Pakatan Harapan baru-baru ini tumpas di Tanjung Piai, kekalahan pilihan raya kecil kali keempat. Ia menjadi petanda kemerosotan populariti kerajaan pemerintah. Bersandarkan perkembangan ini, kami senaraikan lima ramalan utama untuk pasaran hartanah Malaysia pada tahun hadapan.
Artikel ini diterjemah dari 5 property market trends to expect in 2020 oleh Ridzwan A. Rahim.
Jika dinilai keputusan pilihan raya kecil (PRK) Tanjung Piai baru-baru ini, mesej yang ingin disampaikan oleh pengundi adalah jelas – rakyat semakin kecewa dengan kekurangan pembaharuan, kegagalan menunaikan janji manifesto, kos hidup yang tinggi, perbalahan sesama pemimpin dan peningkatan kebencian antara kaum dan agama dalam masyarakat.
PRK Tanjung Piai menyaksikan calon Barisan Nasional Datuk Seri Wee Jeck Seng menang dengan majoriti besar 15,086 mengatasi Karmaine Sardini, calon Pakatan Harapan daripada Bersatu.
PRK kali ini penting kerana Tanjung Piai mempunyai jumlah pengundi Cina dan Melayu yang agak besar. Keputusan ini bukanlah petanda baik kerana pasaran hartanah banyak didorong oleh sentimen.
Bukan itu sahaja, data perdagangan terkini daripada Bank Negara menunjukkan kadar pertumbuhan ekonomi Malaysia telah menurun daripada 4.9% pada suku kedua 2019 kepada 4.4% dalam suku ketiga.
Berlatarbelakangkan ekonomi yang suram, kemelesetan global yang akan berlaku dan kadar gaji yang tidak berubah, berikut adalah lima ramalan utama kami bagi pasaran hartanah Malaysia untuk 2020:
1. Kuala Lumpur: Hartanah mewah di KLCC yang pertama bakal menerima tamparan
KLCC merupakan barometer yang tepat bagi ekonomi global memandangkan ia menarik pelabur asing, spekulator dan warga tempatan yang kaya. Kawasan ini juga menarik ramai golongan ekspatriat yang menyewa di sini sama ada atas tanggungan sendiri atau korporat.
Atas sebab ini, KLCC merupakan sektor pertama yang akan menerima kesannya apabila ekonomi tidak lagi berkembang dan semua ekspatriat dihantar pulang. Ini kerana ramai pemilik hartanah mewah ini tidak mampu menampung pinjaman perumahan mereka walau mempunyai penyewa kaya sekalipun, dan ini menghasilkan aliran tunai negatif.
Jika berlaku pengurangan tenaga kerja dan penghijrahan beramai-ramai golongan penyewa ekspatriat ini, pemilik hartanah akan menghadapi situasi sudah jatuh ditimpa tangga – sudahlah hilang sumber pendapatan, hutang bank pula masih perlu dibayar.
Mereka yang tidak dapat menguruskan masalah ini akan terpaksa menjual hartanah. Mengikut sejarah, krisis ekonomi 2008 menyaksikan harga jualan semula hartanah di sini menurun sebanyak 15 ke 20 peratus.
Satu jalan penyelesaian adalah dengan mengubah hartanah menjadi Airbnb. Malangnya, pasaran sewaan jangka pendek sangat kompetitif dan tidak lagi lumayan seperti dahulu. Persaingan harga yang hebat antara laman web tempahan hotel dan Airbnb telah menyebabkan margin keuntungan untuk pemilik hartanah menjadi tidak seberapa.
BACA: Belanjawan 2020: 17 inisiatif kerajaan yang memberi kesan kepada rakyat
2. Kuala Lumpur: Lebihan hartanah akan menjadikan penyewaan satu pilihan menarik
Menurut data daripada separuh pertama 2019 yang diperolehi daripada Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (National Property and Information Centre atau NAPIC), terdapat sejumlah 54,0078 buah hartanah kediaman yang tidak terjual bernilai RM37,229 juta di seluruh negara. Kuala Lumpur sahaja merekodkan 4,731 buah unit bernilai RM4,599.30 juta.
Dengan kebanjiran hartanah di pasaran, mereka yang menghadapi kesukaran membeli rumah pertama mungkin patut mempertimbangkan untuk menyewa. Di bawah Belanjawan 2020 baru-baru ini, kerajaan telah mengumumkan satu skim dinamakan Rent-To-Own (RTO) bagi rakyat yang tidak mampu membayar deposit 10 peratus dan pembiayaan untuk membeli rumah.
Menerusi RTO, kerajaan akan bekerjasama dengan institusi kewangan bagi membantu rakyat membeli rumah yang berharga sehingga RM500,000. Caranya: penyewa menandatangani perjanjian penyewaan dengan pemaju di mana sebahagian daripada sewa akan ditukarkan menjadi deposit. Selepas tahun pertama, penyewa diberi pilihan untuk membeli rumah yang didiami mengikut harga yang telah ditetapkan semasa perjanjian penyewaan ditandatangani.
