Menjalankan perniagaan terus dari rumah sememangnya nampak sebagai sesuatu yang menyenangkan. Namun, di Malaysia, anda perlu mengambil kira undang-undang zon yang menentukan sama ada sesuatu aktiviti boleh dilakukan atau tidak di kawasan tersebut.
Artikel ini diterjemah dari My Neighbour’s Viral Café Has Disrupted Our Residential Area. What Should I Do? oleh Ashraf Wahab.
S: Saya telah tinggal selama 20 tahun di sebuah kawasan kejiranan yang selamat dan selesa. Bagaimanapun, jiran saya telah membuka sebuah kafe di rumahnya pada tahun ini. Pada mulanya, kami memberikan sokongan, kerana kami dapat menikmati sebuah kawasan lepak yang selesa. Namun, tempat tersebut telah menjadi ‘viral’ dan mendapat sambutan hangat. Lalulintas menjadi sesak dan masalah parkir melonjak. Ia menimbulkan kebimbangan dari sudut keselamatan selain daripada mengganggu kejiranan. Dari sudut undang-undang, apakah langkah yang boleh saya ambil untuk menyelesaikan isu ini?
——————————————————————————————————————————————————————————–
Adakah Premis Perniagaan Boleh Beroperasi di Kawasan Kediaman?
Saya faham perasaan tidak selesa anda apabila melihat kawasan kediaman anda yang aman berubah secara sekelip mata akibat daripada kejayaan sebuah kafe tempatan. Apabila perniagaan kecil berasaskan rumah tiba-tiba menjadi viral, ia boleh mendatangkan cabaran tak terduga kepada masyarakat, terutamanya berkaitan dengan trafik, masalah tempat letak kereta, dan keselamatan.
Menjalankan perniagaan dari rumah sememangnya kelihatan sebagai sesuatu yang menyenangkan pengendalinya. Walaupun begitu, di Malaysia, anda perlu mengambil kira undang-undang zon yang menentukan sama ada sesuatu aktiviti boleh dilakukan atau tidak di kawasan tersebut.
Pihak berkuasa tempatan, seperti majlis perbandaran atau dewan bandaraya, adalah yang penguatkuasa utama bagi undang-undang zon. Kategori zon yang paling biasa di Malaysia adalah kediaman (kawasan yang ditujukan untuk perumahan dan kemudahannya), komersial (kawasan di mana perniagaan seperti kedai runcit terletak), industri (zon yang ditetapkan untuk kilang, pengeluaran, dan industri berat lain) dan gabungan (gabungan aktiviti kediaman, komersial, dan ringan).
Di Malaysia, kebanyakan kawasan kediaman ditetapkan secara ketat untuk kegunaan kediaman, bermakna perniagaan biasanya tidak dibenarkan kecuali anda mendapatkan persetujuan khas dari majlis perbandaran tempatan. Namun, bukan perkara aneh untuk melihat perniagaan berasaskan rumah kecil atau kafe beroperasi di kawasan kediaman. Ini adalah kemungkinan melalui proses yang dipanggil “pengezonan semula” atau dengan “memohon permit khas”.
Jika anda ingin menjalankan perniagaan di kawasan kediaman, anda boleh memohon kepada majlis tempatan, sama ada majlis perbandaran atau dewan bandaraya, untuk menukar zon tanah bagi tujuan campuran atau komersial.
Walaupun pengezonan semula merupakan perubahan yang lebih kekal terhadap klasifikasi tanah, permit khas (kadang-kadang dipanggil “permit pengunaan khas” atau “lesen perniagaan sementara”) membolehkan tertentu aktiviti dijalankan di kawasan tanpa mengubah status zonnya; mereka boleh membuat permohonan kepada majlis tempatan untuk permit khas.
Dalam sesetengah kes, perniagaan dibenarkan beroperasi dalam kawasan kediaman tetapi di bawah syarat-syarat yang ketat. Sebagai contoh, perniagaan berasaskan rumah atau kafe kecil mungkin dibenarkan jika mereka tidak mengganggu keamanan, mencetuskan isu trafik atau menyebabkan pencemaran bunyi.
Apa langkah-langkah yang boleh anda ambil untuk penyelesaian isu ini?
