Pasaran hartanah Johor kini sedang mengalami transformasi yang luar biasa, didorong oleh pelbagai pembangunan menarik yang menjanjikan masa depan lebih cerah. Projek-projek mega seperti Rapid Transit System Link (RTS), Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ), dan pembangunan hab pusat data meletakkan Johor dalam kedudukan strategik sebagai tumpuan pelaburan global. Artikel ini akan menyelami bagaimana inisiatif-inisiatif berimpak tinggi ini bukan sahaja menghidupkan semula pasaran hartanah Johor, malah membuka peluang emas bagi pembeli dan pelabur yang bersedia merebut potensi besar yang sedang menanti.
Pasaran hartanah Johor kini berada pada trajektori yang sangat positif, mencatatkan lonjakan yang luar biasa, didorong oleh transaksi yang mengagumkan dan pelancaran projek-projek pembangunan baharu yang semakin kukuh. Berdasarkan data terkini daripada Laporan Pasaran Hartanah H1 2024 NAPIC, Johor telah menyumbang 15.3% daripada jumlah transaksi kediaman di Malaysia, dengan 18,648 unit berjaya dijual. Nilai transaksi ini mencecah RM9.02 bilion, sekali gus membuktikan bahawa minat terhadap pasaran hartanah di Johor semakin memuncak.
Johor juga mendahului pelancaran projek baharu pada separuh pertama 2024, mencatatkan 23.6% daripada keseluruhan projek di peringkat nasional, dengan 5,376 unit memasuki pasaran. Ini menunjukkan keyakinan yang kukuh dari pemaju terhadap potensi besar Johor. Prestasi jualan unit-unit ini turut mencatatkan angka yang memberangsangkan, iaitu 38.3%, menandakan permintaan yang terus berkembang. Selain itu, populasi Johor terus mencatatkan pertumbuhan yang mantap, dengan kadar purata 1.6% setahun antara 2015 dan 2022, jauh melebihi kadar pertumbuhan nasional. Peningkatan populasi ini, digabungkan dengan lokasi strategik Johor yang berdekatan dengan Singapura, menjadikan negeri ini sebagai destinasi utama bagi pelabur dan pembeli hartanah yang mencari peluang peningkatan nilai modal yang berterusan.
RTS: Meningkatkan Mobiliti Johor-Singapura
Salah satu projek infrastruktur yang paling dinantikan di rantau ini ialah Rapid Transit System Link (RTS), yang bakal menjadi game-changer dalam hubungan antara Johor Bahru dan Singapura. RTS akan menghubungkan Bukit Chagar di Johor Bahru dengan Woodlands North di Singapura melalui trek sepanjang 4 kilometer, dengan keupayaan mengangkut sehingga 10,000 penumpang setiap jam, bagi setiap arah. Projek ini dijangka dapat mengurangkan kesesakan lalu lintas di Tambak Johor sekurang-kurangnya 35%, menjadikan perjalanan merentas sempadan lebih mudah dan lancar untuk ribuan pengguna harian.
Kini, pembinaan RTS telah mencapai 78% dan dijangka siap sepenuhnya menjelang 2026, dengan ujian dan pemasangan fasa akhir bermula pada 2025. Dengan perkembangan pesat ini, pasaran hartanah di Johor Bahru turut menerima tempias positif, terutamanya di kawasan sekitar laluan RTS. Nilai hartanah mula menunjukkan peningkatan stabil, di mana harga per kaki persegi (PSF) untuk kondominium mencatatkan kenaikan tahunan sebanyak 4.64% (RM303 PSF), manakala kediaman berkhidmat melonjak 10.42% (RM595 PSF). Projek berskala besar seperti RTS ini bukan sahaja meningkatkan kesalinghubungan tetapi juga mencetuskan peluang emas kepada pelabur bijak untuk merebut potensi pasaran hartanah yang sedang melonjak. Dengan tarikh siap semakin hampir, inilah masa terbaik untuk memanfaatkan perkembangan ini sebelum harga melonjak lebih tinggi.
Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ): Shenzhen Seterusnya?
Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) dijangka menjadi pemacu perubahan besar bagi kawasan ini, sering disamakan dengan kejayaan Shenzhen SEZ yang merevolusikan pembangunan di China. Dengan kawasan seluas 3,505 kilometer persegi yang meliputi Iskandar Malaysia dan Pengerang, projek ambisius ini akan melibatkan enam pihak berkuasa tempatan utama termasuk Johor Bahru, Iskandar Puteri, dan Pasir Gudang. Lokasi strategiknya, di tengah-tengah koridor ekonomi Johor, menjadikan JS-SEZ berpotensi sebagai pusat inovasi, pelaburan, dan kerjasama serantau yang erat antara Malaysia dan Singapura.
