Projek perumahan terbengkalai - Apa hak pembeli?

Dalam artikel ini, kami akan kongsikan mengenai hak pembeli sekiranya projek perumahan anda terbengkalai.

Isu projek perumahan terbengkalai bukan lagi masalah asing bagi pembeli rumah di Malaysia. Lebih menyayat hati, ada projek perumahan terbengkalai ini berlarutan sehingga berpuluh tahun lamanya tetapi bayang rumah langsung tiada. Ada yang sudah selesai membayar pinjaman, namun masih lagi tiada rumahnya.

Jika situasi ini berlaku kepada anda, dapatkan beberapa panduan kerana dalam artikel ini, kami akan kongsikan tentang apa pembeli boleh lakukan apabila projek perumahan terbengkalai.

Maksud projek perumahan terbengkalai

Menurut portal rasmi Jabatan Perumahan Negara, projek perumahan terbengkalai didefinisikan sebagai:

Tidak siap dalam atau luar tempoh perjanjian jual beli (S&P) dan tiada sebarang aktiviti yang ketara di tapak pembinaan selama 6 bulan secara berterusan; atau
Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1966; atau
Syarikat diletakkan di bawah Pegawai Penerima & Pengurus (Receiver & Manager); atau
Pemaju mengakui tidak berupaya secara bertulis kepada Pengawal Perumahan; dan
Disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan selaras dengan Seksyen 11 (1) (a) Akta 118.

Walaupun nampak remeh, setiap pembeli perlu faham akan definisi projek perumahan terbengkalai kerana sekiranya pemaju masih belum digulungkan dan pembinaan projek masih berjalan walaupun agak perlahan, ia masih belum dikategorikan sebagai projek terbengkalai tetapi hanya dianggap sebagai projek bermasalah dan lewat.

Punca projek perumahan terbengkalai

Sebenarnya, berdasarkan beberapa kes rumah terbengkalai yang dilaporkan terdapat beberapa punca projek perumahan terbengkalai terjadi seperti:

Pemaju tidak membuat kajian Jangkaan Pulangan Pelaburan (Return of Investment atau ROI) yang tepat.
Kontraktor utama gagal melunaskan bayaran projek kepada sub-kontraktor .
Perubahan harga bahan binaan di pasaran yang meningkat menyebabkan pemaju tidak dapat meneruskan projek pada kos semasa.
Pemaju gagal menguruskan perbelanjaan syarikat/projek dengan baik.
Projek yang telah dilancarkan tidak menerima sambutan yang baik daripada pembeli menyebabkan keuntungan minimum tidak dicapai serta modal
Masalah aliran kewangan syarikat pemaju.
Pertikaian antara tuan tanah dan pemaju
Kajian pasaran tidak dilaksanakan dengan terperinci
Masalah teknikal di tapak.
Masalah penempatan setinggan
Masalah dalaman syarikat

Kesan perumahan terbengkalai

Keadaan projek perumahan terbengkalai memberi impak yang besar kepada pihak pembeli terutamanya:

Walaupun tiada jaminan dari pihak pemaju bila rumah yang terbengkalai akan disiapkan, pembeli terpaksa membayar pinjaman perumahan.
Kes boleh berlarutan sehingga mencecah puluhan tahun dengan penyelesaian masalah perumahan terbengkalai masih lagi tidak diketahui statusnya.
Pihak yang terbabit seperti bank atau pembiaya, tuan tanah, kontraktor, pemaju dan pembeli akan menghadapi implikasi perundangan yang berbeza. Malah,wujud isu manipulasi oleh pihak tertentu dan selanjutnya menjadikan usaha pemulihan bertambah sukar.
Pemaju asal atau pemaju yang dilantik kelak akan menghadapi kesukaran mendapatkan suntikan dana sama ada melalui pinjaman bank atau modal pelabur syarikat atau menjual baki unit yang tidak terjual bagi tujuan memulihkan aliran tunai.
Reputasi industri perumahan dan hartanah Malaysia akan terjejas disamping menimbulkan persepsi negatif kepada bakal pembeli rumah dan para pelabur tempatan serta luar negara.
Tekanan emosi kepada pihak pembeli rumah kerana berhadapan isu ini buat masa yang lama.

Hak pembeli apabila projek perumahan terbengkalai

Sebenarnya, tiada lagi peruntukan undang-undang yang khusus kepada pembeli untuk menyelesaikan masalah rumah terbengkalai. Namun, ada beberapa perkara yang perlu dilakukan bagi memastikan hak pembeli tidak terus terabai.

