| Ketumpatan Dibenarkan (unit/ekar) | Peringkat RSKU Kontra | |||
| 15% | 20% | 25% | 30% | |
| 120 | PAT = 0.9% | PAT = 0.3% | Defisit = 1% | Defisit = 2.1% |
| 100 | Defisit = 10% | Defisit = 3.4% | Defisit = 4.6% | Defisit = 6.2% |
| 90 | Defisit = 4.1% | Defisit = 5.5% | Defisit = 6.8% | Defisit = 8.5% |
Pembinaan rumah mampu milik dengan harga yang terkawal merupakan cabaran berterusan bagi pemaju kerana kos pembangunannya biasanya adalah lebih tinggi daripada had harga jualan. Ini mengakibatkan subsidi silang (cross subsidisation) dalam pasaran perumahan, di mana pembeli perumahan pasaran bebas perlu menyerap kos tambahan ini. Dalam artikel ini, kita melihat sejauh mana keberkesanan Rumah Selangorku Harapan dalam menggalakkan pemaju untuk membina lebih banyak rumah mampu milik di Selangor.
Artikel ini telah diterjemahkan daripada Can RSKU Harapan incentivize developers to provide more affordable housing? oleh Ashraf Wahab.
Semakin ramai pihak berkepentingan menggesa kerajaan untuk menangani masalah kemampuan pemilikan rumah di Malaysia dengan cara memperbanyakkan lagi pembinaan rumah mampu milik. Suara-suara ini menjadi lebih lantang selepas wabak COVID-19 yang menyaksikan banyak isi rumah Malaysia mengalami kemerosotan kewangan, dan seterusnya menyebabkan harga rumah tidak seiring dengan pendapatan orang ramai. Pihak kerajaan kini telah mengambil beberapa langkah bagi menyediakan lebih banyak rumah mampu milik, terutamanya melalui pengumuman pembinaan 500,000 rumah mampu milik dalam Rancangan Malaysia Ke-12 (RMK-12).
Majlis Perumahan Mampu Milik Negara (MPMMN) yang dipengerusikan oleh Perdana Menteri dan terdiri daripada 15 agensi pelaksana, termasuk semua kerajaan negeri – telah diaktifkan semula, untuk menyelia dan menyelaras pembinaan 500,000 rumah mampu milik ini menjelang akhir 2025. Selain itu, RM5 bilion diperuntukkan untuk pembinaan rumah mampu milik di bawah Bajet 2022.
Kita boleh membuat ramalan bahawa pembinaan lebih banyak rumah mampu milik akan terus menjadi keutamaan dasar perumahan negara. Namun, keberkesanan kaedah ini dalam menyelesaikan masalah kemampuan pemilikan rumah perlu dilihat melalui bilangan unit tidak terjual yang tinggi untuk rumah mampu milik terkawal harga yang sedia ada terutamanya kerana kadar pembelian rumah ini lebih rendah daripada jangkaan.
Rumah di bawah RM300,000 merupakan penyumbang utama kepada hartanah kediaman tidak terjual
Statistik NAPIC yang terkini mendedahkan bahawa rumah yang pada mulanya disasarkan untuk kumpulan pendapatan B40 dan M40 merupakan penyumbang utama kepada hartanah tidak terjual di Malaysia, dengan 31% atau 11,610 unit tidak terjual datang daripada yang berharga kurang daripada RM300,000, manakala 26% atau 9,461 unit lagi berharga dalam RM300,000 – RM500,000. Dari segi unit tidak terjual dalam pembinaan dan tidak dibina, majoriti daripadanya terdiri daripada produk perumahan berharga di bawah RM300,000 – kedua-duanya pada 41% (29,083 unit) dan 44% (9,641 unit). Pelancaran baharu juga mempunyai trend yang sama, dengan 35% atau 15,332 unit adalah produk berharga di bawah RM300,000, dan 36% atau 15,723 unit adalah produk perumahan berharga dalam lingkungan RM300,000 – RM500,000 (Rajah 1).
