共管公寓或服务式公寓 – 您应该购买哪一个?

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这两个住宅物业对于城市地区的首购族和租房者都相当受欢迎– 毕竟,谁不喜欢住在设施一流的高楼建筑中?它们看起来或许具有相同的特征,但是共管公寓和服务式公寓实际上在居住环境,税率和房屋所有权等福利方面具有很大的不同点。

© chee gin tan | Getty Images

从表面上看,服务式公寓似乎是华丽版的共管公寓,在某程度上这是正确的。但是,并非所有服务式住宅都具有买家们所期望的福利,在某些方面,共管公寓胜过服务式住宅。 在本文中,我们将仔细探讨这两种房产选择,以协助您选择适合您的房屋类

什么是共管公寓?

共管公寓基本上是多层住宅,并建于拥有住宅性质的土地业权上。可以将它们视为仅提供基本便利设施的升级版公寓。共管公寓中的每个单位都由各别人所拥有,所有业主拥有至少一个所分配的停车位,并能获得全天候的安全保障。它所提供的隐私和安全性质通常都喜获家庭式业主的青睐。

尽管拥有个人所有权,但共管公寓所拥有充足且非独占性的公共设施却能散发出社区氛围。大部分公寓都设有运动场、露台花园、游泳池、娱乐室、健身房、游乐场和停车位,这些均由共管机构(JMB)或管理机构(MC)所监督。 有些公寓甚至设有居民俱乐部和托儿中心!

什么是服务式公寓?

服务式公寓 (service apartment) 通常被市场定位为豪华和专属,有着比酒店设备更齐全和舒适环境,最初是为了迎合游客和出差商人们的喜好。其像极了酒店设施的单位,大部分位于繁忙的商业中心。它们通常是混合项目之一,拥有连接购物中心或办公室单位的特性。

服务式公寓之所以是热门选择,那是因为有些人希望能在居家环境中度过假期或商务旅居时,却能享受酒店提供般的豪华设施。许多在巴生谷,槟城和柔佛州的Airbnb单位通常都属于服务式单位也不足为奇。

但是,这并不意味着您不能长期居住在这里。如果您是优先考虑便利性的人,例如可以轻松前往购物中心,餐馆和公共交通站点,那么服务式公寓将非常符合您的需求。切记,并非所有服务式公寓都向外公开出售- 有些经由单一公司所管理,主要为该公司的房地产投资者或代表发展商所经营和管理上述财产。

共管公寓和服务式公寓有何区别?

地契

共管公寓属于“住宅地契”房产,而服务式公寓属于“商业地契”房产。两者的监管法律、税率以及功能性都有所不同。

水电费

如果您住在服务式公寓,您的水电费,污水处理费账单将比公寓所征收的住宅费率高出许多,这是因为它们依据商业规格的费率。而共管公寓是私人住宅房产,所以被归入为关税A –在国内关税,服务式住宅是低电压商业建筑,因此它们属于关税B –低电压商业关税。

在这里,我们列出了国能公司Tenaga Nasional Berhad(TNB)的电费费率,以帮助您估计公寓和服务式公寓之间的电费差率。

关税表 A – 国内关税(共管公寓) 

单位 费率
每月最低费用= RM3.00
每月首200 kWh /kWh 21.80
每月201 – 300 kWh /kWh 33.40
每月301 – 600 kWh /kWh 51.60
每月601 – 900 kWh /kWh 54.60
每月901 kWh 或以上 /kWh 57.10

关税表B –低电压商业关税 (服务式公寓)

每月最低费用= RM 7.20
每月首200 kWh /kWh 43.50
每月201 kWh 和以上 /kWh 50.9

Source: TNB (Residential & Commercial)

至于水费,根据雪兰莪的水供管理公司(Air Selangor),商业建筑用途的服务式公寓的最低水费率为RM36,然而住宅地契公寓的本地费率最低费用是RM6, 这是您支付服务式公寓1/6的价格!

有没有办法将服务式公寓的商业水电费率计算规格转换成住宅费率?

