Permintaan H1 2021 hartanah kediaman sewa naik di semua negeri utama Malaysia kecuali Selangor

Laporan iProperty.com.my H1 2021 Portal Demand Analytics (Residential Rental Market) mendedahkan data permintaan di empat pasaran hartanah sewa utama Malaysia iaitu Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor. Penerbitan ini turut mendedahkan aliran permintaan sewa dalam tahun kedua pandemik dan lokasi paling popular dalam kalangan pencari hartanah sewa berdasarkan data kunjungan pengguna dari Januari ke Jun 2021.

Artikel ini diterjemah dari H1 2021 demand for residential rental property in top Malaysian states increases except for Selangor oleh Ridzwan A. Rahim.

Nota: Untuk memastikan data permintaan berkualiti tinggi, penilaian yang sewajarnya telah dilakukan di samping langkah-langkah lain yang telah diambil semasa penyediaan laporan H1 2021 Portal Demand Analytics (Rental Market). Sila rujuk bahagian Nota di penghujung artikel ini untuk maklumat lanjut.

iProperty.com.my mencatat jutaan kunjungan setiap bulan. Kelakuan masa nyata ini memberi petanda aliran permintaan hartanah sewa Malaysia (berdasarkan kunjungan pengguna ke laman web) berbanding penawaran (penyenaraian hartanah kediaman di iProperty.com.my).

Dalam siri ketiga laporan Portal Demand Analytics (Residential Rental Market) ini, kami telah beralih daripada harga transaksi sebagai ukuran yang diguna pakai dalam penerbitan yang lalu kepada harga permintaan (asking price). Perubahan ini diperkenalkan untuk memberi pemahaman yang lebih baik mengenai urusan penyewaan dari perspektif tuan rumah. Harga sewa permintaan yang disenaraikan dalam penerbitan ini mewakili penyenaraian aktif harga sewa di iProperty.com.my.

Dalam artikel ini, kami kongsikan sorotan berikut daripada penerbitan tersebut:

• Gambaran keseluruhan pasaran sewa Malaysia
• Aliran permintaan di negeri dan ibu negeri utama di Malaysia
• 20 kawasan dengan permintaan tertinggi di Kuala Lumpur
• 20 kawasan dengan permintaan tertinggi di Selangor
• 15 kawasan dengan permintaan tertinggi di Pulau Pinang
• 10 kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor

Gambaran keseluruhan pasaran hartanah negara: Permintaan terhadap harta tanah meningkat ketara

Pada H1 2021, permintaan tahun atas tahun (YoY) hartanah sewa negara meningkat daripada -5.6% kepada +1.9%. Kenaikan ini didorong oleh peningkatan mendadak YoY bagi rumah teres iaitu sebanyak +14.1%.

Dengan kelonggaran sekatan pergerakan, permintaan terhadap hartanah sewa di Kuala Lumpur dan Pulau Pinang mula meningkat. Kawasan yang menampakkan pertumbuhan YoY dua digit termasuk Mont Kiara, Mid Valley City, Pusat Bandaraya Kuala Lumpur, Pulau Tikus, George Town dan Bukit Mertajam.

Namun kadar hasil sewa pada semua jenis bangunan kediaman mengalami kemerosotan pada H1 2021. Harga sewa permintaan (asking rental prices) terus turun berbanding harga jualan permintaan (asking sale prices), lantas menurunkan angka kadar hasil. Kadar hasil bagi rumah teres menurun kepada +2.9% daripada +3.3% pada H1 2020. Kada hasil bagi kondominium dan kediaman servis pula masing-masing menurun sebanyak 0.3% dan 0.2%.

Harga sewa di Kuala Lumpur menurun

Di Kuala Lumpur, harga sewa median jatuh +13% daripada RM2,300 kepada RM2,000, manakala permintaan pulih daripada -2.9% pada H1 2020 kepada +2.6% pada H1 2021. Berikutan kadar pengangguran yang tinggi di negara ini, lebih ramai orang memilih untuk menyewa berbanding membeli rumah.

Kondominium dan kediaman servis bersaiz antara 1,000 ke 1,200 kaki persegi berharga antara RM1,500 ke RM2,000 sangat popular dalam kalangan penyewa. Unit apartmen bersaiz antara 700 ke 1,000 kaki persegi berharga antara RM1,000 ke RM1,500 juga popular.