1. Maklumkan kepada pihak yang terlibat bagi masalah rumah terbengkalai

Bagi masalah rumah terbengkalai, berikut merupakan pihak yang anda boleh maklumkan keadaan ini;

Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai

Antara tanggungjawab Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai ialah:

Menjalankan kajian awalan bagi kebolehlaksanaan pemulihan projek perumahan terbengkalai;
Menjadi fasilitator/mediator dalam usaha-usaha memulih atau menyelesaikan masalah projek perumahan swasta terbengkalai;
Mengenal pasti dan melantik pemaju-pemaju penyelamat bagi memulihkan projek perumahan swasta terbengkalai;
Mengawal selia dan memantau proses pemulihan projek-projek perumahan swasta terbengkalai oleh pemaju asal atau penyelamat;
Menguruskan perbelanjaan bagi pemulihan projek perumahan swasta terbengkalai dengan menggunakan dana kerajaan;
Menyediakan laporan bulanan dan tahunan mengenai pemulihan projek perumahan swasta terbengkalai;
Urusetia Mesyuarat Jawatankuasa Induk dan Jawatankuasa Kerja Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai; dan
Membantu para pembeli rumah dalam menyelesaikan masalah berkaitan projek perumahan swasta terbengkalai.

Anda juga boleh mendapatkan borang maklumat pembeli rumah terbengkalai serta surat kebenaran kepada JPN bagi menyemak semula pinjaman pembeli di laman web rasmi KPKT ini.

Jika anda ingin mengetahui maklumat lebih lanjut tentang Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai ini hubungi mereka di alamat:

Pengarah
Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai
Jabatan Perumahan Negara
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Aras 33, No.51, Persiaran Perdana
Presint 4, Pusat Pentadbiran Kerajaan Persekutuan
62100 Putrajaya, MALAYSIA
Tel : 603 – 8891 4243
Fax : 603 – 8891 4228

Jabatan Perumahan Negara dan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan

Bagi isu projek perumahan terbengkalai, antara tanggungjawab Jabatan Perumahan Negara dan Kerajaan Tempatan adalah seperti berikut:

Memudahcarakan penyelarasan usaha pemulihan dan rundingan dengan pihak berkaitan seperti pembeli rumah, pembiaya, tuan tanah dan pemaju bagi mencari kaedah terbaik penyelesaian.
Menguruskan urusan berkaitan syarikat pemaju yang masih wujud, bagi syarikat pemaju yang digulung, bagi projek pemaju yang tiada penyelamat serta mengeluarkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalaii.

2. Memohon Surat Pengesahan Projek Terbengkalai

Sekiranya projek perumahan anda terbengkalai tetapi tidak diisytiharkan, kemungkinan anda akan mengalami kesukaran seperti berikut:

Pembeli rumah tidak berpeluang membuat permohonan pengeluaran Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) untuk kali kedua bagi tujuan pembelian rumah lain.
Pembeli rumah yang terdiri daripada golongan kakitangan kerajaan tidak berpeluang memohon untuk membekukan pembayaran balik pinjaman serta faedah yang dikeluarkan bagi membolehkan mereka memohon semula pinjaman untuk rumah lain.
Pembeli rumah tidak berpeluang memohon untuk menstrukturkan semula pinjaman atau menangguhkan pembayaran balik pinjaman bank pembiaya yang memberikan end financing.

Bagi pihak pembeli yang mengalami masalah projek rumah terbengkalai, ia sedikit sebanyak dapat membantu pihak pembeli daripada sudut permohonan pertimbangan dengan pihak berkenaan bagi meringankan beban kewangan mereka seperti berikut:

Permohonan untuk mengurangkan kadar faedah dan penstrukturan semula bayaran pinjaman oleh pembiaya.
Permohonan kali kedua pengeluaran KWSP bagi tujuan pembelian rumah lain.
Permohonan kepada Bahagian Pinjaman Perumahan Kerajaan untuk pembatalan pinjaman atau penangguhan kadar faedah.

Cara mendapatkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai

Semak nama projek perumahan terbengkalai yang berkaitan melalui portal rasmi Jabatan Perumahan Negara sebelum membuat permohonan.

