想在大马成为一名“炒房”的房地产投资者？让这篇文章帮你衡量自己是否具备炒房赚钱的能力。
This article was translated from How to flip a house for profit in Malaysia by Sueki Khaw.
你或许听说过，很多投资者能够通过购买房产、对其进行装修改造、然后将这间房子售卖以赚取巨额盈利，这种一般被称作“炒房者”的投资者们，似乎是世界上最赚钱的工作。
你很想加入这些产业投资者的行列，但你可能对充满未知的市场前景感到担忧而却步。
在过去的好几年里，大马房地产市场似乎一直在下跌或保持平缓的走势。如果你买到一个不升值的房产，那该怎么办？如果在你投资一间屋子后面临市场大跌的情况，这时你该如何？
鉴于房产是一项需要大笔资金的投资，这些忧虑都是有理有据的。接下来就让我们来看看你是否具备炒房的条件和能力。
如何以炒房为生？
有些人的确能够做到以炒房作为其工作，但你必须知道，跟任何职业一样，成功的人只占整体的一小部分，并非所有的房地产投资者都能成功赚取高昂的利润。
那么，究竟炒房者的平均收入是多少呢？马来西亚并没有这方面的统计数据，但我猜他们的总收益一般介于30%至40%之间。
在大多数情况下，炒房是一种投机行为，因为你正在“押注”你的房价会升值。如果你正在对市场进行这种押注，你往往是在赌博。没有人可以通过赌博来建立稳定的收入。所以，你必须限制炒房的投机因素。
此外，你必须投入大量的时间，去做市场调研、找到值得的交易、学习如何装修，并与装修承包商、房地产经纪property agent、律师、银行职员、拍卖商和其他成功的炒房者打好关系。
简而言之，炒房就像一份全职工作。如果你已经有一份正职，那么你需要在炒房方面所付出的时间，可能会让你感到很费力。如果你觉得这对你来说很困难，炒房可能就不是一项适合你的投资。
用这7个步骤实现你的第一次炒房
想要找到一个难得的投资机会，并不是那么容易的。你必须与好几个可靠的property agent建立好关系，让他们帮你密切留意好的楼盘。
此外，你将需要定期查看房地产网站，而且要有心理准备，因为你可能需要浏览数百、甚至数千个楼盘，才会找到适合的楼盘。
这意味着在合适的楼盘出现之前，你大约需要花费1000个小时（大约42天）的时间寻找。
评估了自己的财务状况后，你就会知道自己能负担哪一类型的房子。下一步就是选择合适的房产。其次是装修。最后，你必须有一个良好的营销方法来尽快把房子卖掉。
时间就是成本，你越早把房子卖掉，你的时间成本就越低。
接下来，让我们进一步了解大马投资房产所需的条件。
1）资本：你需要的资金比你想象的要多
投资房产是需要很大笔资金的。无论你是否有向银行贷款，你都需要大量的资金。你必须有足够的现金来购买房子，支付印花税和律师费等买房手续费用，并将房子翻新成比一般房子漂亮。
如果你可以获得高达90%的房屋贷款，你还是需要准备至少等于25%房屋价值的资金，用来支付抵押金、手续费和装修费等。
举例来说，如果你借到90%的银行贷款，用来购买了一间RM500,000令吉的房子，你就需要准备大约RM125,000令吉的现金。这是根据以往经验学到的技巧，但你的实际情况可能会有所不同。让我举例说明。
一般上，downpayment首付款的数额是房屋价值的10%，除非你是用提高价格（mark up）的方式购买房子，但我强烈反对这种做法。
如果你已经拥有两套房子，那么你在购买第3套房子时，只能获取70%的房贷。这就意味着你需要支付30%的头期资金，而且还不包括手续和装修费用。买房的手续费用大约是购买价格的5%，这些费用包括法律费、印花税和估价费。
定金和手续费用基本是固定的，但装修费则是相反，因此，你必须加深自己对这方面的了解。
在你最初的几个房地产投资中，你可以选择不需要太大规模改造的房子，这样就能减少这方面的支出。在你购买之前，建议找专家为你检验房子。在验楼检查房屋缺陷defect时，你需要注意的地方包括屋顶、管道、电线和房屋结构的完整和稳固性。
对于购买了房子后的处理方式，你应该要有一个计划。你也应该找个可靠的人，为你估算实现你的计划需花费多少的费用成本。这将有助于你估算所需的资金。
