| 土地用途 | 类别 | 价格（RM） |
|
住宅 | 排屋 | 每个单位1,000 |
| 半独立房屋 | 每个单位3,000 | |
| 独立式房屋 | 每个单位6,000 |
这篇房地产指南为你列出了大马租赁产权房产（leasehold property）更新和延长产权期限的细节，包括如何计算这方面的费用、延长leasehold业权的理由、购买租赁产权房产的利弊，以及给投资者的一些建议。
This article was translated from How to extend or renew the lease on leasehold properties in Malaysia? by Rachael Soh.
马来西亚有着多种类型的房产供想要买房的你选择，包括公寓、服务式住宅、组屋、排屋、洋房和半独立房屋等等。
一般上，这些房产会的产权会分成租赁产权（leasehold）和永久产权（freehold）两种。
即使你对freehold vs leasehold这个课题有一定的了解，但想在两者之间做出选择，也不是一个容易的决定。
这是因为，租赁业权房产往往会有更多的限制，导致这类屋子不如freehold单位那么受青睐。
有些人可能会认为leasehold property会比freehold的好，尤其是在freehold土地越来越稀少的黄金地段，而且价格也会比较便宜，但有些人还是无法接受租赁产权房地产。
让我们带你了解更多有关大马租赁业权房产的资讯。
1）什么是leasehold property？
当国家或地方政府将一块土地出售给某人，然后让此人在不超过999年的期限内拥有这个土地时，这个土地的业权就是租赁产权leasehold。
Leasehold房地产的租赁期限通常为30年、60年、99年，最长为999年。相比之下，永久业权房地产的业主则可以永久拥有这些资产。
当租赁业权期满后，如果屋主没有延长leasehold期限，那么土地将收归国家或地方政府当局所有。
在购买leasehold的二手房屋时，你将接手前任业主剩下的租赁期。
虽然很多人觉得租赁业权房产的价值比永久业权的屋子来得低，而且有些发展商在推销新项目时也经常强调这一点，但房地产的产权并不是决定该房产是否为一项稳健投资的唯一因素。
买家也应该必须考虑位置、发展商的声誉、建筑工艺的品质、物业的发展理念和该地区的发展潜力等。
2）要怎样查询leasehold property还剩多少年的产权期限？
当你购买房产或土地时，你将获得一份地契（land Title或geran）作为购买的登记文件。马来西亚政府会通过土地注册局发出地契，当中包含屋子的产权类型以及leasehold产权会在什么时候到期等有关资料。
购房者也可以透过土地注册局的官网搜寻和调查物业的资料，也可以请房地产中介property agent、律师或贷款银行提供协助。
相关文章：马来西亚的永久业权与租赁业权，作为购房者你应该要知道这几件事
3）房屋的leasehold期限到期后会怎样？
在租约到期后， leasehold房屋还是不是归屋主所有呢？事实上，在租赁产权期限过期之后，该物业或土地将自动恢复为国家或地方政府所有，而且任何人都能购买。
如果屋主想在此时更新或延长leasehold期限，其要求很可能会被拒绝。
如果租约已到期，而你还想要拥有该房地产的话，你需要重新申请房产转让（alienation）程序，而且这方面的费用几乎与重新购买一间房屋一样多。
有鉴于此，你应该在这个情况发生之前申请延长leasehold期限。在这方面，你应该在租赁期限至少剩余30年之前进行。值得注意的是，延长leasehold是需要付费的，且越接近到期的日子时，费用会越高。
值得注意的是，若政府计划将该地区用于其他类型的发展，例如捷运或道路的话，他们可能会限制你可以延长leasehold的年数（你通常可以选择30年、60年或99年）。
4）怎样延长leasehold property的产权期限？
马来西亚国家土地法典（National Land Code）有两大关于延长leasehold期限的条文，即：
- 第197和96条文；以及
- 第90A条文
经过2016年的修订后，土地法典内的第90A条文规定了延长租赁期限的要求，包括必须在租赁期限过期前申请，并确保土地用途在租期内不会被改变且不受侵犯。
严格来说，第197和76条文典并不允许leasehold期限被更新，因此，你必须根据这两项条文向政府当局提交申请。申请人随后将被告知该申请将根据哪个条文处理，以及需要支付的租赁业权费用。
租赁业权费用leasehold premium是什么？
所谓的“premium”（费用），是指屋主继续持有leasehold产权的一笔费用。与freehold房屋不同，租赁物业必须定时支付premium以更新leasehold产权。
在马来西亚延长leasehold期限的重要注意事项
