大马房地产再融资、卖房和逆按揭：用哪个套现最好？

除了作为居住用途，拥有一间房子也可以让你在必要时进行套现，作为孩子的教育费、紧急用途、用作投资或是养老退休金等。在这方面，你可以通过再融资、逆按揭（也称反向抵押贷款）或卖掉房子的方式来进行套现，但究竟哪一个选择比较好呢？

This article was translated from Reverse Mortgage vs Refinancing vs Selling – Which Is Better? by Tan Ai Leng.

房产再融资（refinance）、反向抵押贷款（reverse mortgage）或是将房子脱售，你是否都考虑过这三个选择？

针对这个课题，iProperty 咨询了来自 Smart Choice Solution Sdn Bhd的房贷专员Jonathan Ng，为你深入浅出地探讨这三个选项的利弊，帮助你做出最正确的决定。

一分钟看懂大马的Reverse Mortgage、Refinance和卖房

	反向抵押贷款（即目前的Skim Saraan Bercagar）	再融资Refinance	卖房
运作方式	可以继续持有房产，且每月可获得一笔款项	以新的房贷取代旧的房贷	卖掉目前所拥有的房产
房产的拥有权	贷款者依然可以继续住在原来的房子，直至离世	贷款者可以继续居住在已按揭的房子或是将房产出租	转名手续完成后，房子将属于买家
贷款的偿还	– 贷款者（或联名贷款者）离世后，银行才会把房产卖掉，并将脱售所得用作偿还贷款。 – 房产脱售所得在扣除贷款后，若有余额将归还贷款者的家属。 – 每年利息为5.50%（截至2022年7月22日的利率）	根据银行的贷款合约进行偿还。	无
所需资格	– 申请人需满55岁或以上 – 必须是申请人目前居住的房产 – 房产已无拖欠任何贷款 – 大马的SSB反向带抵押贷款计划目前仅提供予位于雪隆区的房屋	银行将根据申请人的以下财务资料，审核贷款申请： – 偿债比率（DSR） – 过往的信贷记录（是否按时偿还每月供期） – 目前收入/财务状况	必须是房产的合法拥有者
所需时间	大约六个月。若是租赁地契（leasehold）房产，需要额外一至两个月	Freehold房产需要三个月；leasehold房产最长需要六个月的时间	三个月以上
需缴税务	无	无	产业盈利税（RPGT）

Reverse Mortgage反向抵押贷款是什么？

由马来西亚国家按揭机构（Cagamas Berhad）推出的逆按揭退休金计划（Skim Saraan Bercagar，简称SSB），是马来西亚的第一个房产反向抵押贷款reverse mortgage计划。

逆按揭退休金计划是专为已达退休年龄且的马来西亚屋主而推出的融资计划。

成功获得到SSB反向抵押贷款的申请者，可以继续居住在抵押的房产内，然后每月获得银行支付的一笔固定款项，直到申请者离世或是决定搬离相关房产为止。

贷款银行之后会将房产脱售，售屋所得将用作偿还贷款，如有余额，将归还给离世申请者的家属。

SSB的申请条件如下：

• 马来西亚公民
• 55岁以上
• 为房地产拥有者或联名拥有者
• 配偶、父母、兄弟或亲子，可以联名申请，其他联名拥有者的年龄也必须在55岁以上
• 抵押的房子为目前所居住的房产，并且没有拖欠任何房贷

Ng表示，SSB的贷款年利率为5.5%，高于其他融资计划。

在申请程序方面，申请者必须先预约与雇员公积金局（EPF）以及信贷咨询和债务管理机构(AKPK)的职员进行面谈，然后才能够提交申请。

整体审核过程需时约五至六周。在申请批准后，律师需要约三至四个月的时间完成贷款程序。

申请者所抵押的房产若为永久地契房产，整体需要六个月完成；如果是leasehold房产的话，则需要额外一至两个月的时间。

此外，申请者也必须支付以下费用：

• 律师费
• 印花税
• 房地产估价费用
• 房地产保险
• 行政费用（如有）
• 服务费（如有）

马来西亚反向抵押贷款的优缺点

好处	坏处
贷款者在有生之年每个月可领取一笔款项	目前只限雪隆区的房地产
房产拥有权不变，贷款者在有生之年依然可以住在抵押房产内	仅限无拖欠房贷的房产
如果为联名贷款，款项支付将直至联名贷款者过世	租借地契房产贷款者需要支付一笔费用更新地契年限（租借地契的剩余期限至少还有90年，或地契年限在扣除贷款者预期寿命后，应拥有至少60年）
贷款者离世后，银行才处理贷款的清偿事宜。
若脱售房产的所得不足以还清贷款，银行无权向贷款者亲属追讨余款。