Dalam pada itu, kawasan pinggir bandar mewah di Kuala Lumpur iaitu Mont Kiara, Bangsar, Desa ParkCity, KL Sentral dan Sri Hartamas turut menampakkan pertumbuhan permintaan sewa dengan harga melebihi harga median Kuala Lumpur iaitu RM2,000.

Permintaan kukuh bagi rumah teres di Selangor

Pada H1 2021, Selangor merupakan satu-satunya negeri utama yang mencatatkan penurunan dalam permintaan keseluruhan hartanah sewa. Penurunan YoY sebanyak -1.0% dikira berpunca daripada peningkatan penyenaraian hartanah yang melebihi angka kenaikan kunjungan pengguna laman web.

Menurut data Q2 2021 Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), kondominium dan kediaman servis menyumbang angka tertinggi lambakan hartanah (penawaran hartanah yang melebihi permintaan), masing-masing sebanyak 2,019 dan 2,025 unit. Kedua-dua jenis hartanah ini juga menampakkan penurunan pada harga sewa. Harga sewa kondominium menurun daripada RM1,600 kepada RM1,500 manakala bagi kediaman servis pula, daripada RM1,500 kepada RM1,350.

Sebaliknya, harga sewa rumah teres kekal pada RM1,700 sejajar dengan permintaan YoY yang kukuh sebanyak 25.5%. Di dua kawasan teratas iaitu Rawang dan Tanjong Duabelas, ramai pengunjung laman web berminat dengan rumah teres 1,500 ke 2,000 kaki persegi berharga antara RM1,000 ke RM1,500.

Pulau Pinang mencatat kadar hasil sewa YoY terendah di Malaysia namun masih stabil pada +3.3%

Setelah mengalami penurunan dua digit sebanyak -13.7% tahun lalu, Pulau Pinang mula pulih dan mencatat pertumbuhan sebanyak +1.8% YoY. Namun, kondominium masih lagi mencatat permintaan YoY negatif iaitu -5.1% disebabkan peningkatan penyenaraian hartanah jauh melebihi peningkatan kunjungan pengguna. Menurut NAPIC, setakat Q2 2021, Pulau Pinang mempunyai lambakan kondominium ketara yang mencecah 4,163 unit.

Harga sewa median negeri ini jatuh sebanyak RM100 kepada RM1,400. Kediaman servis mengalami penurunan terbesar daripada RM2,500 pada H1 2020 kepada RM1,300 pada H1 2021. Penurunan ketara ini disebabkan oleh pengurangan penawaran kediaman servis di pulau dan pertambahan unit di tanah besar. Malah, harga sewa unit bangunan bertingkat tinggi di tanah besar meningkat naik sejak industri pembuatan dibenarkan beroperasi semula pada H1 2021.

Peningkatan ketara permintaan hartanah sewa di Johor, didorong minat pada unit bangunan bertingkat tinggi

Johor menampakkan peningkatan ketara pada permintaan hartanah sewa daripada -19.5% pada H1 2020 kepada +6.6% pada H1 2021. Harga sewa median telah turun sebanyak RM200 kepada RM1,200. Penurunan ini adalah hasil penurunan harga kondominium dan kediaman servis. Kedua-duanya mengalami kemerosotan harga RM300 pada H1 2021.

Johor masih mempunyai angka lambakan hartanah tertinggi di Malaysia. Menurut data NAPIC, terdapat 6,661 unit kediaman yang tidak terjual setakat Q2 2021 dan situasi lambakan ini dijangka tidak berubah selagi sempadan dengan Singapura masih belum dibuka. Walau bagaimanapun, menurut Jabatan Perangkaan Malaysia, peratusan penyewa di Daerah Johor Bahru telah meningkat daripada 23.4% pada 2014 kepada 28.4% pada 2019.

Seterusnya, mari kita tinjau kawasan dengan permintaan tertinggi di empat negeri utama Malaysia. Kawasan-kawasan ini disusun mengikut kawasan/penyenaraian hartanah yang memperoleh angka kunjungan unik tertinggi dari 1 Januari ke 30 Jun 2021.

20 kawasan dengan permintaan tertinggi di Kuala Lumpur

1. Bukit Damansara
2. Pantai
3. Bangsar
4. Taman Tun Dr Ismail
5. KL Sentral
6. Mid Valley City
7. Taman Desa
8. Bukit Jalil
9. Wangsa Maju
10. Seputeh
11. Sri Hartamas
12. Sentul
13. Desa ParkCity
14. Cheras
15. Jalan Klang Lama
16. Sungai Besi
17. Sri Petaling
18. Brickfields
19. Jalan Ipoh
20. Ampang

Di Bukit Damansara, pengunjung laman web berminat dengan rumah banglo dan rumah berkembar berharga melebihi RM5,000 bersaiz melebihi 3,000 kaki persegi. Sementara itu, di Pantai, kondominium dan kediaman servis berharga antara RM2,500 ke RM5,000 bersaiz antara 1,000 ke 1500 kaki persegi merupakan pilihan paling popular dalam kalangan pencari hartanah sewa.

