Apa sebenarnya yang dijual kepada pembeli hartanah menerusi Skim Pajakan Persendirian (PLS)? Jawapannya adalah sewa atau pajakan jangka panjang, di mana pembeli membayar keseluruhan harga jualan hartanah pada awal urus niaga. Perlu diingat pembeli tidak mempunyai sebarang hak pemilikan atas pajakan.
Artikel ini diterjemah dari What homebuyers should know about Private Lease Schemes (PLS) oleh Ridzwan A. Rahim
Bukan kesemua pembeli rumah baharu tahu apa yang perlu diberi perhatian apabila menandatangani Perjanjian Jual dan Beli (Sales and Purchase Agreement atau SPA). Tidak ramai yang betul-betul memeriksa maklumat peribadi mereka, alamat hartanah dan harga belian sebelum meneruskan urusan mendapatkan pinjaman bank bagi membiayai pembelian tersebut. Ada juga yang tidak tahu membezakan antara membeli hartanah dan mengambil pajakan tapak jangka panjang yang digambarkan seolah-olah sama seperti membeli hartanah.
Perkara yang kedua itulah yang dikenali sebagai PLS, satu skim yang boleh menyebabkan kerumitan kepada pembeli rumah kini dan pada masa hadapan.
Apa itu Skim Pajakan Persendirian (PLS)?
Pentadbiran negara yang lalu berhasrat memperkenalkan satu bab baharu ke dalam Kanun Tanah Negara dan Akta Hak milik Strata yang akan membolehkan pemilik tanah (individu dan awam / syarikat swasta) memajak tanah pegangan kekal mereka untuk dimajukan selama tempoh 30 ke 99 tahun di bawah PLS.
PLS akan memberi kepada pemaju hak untuk memajukan dan membina kondominium di atas tanah tersebut dan menjualnya kepada orang awam. Ini menimbulkan persoalan penting: apa sebenarnya yang dijual kepada orang awam itu, hartanah pegangan kekal atau pegangan pajak?
Pembeli sebenarnya menyewa selama tempoh pajakan
Pembeli hartanah PLS perlu sedar bahawa mereka sebenarnya bukan membeli hartanah terbabit, sebaliknya sekadar menyewa atau memajak hartanah itu dari penjual untuk tempoh tertentu. Di akhir tempoh pajakan, keturunan pembeli (penerima pajak) mesti mengembalikan hartanah terbabit kepada penjual (pemberi pajak).
Hartanah PLS susut nilai sehingga sifar
Lazimnya, tanah dianggap suatu sumber yang berkurangan, maka harga hartanah dijangka naik dalam jangka panjang. Ini merangkumi hartanah pegangan kekal dan hartanah pegangan pajak biasa milik kerajaan negeri. Namun, hartanah pegangan pajak biasa lazimnya lebih murah berbanding hartanah pegangan kekal kerana kos yang terlibat dalam pembaharuan pegangan pajak.
Namun demikian, nilai pasaran hartanah PLS akan turun dalam jangka panjang apabila pajakan mencapai kematangan dan hartanah tersebut perlu dikembalikan kepada pemberi pajak setelah tamat tempoh pajakan. Bayangkan anda membayar RM600,000 untuk sebuah rumah dan apabila anak anda mengambil alih rumah tersebut, nilainya jatuh sebanyak 50 peratus. Apabila cucu anda pula mewarisinya, nilainya mungkin jatuh ke paras bawah 25 peratus harga pembelian asal. Akhirnya nilai hartanah tersebut menjadi sifar.
Apakah beza antara skim PLS dan hartanah pegangan pajak tradisional?
PLS merupakan satu ciptaan sektor swasta yang pada dasarnya satu kontrak antara penjual (pemberi pajak) dan pembeli (penerima pajak) tanpa ada sebarang jaminan pembaharuan atau pelanjutan pajak pada penghujung tempoh pajakan. Sebuah hartanah pegangan pajak biasa tertakluk di bawah Kanun Tanah Negara, dengan pilihan untuk sama ada memperbaharui atau melanjutkan pajakan. Ini bermakna pembeli PLS mungkin tidak lagi mempunyai apa-apa pada penghujung tempoh pajakan.
