Cari Panduan

Find tips, tools and how-to guides on every aspect of property

Kutipan duit booking untuk tempahan rumah sebenarnya melanggar undang-undang Malaysia!

test

Yuran tempahan rumah (booking fees) begitu lazim digunakan oleh pemaju dan ejen hartanah. Malangnya, ramai pembeli rumah mendapati duit mereka hangus apabila pinjaman perumahan tidak lulus atau niat untuk beli rumah itu tidak terjadi. Sudah tiba masanya untuk mengubah suai proses kutipan duit booking – Jom tengok cara-caranya.

© pixbox77 | Getty Images Artikel ini diterjemah dari Did you know that the collection of property ‘Booking Fees’ is actually illegal in Malaysia? oleh Khairul.

Bgi ramai pembeli rumah, menandatangani tempahan pro forma dan membayar yuran tempahan sebelum Perjanjian Jual Beli (SPA) ditandatangani adalah prosedur operasi standard apabila membeli hartanah. Namun, adakah anda tahu bahawa perkara ini sebenarnya dilarang di Malaysia? Mari kita lihat bagaimana untuk menangani isu ini dan melindungi pembeli rumah daripada ditipu ketika membayar yuran tempahan.

Undang-undang Malaysia melarang kutipan duit booking

Bertentangan dengan kepercayaan lazim, kutipan yuran tempahan hartanah adalah dilarang oleh Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (HDR). Antara lain, HDR menyediakan Peraturan HD 11(2):

Tiada seorang pun, termasuk pihak berkepentingan, boleh mengutip apa-apa bayaran dengan apa-apa nama, kecuali sebagaimana yang ditetapkan oleh kontrak jualan.”

Perjanjian jual beli rumahberkanun memperuntukkan bahawa sejumlah 10% pertama daripada harga pembelian hanya akan dibayar dengan serta-merta selepas perjanjian jual beli ditandatangani. Skop larangan cukup luas merangkumi ejen hartanah, peguam dan mana-mana pihak ketiga yang mungkin mengaku sebagai pihak berkepentingan bagi pemaju hartanah di dalam kutipan yuran tempahan.

BACAAN POPULAR:
🚨 Ingkar Tribunal Pengurusan Strata: Boleh dipenjarakan atau didenda.
👍 Keputusan mahkamah ini kemenangan besar buat pemilik rumah.

Mengapakah kutipan duit booking dilarang di bawah Akta?

 Larangan ini pertama kali diperkenalkan pada awal tahun 1980-an  dan adalah satu perlindungan yang baik untuk menghalang pemaju daripada melanggar kontrak borang tempahan dan mengaut yuran tempahan daripada pembeli yang gagal menandatangani perjanjian jual beli.

Terdapat pelabagai kes pembeli rumah yang mengadu tertipu apabila mereka tidak mendapat balik yuran tempahan dari pemaju hartanah yang tidak bertanggungjawab. Lazimnya, kes-kes ini berkisar wakil jualan yang membuat janji-janji kosong bahawa yuran tempahan akan dibayar balik sepenuhnya jika pembeli tidak mendapat kelulusan pinjaman perumahan. Pembeli yang tertipu sering tiada pilihan selain melupakan terus yuran tempahan kerana kos dan proses untuk mengambil tindakan undang-undang dianggap tidak berbaloi.

Pernahkah pesalah laku didakwa oleh Kementerian Perumahan?

Setakat ini, tiada pendakwaan yang dilaporkan di mahkamah terhadap pemaju perumahan dan ejen jualan yang memungkiri larangan ini.  Fakta ini disahkan semasa pertemuan kami dengan agensi penguatkuasa seperti Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). Penguatkuasaan memang longgar dan sebarang tindakan undang-undang mungkin melibatkan kompaun yang tidak setimpal. Pendekatan yang lebih sistematik untuk mengawal yuran tempahan harus mengganti larangan mutlak ini.Oleh kerana penguatkuasaan kekurangan, mengapa tidak kita pertimbangkan memberi legitimasi kepada kutipan ‘yuran tempahan’?

BACA: Apa itu Housing Development Act (HDA) & bagaimana ia melindungi hak pembeli rumah?

Bagamanakah prosedur kutipan duit booking boleh diperbaiki?

© kokouu | Getty Images

Sebagai permulaan, pemaju hartanah hendaklah memberikan ‘opsyen untuk beli rumah’ kepada pembeli rumah sebagai pertukaran deposit yang munasabah yang dirujuk sebagai ‘yuran tempahan’. Tempoh yang munasabah akan diberikan kepada pembeli untuk memikirkan sama ada untuk membeli hartanah tersebut atau tidak. Tiada penalti akan dikenakan jika mereka tidak memilih opsyen membeli dalam tempoh yang diberikan.