Perlu diberi perhatian adalah kos untuk membina rumah sebegini di lokasi tertentu kerana tidak semuanya boleh dibina dari sudut ekonomi. Disebabkan kos tanah dan kos bahan binaan yang semakin meningkat, pembinaan rumah mampu milik boleh menjadi terlalu mahal di lokasi tertentu dan boleh menimbulkan masalah subsidi silang untuk rumah pasaran bebas, sekiranya pemaju swasta diwajibkan untuk memenuhi keperluan tersebut.
Subsidi silang ditakrifkan sebagai strategi meletakkan harga produk melebihi nilai pasarannya untuk mensubsidi kerugian akibat meletakkan harga produk yang lain di bawah nilai pasarannya.
Sebagai contoh, dalam kes Rumah Selangorku atau skim rumah mampu milik RSKU – pemaju perlu menyediakan sejumlah unit RSKU sebagai sebahagian syarat untuk pembangunan perumahan mereka yang lain. Rumah RSKU mempunyai jenis rumah, saiz dan had harga jualan terhad yang telah ditentukan – tanpa mengira nilai tanah dan lokasi pasaran. Lebihan kos pembangunan unit RSKU sentiasa dipindahkan ke rumah pasaran bebas kerana harga jualan unit yang agak rendah berbanding kos pembinaan — sekaligus mewujudkan harga jualan yang lebih tinggi untuk produk perumahan biasa.
Satu kajian telah menunjukkan bahawa tanpa sebarang subsidi silang, pembinaan RSKU Jenis D (berharga RM200,000) adalah tidak berbaloi kerana margin keuntungan — yang merupakan faktor penentu untuk permulaan projek perumahan — hampir tidak wujud, iaitu pada kadar RM700 sahaja. Selain itu, rumah RSKU jenis lain seperti RSKU JenisA (berharga RM42,000), Jenis B (berharga RM100,000), dan Jenis C (berharga RM150,000), mempunyai harga jualan yang lebih rendah (Rajah 2)!
ARTIKEL MENARIK UNTUK ANDA:
Adakah saya layak untuk Rumah Selangorku (RSKU)? Ini cara mudah untuk mohon
Adakah kediaman di tingkat tinggi atau rendah lebih baik?
Sejauh mana keberkesanan RSKU Harapan yang baru dilancarkan?
Memandangkan keadaan ekonomi yang tidak memberangsangkan dalam era pasca COVID-19 dan sebagai cara untuk memulihkan industri hartanah yang semakin perlahan sejak 2018; kerajaan negeri Selangor baru-baru ini memperkenalkan skim rumah mampu milik baharu – Rumah Selangorku Harapan atau RSKU Harapan. Skim ini bertujuan menggalakkan pemaju mempercepatkan pembinaan bagi meningkatkan stok perumahan RSKU kepada sasaran tambahan sehingga 60,000 unit (peningkatan 30,000 unit dalam pasaran dalam tempoh 3 tahun).
Skim ini membolehkan pemaju menukar pembangunan RSKU yang diluluskan daripada pembinaan gabungan RSKU Jenis A, B, C dan D konvensional (antara RM42,000 dan RM200,000) – kepada satu jenis RSKU Harapan dengan harga jualan yang lebih tinggi sebanyak RM250,000 (juga dikenali sebagai RSKU Jenis E). Pembinaannya juga tidak terhad kepada kawasan di bawah tadbir urus MBPJ, MBSJ, dan MBAJ. Walaupun harga jualan yang telah dikemas kini itu membantu meningkatkan kebolehbinaan RSKU Harapan, ia tidak semestinya menyelesaikan isu teras.
Walaupun secara teorinya bangunan RSKU Jenis E dengan harga jualan lebih tinggi pada RM250,000 adalah lebih berdaya saing, namun ia tidak semestinya menarik kepada pemaju perumahan kerana margin keuntungan pembangunan tersebut boleh dihapuskan akibat kos tanah yang tinggi jika pemaju tidak dapat memaksimumkan nilai tanah. Setakat ini, pembinaan RSKU Jenis E hanya dibenarkan di bandar di bawah tadbir urus MBPJ, MBSJ, dan MBAJ; dan ketumpatan maksimum yang dibenarkan sebanyak 120 unit setiap ekar adalah kunci kepada daya maju projek di kawasan utama ini.