JS-SEZ direka untuk menarik pelaburan bernilai tinggi dari sektor seperti perubatan, farmaseutikal, penerbangan, logistik, pendidikan, perkhidmatan kewangan, tenaga, dan ekonomi digital. Mengambil inspirasi daripada transformasi Shenzhen, zon ini dijangka membawa perubahan besar termasuk lonjakan pelaburan langsung asing (FDI), penciptaan ribuan peluang pekerjaan, dan peningkatan kualiti hidup. Menariknya, dalam pengumuman Bajet 2025 baru-baru ini, Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim menegaskan bahawa kerajaan akan memperkenalkan insentif khas untuk JS-SEZ menjelang penghujung tahun ini, menjadikannya peluang luar biasa bagi pelabur untuk turut serta dalam pembangunan ikonik ini.
Sr Samuel Tan, CEO Olive Tree Property Consultants Sdn Bhd, menggambarkan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) sebagai sebuah model yang mengamalkan prinsip “keseluruhan lebih besar daripada jumlah bahagiannya.”
Menurut beliau, pembangunan luar biasa Singapura dalam 50 tahun terakhir telah menjadikannya kuasa ekonomi global, tetapi kekangan tanah dan sumber semula jadi kini menjadi cabaran utama. Untuk mengekalkan momentum pertumbuhan, Singapura mula memfokuskan kepada sektor baru seperti agro-teknologi, teknologi hijau, dan teknologi makanan alternatif—peluang besar yang Johor boleh manfaatkan menerusi JS-SEZ. Dengan model ini, Johor mendapat manfaat daripada pelaburan asing, pemindahan teknologi, dan penciptaan pekerjaan, manakala Singapura mendapat akses kepada tanah yang luas dan kos yang lebih rendah.
Bagi pelabur Singapura, Johor adalah destinasi pelaburan yang sangat menarik. Jaraknya yang dekat serta tanah yang lebih mampu milik membolehkan pelabur dengan mudah mengurus operasi dan memantau projek hanya di seberang sempadan. Ini amat relevan untuk sektor seperti pembuatan maju dan pertanian berteknologi tinggi, di mana tanah subur Johor menawarkan potensi besar untuk menyokong keselamatan makanan Singapura. Pada masa sama, syarikat-syarikat Johor boleh memanfaatkan kekuatan logistik dan kewangan global Singapura untuk mengakses pembiayaan dan pasaran eksport. Inisiatif seperti Zon Kewangan Khas Forest City terus memperkukuhkan hubungan rentas sempadan ini, mencipta sinergi yang menjanjikan manfaat besar untuk kedua-dua wilayah.
Hab Pusat Data yang Berkembang Pesat
Johor kini pantas muncul sebagai hab utama untuk pusat data, menarik perhatian global sebagai alternatif strategik kepada Singapura, yang kini berdepan kekangan kapasiti. Menurut laporan Knight Frank, lonjakan ini didorong oleh sokongan kuat daripada pihak berkuasa tempatan, termasuk ketersediaan tanah luas dan sumber tenaga yang mencukupi. Kerajaan Persekutuan Malaysia turut mengiktiraf potensi Johor dengan meluluskan pelaburan besar berjumlah RM144 bilion untuk pusat data di seluruh negara, di mana RM90 bilion daripadanya tertumpu di Johor. Aliran masuk pelaburan ini mengukuhkan lagi kedudukan Johor sebagai pemain utama dalam landskap infrastruktur digital yang semakin berkembang pesat.
Lee Kun Thye, Pengarah Knight Frank (Cawangan Johor), menjelaskan bahawa pertumbuhan pesat ini didorong oleh peningkatan permintaan terhadap perkhidmatan berasaskan awan dan teknologi AI, menjadikan Johor pasaran infrastruktur digital yang paling pesat berkembang di Asia Tenggara. “Dengan kapasiti lebih daripada 1,600 MW yang dirancang dan beroperasi, Johor berada di landasan untuk menyaingi peneraju serantau dalam sektor ini,” katanya. Faktor utama seperti tanah yang mampu milik, bekalan elektrik dan air yang boleh dipercayai, serta pendirian politik Malaysia yang neutral menjadikan Johor destinasi pilihan untuk syarikat teknologi global dari AS dan China. Sokongan dasar yang kukuh di Johor juga menarik perhatian pemain utama pusat data antarabangsa, memperkukuhkan kedudukannya sebagai hab kesalinghubungan digital.
