan pinggir bandar. Contohnya di Butterworth dan Bukit Mertajam, pengunjung didapati melihat hartanah berharga antara RM300,000 ke RM500,000 bersaiz antara 1,500 ke 2,000 kaki persegi.

Kepala Batas merekodkan hampir dua kali ganda peningkatan kunjungan pada H1 2020. Kebanyakan pengunjung berminat dengan hartanah berharga antara RM400,000 ke RM500,000 bersaiz 1,500 ke 2,000 kaki persegi. Di Gelugor, pengunjung melihat kediaman servis dan kondominium dengan unit bersaiz famili manakala peningkatan permintaan terhadap Gurney banyak didorong pengunjung yang melihat kondominium mewah berharga RM2.5 juta.

15 kawasan dengan permintaan tertinggi pada H1 2020 –Johor

JOHOR

1. Batu Pahat
2. Kluang
3. Pasir Gudang
4. Senai
5. Kulai
6. Permas Jaya
7. Masai
8. Gelang Patah
9. Johor Bahru
10. Iskandar Puteri (Nusajaya)
11. Skudai
12. Tampoi
13. Perling
14. Ulu Tiram
15. Tebrau

Batu Pahat mengungguli senarai kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor. Batu Pahat telah mengekalkan dominasinya pada 2019 Portal Demand Analytics meskipun permintaan tahun atas tahun menurun sebanyak -34.26%. Senarai 15 kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor bagi H1 2020 ini telah menerima dua penyertaan baharu iaitu Kluang dan Iskandar Puteri, manakala Tampoi kini terkeluar dari senarai. Kluang merekodkan peningkatan permintaan sebanyak +19% manakala Iskandar Puteri telah mencatatkan pertumbuhan memberangsangkan sebanyak +62.45%.

Untuk maklumat lebih mendalam, anda boleh membaca laporan penuh di laman web kami. Untuk memuat turun laporan penuh H1 2020 Portal Demand Analytics, klik di sini. 

NOTA

1) Pertimbangan dan langkah yang diambil:

• Hanya kawasan yang mempunyai lebih daripada 200 penyenaraian dipilih bagi mengimbangi kesan sebarang kenaikan mendadak.
• Kunjungan unik digunakan untuk menghalang pengguna individu memutarbalikkan angka permintaan menerusi kunjungan berkali-kali.
• Dalam kes di mana seorang pengguna mengakses beberapa bahagian laman web iProperty.com.my, kunjungan tersebut diberatkan secara sekata ke semua bahagian dan jenis bangunan bagi mengekalkan keunikan pengguna tersebut.
• Semua kunjungan yang digunakan dalam laporan ini ialah berdasarkan trafik organik dan terus sahaja. 
• Harga dikira bagi kawasan yang telah merekodkan sekurang-kurangnya 10 transaksi hartanah dalam setahun.
• Nilai median PSF digunakan bagi mengira pertumbuhan modal disebabkan pelbagai saiz hartanah yang ditransaksikan.

2) Definisi

• Kunjungan Unik: Berdasarkan jejak Google Analytics ke atas pengunjung unik, di mana kunjungan berkali-kali pada penyenaraian yang sama oleh seorang pengguna dikira sebagai satu kunjungan.
• Penyenaraian Hartanah Aktif: Penyenaraian hartanah di iProperty yang aktif untuk sekurang-kurangnya sehari dan mempunyai sekurang-kurangnya 1 view.
• Permintaan Hartanah: Bilangan kunjungan unik dibahagikan dengan bilangan penyenaraian hartanah aktif yang mempunyai view. 
• Trafik Organik / Terus: Berdasarkan jejak Google Analytics, trafik organik dan terus tidak diperolehi menerusi perkhidmatan berbayar atau laman web lain.