Bagaimanapun, tertakluk kepada keperluan perancangan tempatan dan keadaan lalu lintas, tidak setiap pembangunan boleh mencapai kepadatan maksimum ini. Dari sudut ini, pengurangan ketumpatan yang dibenarkan boleh memberi kesan kepada margin keuntungan; sekali gus mengehadkan pemilihan lokasi yang sesuai untuk pembinaan perumahan RSKU Jenis E (Rajah 3). Sebagai contoh, bangunan RSKU Jenis E akan menjadi tidak berdaya maju di kedua-dua kawasan MBSJ dan MBPJ, jika kepadatan pembangunan akan dikurangkan kepada 90 unit/ekar. Walaupun ketumpatan yang dibenarkan adalah pada 100 unit/ekar, RSKU Jenis E masih tidak mempunyai daya tarikan kerana margin keuntungannya yang kecil iaitu di bawah 4%.
Selain itu, syarat pembangunan baru yang dikenakan di bawah RSKU Harapan yang disenaraikan di bawah akan mengurangkan daya maju projek:
- saiz rumah mestilah tidak kurang daripada 1,000 kaki2
- setiap unit perlu dilengkapi dengan penghawa dingin, kabinet dapur, kabinet pakaian dan pemanas air
- setiap unit perlu disediakan untuk 2 tempat letak kereta
- peruntukan 15% hingga 30% kerugian unit RSKU Jenis A dan B kepada kerajaan negeri secara percuma sebagai balasan kepada pengecualian penyediaan rumah mampu milik terkawal harga masing-masing
Andaikan pemaju dikehendaki membina 884 unit rumah RSKU, terdiri daripada 20% Jenis A, 20% Jenis B, 40% Jenis C dan 20% Jenis D, di atas tanah seluas 13 ekar yang terletak di Zon 1 Selangor dengan kelulusan kepadatan 68 unit/ekar. Memandangkan Nilai Pembangunan Kasar atau GDV projek pada RM113 juta adalah kurang daripada Kos Pembangunan Kasar atau GDC sebanyak RM153 juta, projek itu mengalami defisit sebanyak RM40 juta (Rajah 4); dan subsidi silang pasti diperlukan untuk memulakan projek tersebut.
Kenaikan kos pembangunan RSKU Harapan melebihi sebarang subsidi yang diberikan
Dengan membenarkan pemaju menukar kepada pembinaan RSKU Harapan, dengan harga jualan yang lebih tinggi iaitu RM250,000 dan kepadatan lebih tinggi iaitu 120 unit/ekar, GDV projek masing-masing meningkat kepada RM390 juta, yang kemudiannya berdaya maju dari segi kewangan berbanding dengan pembinaan perumahan RSKU konvensional. Walaupun begitu, perlu diambil perhatian bahawa GDC juga meningkat dengan ketara kepada RM385 juta, menghasilkan keuntungan selepas cukai yang tidak ketara sebanyak 0.9% (Rajah 5).
Kenaikan dalam kos pembangunan adalah disebabkan terutamanya oleh kos bangunan yang lebih tinggi (+7%) dan kos yang lebih tinggi untuk membina tempat letak kereta bertingkat (+3%), di mana pengiraan di bawah dilakukan berdasarkan andaian bahawa sejumlah 1,560 unit RSKU Harapan dibina di 3 blok bangunan kediaman dengan 2 tempat letak kereta podium. Walaupun peratusan untuk kos lain tidak berubah (caj awal, pematuhan dan kewangan) atau berkurangan (kos berkaitan tanah, kos infrastruktur), angka sebenar kos ini telah meningkat 47.6% bersama-sama dengan peningkatan dalam kos pembangunan.
