Laman Web Hartanah Nombor 1 Malaysia iProperty.com.my hari ini menerbitkan data permintaan rumah sewa yang pertama seumpamanya di negara ini. Laporan H1 2020 Portal Demand Analytics (Rental Market) memberi gambaran umum trend semasa dan anjakan dalam permintaan rumah sewa di Malaysia ketika dunia sedang bergelumang dengan wabak COVID-19. Juga ketahui kejiranan paling popular dalam kalangan pencari hartanah yang disusun mengikut data kunjungan pengguna dari Januari ke Jun 2020.
Artikel ini diterjemah dari H1 2020 Rental Demand: Changes and shifts in rental demand for states and capital cities in Malaysia oleh Ridzwan A. Rahim
Nota: Bagi memastikan data permintaan yang berkualiti tinggi, penilaian yang sebaiknya telah dijalankan di samping langkah-langkah lain yang telah diambil semasa penyediaan laporan iProperty.com.my H1 2020 Portal Demand Analytics (Rental Market). Sila rujuk bahagian Nota di penghujung artikel ini untuk maklumat lanjut.
iProperty.com.my H1 2020 Portal Demand Analytics (Rental Market) merupakan laporan permintaan dan tawaran hartanah sewa yang disusun dan diterbitkan buat kali pertama di Malaysia. Kelakuan masa nyata ini memberi isyarat mengenai aliran permintaan rumah sewa di Malaysia (berdasarkan kunjungan unik oleh pengguna ke laman iProperty.com.my) berbanding penawarannya (penyenaraian hartanah sewa di laman iProperty.com.my).
Dalam penerbitan ini, kami menganalisis kunjungan pengguna laman web ke penyenaraian hartanah sewa kami pada separuh pertama 2020 (H1 2020) bagi mengenal pasti trend pertumbuhan permintaan berbanding separuh pertama 2019. Analisis ini bertujuan memberi pemahaman kepada pelabur dan tuan rumah mengenai keutamaan dalam penyewaan hartanah sewa di Malaysia.
Laporan ini bertumpu kepada empat wilayah utama iaitu Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor. Di sini kami kongsikan sorotan berikut daripada laporan tersebut:
- Gambaran keseluruhan pasaran hartanah sewa Malaysia
- Perubahan dan anjakan dalam permintaan bagi negeri dan ibu negeri di Malaysia
- 20 kawasan dengan permintaan tertinggi di Kuala Lumpur dan Selangor
- 14 kawasan dengan permintaan tertinggi di Pulau Pinang
- 9 kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor
Gambaran keseluruhan pasaran hartanah Malaysia: Pandemik global menyumbang kepada penurunan permintaan
Ketika dunia bergelumang dengan wabak COVID-19, umumnya permintaan dalam negara bagi hartanah sewa untuk H1 2020 menurun sebanyak -5.6%. Sekatan pergerakan di seluruh negara yang berkuatkuasa pada pertengahan Mac 2020 telah menghentikan banyak aktiviti ekonomi termasuk lawatan untuk melihat hartanah. Meskipun pembelian besar seperti hartanah ditangguh disebabkan sikap berhati-hati pengguna yang mengehadkan perbelanjaan kepada perkara yang perlu sahaja, pasaran hartanah sewa mungkin mendapat manfaat daripada situasi ini kerana perumahan masih dianggap satu keperluan bagi kebanyakan orang.
Peralihan dari Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) ke PKP Bersyarat (PKPB) diikuti PKP Pemulihan (PKPP) telah membolehkan keadaan ekonomi dan sosial negara pulih secara beransur-ansur. Pemerhatian ini disokong oleh pemulihan minat terhadap hartanah semasa fasa PKPB apabila kerajaan melonggarkan pelbagai sekatan fizikal. Berlaku peningkatan pada kunjungan dan penyenaraian hartanah sewa di iProperty.com.my apabila lawatan ke hartanah dibenarkan semula.
Kunjungan organik ke penyenaraian hartanah sewa di portal
Sebulan selepas pelaksanaan PKPP pada penghujung minggu pertama Julai, carian organik bagi hartanah sewa menyaksikan pemulihan sebanyak +25%. Pertumbuhan ini hampir sama dengan purata carian selama 52 minggu sebelum PKP dan ini membolehkan kami menganalisis pemulihan menggunakan tanda aras setahun sebelum PKP.