这最终取决于您的发展商。 在某些情况,服务式公寓发展商可以与水电局商讨,降低水电费率。因此,在购买服务式公寓之前,最好先咨询发展商能否做出该安排,因为这样可以为您每月节省庞大的水电费。

单位地税和门牌税

在讨论费率之前,这是单位地税和门牌税的解说。

krisanapong detraphiphat | 123rf

单位地税是一种专门用于分层物业的土地税,它受《 2013年分层管理法》(SMA)和《 1985年分层产权法》(STA)的管制。每个地税(单位)的业主均需按整座建筑的占地平方英尺缴付。从2018年6月开始,分契业主在过去均被征收的门牌税,现在已被单位地税所取代。

另一方面,门牌税或Cukai taksiran是由地方政府征收,用于资助公共基础设施的建设和维护。由于服务式公寓是建于商业土地,因此其单位地税和门牌税收比共管公寓高。

以下图表显示了共管和服务式公寓的单位地税和门牌税之间的差异:

住宅    商业
  永久地契              RM 0.26每平方米

(每单位仅限最低RM 25/单位)

              RM 1.27每平方米

(每单位仅限最低RM 55/单位)

  租赁地契             RM 0.19每平方米

(每单位仅限最低RM 20/单位)

              RM 1.21 每平方米

(每单位仅限最低RM 50/单位)

Source: Federal Territories Land and Mines Office 

同时,门牌税是根据您房产的估计年租金价值而设定,一般估计约2-7%。这项税款也会因房产的大小和类型而异。由于服务式公寓一般上比共管公寓拥有更多的设施和便利性,因此门牌税也会来得高。

但是,不要因为昂贵的费用而感到灰心 – 与共管公寓相比,您可享有更多的便利设施。此外,一些发展商确实设法降低服务式公寓的单位地税和门牌税,只要他们有办法寻找法律漏洞以将公寓进行重新分类。想了解更多信息,请参阅马来西亚的地税、单位地税和门牌税

共管公寓和服务式公寓之间的税率差异是多少?

除了单位地税和门牌税,两者之间的税率并无其他差异。

共管公寓和服务式公寓的管理费用有何不同?

服务式公寓的管理费会比共管公寓高,那是因为它们是按商业费率所计算,而非住宅费率。

居住环境

  • 大部分公寓都是私人住宅区,附有会管控出入群众的保安系统。
  • 至于服务式公寓,由于大多数都附属于购物中心或零售商店,因此外来者无需特殊访问准许即可进入物业。但是,许多服务式住宅都有单独的入口处,分开仅供居民和普通的出入,为居民提供隐私。
  • 服务式单位的居民无权干涉商业活动或进出物业的非住户。但是,公寓居民对此事有更多的发言权,因为这些分层地契物业是专门用于住宅用途。
  • 居住在服务式公寓的您可以方便前往任何餐厅、自助洗衣店、便利店和电影院等。另一方面,共管公寓就未必有如此的便利设施。
  • 如果您喜欢宁静,但仍然想住在服务式公寓里,那您大可寻找那些不附属在任何购物中心的公寓。这可能有点难,但并非不可能。

MORE: 马来西亚分层物业的初学指南

人口密度

© Muhammad Fikri Kassim / EyeEm | Getty Images

共管公寓是根据每个土地面积的人口或人口密度而建造。同时,服务式公寓的商业发展是基于土地容积率,即土地面积所能建设的面积计算。与公寓相比,这使得发展商能在某个特定范围内增加其最大允许的单位。

例如,如果允许您建立每英亩180人的公寓,并且估计3个人可以居住在725平方英尺的单位中,那么最多可以构建60个单位。

另一方面,如果要建造服务式公寓,则必须遵守地积比率。假设开发人员被允许以1:4的容积率建造服务式公寓。 因此,如果您拥有1英亩的土地(即43,560平方英尺),那么您将能够建造174,240平方英尺的建筑面积 —— 这意味着您可以在相同的土地上建造大约240个面积为725平方英尺的单位 。

因此,共管公寓的人口密度通常小于服务式公寓,从而为居民提供了更辽阔的空间和舒适感。

共管公寓和服务式公寓有什么不同的住宅规范吗?

1966年的房屋发展法律(HDA)涵盖了服务式公寓和共管式公寓。尽管服务式公寓建于商用土地上,但由于部分或全部被用于住宅目的,因此该物业类型是合格的。两种物业类型均具有标准的买卖协议(SPA),并受到 HDA监管。

让服务式住宅和公寓业主们对购房者权利感到困惑的是,大家都误以为SoFo,SOVO,SOHO是属于服务式公寓。请注意,服务式公寓与SoFo,SOVOs和SOHOs与以上是不同的。

有时,发展商可能会将这些单位作为服务式公寓出售给您。因此,请确保检查精美的营销手册上的小字体,因为SoFo,SOVO或Flexi设计的套房基本上是为办公室/商用而设的,并非用作居住为主要目的。SoFo和SoVo的发展商并没有义务遵守HDA条规,而且只要他们认为是适合的,就可自行设定SPA内的任何条款。

小型家庭办公室(SoHo)有一个例外之处 –它可以作为家庭或办公室使用。由于SoHo是“住宅用途”,也被视为房屋居住住所,因此属于房屋发展法律(HDA)的管制

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