Kontra RSKU untuk pembangun mesti ditetapkan di bawah 20%
Kontra RSKU merupakan kos baharu kepada pemaju berikutan peruntukan sejumlah unit RSKU Harapan secara percuma kepada kerajaan negeri, sebagai balasan kepada pengecualian pembinaan 354 unit RSKU Jenis A dan B. Dengan mengandaikan peratusan kontra RSKU ditetapkan pada tahap minimum 15%, terdapat 53 unit RSKU Harapan yang akan diserahkan, dengan kos RM13.3 juta yang menyumbang kepada 3% daripada projek GDC. Nampaknya, kos kontra RSKU tertakluk kepada perubahan dan cenderung lebih tinggi jika tahap maksimum 30% digunakan.
Jika ini berlaku, 106 unit RSKU Harapan dengan jumlah RM26.5 juta (atau 7% daripada GDC) akan diserahkan kepada kerajaan negeri, menyebabkan GDC yang terhasil (RM398 juta) mengatasi projek GDV ( RM390 juta). Berdasarkan simulasi, dengan mengekalkan pembolehubah lain yang tetap, pembinaan RSKU Harapan hanya berdaya maju sekiranya kontra RSKU ditetapkan di bawah 20%; jika tidak, projek itu akan mengalami defisit (Rajah 6).
Ketumpatan projek boleh menambahkan lagi isu kos
Kita perlu sedar bahawa ketumpatan masih merupakan penentu utama daya maju sesebuah projek RSKU. Sekiranya ketumpatan yang dibenarkan tidak lagi pada maksimum 120 unit/ekar – projek itu boleh, sekali lagi, mengalami defisit. Seperti yang ditunjukkan dalam Rajah 7 – dengan mengandaikan pembolehubah lain kekal tetap dan kontra RSKU dikekalkan pada tahap minimum 15% – defisit projek yang terhasil adalah pada 10% dan 4% apabila ketumpatan dikurangkan kepada 100 unit/ekar dan 90 unit /ekar.
Ringkasan keuntungan (atau defisit) projek yang terhasil dengan kombinasi berbeza antara ketumpatan yang dibenarkan dan kontra RSKU ditunjukkan dalam Jadual 1. Jelas sekali bahawa daya maju untuk membina perumahan RSKU di wilayah Lembah Klang tidak wujud. Walaupun pemaju dibenarkan membina RSKU Harapan dengan harga jualan yang diperbaharui, syarat pembangunan baharu yang dinyatakan di atas boleh meningkatkan kos pembangunan projek dengan ketara, sekali gus mengimbangi sebarang margin keuntungan yang boleh dijana daripada harga jualan yang lebih tinggi. Untuk memastikan ia kekal berdaya maju, projek tersebut bukan sahaja perlu mencapai kepadatan 120 unit/ekar tetapi juga mesti mempunyai tahap kontra RSKU yang ditetapkan di bawah 20%.
Jadual 1: Keuntungan (atau defisit) projek dengan kepadatan berbeza dan kontra RSKU
JOM BACA:
Nisbah plot di Malaysia: Formula kiraan & perkara lain yang perlu diketahui pembeli hartanah
Cara melabur dalam hartanah sewa di Malaysia
Kesimpulan
Untuk mengekalkan komitmen membina rumah mampu milik dengan harga terkawal, langkah yang boleh meningkatkan keboleh binaannya dengan cekap adalah penting. Daripada dikawal dengan ketat, pembina atau pemaju perlu diberi insentif untuk memastikan kecekapan bekalan perumahan. Kepelbagaian halangan kawal selia seperti kos pematuhan, kuota Bumiputera, pembinaan wajib perumahan kos rendah, keperluan RSKU, keperluan perancangan yang tegar dan standard perumahan satu saiz untuk semua telah mengurangkan keupayaan pasaran perumahan untuk menangani masalah permintaan yang semakin meningkat ini dengan berkesan.
Peraturan yang sentiasa diperketatkan ini hanya meningkatkan lagi cabaran yang perlu dihadapi oleh pemain industri. Apabila keperluan ini meningkat atau diperketatkan, kos dan masa yang diperlukan untuk menghasilkan rumah juga meningkat. Jika masalah keboleh binaannya tidak ditangani, rumah mampu milik dengan harga terkawal hanya akan berdaya maju dengan adanya subsidi silang.
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.