假设你需要更多时间来计算装修费用，导致自己错失了投资这间房产的机会，这其实是没关系的，因为你可以另找值得投资的房子，这比在日后低估成本要好。
2）申请贷款买房：这是最好的方式吗？
大部分人们都是通过贷款来买房。这是件好事，因为你在投资房产上投入的资金越少，你的潜在回报就越高。然而，如果你要炒房，贷款就有两个缺点：
- 大多数房屋贷款都有一个锁定期（lock-in period）。如果你在这个锁定期内还清整个贷款，你就会被罚款。这笔罚金可能高达贷款额的5%，从而侵蚀你炒房的利润。
- 从银行发放贷款之日起，你每个月都需要偿还贷款。这意味着，在你装修房屋和寻找买家的时候，你每个月都要向银行付款。你的现金流将受到影响，此时你将面临必须尽快找到买家的巨大压力。
因此，在申请房贷来投资房产时，记得留意以下几点：
- 找一个没有锁定期的银行贷款。这样的房屋贷款是存在的，你只需货比三家就可找到。
- 购买一间价格远低于你的负担能力的房子。如果你有资格获得RM500,000的贷款，请购买低于此价格 30% 的房子。
就我个人而言，我更喜欢在没有申请贷款的情况下炒房，因为这样可以免除拖欠银行付款的风险。
你可以和朋友合作来筹集现金。不过，在投资中引入其他合作伙伴，也有其潜在风险。
从巴仙率来看，当你在没有申请贷款的情况下炒房，你的回报率会比较低，因为你必须筹集更多的资金，但是从实际数额来看，这么做的盈利绝对会更高。
3）计算你的现金开销
在寻找买家的过程中，你在维护和持有房子方面的支出，包括以下费用：
- 每月房贷
- 房屋保险
- 水电费
- 建筑管理费和储备金
- 税房地产税费（房产门牌税、地税和其他税费）
你必须把所有费用都一一列下，然后按月来计算自己的支出。例如，你的房产土地和门牌税是按年支付的，你可以将其除以12，以找出每个月平均的数额。
如果你无法负担每个月的现金支出，你可能要考虑购买一个更便宜的房屋或者完全不投资。如果你的现金流是入不敷出的，那么你越快把房子卖出去，你就有机会赚到越高的盈利。
4）选择适合投资的房子
确保你在投资买房前做好功课，因为一旦买了之后就无法回头了。
让我们举例说明：
- 假设你有RM100,000令吉的现金，可用于你的首次投资炒房。
- 在接下来的一年里，你每个月可以负担RM2200令吉的现金支出。
- 你有资格获得90%的房屋贷款。
假设这RM100,000令吉是房屋价值的25%，那么你就有能力购买RM400,000令吉（RM100,000令吉/0.25）的房屋。
然而，如果我们仔细计算，你会发现每月房屋供款（30年的贷款，4%的利息）加上每月的其他开支，会使你的每月开销超过RM2200令吉。
对此，你应该对买房的价格和其他成本进行微调，以确保你的每月支出量不超过RM2200令吉。经过一些调整，你会发现自己能负担的房屋售价为RM300,000令吉，这会让你的每月开销少过RM2200令吉。
你现在必须找到这个价位的房屋，而且查看的房屋必须是低于市场价值的（below market value，简称BMV）。记得，你最终必须以更高的价格将你买的房子出售。所以，购买 BMV 的房子，能帮助你实现这个目标。
你或许会问：“房价应该比市价低多少？”这时，你可以使用 “70%法则”。我们将在下文讨论这个问题。
寻找那些需要维修和翻新的房产，但你也要确保这些房子没有重大的结构、电路、管道和屋顶问题，因为你要把装修成本保持在最低水平。
你可以寻找专业人士为你检验房子，这是帮你找到合适的房子的重要步骤。
另外，要确保你看中的房子是位于优越的地理位置。在最理想情况下，买来投资炒房的房子应具备以下特点：
- 500米以内有公共交通（公交站、轻快铁、地铁或单轨火车）
- 500米以内有商店及餐馆等生活便利设施
- 3公里范围内有学校
- 附近有大量的就业机会（比如办公室、商场和商业中心）
不要过于纠结于是否靠近轻轨或地铁站，因为公交车站也一样理想。
5）使用“70%法则”来找出你买房的合理价格
“70%法则”指的是，你所支付的维修费用，不应超过房屋在维修后的价值的70%。这有些难计算出来。但你还是可以尽量计算，然后得到一个粗略数字。