大马反向抵押贷款结束的三种情况

Ng指出，SSB逆按揭退休金计划比较适合每个月获得固定收入的退休人士。同时，在发生以下三种情况的时候，这个reverse mortgage计划就会结束。

1) 贷款者离世

贷款者离世后，家属可选择以偿还贷款的方式买回房产。如果家属无意购买房产，银行就会把房产卖掉，然后把售屋所得用来偿还贷款，如果还有余款，就将当作遗产归还贷款者家属。

2) 贷款者有意进行房产再融资

已获SSB的房产，是否可以再申请再融资计划？Ng说：“贷款者可以申请再融资，但必须一个月前通知Cagamas。不过，由于贷款人将所抵押的房产进行再融资，SSB计划下提供的每月款项也将终止。”

如果贷款者有意提早结束SSB，也可以通过再融资偿还SSB贷款。

Ng补充道，在SSB贷款者依然在生之时，其遗产继承人是不能以SSB房产申请再融资的，他们只可以在贷款者离世后，申请一笔贷款来还清SSB贷款，然后买回房产。

3) 联名申请贷款的夫妻离婚

如果SSB的联名申请人为夫妻，并且在获得SSB后离婚，他们的SSB合约将终止。他们必须另外申请贷款赎回房子，否则Cagamas将脱售房产偿还贷款。

马来西亚的房产再融资Refinance是什么？

房产再融资指的是屋主申请新的房贷来还清旧的房贷，而业主未来必须根据新贷款合约缴付每月供期。

一般上，业主会在房子价格增值时，选择通过refinance套现。再融资等同于申请另一个贷款，银行将根据贷款者的收入、财务状况，以及信贷记录，来审核这个refinance的贷款申请。

需要注意的是，贷款者也必须偿还一些费用，如银行行政费、律师费、印花税、出款费用、房产保险以及房产买卖协议（Sale and Purchase Agreement，简称SPA）费用。

对于需要额外资金，但不想把屋子卖掉的业主来说，再融资是一个不错的选择，因为业主可以根据当下房产的市场价值，向银行提出房价90%的贷款申请。

举例来说，你在10年前购买一间售价RM300,000的房子，这间房子目前市值为RM500,000。

以RM500,000的市值计算，你可以向银行申请RM450,000的贷款，你可以用这笔资金偿还银行贷款或是用作投资。当然，也有一些业主会趁着低利率环境，运用再融资方式省下房贷利息。

Refinance例子演算：

• 原本RM300,000房贷的90% = RM270,000
• 目前以市值RM500,000申请新房贷的90% = RM450,000

假设贷款偿还年限与利率不变（35年贷款，4.25%年利率），旧的房贷利息为RM1,236.31，而新贷款的利息为RM2,060.52。这也就是说，你必须额外支付RM824.21的利息。

虽然你可以通过再融资获取额外资金，但每月贷款供期也会增加，这些都必须列入考量。如果你对此感到不确定，最好还是咨询房贷专家，让专人为你分析再做决定。

*免责声明：上述计算模式与案例仅为举例，所列出的金额与计算仅为参考用途，实际的利率与数目，应咨询你所熟悉的银行或金融机构。

如果你不想申请一个新的贷款，那可以考虑加额贷款（top-up loan），也就是根据你目前的房产市值增加现有房贷金额。这个做法比较快，一般需要一至两个月的时间审核，而且不用换银行。

马来西亚房产再融资的优缺点

好处	坏处
如果贷款者可以获得更优惠的贷款利率或更长的贷款期限，那可以降低利息或是每月供期。	在贷款偿还初期，贷款者所缴付的供期主要用来偿还利息，只有小部分用来偿还本金。如果一直再融资，最后恐怕将支付更多的利息。
可根据需要转换不同类型的房贷，如固定利率贷款、全灵活贷款或半灵活利率贷款，以及回教贷款。	贷款者必须要支付额外费用，例如房产估价费。
有机会缩短贷款的偿还期限。	贷款是否获得批准，取决于贷款者的收入与信贷记录。
利用房产升值的优势套现并进行其他投资。	提早偿还贷款或许会被罚款。
把不同债务合并，省下一些利息。	一切重头开始，必须重新偿还贷款。
相较个人贷款，房贷利率更低。	如果理财不善，这种以债还债的方式恐怕会让你背负更多的债务。
银行一次性支付巨额款项。	每月偿还贷款供期。
贷款者依然拥有房产，并且可以继续居住。	再融资后脱售房子更为不易，必须等待更长的时间。

