资本增值或租金收益：房地产投资中哪个更重要？

是出售还是出租房产好？这是马来西亚房地产投资新手所面临的最大难题之一。如果你迫不及待地想知道答案，请继续往下看，看看什么才是你投资房产的最佳途径。

This article was translated from Capital Growth or Rental Yield: Which is More Important in Property Investment? by Sueki Khaw.

正确的房地产产品可以为你提供可观的投资回报或投资回报率，无论是在资本收益或租金收入/收益方面。本文中，我们将讨论这两种基本的房地产投资策略，并看看马来西亚住宅物业良好的资本增长率，以及你应该瞄准强劲的租金收益。

显然，这两种矩阵都各有优势，但身为房地产投资者，要决定哪一种投资方式适合你将取决你的个人情况。不妨一起深入了解。

什么是资本增值？

资本增长或资本增值被定义为在一段时期内房产价值的增长。收益的衡量方法是将资产的当时市场价值从其买入价格中扣除，并考虑到持有时间。如何计算资本收益，也就是所谓的资本增值？一个简单的计算方法如下：

资本增值 = 房产的当前市场价值 –支付的原有价格/购买价格

假设你在2017年1月以RM500,000于哥打白沙罗购买了投资物业，截至2022年1月，其价值为RM650,000。你在5年内的资本收益将是RM150,000或30%。请注意，投资物业同比去年的资本增值可能有所波动，因此，假设该物业每年为你提供6%的资本收益（30%/5年）并不完全准确。其可能在第一年升值10%，第二年停滞不前，而第四年再次升值15%。

因此，建议长期投资者利用一种更全面的计算方法，即复合年均增长率（CAGR），它显示你的投资物业的资本增长值的年化数字。要计算你房产的复合年均增长率，你可以使用这个免费的资本收益计算器。此外，请查看我们关于什么是资本增长及如何计算的深度文章。

房地产投资的平均资本增长率是多少？

根据房地产专家指出，住宅物业的高资本增长率是每年至少比通货膨胀率高出4或5%。例如，马来西亚的居民消费者价格指数（CPI）在2021年10月上升了2.9%。考虑到通货膨胀率，你的资本增长率应该至少为6.9%或7.9%，才称得上是稳健的增长率。

在正常的经济情况下，资本增长率高于通货膨胀率的2%至3%已经是不错了，尽管它不能被归类为最高。另一方面，任何低于这个数字都被视为低资本增长率。

值得注意的是，住宅物业的资本增长率通常受到国家经济状况的影响。根据国家房地产信息中心（NAPIC）的数据，2012年马来西亚住宅物业的平均资本价格升值率高达13.9%，当时国家的经济正在蓬勃发展。

在典型的市场条件下，5%-7%的资本增长是理想的。 但是，当马来西亚的经济受到COVID-19疫情严重的影响下，住宅物业的平均资本增长在2020年下降到0.6%。在2021年第一季度甚至暴跌到了负值。

什么是租金收益率？

租金收益率是指与整个投资价格相比，一个房产每年产生的租金收入数目。这个公式对于房产投资者的决策过程非常有用，因为其可以用来评估一个房产投资的潜在收入。

如何计算租金收益率？与资本增长不同，租金收益率的公式比较简单，无需计算器即可计算。

租金收益率 =（总租金收入 – 总管理费用）/房产买入价格X 100

假设你的房产成本为RM500,000，每年的管理费用为RM5,000，可获得的租金收入为RM3,000/月。

租金收益率=（RM3000 X 12个月– RM5000）/RM500,000 X 100 = 6.2%。

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房地产投资的良好租金收益率是什么？

就像资本增值一样，租金收益率也受到经济状况的影响。例如，当劳动市场强劲时，对商业区周边地区的租赁物业反映出健康的需求。相反，当许多人因病毒爆发而失去工作时，这些地点的房产需求量也会随着减弱。

在马来西亚，在正常市场的条件下，住宅物业的平均租金收益率约为3.72%。根据马来西亚金融分析师，甚至已经成为房东的See Wei Jie的说法，一个好的出租率应该至少是房产购买价格的7%，因为6%是收支平衡。这是因为房东需考虑额外的成本 – 物业家具、管理和保养、物业维修等。此外，退租和评估费等税收可能会进一步减少你的租金收入。如果你想从他那里了解更多关于租房的见解，请查看这篇文章。从扑克到房产–看看See Wei Jie的故事。

该注意的是，租金收益率视房地产类型和资产的位置。例如，单位数量有限且靠近轻轨和地铁站等交通节点、购物中心和办公楼的公寓一般上能获得较高的租金收益。

投资者在出租其投资物业获利时，获得正向现金流也是至关重要。在扣除所有与租金有关的费用，如每月的管理费、评估税和退租费后，你应该有一个正向的净利润，而且租金收入必须覆盖你每月的房屋贷款分期付款。对于买房出租的投资者来说，有一个流行的口号是：让你的租户为你支付房屋贷款。