Trend menaik menjelang akhir H1 2020 telah meringankan kesan buruk pada awal pandemik dan menyumbang kepada penurunan keseluruhan -5.6%. Pada H1 2020, hartanah bertingkat harga rendah merekodkan hasil sewa lebih tinggi iaitu sebanyak 4% berbanding harta bertanah. Kondominium dan residensi servis masing-masing merekodkan hasil sewa sebanyak 4.17% dan 4.03% manakala rumah teres merekodkan 3.43%.
Residensi servis merupakan jenis hartanah paling popular dalam kalangan pengguna di empat ibu negeri utama iaitu Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor. Pengguna berminat dengan kediaman servis dengan harga sewa di bawah RM2,500 sebulan.
Permintaan di Selangor beralih ke kawasan pinggir bandar
Angka permintaan hartanah Selangor menyerupai Kuala Lumpur (-2.9%) apabila negeri ini merekodkan penurunan yang sedikit iaitu sebanyak -1.2% bagi permintaan rumah sewa. Di Selangor, permintaan rumah sewa telah beralih ke kawasan pinggir bandar seperti Ulu Kelang dan Batu Caves didorong oleh harga mampu bayar. Di kawasan ini, pengguna kebanyakannya berminat dengan kediaman bertingkat tinggi dengan harga aras permulaan. Pertumbuhan permintaan yang tinggi di Batu Caves banyak disumbang oleh segmen kondominium. Pengunjung laman web kami berminat dengan hartanah dengan sewa di bawah RM1,200 sebulan.
BACA: Bagaimana agaknya tinggal di Batu Caves?
Median harga sewa bagi Selangor adalah RM1,500. Sebahagian besar kunjungan berlaku di segmen kondominium di mana pengguna berminat dengan hartanah dengan sewa di bawah RM2,000 sebulan. Ini juga mungkin antara sebab Ulu Kelang merekodkan hasil sewa lebih tinggi berbanding kawasan lain di Selangor. Bagi H1 2020, Ulu Kelang merupakan kawasan yang mencatatkan pertumbuhan paling pesat dengan pertumbuhan permintaan sebanyak +44.21% tahun atas tahun (YoY). Kajian mendalam data mendapati 20 kawasan dengan permintaan tertinggi di Selangor didominasi oleh kejiranan pinggir bandar.
Johor merekodkan sewa paling rendah antara negeri utama
Permintaan rumah sewa di Johor menurun sebanyak -19.5% pada H1 2020 disebabkan peningkatan penyenaraian yang melebihi peningkatan kunjungan. Namun harga sewa Johor iaitu RM1,400 masih lebih rendah berbanding negeri utama lain di Malaysia.
Di Johor, Iskandar Puteri merekodkan pertumbuhan permintaan terpantas YoY iaitu +35% berpunca daripada penyenaraian hartanah sewanya yang berkurang menjadi separuh, terutamanya bagi segmen kondominium. Ramai pengunjung berminat dengan hartanah dengan sewa di bawah RM2,500 sebulan.
Senarai 20 kawasan dengan permintaan tertinggi di Kuala Lumpur dan Selangor pada H1 2020
Kawasan berikut disusun mengikut kawasan/penyenaraian hartanah yang mendapat angka tertinggi kunjungan unik dari 1 Januari ke 30 Jun 2020.
KUALA LUMPUR
- Taman Tun Dr Ismail (TTDI)
- Wangsa Maju
- Bukit Damansara
- Pantai
- Sentul
- Setapak
- Jalan Ipoh
- Sungai Besi
- Brickfields
- Bangsar
- Cheras
- Kepong
- Jalan Kuching
- Kuchai Lama
- Bukit Jalil
- Bandar Menjalara
- Segambut
- KL Sentral
- Ampang Hilir
- Seputeh
Sebagai pusat kegiatan ekonomi di Malaysia, Kuala Lumpur merekodkan penurunan kecil sebanyak -2.9% bagi pasaran rumah sewanya. TTDI menduduki tangga teratas kawasan dengan permintaan tertinggi di Kuala Lumpur. Pengunjung ke penyenaraian TTDI berminat dengan kediaman servis dengan sewa bulanan antara RM2,500 ke RM3,000. Antara kawasan yang mempunyai hasil sewa terbaik pada H1 2020 adalah Pantai dan Brickfields.