- 如果你拥有的是公寓或服务式公寓这类分层房产（strata property）的话，你的延长leasehold申请必须在取得所有屋主的同意后，由管理机构（Management Corporation，简称MC）或联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）负责进行。这是因为，所有业主都拥有自己的分层地契（而非总地契），所以每一位业主都需要支付延长租赁产权期限的费用。
- 如果你想为自己的有地房产landed property延长租赁业权的话，你必须根据物业所在的地区，向当地州政府提出申请。
- 你最好在leasehold期限还剩大约50年时申请延长，因为随着leasehold期限越来越少，银行会越来越不愿意提供贷款，包括再融资refinance也一样。所以，如果是世代相传的祖屋的话，最好注意房产剩余的租赁业权期限。
- 整个申请过程可能需时1年至2年，甚至更长，取决于土地局的办事效率。
大马延长leasehold所需的文件
- 申请表格（Borang 12A）
- 经核证的地契副本（可从土地局获取）
- 本年度的地税（quit rent）和门牌税（assessment rates）收据副本
- 个人和土地资料
- 两份平面图副本
- 两份身份证副本
5）延长租赁产权期限的费用是多少？
马来西亚的土地是由各州政府所管辖，因此各州的费用都有所不同。
雪兰莪Selangor
在雪州方面，延长leasehold期限的费用，是根据2003年雪兰莪土地法（Selangor Land Rules 2003） 和2003年雪兰莪采石法（Selangor Quarry Rules 2003）当中的公式来计算。
值得注意的是，雪兰莪的屋主在延长租赁产权期限时，可获部分回扣。
- 60年leasehold房产的屋主，可申请转换为99年业权。
- 根据私人住宅居所计划（Private Residential Ownership Scheme），屋主只需支付RM1,000令吉就能延长leasehold期限，但条件是不能把产业出售于他人。如果屋主在未来打算把房产出售的话，就必须把之前没有支付的费用还清。然而，如果是将房产转让给家人的话则不受此限。
你可能会问：“为什么第2个选项这么便宜”。对此，雪兰莪州务大臣在2018年解释道，随着地价逐年上涨，私人住宅居所计划能够为屋主提供财务方面的缓冲，并避免屋主或其孩子不会因缺乏延长leasehold期限的资金而流离失所。雪隆区各大地点延长租赁期限的费用，往往超过RM150,000令吉。
沙巴Sabah
在沙巴，拥有原住民地契（Native Title）的房地产是不需要更新的，因为该业权是永久的。
同时，非原住民的leasehold土地一般会有99年的租赁期限（自90年代开始实施）。沙巴州政府于2020年宣布，经过土地拥有者和相关人士的一致同意后，该政府会把5,878张的99年租赁产权地契，改回999年的租赁期限。
那些相把这些地契改回999年leasehold期限的业主，可以到沙巴土地与测量局（Sabah Lands and Surveys Department）的官网注册用户。
接着，从菜单中点选“申请恢复999年租赁期限“（Apply to restore 999 tenure）并填写你的地契编号。然后系统就会生成一份表格，你在签名后就可提交至土地和测量局总部或任何地区的土地局。
砂拉越Sarawak
砂拉越对更新租赁期限实施统一收费，费用如下所示：
如果业主选择把租赁产权期限延长到99年，而非60年的话，就需要额外支付费用总额的30%。但是，这个州属的业主有一个好处 ，那就是土地现时权益（剩余租赁期限）的价值，并非重要的考量因素。因此，业主可在期间接近结束时才申请延长。
砂拉越的业主可透过eRLL Services，在线上申请延长leasehold期限。
以后延长leasehold期限的费用会变便宜吗？
在leasehold的分层地契房产方面，马来西亚目前还没有99年租赁业权即将到期的单位。
考虑到延长租赁业权期限的高额费用，政府未来可能会推出更多计划，以协助这些业主延长leasehold期限，毕竟政府对大部分leasehold土地都没有收回使用的打算。
事实上，自2020年就有报导指出Perak霹雳州政府考虑降低符合条件的申请者的有关费用。
6）延长leasehold期限的费用是怎样计算的？
如前所述，每个州属有所不同。我们在此将分享雪兰莪州和吉隆坡的保费计算方程式：
A. 雪兰莪州
住宅房屋
1 /4 x 1/100 x 土地市价（RM/平方尺） x （新的leasehold期限 – 现有剩余的leasehold期限） x 土地面积
商用产业和工业房产
3 /4 x 1/100 x 土地市价（RM/平方尺） x （新的leasehold期限 – 现有剩余的leasehold期限） x 土地面积
B. 吉隆坡Kuala Lumpur
住宅房屋
吉隆坡的保费计算公式可见1995年吉隆坡联邦直辖区土地法令。
