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在大马怎样延长或更新leasehold property的租赁产权期限?

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这篇房地产指南为你列出了大马租赁产权房产(leasehold property)更新和延长产权期限的细节,包括如何计算这方面的费用、延长leasehold业权的理由、购买租赁产权房产的利弊,以及给投资者的一些建议。

什么是总地契
© adired | 123rf

This article was translated from How to extend or renew the lease on leasehold properties in Malaysia? by Rachael Soh.

马来西亚有着多种类型的房产供想要买房的你选择,包括公寓、服务式住宅、组屋、排屋、洋房和半独立房屋等等。

一般上,这些房产会的产权会分成租赁产权(leasehold)和永久产权(freehold)两种。

即使你对freehold vs leasehold这个课题有一定的了解,但想在两者之间做出选择,也不是一个容易的决定。

这是因为,租赁业权房产往往会有更多的限制,导致这类屋子不如freehold单位那么受青睐。

有些人可能会认为leasehold property会比freehold的好,尤其是在freehold土地越来越稀少的黄金地段,而且价格也会比较便宜,但有些人还是无法接受租赁产权房地产。

让我们带你了解更多有关大马租赁业权房产的资讯。

1)什么是leasehold property

当国家或地方政府将一块土地出售给某人,然后让此人在不超过999年的期限内拥有这个土地时,这个土地的业权就是租赁产权leasehold。

Leasehold房地产的租赁期限通常为30年、60年、99年,最长为999年。相比之下,永久业权房地产的业主则可以永久拥有这些资产。

当租赁业权期满后,如果屋主没有延长leasehold期限,那么土地将收归国家或地方政府当局所有。

在购买leasehold的二手房屋时,你将接手前任业主剩下的租赁期。

虽然很多人觉得租赁业权房产的价值比永久业权的屋子来得低,而且有些发展商在推销新项目时也经常强调这一点,但房地产的产权并不是决定该房产是否为一项稳健投资的唯一因素。

买家也应该必须考虑位置、发展商的声誉、建筑工艺的品质、物业的发展理念和该地区的发展潜力等。

2)要怎样查询leasehold property还剩多少年的产权期限?

当你购买房产或土地时,你将获得一份地契(land Title或geran)作为购买的登记文件。马来西亚政府会通过土地注册局发出地契,当中包含屋子的产权类型以及leasehold产权会在什么时候到期等有关资料。

购房者也可以透过土地注册局的官网搜寻和调查物业的资料,也可以请房地产中介property agent、律师或贷款银行提供协助。

相关文章:马来西亚的永久业权与租赁业权,作为购房者你应该要知道这几件事

3)房屋的leasehold期限到期后会怎样?

在租约到期后, leasehold房屋还是不是归屋主所有呢?事实上,在租赁产权期限过期之后,该物业或土地将自动恢复为国家或地方政府所有,而且任何人都能购买。

如果屋主想在此时更新或延长leasehold期限,其要求很可能会被拒绝。

如果租约已到期,而你还想要拥有该房地产的话,你需要重新申请房产转让(alienation)程序,而且这方面的费用几乎与重新购买一间房屋一样多。

有鉴于此,你应该在这个情况发生之前申请延长leasehold期限。在这方面,你应该在租赁期限至少剩余30年之前进行。值得注意的是,延长leasehold是需要付费的,且越接近到期的日子时,费用会越高。

值得注意的是,若政府计划将该地区用于其他类型的发展,例如捷运或道路的话,他们可能会限制你可以延长leasehold的年数(你通常可以选择30年、60年或99年)。

4)怎样延长leasehold property的产权期限?

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© TEA/ 123RF

马来西亚国家土地法典(National Land Code)有两大关于延长leasehold期限的条文,即:

  • 第197和96条文;以及
  • 第90A条文

经过2016年的修订后,土地法典内的第90A条文规定了延长租赁期限的要求,包括必须在租赁期限过期前申请,并确保土地用途在租期内不会被改变且不受侵犯。

严格来说,第197和76条文典并不允许leasehold期限被更新,因此,你必须根据这两项条文向政府当局提交申请。申请人随后将被告知该申请将根据哪个条文处理,以及需要支付的租赁业权费用。

租赁业权费用leasehold premium是什么?

