| 住宅房产 | 商业地产 | ||||||
| 类型 | 公寓 | 服务式公寓 | SoHo, SoVo, SoFo, SoLo | ||||
| 建筑用途 | 仅限住宅 | 仅用于住宅，但可发展为商业单位，例如零售单位、办公室和酒店。
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| 评估费率、税费和公用事业费 |
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| 法律保护和买卖协议 | 它属于年房屋发展法令（HDA ）的管辖范围，并使用受到 HDA 监管的标准买卖协议（ SPA）。购房者可以将争议提交到房屋仲裁庭。 |
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| 建筑密度 | 低密度 | 高密度 | |||||
| 你可做什么 |
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SoHo
SoVos, SoLo以及 SoFos
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| 你不能做什么 | 除非获得特殊许可，否则屋主不得开展业务活动或设立办公室。 | 将该单元用于住宅用途须向分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）提出争议。 | |||||
商业产权和住宅产权之间存在明显的差异。这包括它们的用途、法律保护、税收和公用事业费。
此文章的原文发表为 Commercial vs residential: Can I convert commercial title to residential title? 并由Stephanie Oh所翻译。
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将商业产权转换为住宅产权并不简单，但还是有可能的。屋主将他们的商业地产转换为住宅地产的原因之一是因为可以收取更高的评估费和公用事业费。在每种物业类型中，也包含了你可以进行或者不可进行的活动。
什么是商业产权
商业地产是为商业活动或与商业相关的活动而开发的。因此，商业税率和关税（公用事业和税收）适用于这些产业，并高于住宅产权的收费。此外，这些房产不属于房屋发展法令 (HDA)的管辖范围，业主无权缴纳房地产收益税 (RPGT)。
服务式公寓、小型家庭办公室（SoHos） 、小型多功能办公室（SoVos） 、小型弹性办公室（SoFos） 以及迷你工作坊（SoLos）都是商业地产。服务式公寓和SoHos主要作为住宅物业进行销售，而SoVos 、SoFos 、SoLos则不限制用于住宅。由于服务式公寓和 SoHo 主要用于住宅用途，因此受 HDA 保护，这些单位的买家将签署标准的买卖协议 (SPA)。
相反，SoVos和SoFos本质上是办公室，而不受 1966 年房屋发展法令（控制及执照） (HDA) 的监管。因此，他们没有标准的 SPA。
什么是住宅产权
住宅房产包括有地住宅、公寓和组屋。屋主可以住在该物业中、将其作为投资或出租以获得额外收入。住宅房产持有任何一个租赁或永久业权任期。屋主和潜在买家还必须了解其他产权。例如，总地契（Master Title）、个别地契（Individual Title）、分层地契（Strata Title）、马来人保留产业（Malay Reserve Land） 和土著单位（Bumi Lot）。每个房产都有其优点和缺点，因此必须非常重要地去了解它们的区别。这将影响你的所有权、所有权转让、土地转换、价格升值，甚至是市场性。
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你是否可以将商业地产转换为住宅房产
商业地产可以转换成住宅房产，但屋主必须能够证明该产业主要或完全用于居住。
如何将商业地产转换为住宅房产
不同的地区可能对商业地产转换为住宅房产有不同的规定与要求。如果你计划进行房产转换，最好的方法是先咨询当地政府。除了财务规划、时间、必要的文件和其他挑战之外，它还取决于地方当局的规则、法规和批准。一旦获得批准，你将享受住宅费率的税收、评估费和公用事业费。
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土地用途类别的改变
根据 1965 年国家土地法典第 52 条，所有转让的土地分为三类土地用途——农业、建筑和工业。土地业权或用途变更的估价通常由房产估价及服务局(JPPH) 进行。
如果土地所有者打算将其土地用于所有权所述类别以外的其他用途，所有者必须申请更改土地用途类别。《国家土地法》第 124 和 124A 条以及相应的州土地规则允许土地所有者申请此类变更。州当局将对所有批准用于更改用途的申请收取额外费用。
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土地所有权转换申请
土地所有者必须向土地单位/土地和矿产部提交申请，并且必须遵守所有要求。土地所有者必须能够提供：
- 产业副本
- 产业地址（如有）
- 平面图
- 位置图
- 开发方案
- 可行性研究报告（如有）
- 估值报告（如有）
如果申请人满足以上所有要求，JPPH 在收到所有申请文件的 10 个工作日内，将估值报告交给土地单位/土地和矿产部。
住宅房产与商业地产
在马来西亚经营住宅产业是否合法
在马来西亚经营住宅产业是违法的。你需要将你的住宅产业转换为商业物业，如用于幼儿园、老人院和安养中心等用途，需要申请营业准证或营业执照。这也包括将其出租用于商业目的。
至于像Airbnb这样的短期租赁，目前在吉隆坡的寄宿家庭和共享家庭则不需要许可证。Airbnb 的所有者和运营商只需通过吉隆坡市政厅 (DBKL) 的许可证门户注册他们的短期出租物业。
然而，在槟城经营短期租赁业务则违反了 1991 年槟岛市议会（贸易、商业和工业）和1976年城市及乡村规划法令，因为违反了住宅用途。
每个州属或地区的规则和规定都不同。在你开始短期租赁业务之前，请咨询地方当局或当地政府。
如何将TNB关税从商业改为住宅
如果你住在商业物业中，你将支付更高的水电费，因为它是根据商业关税收费的。但请不要担心，因为你可以通过myTNB门户网站或myTNB应用程序请求并申请将其更改为家庭关税。根据国家能源公司（TNB）的说法，“家庭消费者”是指居住在私人住宅中的消费者，该住宅不用作酒店、寄宿公寓或用于任何形式的商业、贸易、业务活动或服务。请注意，TNB 有权根据上述前提下的实际活动更改消费者的关税。
步骤一
登录myTNB网页。之后，转到菜单并点击“应用”。
步骤二
然后，选择“我想做其他事情”。
步骤三
之后，选择“我想了解有关其他服务的更多资讯”。
步骤四
之后，选择“更改我的关税”并填写在线表格。对于房屋类型，选择“家庭”，并选择住宅类型。
步骤五
你需要提交你的身份证MyKad (IC) 副本。你的电费单上的姓名必须与MyKad上的姓名相同。
一旦你确认提交申请，将收取 RM10 印花税，并将显示在你的下一次账单中。提交成功后，你将收到电子邮件。
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如何将水费从商业物业改为住宅房产
如果作为住宅用途，共管机构(JMB) 和管理机构 (MC) 可以向雪兰莪水供管理公司（SYABAS）申请将水费从商业改为住宅。
步骤一
JMB 和 MC 必须在土地局申请将总地契转换为住宅用途。
步骤二
JMB 和 MC 必须申请将转换总水至个别水表。这些机构必须完成并提交以下内容：
- 转换总水至个别水表的申请表格
- 仪表信息/ 清单表格
通常在吉隆坡和雪兰莪州，一些高层住宅或发展项目的水费账单会发给 JMB 和 MC。然后，这些法定机构将向单位所有者收取费用。这是因为总水表还没有转换到个别水表。
请浏览雪兰莪水供管理公司（SYABAS）的转换水表规格和常见问题以了解更多详情。
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