在马来西亚出售房屋需要多长时间?

脱售房屋的想法可以令人生畏,特别是COVID-19正在持续爆发期间。您一路上做出的决定,可以为您省下,或导致额外花费好几千令吉。这是一个分步指南,可以帮助业主更快速出售房地产。

© Dinis Tolipov | 123rf

This article was translated from How long does it take to sell a house in Malaysia? by Sueki Khaw.

出售房地产未必是个漫长而复杂的过程。在本文章中,我们将详细列出你所需做的一切,以确保能锁定潜在购买者,以及每个步骤的所需时限。

在准备签署买卖协议(SPA)并将该房产正式转让给下一个业主之前,您将需要涉及与多方,整个过程可能需要6个月或更长的时间。因此,如果您希望在今年的某个时候将房子推出市场,那么最好现在就赶紧准备!

让我们开始吧!

1.缴付所有未付账单

为了使房子可有效提供给下一个业主,您必须清除所有与房子有关的未付款项。不确定还剩下什么? 请跟随以下清单:

土地税

退出租金或是高层楼房的单位租金皆是一种土地税,所有业主必须每年通过各洲的土地局或Pejabat Tanah Dan Galian(PTG)支付予地方政府。

门牌税

这是根据您房屋的租赁价值向地方政府支付的税款。该税收是根据您房屋租赁价值的4%来计算,并需纳入其他相关因素,例如房屋的位置和类型。

管理费

如果您持有公寓或共管公寓,则必须缴清所有未付的维护费用,这些费用将支付给管理委员会,并用于维护和保修分层建筑物中的公共设施。

租金所得税

尽管这不是直接的产业税,但您在提交所得税时需要支付租金所得税。税额会因您在马来西亚的身份而有所区别。

❖马来西亚公民和永久居民应缴纳约0-28%的租金所得税率

❖外国人和非永久居民有义务一律缴纳28%的租金所得税率

平均时间:清除这些款项并收集有关收据所需的时间完全取决于您执行账单义务的频率。如果您按时缴付,则可以在一天内完成此阶段。

2.找一个估价师评估您的房产价值

房产的标价或销售价格取决于本身的价值。这步骤只限于地产是转售物业(二手物业)时才有效。因此,如果您要出售新推出的物业,可以跳过此步骤。

尽管有几种方法可以评估您的房地产价值,例如与房地产经纪人核实,询问银行家或浏览在线的房地产平台,但最好的方法是聘请专业的估价师。估价师将能通过市场数据、房地产类型、周边地区相近的房地产价格以及其他有价值的市场因素,帮您确定合适的售价。

确保聘请授权公司的估价师或代表银行的估价专家。我们建议您先确认该估价师或估价公司已是注册自大马估价师、评估师及产业代理局The Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents MalaysiaBOVEAP的合格单位。接着,您可以与选择的估价师安排面谈,并安排时间让他们到访您的物业进行估价。然后,估价师在评估您的单位后会准备 一份物业的价值报告。

平均时间:整个过程可能需要1周左右才能完成。

读: 什么是房屋估价以及会影响房屋价值的4大因素

3.定下物业的销售价格

估价师根据数据及其个人评估来确认您的产业价值。但是,这不应该是你设定最终售价的唯一指标。相对于其市场的价值而言,具有吸引力的价格将吸引买家,即使这些住宅物业不在热点区域或拥有崭新光滑的外形。

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为您的房屋定价,很大程度上取决于您作为卖方的个人目标您是否现在急需要现金并且要快速出售,还是您想拥有保留权力来等待愿意支付您理想价格的合适买家?做出决定后,您应该找出以下几点:

您所在地区当前的购买意愿是什么?查询您附近类似的房地产类型和建筑大小在近期内的交易您可以使用brickz.my进行操作。此在线平台提供了马来西亚物业交易的准确售价和最新的定价信息,该信息来自评估和物业服务部(JPPH)。

