什么是房屋估价以及会影响房屋价值的4大因素?

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计划出售你的房屋或考虑购买二手房屋? 不妨先参阅房屋估价,以获得最大收益。

房屋估价以及会影响房屋价值的4大因素

© Zuraisham | Getty Images

This article was translated from What is property valuation & the 4 factors which influence a home’s value? by Sueki Khaw.

在马来西亚,房地产/房屋估价可以被定义为是确定房产当前市场价值或售价而进行的一个活动。这个过程由估价师完成,该估价师必须是注册自大马估价师、评估师及产业代理局(The Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia,简称BOVEAP)的专业人士,并遵循该机构1986年条例的第七章(Seventh Schedule)。

什么是房产/房屋估值?

有几种情况需要进行房产评估:

  • 你需要额外的现金并计划为你的房产再融资,以便在几年后房产增值,能资本还原。
  • 你想要购买一个二手房屋,并希望从银行获得融资。

大家都误解认为购买你的第一套或第二套房屋,你可以根据房产销售价格或你与卖方协定好的价格获得90%的融资。 实际上,银行将根据注册估值师的报告对你的90%贷款(抵押贷款)进行基准测试。

银行可以是财务服务提供者,但他们无权对你的财产进行估价。 相反,他们会聘请专业估值师这样做。 假设你已经签署了买卖合同,以购买总额为RM 600,000的房屋。你已向银行A申请房屋贷款。接着,银行A将委托其承认的估价师评估你的目标房产并准备书面评估报告。 在评估后,估价师仅为房屋估价RM550,000。 根据此报告,购买者只可以从RM550,000的90%获得贷款,而不是RM 600,000的90%。

作为初步调查,买家可以使用brickz.my衡量和计算他们感兴趣的社区/房地产项目的当前市场价值.brickz.my是一个产业交易资讯网站,提供了马来西亚各地房产的最新交易价格。

马来西亚的估价费用参考如下。 一般上由买方承担:

首RM100,000.00 = 0.25%
接着的数额高达RM200万= 0.2%
接着的数额高达RM700万= 0.167%
接着的数额高达RM1500万= 0.125%
接着的数额高达RM5000万= 0.10%
接着的数额高达RM 2亿= 0.067%
接着的数额高达RM 5亿= 0.05%
超过RM 5亿以上 = 0.04%

在马来西亚,估价师一般上都会采用销售比较法,以估值和物业服务部(JPPH)最近的产业交易价格纪录进行对比。 无论如何,他们将根据房屋的状况和装修的增值性(如果有)进行必要的调整。 因此,位于相同区域或邻近的物业未必能同等价值。除此之外,产业的位置和附近的设施等因素也将被考虑在内。 这些将在以下详述。

当然,卖家也可以由专业估价师计算出其产业的最低价格,好让他们能与潜在买家讨价还价

读: 如何在马来西亚卖房的8个步骤

到底有哪些因素能影响你的产业价值?

可能影响您的行业价值的因素

©Andrii Yalanskyi | 123rf

显然,估价是买卖物业过程中的一个关键因素,也是许多人经常忽视的因素。清楚了解是什么因素让你的房产更有价值(或是价值更低)有助于你长期保持房屋价值或协助你的购物/投资决定。

以下是会影响你产业估价的4大因素:-

1. 地点

这是购买的第一条例,也可能是决定你物业价值的主要因素。例如,在巴生谷,越靠近市中心,你的房产价值就会越高。这就是为什么吉隆坡中华商业区的房价在过去十年中飙升的原因。

不过,某些地点也会受到其他因素影响。如果你的房屋位于不受欢迎的场所 – 例如墓地,发电站或废物处理区 – 这可能会对房产的价值产生不利影响。

一般上估价师认为:面向西方的产业价值一般偏低,因为下午时段的阳光几乎是平行线照射进来。这可能导致电费倍增。而且,面向T字路口的产业价值也较低,因为该处会有更多交通意外的风险,车辆会有撞进门口的可能性。

读: 选择房屋贷款时,你需要了解什么是基准率(BR),基本贷款利率(BLR)和价差率

2. 四通八达和设备齐全

可能影响您的行业价值的因素: 四通八达和设备齐全

© simonlong | Getty Images

假设你的房产靠近新开通的主要高速公路,可能有助于提高产业的价值。 如今,良好的交通网络和公共交通(如LRT轻快铁和MRT捷运)能为产业加分。 许多生活在城市地区并有抱负的买家通常会根据他们去上班所消耗的时间来决定购买!

靠近基本设施,如诊所和私立医院、教育机构、银行和购物中心、国际或私立学校或许会增添房屋价值。 这些“热点”促使你的家和邻里更适合居住。

参阅: 2020年购买房地产前需要考虑的最新印花税以及其他6项费用

3维护和翻新

这关乎于房屋的年龄和素质。 随着房子老化,它可能会面临问题和需要整修- 从水喉到屋顶,都可以举出几个。 然而,有品质的建筑材料,可能会需要一段很长的时间才会出现问题或需要维修。

你依然需要定期维修。就像你定期检查和维修汽车一样,房子也需要不断检查和整修。 从长远来看,有被维护良好的房子,比较起完全被忽视的房子,有着更高的价值。

估价时:估价师会把翻新工程纳入计算内,尤其是可以提高房子舒适性和审美价值,例如:

a)改换地板
b)获得批准的面积扩充
c)内置厨柜和衣柜
d)石膏天花板
e)铁花
f)警报系统
g)自动门系统

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4. 建筑素质

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© Kin Meng Kok /123rf

建造房屋或手工的质量是保值的另一个关键因素。更不用说,建筑材料的质量 – 由高品质材料制成的建筑物可能会需要一段很长的时间才会遇到问题。

我们经常听说几十年前建造的房屋,但由于建筑材料,工艺和结构设计的质量,多年后仍然可以获得高价。Taman Tun Dr Ismail (TTDI) Bangsar那几十年历史的露台住宅区就是一个很好的例子 – 这些单元可能只是普通的住宅社区,但它们现在却要价每间至少RM 150万。

另一方面,许多人都投诉说,即便顶级的发展商所售出的昂贵单位,由于使用的低于标准的建材来降低成本,因此建筑素质也只处于标准水平。因此,买家需要谨慎审核,不要被发展商的行销招数如花哨小册子和免费赠品所影响。

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