SELANGOR
- Bangi
- Klang
- Sunway
- Rawang
- Shah Alam
- Setia Alam
- Semenyih
- Glenmarie
- Damansara Damai
- Petaling Jaya
- Damansara Perdana
- Cyberjaya
- Sungai Buloh
- Kajang
- Subang Jaya
- Ampang
- Bandar Utama
- Batu Caves
- Tanjong Duabelas
- Ulu Kelang
Senarai 20 kawasan dengan permintaan tertinggi di Selangor didominasi oleh kejiranan pinggir bandar. Bangi mengungguli carta dengan angka kunjungan yang melebihi angka penyenaraian. Ramai pengguna berminat dengan kediaman servis dengan sewa bulanan di bawah RM1,500.
Senarai 14 kawasan dengan permintaan tertinggi di Pulau Pinang pada H1 2020
PULAU PINANG
- Simpang Ampat
- Bukit Mertajam
- Ayer Itam
- Butterworth
- Bayan Baru
- George Town
- Sungai Ara
- Jelutong
- Bayan Lepas
- Batu Feringghi
- Tanjong Bungah
- Gelugor
- Pulau Tikus
- Tanjung Tokong
Penutupan sempadan telah menjejaskan permintaan rumah sewa di Pulau Pinang dengan penurunan sebanyak -13.7%. Meskipun kunjungan pengguna dan penyenaraian hartanah di Pulau Pinang tumbuh pada H1 2020, permintaan pasaran sewa di Negeri Mutiara Timur ini secara keseluruhan menyusut sebanyak -13.7%. Simpang Ampat muncul pilihan tempat tinggal paling popular dalam kalangan penduduk tempatan dan ramai yang berminat dengan rumah teres dengan sewa bulanan RM1,000.
Senarai 9 kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor pada H1 2020
JOHOR
- Pasir Gudang
- Gelang Patah
- Masai
- Skudai
- Tampoi
- Johor Bahru
- Permas Jaya
- Tebrau
- Iskandar Puteri (Nusajaya)
Kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor iaitu Pasir Gudang turut memperoleh hasil sewa tertinggi di negeri ini pada H1 2020. Bandar perindustrian ini merekodkan hasil sewa hampir 7% manakala kadar sewa juga menarik iaitu RM1,200 sebulan. Bagi Pasir Gudang, ramai pengguna melihat penyenaraian rumah teres.
Untuk lebih pemahaman, baca laporan penuh di laman web kami. Untuk memuat turun laporan penuh H1 2020 Portal Demand Analytics (Rental Market), klik di sini.
NOTA
1) Pertimbangan dan langkah yang diambil:
- Hanya kawasan yang mempunyai lebih daripada 350 penyenaraian dipilih bagi mengimbangi kesan sebarang kenaikan mendadak.
- Kunjungan unik digunakan untuk menghalang pengguna individu memutarbalikkan angka permintaan dengan membuat kunjungan berkali-kali.
- Dalam kes di mana seorang pengguna mengakses beberapa bahagian laman web iProperty.com.my, kunjungan tersebut diberatkan secara sekata ke semua bahagian dan jenis bangunan bagi mengekalkan keunikan pengguna tersebut.
- Semua kunjungan yang digunakan di dalam laporan ini adalah berdasarkan trafik organik dan langsung sahaja.
- Hasil sewa median dihitung dengan mengambil median bagi kesemua hasil sewa pemajuan dalam sesuatu kumpulan.
2) Definisi
- Kunjungan Unik: Berdasarkan jejak Google Analytics ke atas pengunjung unik. Kunjungan berkali-kali pada penyenaraian yang sama oleh seorang pengguna dikira sebagai satu kunjungan.
- Penyenaraian Hartanah Aktif: Penyenaraian hartanah di iProperty.com.my yang aktif untuk sekurang-kurangnya sehari dan mempunyai sekurang-kurangnya 1 lihatan.
- Permintaan Hartanah: Bilangan kunjungan unik dibahagikan dengan bilangan penyenaraian hartanah aktif.
- Trafik Organik / Langsung: Berdasarkan jejak Google Analytics, trafik organik dan langsung tidak diperolehi menerusi perkhidmatan berbayar atau laman web lain.