什么是资本增值策略，这又适合谁？

基本上，资本增值的策略是当房价处于最低时买入，然后以高于原始收购价格卖出。通常是通过在新兴地区购买住宅物业，至到该地区在多年后变得成熟、蓬勃或已经完成发展后处置该物业来实现。

例如，你可以在发展中的住宅郊区或目前正计划变成繁荣城镇的房地产热门区域购买房屋。如果你想知道哪些住宅开发项目在2020年的资本增长率最高，请查看这篇文章。

需注意的是，资本增值策略非常适合那些最终会升级到更大/更好的房子的购房者，或者那些计划在未来转换工作或移居到另一个地方的人们。这种策略也适合像短期房产投资者的炒房者，他们会迅速转售房屋以获取利润。但请记住，马来西亚的房地产收益税（RPGT）可能会大大减少你的利润。

什么是租金收益策略，它适合谁？

实质上，租金收益的策略就是购买一个有潜质被出租的经济适用房。这可以通过买下靠近受租户欢迎的房屋地区来实现，如就业中心、著名大学，甚至医院和医疗设施。

请记住，周围的便利设施和便利条件等必须已经开始运作，否则，如果你在商场、网络道路等仍在建设中时购买房产，你可能会有好几个月或好几年的零租金收入。

租金收益策略适用于预算较少的投资者，他们可以负担小型或紧凑型的住宅物业，如单间或1至2套房的高层单位。这也是对于希望在10至20年内获得稳定收入来源的长期房地产投资者的理想选择。

如果你计划通过出租物业的收益来偿还你的房贷，请注意，你的房产可能会被空置几个月。因此，在这种情况下，需预留足够的资金来偿还你的房屋贷款分期付款。

资本增值与租金收益

简而言之，以下图标总结了上述提到的概要，即是你应该追求的理想资本增值率和租金收益。

 现在，让我们回到主题 –在房地产投资中，资本增值和租金收益哪个更重要？答案是简单的数学题，考虑到所有的相关费用，最高者为妙。

为了说明这一点，我们以Mont Kiara的Residensi 22为例。在2020年，这个住宅发展项目的资本增值率为7.28%，为全国最高之一。为了计算房产卖家赚了多少钱，我们使用2019年每平方尺RM859.70和2020年每平方尺RM914.03的指示中位数价格，以及其单位面积从1900平方尺到3043平方尺不等。

为了得到销售价格，将相应的中位数价格与单位大小相乘。

因此，2020年的销售价格介于RM1,736,657至RM2,781,393之间。同样的，2019年的收购价格从RM1,633,430到RM2,616,067。通过减去这两个数字，我们得到1年的资本增值利润从RM103,227到RM165,326不等（假设没有支付RPGT）。

这意味着每年的资本增值率为7.28%。

但如果我们查看NAPIC的数据，Residensi 22的租金收益率在2020年的第四季度显得有点低，仅4.47%。使用2019年的中位数价格，我们将其与租金收益率相乘，得到的年租金收入介于RM73,014至RM116,938之间。将其除以12个月，月租金转换为RM6085至RM9745（假设没有其他支出）。

正如你所看到的，由于资本增值数据较高，出售投资物业所获得的利润会更好。其他有稳定资本增值的住宅项目有旧巴生路的Seringin Residences（5.7%）和大山脚的Mutiara Condominium（5.49%）。

如果你偏向出租房产，你会很高兴知道一些住宅发展项目提供了稳定的租金收益，如森美兰州Bukit Kepayang的Le Renaissance（2019年为11.1%）；彭亨州文冬的Amber Court（2019年为8.8%）；以及新山的Larkin Utama（2019年为8.5%）。 查看2019年租金收益率最高的7个高层物业。

请关注我们即将于今年发布最新的马来西亚最高租金收益率的房产综述。

正如你以上看到的，某些城镇的房产类型将获得令人印象深刻的租金收益，这可能高于相应的资本增值%。因此，重要的是必须更进一步地进行尽职调查，而不仅仅是看该地区的平均资本收益/收益数据。

虽然决定哪种房产投资最好的策略主要取决于数据，但请记住，每种策略只适合于某些情况。例如，想要通过使用资本增值策略减少需要支付的RPGT，你需要持有该投资物业5年以上。至于租金收益策略，当许多被裁员/减薪的员工决定搬回家或搬到更便宜的单位时，房东此时受到了严重影响，因为他们在COVID-19的各种封锁期间可以选择居家办公。此外，作为一个房东需要花费大量的时间和精力，或许你可以参阅马来西亚的房东权利和义务。