Hari ini, Johor menjadi lokasi strategik bagi beberapa kluster pusat data terkenal seperti Taman Teknologi Sedenak, hasil usaha Johor Corporation, dan Taman Teknologi Nusajaya (NTP). Dengan lapan pusat data beroperasi dan sepuluh lagi dalam pelbagai peringkat pembangunan, Johor mencerminkan ekosistem yang dinamik dan berkembang pesat. Syarikat besar, termasuk platform media sosial dan penyedia perkhidmatan digital seperti penstriman, kini berlumba-lumba untuk menubuhkan operasi di Johor, memanfaatkan rangkaian pusat data yang semakin kukuh.
Lee menekankan bahawa impak projek ini melangkaui infrastruktur semata-mata. “Projek seperti Taman Teknologi Sedenak telah menarik gergasi teknologi seperti Princeton Digital, Keppel, dan Yondr. Ini telah memacu penubuhan rangkaian pengeluar dan penyedia perkhidmatan hiliran yang menyokong ekosistem data Johor. Kesan dominonya mencipta peluang pekerjaan meluas dan membantu membangunkan tenaga kerja mahir dalam bidang IT dan teknologi canggih, meletakkan asas untuk kestabilan ekonomi jangka panjang. Lebih menarik, pertumbuhan pusat data ini turut mendorong pelaburan dalam tenaga boleh diperbaharui seperti tenaga suria dan sistem air mampan—langkah penting untuk memastikan operasi yang intensif tenaga ini kekal mampan.”
Pulau Bebas Cukai, Nafas Baru untuk Forest City
Pengisytiharan Pulau Satu sebagai pulau bebas cukai menjadi pemangkin kepada transformasi Forest City, menyuntik nafas baharu ke kawasan ini yang sebelum ini dilabel sebagai “bandar hantu.” Langkah strategik ini dijangka membawa lonjakan besar dalam sektor pelancongan, menarik pelawat tempatan dan antarabangsa, sekaligus meningkatkan permintaan hartanah. Insentif bebas cukai ini bukan sahaja menjadikan Forest City destinasi pelaburan yang menarik tetapi juga memacu sektor runcit dan perhotelan, menjadikannya kawasan penuh daya tarikan.
Lebih menarik lagi, Zon Kewangan Khas (SFZ) yang baharu di Forest City membuka peluang besar untuk perniagaan. Dengan insentif seperti visa pelbagai kemasukan dan kadar cukai pendapatan yang kompetitif, zon ini menawarkan kos operasi yang lebih rendah berbanding Singapura dan kawasan lain di Malaysia. Insentif ini bukan sahaja menarik syarikat-syarikat yang bergantung pada tenaga kerja mahir tetapi juga menggalakkan diversifikasi ekonomi tempatan. Kesan dominonya? Peluang pekerjaan baharu, permintaan meningkat untuk perumahan, dan potensi Forest City sebagai hab perniagaan serantau yang berkembang pesat.
Sistem Aliran Transit Automasi Bertingkat (ART/E-ART) Untuk Mengurangkan Kesesakan
Selain projek utama RTS, sistem Aliran Transit Automasi Bertingkat (ART) dijangka mengubah lanskap pengangkutan awam di Johor dengan menggantikan Transit Aliran Ringan (LRT) yang sebelum ini dicadangkan. Sistem pengangkutan hibrid yang menggabungkan kereta api dan bas autonomi ini akan beroperasi di atas jalan raya, dengan gerabak yang menggunakan roda getah dan dilengkapi sensor canggih untuk mengikuti laluan maya. Dijangka beroperasi seiring dengan RTS Link pada Januari 2027, ART bukan sahaja bertujuan untuk mengurangkan kesesakan lalu lintas, tetapi juga untuk meningkatkan mobiliti secara keseluruhan.
Sistem ini merangkumi tiga laluan utama—Iskandar Puteri sepanjang 14.78 km, Skudai sepanjang 18.8 km, dan Tebrau sepanjang 14 km—yang akan meningkatkan kesalinghubungan antara kawasan-kawasan utama Johor. ART akan memudahkan perjalanan penduduk dan pelawat di negeri selatan ini dengan cara yang lebih efisien dan moden.
Pengenalan ART datang pada saat yang tepat, ketika Johor bersedia untuk menyambut pembangunan besar-besaran seperti Zon Ekonomi Khas (SEZ) dan Zon Kewangan Khas (SFZ) di Forest City. Rangkaian pengangkutan yang lancar dan berkesan memainkan peranan penting dalam menarik pelaburan. Pengurangan kesesakan dan peningkatan aksesibiliti adalah faktor utama yang dipertimbangkan oleh pelabur dan syarikat yang menilai lokasi strategik. Dengan ART, Johor akan melihat pertumbuhan ekonomi yang pesat dan pembangunan hartanah yang semakin berkembang.