20 kawasan dengan permintaan tertinggi di Selangor

1. Rawang
2. Setia Alam
3. Sunway
4. Klang
5. Bangi
6. Tanjong Duabelas
7. Semenyih
8. Damansara Perdana
9. Shah Alam
10. Subang Jaya
11. Petaling Jaya
12. Selayang
13. Damansara Damai
14. Kajang
15. Glenmarie
16. Ara Damansara
17. Ampang
18. Cyberjaya
19. Sungai Buloh
20. Batu Caves

Pada H1 2021, Bangi jatuh dari tangga teratas ekoran kemasukan kondominium dan kediaman servis ke pasaran tempatan yang menyebabkan permintaan jatuh sebanyak -21% YoY. Rawang pula naik menduduki tangga teratas dengan pertumbuhan permintaan YoY tertinggi (+57%). Tidak seperti Bangi, penyenaraian hartanah di Rawang turun dan kunjungan pengguna naik dengan ketara.

15 kawasan dengan permintaan tertinggi di Pulau Pinang

1. Simpang Ampat
2. Bukit Mertajam
3. Perai
4. Ayer Itam
5. Sungai Dua
6. George Town
7. Butterworth
8. Bayan Baru
9. Sungai Ara
10. Jelutong
11. Bayan Lepas
12. Pulau Tikus
13. Batu Ferringhi
14. Gelugor
15. Tanjung Bungah

Ramai pengunjung laman web berminat dengan kondominium dan kediaman servis di Simpang Ampat berharga antara RM700 ke RM1,000 bersaiz antara 700 ke 1,000 kaki persegi. Di Bukit Mertajam, pengguna melihat-lihat apartmen, kediaman servis dan rumah teres berharga antara RM700 ke RM1,000 bersaiz antara 1,000 ke 1,250 kaki persegi.

10 kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor

1. Pasir Gudang
2. Ulu Tiram
3. Kulai
4. Gelang Patah
5. Masai
6. Skudai
7. Johor Bahru
8. Tampoi
9. Permas Jaya
10. Iskandar Puteri (Nusajaya)

Harga sewa yang paling digemari bagi rumah teres di Pasir Gudang adalah antara RM1,000 ke RM1,500 untuk unit-unit bersaiz antara 1,500 ke 2,000 kaki persegi. Pengguna yang melihat Ulu Tiram berminat dengan apartmen bersaiz antara 700 ke 1,000 kaki persegi berharga antara RM700 ke RM1,000, di samping rumah teres 1,500 ke 2,000 kaki persegi dalam julat harga sewa RM1,000 ke RM1,500.

Untuk maklumat lebih mendalam, baca laporan penuh di laman web kami. Klik di sini untuk laporan penuh H1 2020 Portal Demand Analytics.

NOTA:

1. Harga permintaan di dalam laporan ini adalah berdasarkan harga permintaan hartanah yang tersenarai di iProperty.com.my sahaja. Ia tidak mewakili keseluruhan pasaran kediaman sewa di Malaysia. Harga permintaan di iProperty.com.my disediakan oleh penjual/pemilik hartanah itu sendiri.
2. Pertimbangan dan langkah yang diambil:
   1. Hanya kawasan yang mempunyai lebih daripada 350 penyenaraian dipilih untuk mengimbangi kesan sebarang kenaikan mendadak.
   2. Kunjungan unik digunakan untuk menghalang pengguna individu memutarbalikkan angka permintaan dengan membuat kunjungan berkali-kali.
   3. Dalam kes di mana seorang pengguna mengakses beberapa bahagian laman web iProperty.com.my, kunjungan tersebut diberatkan secara sekata ke semua bahagian dan jenis bangunan bagi mengekalkan keunikan pengguna tersebut.
   4. Semua kunjungan yang digunakan di dalam laporan ini adalah berdasarkan trafik organik dan langsung sahaja.
   5. Harga Permintaan Median per Kaki Persegi (PSF) digunakan untuk menghitung Perubahan Harga Permintaan disebabkan kepelbagaian saiz binaan yang tersenarai.