反向抵押贷款与再融资，如何选择？

两者各有利弊，对此，Ng表示，SSB反向抵押贷款计划更适合需要每月获得固定资金的退休人士，而再融资计划则适合想要借助低利率以获得大笔现金的贷款者。

他补充道，反向抵押贷款较为适合永久地契房产，若贷款者所持有的房产为租赁地契房产，那他则需要支付额外费用更新leasehold地契。

SSB逆按揭退休金计划规定，所抵押的leasehold地契房产必须拥有至少90年的地契期限，或是在扣除贷款者的预期寿命后，仍有至少60年的地契期限。

Leasehold地契期限更新的例子：

一间土地面积达2,500平方尺的房地产，目前市值为每平方尺RM500，该房屋的租借地契只剩下50年。

雪兰莪Selangor与吉隆坡Kuala Lumpur的leasehold地契更新费用计算：

雪兰莪	吉隆坡
1/4 x 1/100 x 土地市值(每平方尺售价） x (新地契期限 – 现有地契期限) x 土地面积	1/4 x 1/99 x土地市值(每平方尺售价）x (新地契期限 – 现有地契期限) x 土地面积
1/4 x 1/100 x RM500 x (99 年 – 50 年) x 2,500 = RM153,125	1/4 x 1/99 x RM500 x (99 年 – 50 年) x 2,500 = RM154,672

例子由 Smart Choice Solution Sdn Bhd提供

相比之下，再融资不太受房子的地契期限影响，只要房产地契期限在扣除贷款期限后仍有最少30年即可。

延伸阅读： 马来西亚的永久业权与租赁业权，作为购房者你应该要知道这几件事

反向抵押贷款与再融资，何者风险较高？

Ng表示，SSB逆按揭退休金计划并无风险，因为贷款者有生之年无需支付任何利息或供期，如果相关房产价值RM100万令吉，那Cagamas就会支出RM100万令吉，并且根据贷款者预期寿命，每月支付一笔款项。

因此，只要SSB贷款者仍在世，每个月都可收到固定款项。

他说：银行会在贷款者离世后，才开始处理清偿有关贷款的事宜，即使房产脱售所得资金不足以还清这个贷款，银行也不会向贷款者家属。

在马来西亚售屋套现

将房子卖掉套现，是一个不容易的决定，同时，卖掉房子后所得到的资金，应该如何运用，也考验着业主的理财能力。

在谈到卖房应不应该是通过房产增值套现的最终手段时，Ng说：“再融资是一个不错的做法，既可以保住房子所有权，也可以趁着房子升值套现。不过，如果屋主急需资金，但却无法获得反向抵押贷款或再融资，那脱售房子就是最后的套现途径了。”

不过，对于一些只是想要现金，但不愿意再借贷的人来说，脱售房产当然是最好的选择。

在卖房子之时，当然也需要支付一些成本，包括：

• 房子基本设施维修费用
• 偿还拖欠的税务与管理费
• 房屋经纪费用
• 律师费
• 印花税
• 房屋保险
• 房产估价费（如果没有通过房屋经纪售屋）
• 产业盈利税（RPGT）
• 行政或服务费

在签署房屋买卖协议后，脱售房屋整体程序仍需要几个月到一年的时间完成，这胥视房产地契以及转名手续的复杂程度而定。

• 拥有独立地契（individual title）或分层地契（strata title）的永久地契房地产：约90个工作日可完成。
• 拥有独立或分层地契的租借地契房地产：需要三至六个月的时间。律师必须向发展商取得契确认函件，才可以处理转名手续。
• 地契还未分割的freehold房地产：需要三至六个月的时间。律师必须向发展商取得地契确认函件，才可以处理转名手续。
• 地契还未分割的leasehold房地产：需要六至十二个月的时间。这些屋子所需的时间更长，因为需要取得州政府与发展商的批准。

延伸阅读： 分层地契 vs 总地契 vs 个别地契：了解各别之间的差异

大马卖房套现的优缺点

好处	坏处
获得巨额资金，可用作投资或偿还债务。	少了一个资产。
在无力偿还贷款的时候，可以避免破坏个人的信贷记录或面临房产被拍卖的窘境。	卖掉房子后，就必须花钱租房子。
银行一次性放款。	失去房子的拥有权。
相比再融资，可以更快获得资金。
无需再支付房贷供期、保险、税务、以及其他拥屋费用。

如果你有意脱售房产，不妨参考iProperty Transactions所提供的市场趋势资讯和过往房价，帮助你做出更明智的选择。

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总结：再融资Refinance Vs 卖房 Vs 逆按揭以房养老

若你已到了退休年龄，正为退休后的生活费而烦恼，而你手上拥有一间已还清贷款的房子，那不妨考虑反向抵押贷款，让你手上的房产为你带来每月固定的退休金。

再融资或许也是不错的选择，但把房子拿去refinance，意味着你又必须偿还每月贷款供期。因此，收入与财务状况是这方面最大的考量，对于没有收入的退休人士而言，再融资或许比较困难。

另一个办法是售屋套现，不过，这也考验个人的理财能力。毕竟，一下子拥有巨额资金，若规划不善，将影响退休生活素质。

不管是反向抵押贷款、再融资，或是售屋套现，都各有利弊，业主必须谨慎衡量。如果依然觉得困惑，那不妨向Jonathan Ng等房贷达人讨教，让专业人士为你分析并找到最适合的方案。