Jika aktiviti seseorang, seperti mengendalikan kafe yang menarik ramai orang bising, mula mengganggu ketenteraman kediaman anda, anda mungkin mempunyai alasan untuk mengambil tindakan undang-undang. Ini dikenali sebagai “gangguan peribadi.” Ini berkait dengan hak anda untuk menikmati ruang peribadi anda secara aman. Apabila gangguan itu menjadi berterusan dan bukan sekadar gangguan sesekali sahaja, ia dianggap tidak wajar dan tindakan lanjut boleh diambil.
Contoh-contoh lain gangguan peribadi termasuk kerja pembinaan bising, muzik yang kuat, pembakaran terbuka yang membawa kepada pencemaran udara, pembuangan sampah haram, perniagaan tepi jalan tanpa izin, atau pembinaan haram yang menyekat pengaliran dan boleh menyebabkan banjir. Jenis-jenis gangguan ini boleh memberi kesan serius kepada kualiti hidup anda dan juga mungkin menjadi asas tindakan lanjut.
Tengah Cari Rumah Baru? Klik Sini Untuk Lihat Projek Baru Dilancarkan!Jika anda menghadapi isu seperti ini, berikut adalah panduan langkah demi langkah yang mudah untuk membantu anda menyelesaikan situasi secara tersebut.
- Simpan rekod terperinci tentang gangguan yang disebabkan oleh perniagaan tersebut. Anda perlu mengenal pasti butiran seperti tarikh dan masa bunyi, kesesakan lalu lintas, masalah tempat letak kereta, atau sebarang gangguan lain. Menambah foto, video, atau rakaman bunyi boleh menyokong kes anda dengan lebih kukuh. Jika jiran lain juga turut menghadapi isu-isu yang sama, kumpulkan aduan atau kenyataan mereka juga. Usaha berkumpulan boleh memberi kesan yang lebih besar.
- Kenal pasti zon semasa kawasan di mana perniagaan tersebut beroperasi. Maklumat ini biasanya boleh diperoleh dari jabatan perancangan majlis tempatan atau laman web mereka. Anda juga boleh semak dengan majlis tempatan untuk mengetahui sama ada kafe itu mempunyai lesen dan permit yang betul untuk beroperasi di kawasan kediaman.
- Pertimbangkan untuk berbincang secara mesra dan baik dengan pemilik perniagaan tersebut. Kadang-kala, perbualan sopan tentang kesan yang mereka timbulkan boleh menyelesaikan isu dengan lebih lancar dan beri cadangan perubahan yang munasabah untuk mengurangkan isu tersebut. Mereka mungkin bersedia membuat penyesuaian untuk mengurangkan kesan kepada kawasan itu.
- Jika perbincangan tidak rasmi gagal menyelesaikan isu tersebut, buat aduan rasmi kepada majlis tempatan anda. Bergantung kepada prosedur majlis, ini boleh dilakukan dengan mengemukakan aduan bertulis atau mengisi borang atas talian. Sertakan segala bukti yang anda telah kumpulkan. Majlis tempatan mempunyai kuasa untuk mengeluarkan denda, menuntut penutupan perniagaan, atau mencabut lesen perniagaan jika kafe tersebut telah melanggar undang-undang.
- Anda juga boleh meminta majlis tempatan melakukan pemeriksaan terhadap premis untuk menentukan sama ada perniagaan itu melanggar undang-undang zon atau beroperasi tanpa permit yang diperlukan dan/atau.
- Jika isu tersebut berterusan dan tindakan majlis tempatan tidak dapat menyelesaikannya, pertimbangkan untuk membuat aduan kepada polis dan/atau mendapatkan nasihat daripada peguam untuk memperoleh injunksi untuk menghentikan jiran anda daripada membuat tindakan itu serta menuntut pampasan kewangan bagi kerosakan yang dialami (jika ada).
Apakah langkah yang perlu anda ambil jika anda merancang untuk menjalankan perniagaan di kawasan kediaman?
Jika anda merancang untuk menjalankan perniagaan di kawasan kediaman di Malaysia, berikut adalah langkah-langkah yang perlu anda ambil untuk memastikan pematuhan terhadap peraturan tempatan dan mengurangkan potensi masalah dengan komuniti dan jiran anda:
1) Fahami undang-undang zon tempatan
Tentukan pelabelan zon semasa kediaman anda. Zon-zon kediaman biasanya mempunyai sekatan terhadap aktiviti komersial. Anda boleh mendapatkan maklumat ini daripada majlis tempatan atau laman web mereka. Hubungi majlis tempatan bagi memahami peraturan-peraturan dan keperluan khusus untuk menjalankan perniagaan di kawasan kediaman.