所谓的“premium”(费用),是指屋主继续持有leasehold产权的一笔费用。与freehold房屋不同,租赁物业必须定时支付premium以更新leasehold产权。

在马来西亚延长leasehold期限的重要注意事项

  • 如果你拥有的是公寓或服务式公寓这类分层房产(strata property)的话,你的延长leasehold申请必须在取得所有屋主的同意后,由管理机构(Management Corporation,简称MC)或联合管理机构(Joint Management Body,简称JMB)负责进行。这是因为,所有业主都拥有自己的分层地契(而非总地契),所以每一位业主都需要支付延长租赁产权期限的费用。
  • 如果你想为自己的有地房产landed property延长租赁业权的话,你必须根据物业所在的地区,向当地州政府提出申请。
  • 你最好在leasehold期限还剩大约50年时申请延长,因为随着leasehold期限越来越少,银行会越来越不愿意提供贷款,包括再融资refinance也一样。所以,如果是世代相传的祖屋的话,最好注意房产剩余的租赁业权期限。
  • 整个申请过程可能需时1年至2年,甚至更长,取决于土地局的办事效率。

相关文章:大马房地产再融资、卖房和逆按揭:用哪个套现最好?

大马延长leasehold所需的文件

5)延长租赁产权期限的费用是多少?

马来西亚的土地是由各州政府所管辖,因此各州的费用都有所不同。

雪兰莪Selangor

在雪州方面,延长leasehold期限的费用,是根据2003年雪兰莪土地法(Selangor Land Rules 2003) 和2003年雪兰莪采石法(Selangor Quarry Rules 2003)当中的公式来计算。

值得注意的是,雪兰莪的屋主在延长租赁产权期限时,可获部分回扣。

  1. 60年leasehold房产的屋主,可申请转换为99年业权。
  2. 根据私人住宅居所计划(Private Residential Ownership Scheme),屋主只需支付RM1,000令吉就能延长leasehold期限,但条件是不能把产业出售于他人。如果屋主在未来打算把房产出售的话,就必须把之前没有支付的费用还清。然而,如果是将房产转让给家人的话则不受此限。

你可能会问:“为什么第2个选项这么便宜”。对此,雪兰莪州务大臣在2018年解释道,随着地价逐年上涨,私人住宅居所计划能够为屋主提供财务方面的缓冲,并避免屋主或其孩子不会因缺乏延长leasehold期限的资金而流离失所。雪隆区各大地点延长租赁期限的费用,往往超过RM150,000令吉。

沙巴Sabah

在沙巴,拥有原住民地契(Native Title)的房地产是不需要更新的,因为该业权是永久的。

同时,非原住民的leasehold土地一般会有99年的租赁期限(自90年代开始实施)。沙巴州政府于2020年宣布,经过土地拥有者和相关人士的一致同意后,该政府会把5,878张的99年租赁产权地契,改回999年的租赁期限。

那些相把这些地契改回999年leasehold期限的业主,可以到沙巴土地与测量局(Sabah Lands and Surveys Department)的官网注册用户。

接着,从菜单中点选“申请恢复999年租赁期限“(Apply to restore 999 tenure并填写你的地契编号。然后系统就会生成一份表格,你在签名后就可提交至土地和测量局总部或任何地区的土地局。

砂拉越Sarawak

砂拉越对更新租赁期限实施统一收费,费用如下所示:

土地用途类别价格(RM)

住宅

排屋每个单位1,000
半独立房屋每个单位3,000
独立式房屋每个单位6,000

如果业主选择把租赁产权期限延长到99年,而非60年的话,就需要额外支付费用总额的30%。但是,这个州属的业主有一个好处 ,那就是土地现时权益(剩余租赁期限)的价值,并非重要的考量因素。因此,业主可在期间接近结束时才申请延长。

砂拉越的业主可透过eRLL Services,在线上申请延长leasehold期限。

以后延长leasehold期限的费用会变便宜吗?

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© yongtick88/ 123RF

在leasehold的分层地契房产方面,马来西亚目前还没有99年租赁业权即将到期的单位。

考虑到延长租赁业权期限的高额费用,政府未来可能会推出更多计划,以协助这些业主延长leasehold期限,毕竟政府对大部分leasehold土地都没有收回使用的打算。

事实上,自2020年就有报导指出Perak霹雳州政府考虑降低符合条件的申请者的有关费用。

6)延长leasehold期限的费用是怎样计算的?

如前所述,每个州属有所不同。我们在此将分享雪兰莪州和吉隆坡的保费计算方程式:

A. 雪兰莪州

住宅房屋

1 /4 x 1/100 x 土地市价(RM/平方尺) x (新的leasehold期限 – 现有剩余的leasehold期限) x 土地面积

商用产业和工业房产

3 /4 x 1/100 x 土地市价(RM/平方尺) x (新的leasehold期限 – 现有剩余的leasehold期限) x 土地面积

B. 吉隆坡Kuala Lumpur

住宅房屋

吉隆坡的保费计算公式可见1995年吉隆坡联邦直辖区土地法令。

1 /4 x 1/99 x 土地市价(RM/平方尺) x (新的leasehold期限 – 现有剩余的leasehold期限) x 土地面积

注:
*如果你是用土地的整体价值,而非以每平方尺的土地价值来计算的话,那就可以把土地面积去除。
*如果你是采用每平方尺来计算土地价值的话,那你就必须用每平方尺土地价值乘以该土地的面积。