Seorang pemegang pajakan di bawah Kanun Tanah Negara boleh tinggal di hartanahnya dengan pelanjutan yang menguntungkan seperti yang berlaku di Old Town PJ sekitar 10 tahun lalu. Dengan kata lain, PLS ini boleh diibaratkan sebagai kembar jahat (evil twin) hartanah pegangan pajak yang direka untuk memperdayakan pembeli yang jahil.
Kontroversi skim PLS
Satu contoh bagaimana PLS boleh menjejaskan kepentingan pembeli rumah boleh dilihat di England yang mempunyai kaitan sejarah yang rapat dengan Malaysia. Di England, menjadi kebiasaan bagi pengguna membeli hartanah pegangan pajak dari pihak swasta atau pemaju yang memiliki tanah pegangan kekal. Pajakan yang dijual biasanya berjangka panjang seperti 90+ tahun, sama seperti PLS yang dicadangkan di Malaysia, cuma trend di Malaysia adalah pembayaran pajakan diselesaikan pada permulaan pajakan.
Di England, pembeli akan membuat bayaran pajakan pada permulaan di samping sewa tapak setiap tahun serta bayaran-bayaran lain secara berkala untuk tujuan penyelenggaraan kawasan bersama dan pengubahsuaian hartanah terbabit. Namun, kami membayangkan pemberi pajak boleh mengenakan bayaran-bayaran tambahan tertentu kepada penerima pajak bagi memastikan hartanah boleh diserahkan dalam keadaan baik pada penghujung tempoh pajakan.
Seperkara penting yang perlu diketahui adalah di England, kontroversi yang menyelubungi sistem pegangan pajak dalam rumah baru siap telah semakin mendapat sokongan umum sejak kebelakangan ini. Ini mendorong kerajaan England berjanji untuk memansuhkan penjualan rumah-rumah pegangan pajak yang baru siap dibina.
Jadi apakah kesulitan tak diduga yang ada pada PLS yang mendorong pihak berkuasa di England mengetatkan kawalan terhadap skim seperti ini? Lagi pun, England merupakan sebuah negara maju di mana kuasa pasaran menjadi kebiasaan dan campur tangan kerajaan jarang berlaku.
Apakah kekurangan hartanah PLS?
Satu laporan bertajuk ‘Pegangan Pajak: Satu Hukuman Seumur Hidup?’ yang diterbitkan dua tahun lalu oleh National Association of Estate Agents (NAEA) di UK membicarakan PLS yang bermasalah di England. Antaranya, pembeli rumah umumnya kurang kefahaman mengenai hartanah pegangan kekal dan pegangan pajak semasa membeli. Ini diburukkan lagi oleh sikap majoriti pembeli yang hanya berpuas hati dengan nasihat peguam yang disyorkan oleh pemaju mengenai perincian kontrak.
Sebahagian daripada isu yang ditonjolkan dalam laporan NAEA ini boleh berlaku di Malaysia jika PLS dibenarkan:
62% pemilik rumah pegangan pajak merasakan mereka telah diperdaya; 57% tidak memahami erti sebenar menjadi pemegang pajak sehingga nasi sudah menjadi bubur
Kebanyakan pembeli yang disebut ini tidak mendapatkan khidmat profesional seperti ejen hartanah atau peguam apabila membeli secara terus dari pemaju. Situasi yang sama berlaku di Malaysia di mana pembeli hartanah baharu bergantung sepenuhnya pada pemaju untuk segala maklumat.
Sesetengah pemaju menggunakan istilah “seolah-olah pegangan kekal” apabila memasarkan hartanah PLS iaitu tempoh pajakan 99 tahun (atau 999 tahun di England) dengan mengatakannya “sebaik pegangan kekal” atau “seolah-olah pegangan kekal”. Namun, dalam pemasaran sebegini maklumat penting selalunya tidak dimasukkan, contohnya keperluan mengosongkan hartanah apabila tempoh pajakan tamat tanpa sebarang pampasan atau keperluan membuat pembayaran penyelenggaraan tahunan kepada pemberi pajak.