首先，你必须知道房子的最高市场价值，即是银行愿意为这间房子提供多少的贷款。对此，你需要一名银行职员或房屋贷款专家来帮助你解决这个问题。
了解这个资讯是很重要的，因为你未来的买家很可能会申请房屋贷款来购买这间房子。如果银行不愿意按照你的房屋卖价提供贷款，那么你就很难把房产卖出去了。
相关文章：马来西亚卖房的8个步骤：给屋主的简易指南
接下来，有些估价师会把你的50%装修费用计入房屋价值中，但仅限于房屋的维修和美化，不包括可移动的家具。因此，内置橱柜会被计算在内，但床具和沙发就不包含在内。
现在假设这间房子的银行价值（bank value）是RM500,000令吉，同时你准备花费RM50,000令吉在装修上，不包括可移动的家具。
因此，这间房子在装修后的价值大概为 RM525,000。 那么，70% 法则将适用于以下情况：
购买价格 = 70% x (维修好的价值 – 维修成本)
= 70% x (RM525,000令吉 – RM50,000令吉)
= 70% x RM475,000令吉
= RM332,500令吉
这个RM332,500令吉就是你应该购买这所房子的合理价格。
想找到一个符合70%法则且低于市价的房屋是不容易的，这就是为什么你需要花点时间去寻找。这样的房地产确实存在，但你必须耐心寻找。你也可以委托房地产经纪、银行职员和律师帮你留意。
你也可以关注拍卖房地产auction property，但购买拍卖房地产需要不同的技巧，所以，除非你对这些房屋有一定的了解，否则不建议购买。
在这里浏览马来西亚最新的拍卖物业 ➡️ Auction Property
6）装修房屋：事半功倍的技巧
如果你想第一次投资炒房就成功，装修也许是最关键的因素之一。你的目标就是以最便宜的成本，使房子看起来十分吸引人。
而且，你在这方面所付出的费用成本，应该比其他人少30%，透过这样的方式，你可以为潜在的买家带来更高的价值。
你最好的选择是找到在其专业领域内技术顶尖的自由业者，包括油漆工、木工、水管工、电工、建筑工人和瓦工。
这些自由业者的收费通常比总承包商便宜。你买的房子应该是不需要很多大型装修的。
如果必须拆除房子的主要部分并进行重建，你可能不知道该怎么与一群自由业者来执行这么大的项目。在这种情况下，你需要一名建筑师和一个可以为你把一切都安排妥当的承包商。
想知道装修房屋的最有效方法，你就应该关注以下的地方：
- 油漆 – 熟练的油漆工可以把油漆工作做得非常好，比如仅仅是刷了一层新漆，就能让房子看起来非常漂亮。你使用的颜色必须具有美感，且不要混杂太多的色调。
- 厨房 – 一个实用且美观的厨房，是吸引买家的一大因素。
- 浴室 – 买家通常喜欢有翻新过的浴室。
- 内置衣柜和橱柜 – 为你的潜在买家提供漂亮的存储空间，他们会觉得你的房子很吸引人。
- 照明 – 良好的照明可以让你的房子在展示时明艳动人。
相关文章：全装修 vs 部分装修 vs 无装修房屋：三者在大马有什么区别？
7）出售房屋：时间是关键
这是炒房的关键一步。在理想情况下，一旦房子装修完毕，你就会找到买家并把房子卖出去。要做到这一点，你的房子必须有很诱人的魅力。
切记，购房者在市场上有很多选择。他们通常看中的不仅仅是一间房子。你的卖价必须是让他们无法抗拒的，但这不一定表示价格要很便宜，而是能让潜在买家看到房子的其他价值。
想想看：你看到有两栋房子正在出售，房子A售价RM480,000令吉，房子B售价RM525,000令吉。房子A需要耗费大约RM30,000令吉的费用来装修美化。而且这些装修费用是你必须自掏腰包的，因为很少有银行提供装修贷款。
另一方面，房子B很华丽。其外观十分漂亮，而且可以立即入住，所以你无需支付额外的装修费用。如果你想按照房子B的规格自己进行装修，你可能需要花费RM70,000令吉。此外，房子B的银行价值也与其售价相等。
房子A和房子B的每月房贷供款仅相差RM193。那你会倾向于购买哪个房子？相信大多数人都会被房子B所吸引，它虽贵，但却提供了很多价值。
你的房屋营销手法也必须出众。当你在出售自己的房子时，展示是必不可少的。