Lebuh Raya Pantai Timur Fasa 4 (LPT4) Mersing-Kota Tinggi-Johor Bahru
Perancangan untuk Fasa 4 Lebuh Raya Pantai Timur (LPT4), yang membentang sejauh 250 kilometer dari Gambang, Pahang hingga Johor Bahru melalui Laluan Persekutuan 3, menjanjikan untuk menjadi pemangkin utama bagi Johor. Sebagai fasa terakhir dalam projek infrastruktur besar-besaran ini, LPT4 membuka peluang besar untuk komuniti tempatan dan sektor perniagaan. Lebuhraya ini bukan sahaja mempercepatkan masa perjalanan, tetapi juga merancakkan aktiviti ekonomi sepanjang laluan, khususnya di destinasi pelancongan terkenal seperti Mersing. Pembangunan LPT4 akan membawa transformasi ekonomi yang ketara, membuka pintu kepada peluang baru untuk perniagaan dan penduduk setempat.
Seiring dengan ini, Rancangan Struktur Jangka Panjang Negeri Johor (RSJN30) merangka pembangunan Lapangan Terbang Mersing sebagai hab penerbangan pelancongan, yang bakal meningkatkan lagi daya tariknya sebagai destinasi pelancongan utama. Dengan peningkatan infrastruktur pengangkutan darat dan udara, kawasan ini dijangka akan menarik lebih banyak pelancong, merangsang lonjakan aktiviti pelancongan, dan membawa masuk pelaburan baru. LPT4 dan pembangunan lapangan terbang ini akan membuka jalan untuk pertumbuhan ekonomi yang pesat di selatan Malaysia, membawa manfaat besar bagi semua pihak yang terlibat.
Transformasi Digital Johor Bahru
Johor Bahru kini berada di ambang transformasi digital yang luar biasa, didorong oleh Pelan Induk Perindustrian Malaysia 2030, yang menjadikan pendigitalan sebagai teras utama pertumbuhan negeri ini. Johor beraspirasi untuk menjadi pusat digital dan inovasi yang berkembang pesat, mewujudkan ekosistem yang kukuh bagi perusahaan teknologi. Kerjasama terbaru antara Iskandar Investment Bhd (IIB) dan TM-Nxera, sebuah usaha sama antara Telekom Malaysia dan Singtel, adalah langkah besar dalam inisiatif ini. Dengan pelaburan RM9 bilion untuk membangunkan infrastruktur digital canggih di Iskandar Puteri, kerjasama ini bertujuan untuk meningkatkan kesalinghubungan dan menjadikan kawasan ini sebagai pusat digital yang berhubung dan bersedia untuk teknologi AI.
Transformasi digital ini dijangka menarik lebih banyak syarikat teknologi, memperkukuh ekonomi Johor, dan menyediakan peluang peningkatan kemahiran bagi tenaga kerja tempatan. IIB menekankan bahawa pembangunan infrastruktur digital ini akan berlandaskan prinsip kemampanan, seiring dengan visinya untuk Daerah Perniagaan Pusat (DPP) karbon sifar bersih di Medini. Selain itu, kerjasama ini juga berpotensi untuk memperkukuh hubungan bawah laut antara Johor dan Singapura, mempercepatkan pembangunan ekonomi digital di kedua-dua negara.
Johor sebagai Sempadan Pelaburan Hadapan?
Johor kini sedang menyaksikan transformasi besar-besaran, bergerak dari sebuah negeri yang dulunya bergelut dengan lebihan hartanah, kepada enjin pertumbuhan ekonomi Malaysia yang seterusnya. Pelbagai inisiatif yang dijalankan bukan sahaja merangsang permintaan hartanah tetapi juga meningkatkan nilai hartanah secara signifikan. Pada 2023, Johor muncul sebagai negeri terkemuka dalam Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI), mencatatkan kenaikan harga rumah tahunan yang mengagumkan sebanyak 6.2%.
Dengan Johor yang semakin kukuh sebagai pusat ekonomi yang pesat berkembang, masa depan negeri ini amat cerah. Pelabur dan pembeli hartanah kini berpeluang untuk memanfaatkan pasaran hartanah yang dinamik, didorong oleh peluang dalam sektor kediaman, komersial, dan industri. Persekitaran yang penuh dengan peluang ini menjadikan Johor sebagai destinasi utama bagi mereka yang ingin mengambil bahagian dalam gelombang pelaburan yang sedang melonjak ke rantau ini.