Sekurang-kurangnya 30 hari dari tarikh kutipan yuran tempahan patut diberi kepada pembeli rumah mempertimbangkan opsyen pembelian. Semasa tempoh ini, pemaju tidak boleh menerima sebarang tempahan lain berhubung dengan unit hartanah yang sama.

Pembeli akan diberi hak sepenuhnya untuk memilih opsyen dalam tempoh yang diberi atau menolak tawaran tanpa perlu menerangkan sebab keputusan mereka, seperti pinjaman perumahan mereka ditolak, dll.  Jika pembeli memilih opsyen untuk beli rumah itu, yuran tempahan akan digunakan untuk membayar sebahagian daripada harga pembelian.

Jika pembeli tidak melaksanakan opsyen tersebut, yuran tempahan akan dikembalikan sepenuhnya dalam tempoh 14 hari daripada memberi tahu pemaju mengenai keputusan tersebut. Jika yuran tempahan gagal dipulangkan, kadar faedah 10% setahun akan dikenakan setiap hari kepada pemaju. Pemaju tidak harus dibenarkan memotong sebarang bentuk ‘yuran pentadbiran’ dan bayaran balik mesti dibuat sepenuhnya.

Semasa tempoh opsyen, semua maklumat yang berkaitan dengan hartanah hendaklah disediakan kepada pembeli rumah untuk membolehkan dia membuat keputusan yang tepat – ini termasuk anggaran petak/ keluasan tanah, susun atur hartanah, spesifikasi bangunan, butiran harta bersama (untuk pembangunan strata), Jadual Petak dan butiran pelan bangunan yang diluluskan dan salinan Perjanjian Jual Beli .

Jumlah yuran tempahan tidak boleh melampau dan tidak boleh melebihi RM5,000 atau 1% daripada harga pembelian, yang mana lebih rendah. Yuran tempahan hanya memberi sekuriti kepada pemaju hartanah dalam memberikan hak pemilihan kepada pembeli. Ini juga akan membolehkan pemaju mengukur kebolehpasaran dan kebolehjualan projek mereka. Data terkumpul boleh digunakan untuk meyakinkan pembiaya jangka pendek (bridging financiers) bahawa projek tersebut telah mencapai margin jualan yang munasabah justeru menambah kepercayaan kepada projek itu. Kuantum tempahan mencerminkan tahap permintaan untuk projek perumahan dan pembiaya boleh merasa yakin projek itu tidak akan menambah statistik unit tidak terjual  (overhang units).

Duit booking yang dikutip daripada pembeli rumah akan diletakkan dalam ‘Dana Kesetiaan’ di bawah Akaun Projek Pemajuan Perumahan untuk memudahkan bayaran balik sekiranya opsyen membeli ditolak. Ini juga mengelakkan pemaju yang tidak bertanggungjawab atau ejen yang diberi kuasa daripada cabut lari dengan yuran tempahan. Pemaju hartanah hendaklah dipertanggungjawabkan sepenuhnya ke atas yuran yang dikutip di bawah dana ini, walau siapapun yang dilantik.

Apa lagi yang boleh memudahkan proses untuk pembeli rumah?

Kerap kali, pembeli rumah mungkin merasa lemas melihat pelbagai istilah dan jargon yang tidak dikenali. Oleh kerana borang tempahan atau booking form di pasaran utama biasanya disediakan khusus oleh pemaju hartanah yang berkenaan, perlu diwujudkan borang rasmi yang diseragamkan. Untuk memastikan keseragaman, booking form yang standard hendaklah ditetapkan di mana hak, kelayakan dan kewajipan pihak-pihak berkenaan digubal menggunakan bahasa mudah dan tarikh pelaksanaan pilihan jelas ditetapkan. Semua terma dan syarat dalam booking form mesti dijelaskan kepada pembeli sebelum pemaju mengutip sebarang yuran tempahan.

Penyeragaman ini akan memberi legitimasi kepada kutipan yuran tempahan dan proses pembayaran balik. Ia juga akan memberikan kepastian dan rekursa kepada pembeli rumah. Mengikut peribahasa lama Scotland ‘lebih baik bengkok daripada patah ‘ atau jangan senang menyerah kalah. Salah satu cara untuk mengambil alih kekuatan pembangkang adalah mengguna pakai posisi dan platform mereka.

Artikel ini ditulis oleh Datuk Chang Kim Loong, Setiausaha Agung Kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA), sebuah pertubuhan bukan kerajaan dan bukan berasaskan keuntungan yang dikendalikan sepenuhnya oleh sukarelawan.

Baca artikel ini seterusnya: Insurans pinjaman perumahan yang mana patut saya pilih – MRTA atau MLTA?

ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:

🏘️ Hak milik strata dan kepentingannya untuk pemilik rumah.
🤔 Tanggungjawab dan hak anda sebagai penyewa di Malaysia.
🔍 Benarkah kita kekurangan rumah mampu milik di Lembah Klang

Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.

Artikel Lain