Selepas lima tahun, pemaju akan meminta penyewa menandatangani satu Perjanjian Jual & Beli.
Menerusi skim ini, kerajaan akan memberi pengecualian duti setem ke atas instrumen pemindahan antara pemaju dan institusi kewangan, dan antara institusi kewangan dan pembeli.
3. Iskandar Malaysia, KL & Pulau Pinang jadi tempat pelabur Hong Kong menyelamatkan diri
Kerugian untuk satu pihak, keuntungan untuk pihak lain.
Dalam kes Malaysia, kita telah melihat bagaimana pelabur Hong Kong berebut-rebut membeli hartanah sederhana ke mewah dari Iskandar Malaysia hingga ke Pulau Pinang disebabkan pergolakan yang sedang berlaku di wilayah mereka. Ini membantu mengurangkan lebihan dalam pasaran hartanah, sekali gus memperbaiki aliran tunai pemaju.
Para pelabur ini kaya-raya. Sesuatu yang sedap didengar oleh pemaju hartanah.
Di sebalik kemuraman dan kebimbangan, protes di Hong Kong telah memberi sinar harapan kepada sektor harta tanah kita yang suram. Hasilnya akan ada kesan lelehan positif (positive trickle-down effect) kepada ekonomi Malaysia yang akan membantu menghasilkan pekerjaan dalam sektor hartanah, perundangan dan kewangan.
BACA: Nak beli rumah pertama? Jangan ketinggalan untuk mohon Skim Perumahan Belia (SPB) BSN
4. Iskandar Malaysia, KL, Selangor & Pulau Pinang: Permintaan terhadap rumah mampu milik akan kekal tinggi
Walaupun kerajaan telah mengumumkan pelbagai inisiatif seperti Dana Rumah Mampu Milik dan Skim Perumahan Belia, saya berpendapat golongan muda di Malaysia sepatutnya menumpu kepada membeli daripada pemaju swasta menerusi Kempen Pemilikan Rumah (Home Ownership Campaign atau HOC). Manfaatkan HOC kerana anda akan diberi diskaun 10% untuk hartanah berkelayakan yang akan turut dipadankan dengan pengecualian duti setem.
Ini kerana tanah adalah urusan kerajaan negeri. Kerajaan pusat mungkin menghadapi kesukaran melaksanakan skim sebegitu di seluruh Malaysia. Kita telahpun melihat bagaimana dalam belanjawan yang lepas, pembeli terkontang-kanting apabila PR1MA gagal membina sejuta unit rumah yang dijanjikan. Padahal pemaju swasta sudah lama berurusan dalam sektor perumahan dan mampu melaksanakannya.
Ketiadaan agensi kerajaan khusus untuk menjadi penganjur segmen rumah mampu milik turut merumitkan keadaan. Satu agensi kerajaan mungkin tidak berkomunikasi dengan agensi yang lain. Selain itu, kekangan yang dikenakan terhadap perumahan kos rendah kerajaan negeri dan pusat mungkin memberi kesan kepada kenaikan modal pembeli di masa hadapan.
Pembeli yang tidak berhasrat mengambil bahagian dalam skim RTO dan memilih untuk membayar sendiri deposit 10% boleh mencuba memohon pinjaman perumahan bersama dengan pasangan atau individu lain. Ini kerana gabungan kewangan mampu mencerahkan peluang mendapat pinjaman.
Dalam memilih rumah, gunakan formula 5C: periksa pelan induk, pelan induk pengangkutan, peruntukan belanjawan oleh kerajaan dan pemacu ekonomi serta penghasilan pekerjaan. Penjelasan lanjut mengenai 5C ada di sini.
5. Mesej bercampur baur oleh kerajaan akan menyebabkan pelabur asing bersikap tunggu dan lihat
Bagi mengurangkan lebihan hartanah, Belanjawan 2020 kini membenarkan warga asing membeli unit yang telah siap dan tidak terjual berharga RM600,000 ke atas. Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Zuraida Kamaruddin menjelaskan ini hanya akan dilaksanakan selama setahun bermula 2020.
Namun, setiap negeri berhak menentukan harga pembelian minimum masing-masing dan ini menyukarkan pelaksanaan inisiatif kerajaan pusat tadi. Tambahan pula pemohon Malaysia My Second Home (MM2H) kini tidak lagi dibenarkan mengimport kereta dan perlu mendapatkan kelulusan tambahan daripada Kementerian Perumahan. Maklumat ini diperolehi daripada ejen MM2H yang terlibat dalam permohonan ini.
Ini akan memanjangkan tempoh pemprosesan dan menghantar isyarat mengelirukan kepada pelabur asing mengenai niat Malaysia untuk menarik mereka. Hasilnya, kecuali pelabur Hong Kong, pelabur lain besar kemungkinan akan mengambil pendekatan tunggu dan lihat sehingga mereka mendapat lebih kepastian.