2) Memohon pengezonan semula atau permit khas
- Pengezonan semula
Jika anda ingin secara kekal mengubah cara tanah digunakan, anda mungkin perlu memohon pengezonan semula. Ini melibatkan memohon kepada majlis tempatan anda, termasuk rancangan terperinci seperti susun atur tapak, cadangan perniagaan anda, dan bagaimana perubahan itu mungkin mempengaruhi kejiranan. Bersedia untuk seisi pendengaran awam atau perundingan dengan jiran anda sebagai sebahagian daripada proses tersebut. Bagaimanapun, jika perniagaan anda berskala lebih kecil, pengezonan semula mungkin bukan pilihan yang paling praktikal.
- Permit Khas
Untuk aktiviti perniagaan sementara atau terhad atau untuk perniagaan berasaskan rumah atau operasi berskala kecil, anda boleh memohon permit khas daripada majlis tempatan anda, yang boleh didapati sama ada secara dalam talian atau di pejabat majlis.
Pastikan permohonan anda menjelaskan dengan jelas apa perniagaan anda, bagaimana ia akan beroperasi, dan bagaimana anda merancang untuk memenuhi sebarang syarat seperti waktu operasi, had bunyi, dan pengurusan trafik. Anda juga perlu menyediakan rancangan harta yang terperinci, termasuk susunan dan sebarang perubahan yang akan anda buat. Jangan lupa untuk menyertakan dokumen membuktikan bahawa anda mempunyai hak sah ke atas harta atau premis tersebut.
3) Dapatkan Lesen dan Permit yang Diperlukan
Pertama sekali, pastikan perniagaan anda didaftar dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM) dan mempunyai lesen perniagaan yang diperlukan untuk kebanyakan jenis aktiviti komersial. Lesen ini biasanya diperoleh daripada majlis tempatan atau pihak berkuasa yang berkaitan.
Jika perniagaan anda melibatkan makanan, penjagaan kanak-kanak, atau aktiviti lain yang diatur, pastikan anda memperoleh pensijilan kesihatan dan keselamatan yang diperlukan. Dan jika anda perlu mengubahsuai harta anda untuk perniagaan anda, seperti membina fasiliti baru atau membuat ubahsuaian, jangan lupa untuk memohon permit bangunan juga.
4) Patuhi Peraturan
Pastikan sentiasa mematuhi semua peraturan dan garis panduan tempatan untuk menjalankan perniagaan di kawasan kediaman. Ini termasuk mengekalkan pematuhan terhadap sekatan bunyi, peraturan tempat letak kereta dan waktu operasi.
5) Atasi Isu Berpotensi Wujud
Rencanakan bagaimana anda akan mengurangkan kesan negatif ke atas kawasan kejiranan anda, seperti mengawal tahap bunyi, menguruskan trafik dan tempat letak kereta, dan memastikan perniagaan tidak mengganggu ciri kediaman kawasan tersebut. Anda mungkin ingin memberitahu jiran anda tentang rancangan perniagaan anda dan mengendalikan sebarang kebimbangan yang mereka miliki. Hubungan baik dengan komuniti boleh membantu mengurangkan bantahan juga.
6) Pantau dan Selaraskan
Nilai secara berkala tentang impak perniagaan anda terhadap kawasan kejiranan dan bersedia untuk menerima maklum balas dari jiran-jiran dan majlis tempatan. Sekiranya timbul isu atau jika menerima aduan, ambil sikap proaktif dengan membuat penyesuaian yang diperlukan untuk mengatasinya dan kekal mematuhi peraturan.
Adalah penting untuk memeriksa sama ada jiran anda mematuhi undang-undang zon berkaitan dan keperluan lesen perniagaan. Jika mereka melanggar peraturan ini atau menyebabkan gangguan, anda boleh membuat aduan kepada majlis tempatan dan polis atau pertimbangkan untuk mengambil tindakan undang-undang bagi gangguan jika masalah berlarutan.
Walau bagaimanapun, mulakan dengan perbualan mesra untuk menyelesaikan masalah adalah cara terbaik untuk menjaga keamanan.
Membina hubungan baik dengan jiran anda dan mengelak konflik selalu merupakan pilihan yang lebih bijaksana dan mesra.
Terima Kasih dan Salam Hormat,
Tsu Jean Yinn, Peguam, Melissa Lim & Associates