Sekiranya projek berkenaan tersenarai di bawah projek perumahan terbengkalai KPKT, permohonan boleh dilakukan secara:
- Emel kepada [email protected] **
- Fax surat permohonan kepada 03-8891 4228 **
- Surat-menyurat kepada Bahagian Projek Perumahan Terbengkalai, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Aras 33, Blok 51, Persiaran Perdana, Presint 4, 62100, PUTRAJAYA WILAYAH PERSEKUTUAN. **

(**) Sila sertakan satu (1) salinan kad pengenalan pemohon dan satu (1) salinan Surat Perjanjian Jual Beli.

Sekiranya projek berkenaan tidak tersenarai di bawah projek perumahan terbengkalai KPKT maka semakan dengan Bahagian Pemantauan Projek Swasta, JPN

3. Dapatkan nasihat peguam hartanah jika mampu

Bagi mendapatkan nasihat perundangan, serta tindakan yang boleh dilakukan seterusnya, dapatkan nasihat atau khidmat peguam hartanah jika anda mampu. Ini akan dapat membantu sedikit sebanyak melindungi hak anda sebagai pembeli.

Antara tindakan yang boleh dilakukan dengan melalui khidmat peguam hartanah ini:

Membuat laporan secara rasmi kepada Pengawal Perumahan di KPKT di bawah HDA yang projek tersebut dipercayai telah terbengkalai serta membuat perbincangan dengan pihak KPKT untuk menyelesaikan masalah tersebut.

4. Menamatkan Perjanjian Jual Beli (SPA)

Berdasarkan peruntukan terbaru HDA yang dikuatkuasakan pada tahun 2015, anda kini boleh menamatkan Perjanjian Jual Beli (SPA)

Menurut Seksyen 8A kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1967 (Pindaan 2015), berkuatkuasa pada 1 Julai 2015 menyatakan:

Sekiranya pemaju gagal atau dengan sengaja atau enggan meneruskan sesuatu projek perumahan dalam tempoh masa enam (6) bulan secara berterusan atau lebih daripada tempoh masa yang ditetapkan dalam perjanjian jual beli,
Pembeli telah mendapat persetujuan bertulis daripada bank pembiaya dan telah disahkan oleh Pengawal Perumahan (satu badan di bawah Akta tersebut untuk mengawal selia segala urusan berkaitan projek perumahan)

Dengan syarat di atas, pembeli boleh menamatkan Perjanjian Jual Beli dengan menghantar Notis Pembatalan Perjanjian kepada Pemaju / Likuidator yang dilantik oleh Mahkamah.

Peruntukan di atas hanya terpakai untuk Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani dengan pemaju berkuatkuasa 1 Julai 2015 sahaja, dan sebarang Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani sebelum tarikh ini tidak menggunakan peruntukan ini.

5. Berbincang dengan pihak bank tentang pinjaman

Disebabkan pihak pemaju telah menyebabkan projek perumahan terbengkalai, anda boleh berbincang dengan pihak bank tentang pinjaman tersebut. Jangan sesekali menghentikan pembayaran secara mengejut tanpa memaklumkan kepada pihak bank tentang status projek perumahan anda yang terbengkalai.

Melalui peguam anda, tulis surat secara rasmi kepada pihak bank atau pihak pembiaya memaklumkan projek yang dibiayai oleh bank atau pembiaya tersebut telah dianggap terbengkalai dan berbincang dengan pihak bank untuk menstruktur semula pembayaran pinjaman pembeli memandangkan kepentingan pihak pembeli telah terjejas.

Melalui perbincangan dengan pihak bank, cuba mohon penangguhan dan penjadualan semula bayaran sementara keputusan dicapai dengan pihak KPKT.

Langkah Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) dalam usaha memperjuangkan nasib pembeli rumah terbengkalai

Menurut laporan berita RTM pada April 2021, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) akan meminda Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1996 bagi membantu pembeli projek perumahan terbengkalai.

Ia bertujuan mengatasi masalah projek perumahan terbengkalai serta melihat kepada tindakan yang lebih tegas untuk dikenakan terhadap pemaju. Pindaan akan dibuat pada Akta 118.

Dengan usaha yang dilakukan ini, semoga hak pembeli rumah terbengkalai lebih terbela di masa hadapan. Semoga perkongsian ini dapat membantu anda sedikit sebanyak dalam urusan yang dihadapi.

Artikel menarik untuk anda:
🤔 (Terbaru) Ini pemaju yang telah disenarai hitamkan!
🏠 Projek perumahan anda terbengkalai dan diambil alih oleh pemaju baharu? Ini apa yang anda perlu tahu.

Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.