1 /4 x 1/99 x 土地市价（RM/平方尺） x （新的leasehold期限 – 现有剩余的leasehold期限） x 土地面积
注：
*如果你是用土地的整体价值，而非以每平方尺的土地价值来计算的话，那就可以把土地面积去除。
*如果你是采用每平方尺来计算土地价值的话，那你就必须用每平方尺土地价值乘以该土地的面积。
假设你在吉隆坡拥有一间独立式洋房，其土地面积为2,500平方尺，目前土地价值为每平方尺RM500。同时，租赁产权期限还剩50年。那么延长其leasehold期限的总费用为：
= 1/4 x 1/99 x RM500 x (99年 – 50年) x 2,500
= RM154,672
在申请延长leasehold期限前，建议你先跟当地政府确认该物业的费率。值得注意的是，对于是否批准你的申请，政府当局拥有绝对的权力。
7）你是否应该延长leasehold房产的租赁期限？
在你展开延长leasehold期限的冗长程序前，记得先衡量这样做是否值得你付出这么多的精力和时间。
总的来说，如果leasehold期限少于90年的话，你应该尽快延长，因为：
- 租赁业权期限较短的房产，其价值会比那些还有很长leasehold期限的房子来得低（特别是那些leasehold期限少于80年的屋子）。
- 所剩不多的leasehold期限也可能会让买家无法获得贷款，因银行会担心房产的价值会下降，导致其变得没那么有保障。
- 因此，leasehold期限即将到期的房产，在出售方面可能会更困难。
另一个重要的原因是，如果你打算继续居住或传给后代家人的话，延长leasehold期限会更方便自己和家人。
什么时候才不应该延长leasehold期限？
如果你正面临以下情况，那么你也许就不应该费钱费力去更新延长你的租赁产权期限：
- 如今的leasehold期限还很长（将近90年），所以将其延长并不会带来显著的好处。
- 你现金拮据且背负沉重的房贷贷款。延长leasehold的费用会非常昂贵，因此首先要确保自己能负担得起。
- 你只打算在这间房子短暂住几年（除非你是为了吸引买家而延长）。
- 租赁产权期限到期时，你可能已不在人世，所以可以考虑把这个事情留给下一代处理。
8）Leasehold property值得房地产投资者购买吗？
- Leasehold房产的价格往往会比freehold的来得低。鉴于购买成本较低，而且租金收益可能会一样高，因此投资租赁产权房屋可能会更物有所值。
- 监狱这类房产的性质，发展商有时会提供更多设施和卖点，使项目更具吸引力。
说了这么多，在freehold vs leasehold这个问题之间做出选择，其实需要考虑几个因素，而当中最重要的因素就是买家的买房预算。
虽然租赁业权房产不一定总是最便宜的，但freehold房产一般来说都是比较昂贵，特别是在雪兰莪州或吉隆坡这些地区。
购买leasehold property的优点
1）房价比较便宜
假设你在同一个地点找到两间很相似的屋子，一间是freehold，另一间是leasehold，那么通常租赁业权物业的价格会较低，因为市场更喜欢永久产权房产。
2）租金收益率可能较高
假设你看中的租赁业权房产比永久业权房产更便宜，那么这个较低的价格也许能够带来更高的租金收益率（rental yield）。不过，你还是必须考虑其他因素，例如维护成本和地点位置。
购买leasehold property的缺点
1）Leasehold期限变少时，产业的价值会降低
拥有租赁业权物业的其中一个缺点是，其价值会随着租赁产权期限的变少而贬值。
2）在贷款方面会有困难
银行在审查leasehold property的贷款申请时，将评估物业的剩余租赁产权期限，以确定这个期限不会比买家偿还贷款的期限来得短。
在接受产业作为贷款抵押品方面，银行通常对leasehold期限有着能够接受的最低年限。这意味着房地产的屋龄越高，其能够获得贷款融资的可能性就越低。
但除了土地产权类型外，贷款很大程度上取决于房产的价值和借款人的财务状况。
Freehold和leasehold房屋的贷款审批流程是相同的，所以在为申请leasehold property的贷款时，无需呈交其他文件。
3）房产转让需要政府同意
租赁地契房产另一个常被提及的缺点是，证转让这些房产时，不仅需要得到政府同意，也需要经过一些官方程序。总体而言，整个过程有可能耗时1年才会完成。
4）房产价格便宜，但延长leasehold期限的费用可能很高
在leasehold期限减少60年后，接下来每一年更新延长leasehold期限的费用，将以每年房产价值1%左右的幅度提高。
所以，如果房产价值RM250,000，其延长leasehold期限的费用将每年增加约RM2,500。
总体而言，购买和投资房屋取决于你的个人财务状况和目标，因此，我们希望这份关于leasehold vs freehold的指南能帮你做出明智的决定。
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