- 聘请专业摄影师拍摄精彩的照片，并将照片分发给所有的property agent。
- 写一份关于房子的摘要，包括房子的特点和优势。强调你的装修质量。让潜在的买家知道你在装修方面付出的努力。让潜在买家意识到，如果要打造同样的房子设计，他们必须花费更多的金钱。
- 确保房子处于如同示范屋般的状态。整体空间必须是干净、迷人，而且芬芳好闻的。在潜在买家到达之前，把空调打开，并播放柔和的音乐。
除此之外，你也必须得到优秀的销售团队的支持。聘请5到7名可靠的房地产经纪来销售你的房子。带着每位经纪人参观你的房子，向他们解释所有的优点，以便他们能更好地推销。
接着，定期与你的房产经纪人跟进销售情况，然后替换掉那些没有表现的人。你也可以与property agent举办open house。我发现，这种活动是很好的销售形式。
给自己和property agent设下一个卖房的期限，然后努力在这个期限前将房子卖出。
如果没有设下一个期限，人们往往很容易忽视时间的紧迫，而时间就是你投资炒房的主要成本。
相关文章：在马来西亚出售房屋需要多长时间？
在没有资金的情况下，可以投资炒房吗？
可以，但这么做的风险较高。想要在没有资金的情况下炒房，你需要找到一个合作伙伴，而且他必须是一名装修承包商。
这名承包商将负责对你的房子进行翻修，然后在翻修后获取一小部分卖房后的利润作为报酬。
你也可以据此找到一间符合70%法则的房产，并与业主协商以下面的条件合作：
– 让业主同意用一个低于市价的价格卖房
– 你对该房产进行翻新和修复，使其能以更高的价格出售
– 你推销该房产并将其以更高的价格出售
– 在出售时，业主会收到早已商定的价格和一小部分净利润，然后你在支付了与你合作的承包商伙伴后，你就可以赚取剩余的盈利。
让我举例说明这个方法是如何运作的。
假设你找到一间在装修后的价值达RM525,000令吉的房子，而且业主同意以RM340,000令吉的价格出售该房子，同时维修这所房子的费用是RM40,000令吉。
这些条件都符合70%法则。因此，你说服业主与你签订一份合资协议。你将翻新这所房子，并以RM525,000令吉的价格出售。在卖房后，你会向业主提供25%的净利润。
把房子卖出后，业主得到RM340,000令吉，而你获得RM185,000令吉。从你收到的RM185,000令吉中，你支付了RM40,000令吉给你的承包商。
假设你需要支付RM5,000令吉的法律费用，你的净利润就是RM140,000。你从此净利润中支付25%给业主，同时，你再与承包商（你的伙伴）分享另外的25%。剩下的RM70,000就归你。
这整个计划的风险在于业主在房子卖掉后拒绝付钱给你，或者在装修后选择不卖房产。因为整个销售过程都需要经过业主的同意，因此，如果业主不同意，此销售将无法进行。
你可以要求立下一份对房屋的授权委托书（Power of Attorney），但要说服业主这么做是非常困难的。
此外，你也应该让业主在卖房时使用你的律师。这样一来，你们卖房所得的款项将交给律师保管，然后律师再按照约定的比例把款项分给业主和你。
想在这种情况下实现投资炒房的策略是很不容易的。你要先找到一个同意预付装修费用的装修伙伴，还有一个愿意合资的业主。但如果你能成功找到这些伙伴，你的回报将会很高。
经验是我们最好的老师
投资炒房涉及很多资金，而且风险也高，所以这不是一蹴而就的事情。你必须尽可能地降低和避开这些风险。
市面上几乎没有任何文章能够完整地把炒房的细节罗列出来，因此很多投资炒房理论往往看起来都很简单。
如果你真的想要在这方面成功，你必须勇于迈出第一步。在进行炒房时，问问自己是否有能力在比原有计划更长的时间持有一间房子。
举例来说，如果你计划在6个月内完成炒房，你应该衡量自己是否能负担得起持有该房产长达2年的时间，看看自己能否承受这段期间的现金开销吗？
如果你负担不起，那就找一个比较便宜的房子来投资，或者放弃投资炒房的想法，直到自己有能力负担为此。
同时，记住以上提到的70%法则，时刻要以最低的装修成本获得最突出的效果，因为这会在很大程度上决定你的利润。
祝你第一次投资炒房就成功!