您的产业竞争力如何?浏览iProperty.com.my之类的房地产网站,以找寻竞争对手在市场上的最高和最低售价,从而为您的买家设定有竞争力的价格。考虑到当前是买方的市场,因此您的要价必须反映出该物业的市场价值,并且最好低于竞争对手的市场价格。 切记,您必须在房产售价上考量到谈判利润。买家通常会尝试要求折扣,因此建议您在可以接受的价格范围内多加5-10%

平均时间:这最终取决于您花多长时间进行研究和调查。您应该可以在一周内完成评价。

4.确定目标以帮助您更快地完成交易

当您知道自己的产业价值后,您就可以专注于寻找这类型买家。这将增加您进行有利的交易机会。根据您的物业特征来设定目标,他们的收入水平、目前的生活状况和家庭规模来建立买家大致的角色。其他问题包括:

  • 您想要现金买家吗?
  • 您愿意向外国人出售产业吗?
  • 您想专注于首购族吗? (因为他们可以从银行那里获得更高的融资利润)

拥有买家人口统计数据将有助于您吸引买家,并采取有效策略来确保交易例如,如果您热衷于首购族,可以提供免费的固定装置和配件(例如冰箱或厨房炉灶)。

平均时间:可以在一天之内解决。

阅读: 取自BNM最新消息:马来西亚银行的基准率(BR)、基准贷款利率(BLR)和有效利率 

5.完成室内装置以增加产业的价值

当您向潜在买家展示房屋时,首次印象固然就是一切。显然,您的房子在推出市场之前必须看起来得体,但明智的做法是采取一些额外的步骤来进一步提升房屋的吸引力。

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除了基本维修之外,您还可以采取以下行动:

  • 粉刷新漆
  • 请翻新你橱柜和厨房表面,如果它们都过时了(毕竟厨房是家里的核心啊!)
  • 为每个房间换上新灯具重新设置新氛围比什么都重要。
  • 整理房屋,但不要过度,以免看起来不像个家。
  • 整理花园,彻底清洁露台和排水沟。

平均时间:根据您投入作品的心血,可能需要大约1-3个月的时间才能创造出美好的第一印象。

6.准备必要文件

这个步骤非常直接。 您将需要准备以下内容:

  • 最新的银行贷款记录
  • 身份证和护照

*请注意,如果您当前的护照号码与房契或购买协议中注明的号码不同,那您必须提供两个护照的副本。

  • 购买协议副本
  • 地契副本
  • 最新的地税和门牌税账单
  • 管理费用(最新3个月)
  • 水电费(最新3个月)

平均时间:这取决于您的个人速度,这是可以在一天内完成的准备工作。

7. 寻找可靠的房地产经纪人/代理商来销售物业

聘请经注册的房地产经纪人可以帮助您更快地出售产业。您需要选择一个具有最佳营销计划且经验丰富的经纪人来出售您的房地产寻找该所在地区有工作经验并且对房地产市场有深入了解的经纪人。

询问他们的业绩或任何过去的销售证据。可以是预订表格/通知书,客户回馈等等。

有了经纪人后,请移交上述所有必要文件,以便他们可以将您的产业推销给潜在客户。

平均时间:视您要多久时间来确认房地产经纪人而定,因此请尽早开始。如果经纪人被视为该区域的专才或产业类型的专才,这绝对是优势。

8.寻找合适的买家并协商条款

在经纪人的协助下,您可以提供开放参观以加速交易。最终确定购买者名单,并确保您的经纪人主动催促这些购买者采取下一步行动,将他们与律师和银行家结合起来,让他们协助购买者预先检查其贷款资格,以及相关工作。

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在缓慢的房地产市场上出售房产或许会很棘手;您不得不加把劲以达成交易。一般上,有吸引力的折扣并不是加快交易速度的关键。与您的潜在买家建立牢固的关系并赢得他们的信任是成功销售的跳板。多数情况下,交易无法达成并不是因为房产价格,而是买家不满意;无论是卖方,所提供的服务还是他们面临的任何麻烦。