BACA: Pegangan kekal, pegangan pajak dan Lot Bumi: Perbezaan dan kekangan setiap hak milik tanah
65% menggunakan peguam yang disyorkan oleh pemaju
Kebanyakan pembeli, malah hampir kesemuanya, yang membeli terus dari pemaju (sama ada di England atau Malaysia) akan menggunakan peguam yang dilantik oleh pemaju. Peguam ini bertindak bagi pihak pemaju dan bukan pembeli. Pemaju tidak perlu memaklumkan pembeli rumah mengenai kesulitan yang tidak diduga dalam membeli hartanah PLS.
48% tidak tahu mengenai pertambahan sewa tapak
Pembeli rumah hanya dimaklumkan secara samar-samar mengenai keperluan membayar caj penyelenggaraan tahunan dan kemudiannya terkejut apabila mengetahui caj ini boleh bertambah secara eksponen semasa tempoh pajakan. Namun pada waktu ini, amat sukar untuk mencabar kesahan caj penyelenggaraan. Kebanyakan pembeli tiada pilihan melainkan membayar sahaja. Kami membayangkan sesetengah pemaju juga akan mengenakan caj penyelenggaraan tambahan jika PLS dibenarkan kerana caj ini merupakan lembu kontan yang berterusan (perpetual cash cow) bagi pemaju.
Sukar untuk menjual semula hartanah PLS
Walaupun mudah untuk membeli hartanah PLS secara terus dari pemaju, untuk menjualnya semula pada masa depan bukannya mudah. Biasanya bank yang mempunyai banyak urusan perniagaan dengan pemaju sanggup menyediakan pembiayaan akhir 90% bagi kumpulan pertama pembeli yang membeli secara terus dari pemaju. Pada masa ini, kematangan tempoh pajakan masih jauh iaitu 99 tahun.
Namun, dengan peredaran masa dan apabila tempoh pajakan mula mencapai kematangannya, kebanyakan bank akan mula teragak-agak untuk memberi pembiayaan akhir. Sebagai contoh, Albert membeli sebuah hartanah PLS dan beliau mempunyai seorang anak berumur 2 tahun. Pada waktu pembelian, baki tempoh pajakan adalah 95 tahun. Tiga puluh lima tahun kemudian, anak Albert yang kini berumur 37 tahun ingin menjual hartanah PLS ini untuk membeli rumah yang lebih baik. Tempoh berbaki pada hartanah PLS ini kini 60 tahun.
Dalam menentukan sama ada untuk menyediakan pembiayaan akhir, bank perlu mempertimbangkan situasi kes paling buruk jika peminjam mungkir dan bank terpaksa melelong hartanah cagaran. Disebabkan permintaan yang rendah terhadap hartanah PLS, kebanyakan bank mungkin hanya sanggup menyediakan margin pembiayaan 50%. Ini akan menjadi beban bagi pembeli seterusnya yang perlu mengeluarkan bayaran pendahuluan 50%. Anak Albert mungkin tidak akan dapat mencari pembeli bagi meneruskan rancangannya untuk membeli rumah baharu.
Campur tangan oleh kerajaan diperlukan di Malaysia
Pemaju hartanah kerap mengatakan bahawa pasaran hartanah sepatutnya didorong oleh kuasa pasaran semata-mata dan campur tangan kerajaan adalah tidak wajar. Namun, kuasa pasaran hanya terpakai apabila ada aturan yang adil dan saksama antara pengguna dan penjual, dan pengguna boleh beralih ke penjual lain dengan mudah.
Dalam urus niaga rumah dan tanah, aturan yang adil dan saksama tidak wujud. Tanah merupakan satu sumber berkurangan dan kebanyakan pemaju hartanah adalah syarikat korporat besar yang mempunyai banyak wang. Jika kerajaan membenarkan PLS diteruskan dengan bebas, banyak pemaju hartanah perumahan dan komersial akan turut serta dalam menawarkan janji yang berat sebelah dan amat menguntungkan pemaju dan tuan punya tanah.
Akhirnya, banyak projek perumahan akan berada di bawah PLS. Pembeli rumah pada masa depan tidak akan menjadi pemilik rumah yang mempunyai hak milik, sebaliknya sekadar penyewa selama-lamanya. Keseluruhan pasaran perumahan akan berubah daripada pembelian rumah kepada ‘pemajakan’ hartanah. Kerajaan perlu meneliti PLS dan mengambil langkah pencegahan yang wajar bagi melindungi kepentingan semua pembeli.