假设你在吉隆坡拥有一间独立式洋房,其土地面积为2,500平方尺,目前土地价值为每平方尺RM500。同时,租赁产权期限还剩50年。那么延长其leasehold期限的总费用为:

= 1/4 x 1/99 x RM500 x (99年 – 50年) x 2,500

= RM154,672

在申请延长leasehold期限前,建议你先跟当地政府确认该物业的费率。值得注意的是,对于是否批准你的申请,政府当局拥有绝对的权力。

7)你是否应该延长leasehold房产的租赁期限?

在你展开延长leasehold期限的冗长程序前,记得先衡量这样做是否值得你付出这么多的精力和时间。

总的来说,如果leasehold期限少于90年的话,你应该尽快延长,因为:

  • 租赁业权期限较短的房产,其价值会比那些还有很长leasehold期限的房子来得低(特别是那些leasehold期限少于80年的屋子)。
  • 所剩不多的leasehold期限也可能会让买家无法获得贷款,因银行会担心房产的价值会下降,导致其变得没那么有保障。
  • 因此,leasehold期限即将到期的房产,在出售方面可能会更困难。

另一个重要的原因是,如果你打算继续居住或传给后代家人的话,延长leasehold期限会更方便自己和家人。

什么时候才不应该延长leasehold期限

如果你正面临以下情况,那么你也许就不应该费钱费力去更新延长你的租赁产权期限:

  • 如今的leasehold期限还很长(将近90年),所以将其延长并不会带来显著的好处。
  • 你现金拮据且背负沉重的房贷贷款。延长leasehold的费用会非常昂贵,因此首先要确保自己能负担得起。
  • 你只打算在这间房子短暂住几年(除非你是为了吸引买家而延长)。
  • 租赁产权期限到期时,你可能已不在人世,所以可以考虑把这个事情留给下一代处理。

8Leasehold property值得房地产投资者购买吗?

  • Leasehold房产的价格往往会比freehold的来得低。鉴于购买成本较低,而且租金收益可能会一样高,因此投资租赁产权房屋可能会更物有所值。
  • 监狱这类房产的性质,发展商有时会提供更多设施和卖点,使项目更具吸引力。

说了这么多,在freehold vs leasehold这个问题之间做出选择,其实需要考虑几个因素,而当中最重要的因素就是买家的买房预算。

虽然租赁业权房产不一定总是最便宜的,但freehold房产一般来说都是比较昂贵,特别是在雪兰莪州或吉隆坡这些地区。

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购买leasehold property的优点

1)房价比较便宜

假设你在同一个地点找到两间很相似的屋子,一间是freehold,另一间是leasehold,那么通常租赁业权物业的价格会较低,因为市场更喜欢永久产权房产。

2)租金收益率可能较高

假设你看中的租赁业权房产比永久业权房产更便宜,那么这个较低的价格也许能够带来更高的租金收益率(rental yield)。不过,你还是必须考虑其他因素,例如维护成本和地点位置。

相关文章:资本增值或租金收益:房地产投资中哪个更重要?

购买leasehold property的缺点

1)Leasehold期限变少时,产业的价值会降低

拥有租赁业权物业的其中一个缺点是,其价值会随着租赁产权期限的变少而贬值。

2)在贷款方面会有困难

银行在审查leasehold property的贷款申请时,将评估物业的剩余租赁产权期限,以确定这个期限不会比买家偿还贷款的期限来得短。

在接受产业作为贷款抵押品方面,银行通常对leasehold期限有着能够接受的最低年限。这意味着房地产的屋龄越高,其能够获得贷款融资的可能性就越低。

但除了土地产权类型外,贷款很大程度上取决于房产的价值和借款人的财务状况。

Freehold和leasehold房屋的贷款审批流程是相同的,所以在为申请leasehold property的贷款时,无需呈交其他文件。

3)房产转让需要政府同意

租赁地契房产另一个常被提及的缺点是,证转让这些房产时,不仅需要得到政府同意,也需要经过一些官方程序。总体而言,整个过程有可能耗时1年才会完成。

4)房产价格便宜,但延长leasehold期限的费用可能很高

在leasehold期限减少60年后,接下来每一年更新延长leasehold期限的费用,将以每年房产价值1%左右的幅度提高。

所以,如果房产价值RM250,000,其延长leasehold期限的费用将每年增加约RM2,500。

总体而言,购买和投资房屋取决于你的个人财务状况和目标,因此,我们希望这份关于leasehold vs freehold的指南能帮你做出明智的决定。

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