平均时间:谈判过程和出售时间取决于双方可以达成协议的时间。

9. 当你准备好出售,请咨询律师

建议雇用律师或房屋转让专业人员来处理转让产业所有权的法律工作。 他们将为您准备必要的文件,并建议所涉及的流程。

您将需要提供已签署的合约协议,这是包含所有条款和协议的第一份文件。您的律师会从银行处获得赎回声明,并准备所有必要的法律文件,以将产业所有权转让给买方。

平均时间:买卖交易将在签订买卖协议后约3个月完成。

10.签署协议书并收取预订费用

如果双方都预备好了律师,那么买方将必须签署协议书,并支付该物业售价2-3%的预订费。该预订费用于买家在完成销售交易时必须支付给您的10%抵押金。

平均时间:1周到一个月不等过程取决于您准备协议书的时间以及银行处理申请手续的速度。

读: 什么是预订表格? 5件购房者在签署前应注意的事项

11.买家申请房屋贷款

如果您有现金买家,则可以跳过此步骤。但是,如果您的买家正在申请贷款以购买物业,那么他们需要先提出申请,然后再进行下一步。

在评估买方的贷款申请时,银行通常会派出他们的估价师来评估您的房地产价值并附上一份评估报告。

平均时间:您必须等上14个工作日或更长时间才能知道银行是否会批准买方的贷款。

12.签署买卖协议(SPA)

在买家获得房屋贷款后,您可以签署SPA。在这期间,买家需要向您支付物业剩余的7-8%的售价。剩余的90%款项将在签署SPA日期后的90天内或在州政府批准转让同意书后,通过银行支付给您。

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这项支出将分为两个阶段进行第一个阶段,买方的银行将向您的银行(卖方)支付,以赎回该物业。接着,您的银行将所有相关文件(例如正版的房产地契和正版买卖协议书)发布给买方的律师,然后买方律师可以在买方的名字下注册该地契并创建新的房屋贷款。 将文件发给买方之后,您将获得第二阶段的款项。

平均时间:一旦您的律师将文件发送给买方,买方将在14-21个工作日内签署SPA

13.房产转让期

转让期限取决于案件的复杂程度和房产地契。以下是预算的时间表供您参考:

  • 具有个别或分层地契的永久地契房地产 – 90个工作日内
  • 具有个别或分层地契的租赁地契房地产律师需要1- 3个月从州政府处获得转让同意书,转移过程需要90个工作日。
  • 永久地契的总产权 – 大约3至6个月,因为过程相对地更复杂。这取决于您的律师需要多长时间才能从发展商处获得确认书,然后他才能开始转让。在某些情况下,这或许是一个漫长的过程,因为发展商尚未将总地契细分为个别或分层地契,并且尚未将房产所有权移交给您(业主)。
  • 租赁地契的总产权:最长6至12个月。所需时间为加倍,这是因为租赁地契除了需要发展商的批准之外(总产权),还需要州政府的批准。

14.总结您的交易费用

转移手续完毕后,您必须偿还以下交易费用以完成买卖:

房产盈利税(RPGT

这是从您的房地产销售中获得收益的不动产盈利税。如果您要出售拥有六年(或以后)所有权的房产,则必须支付5%的RPGT。如果您拥有该物业的时间较短,所支付的税率也比较高,也就是持有产权前三年,你得支付30% RPGT;第四年出售则为20%,第五年出售为15%

但是,如果这是您首次在马来西亚脱售住宅产业,您则可以享受此生谨此一次的脱售受益税务赦免,因此您无需支付任何RPGT。请注意,它必须是私人住宅,并且您必须是马来西亚公民。要了解更多有关RPGT计算法以及卖方的允许费用,请阅读此内容

房地产经纪人/代理费

住宅物业的代理费为售价的3.18%,包括销售和服务税(SST)。

律师费

马来西亚的律师费用如下:根据物业的价格:首RM500,0001%);接下来的RM500,0000.8%); 其次是200万令吉(0.7%)和接下来的200万令吉(0.6%)。 假设您的房地产价格为RM800,000 –您大概需要支付RM7,500

平均时间:视情况而定,如果您准备好付款,所需时间只有短短1天。

总结是,出售房产必须考虑时间因素。如果您希望高价脱售,则必须准备等待更长时间。 如果优先考虑立即脱售,那么您可能必须接受底价出售。

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