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2022年大马买房印花税、律师费和其他4大费用

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除了头期钱downpayment之外,在马来西亚买房还有好几笔费用,包括stamp duty、律师费和房地产估值费用等,千万不要忽略哦!

© rawpixel | 123rf

This article was translated from Stamp duty, legal fees and 5 other costs when buying a house in Malaysia by Jodie Tan Siew Ling.

物色人生中的第一间屋子,无疑是一件让人兴奋又充满期待的人生大事。这“得意忘形的感觉,可能会导致购房者容易小觑和忽略了购买房地产所需的总支出费用。

首购族在买房过程中会针对各个偏爱的地点进行实地勘察。然而,无论首购族是通过发展商或网络广告去了解所要购买的房地产资料时,他们似乎都只关注房子的售价和发展商所提供的买房优惠、折扣或现金回扣,而忽略了其他一些重要的考量因素。

其实,买房头期 (downpayment)和买卖交易的手续费,只是买房的部分费用。在购房程序即将完成之际,实际上还有许多其他重要的所需款项需要买家支付。

所以,这些费用也应该被纳入买房预算的考量之中,才能避免造成让人措手不及的财务危机。

以下是在马来西亚购买房地产所涉及的6大费用。

1)印花税 Stamp duty

印花税是一笔不小的购房费用所有的房地产买卖都必须交付这笔费用。印花税其实是一种房地产转让法律文件的法定税务。

根据1949年印花税法令第一附表(First Schedule of Stamp Duty Act 1949))列明,只要涉及转让协议备忘录(Memorandum of Transfer,简称MOT)或转让契约(Deed of Assignment,简称DOA)这些房地产割名转让文件,就需要缴付印花税。

在马来西亚进行的房地产买卖或进行转让所需缴付的印花税,必须在执行日(文件日期)起的30天内盖章和支付。

一般上,购买房产的stamp duty费用包括:

  • 房屋产权割名文件的印花税费用 – MOT和DOA的印花税,是根据房地产的交易价值或市场价值来征收的。
  • 房屋贷款合同(Loan Agreement) – 这方面的印花税费用是根据贷款总额的0.5%来计算。

值得注意的是,在2019年财政预算案中,政府宣布价值超过RM100万的房地产的MOT或DOA印花税,将从原本的3%调升至4%,而这项条例已从201971日起生效。

房产售价(买卖合约/转让文件价格或市场价格,以较高者为准)印花税的费率
首 RM100,0001%
接下来的 RM400,000 (RM101,000 – RM500,000)2%
接下来的RM500,001 – RM1,000,0003%
RM1,000,000 以上4%

假设你购买一间价值为RM750,000的房地产,那么所需缴付的割名文件和贷款协议印花税如下:

{(首RM100,000 x 1%)+(接下来的RM400,000 x 2%)+(剩余的RM250,000 x 3%)}+ 贷款总额的0.5% (RM750,000的90% x 0.5%)
= {RM1,000 + RM8,000 + RM7,500} + (
RM675,000 x 0.5%)
= RM16,500 + RM3,375
=RM19,875

印花税费用

转让协议备忘录地契转让(MOT)是一份必须由买卖双方签署的文件,以将房地产的产权从发展商(新发展项目)或屋主(二手房地产)转让到新的买家名下。

MOT必须向马来西亚内陆税收局(马来文:Lembaga Hasil Dalam Negeri,简称LHDN)支付印花税并由 LHDN 打印印花税证书后,才会成为一份具有法律效用的文件。

印花税会由买家委托的律师协助支付。一般上,律师会通过 LHDN 线上支付系统直接支付此印花税。

2022年买房印花税豁免优惠

印花税优惠条规免除的印花税

2021年财政预算案宣布的买房印花税优惠

1) SPA日期:2021年1月1日 – 2025年12月31日
2) 只限住宅房屋(residential property),不提供给SOFO和SOVO等商业房产

3) 只提供给大马首购族
4) 所购买的房屋,价格不得超过RM500,000
免除买房割名文件和贷款协议的印花税
i-MILIKI印花税优惠1) SPA日期:2022年6月1日 – 2023年12月31日
2) 只限住宅房屋(residential property)
3) 只提供给大马首购族
4) 所购买的房屋,价格不得超过RM100万
免除买房割名文件和贷款协议的印花税:

  • RM500,000及以下的房屋,可获100%的印花税豁免
  • RM500,000以上到RM100万的房屋,获得50%的印花税豁免
    给予搁置房屋项目的买家和发展商的印花税优惠1) 在2021年1月1日 – 2025年12月31日期间执行的买房割名文件和贷款协议
    2) 只限大马房屋与地方政府部门(KPKT)认证的搁置房屋项目abandoned housing project
    免除割名文件和贷款协议的印花税

    2)律师费 Legal Fees

    lawyer-property-malays
    © bee32 | 123rf

    马来西亚没有明文规定,买卖房地产必须通过律师来完成。不过,我们也知道房地产交易涉及很多法律与文件,而一般人都不具备这些法律知识和专业技能。

    因此,在马来西亚买房,买家都会聘用律师来完成这个繁琐的交易程序,而律师也在这个买房过程中扮演着重要的角色。

    买家委任的律师将草拟和准备所有购买房地产所需的法律文件与资料。而委任律师草拟和准备买卖合同(Sale and Purchase Agreement,简称 SPA)并在买卖房子的过程协助买家时,买家是需要支付律师费(legal fees)的。

    这个专业服务的费用将根据房地产买价(purchase price)而定,费率一般是介于0.5%1%

    在马来西亚买屋子的律师费如下:

    房产售价

    律师费(房产售价的比率)
    首RM500,0001%
    接下来的RM500,000(RM500,001 – RM1,000,000)0.8%
    接下来的RM2,000,000(RM1,000,001 – RM3,000,000)0.7%
    接下来的RM2,000,000(RM3,000,001 – RM5,000,000)0.6%
    接下来的RM2,500,000(RM5,000,001 – RM7,500,000)0.5%
    剩余数额(RM7,500,000以上)可协商,但最高不能超过0.5%

    假设你所要购买的房子买价为RM750,000,那你所需缴付的律师费如下:

    (首RM500,000 x 1%+(接下来的RM250,000 x 0.8%
    =RM5,000 + RM2,000
    =RM7,000

    如果所购买的房子是向发展商购买的新楼盘单位,大多数的发展商会提供免费律师费的购房优惠,但买家仍需自行缴付印花税,除非发展商也提供此优惠给买家。

    相关文章:马来西亚产权转让备忘录(MOT)和印花税的初学者指南

    3)中介费 Agent Fees

    real estate agent house
    © 123rf

    如果在购买房地产的过程中,尤其是在寻找二手房地产,涉及房地产经纪(Property Agent)的协助的话,就必须额外缴付中介费。

    虽然大部分买家对此情况有所理解,但很多时候这笔开销没有被纳入买房预算之中,因此很大可能会带来预算超支的困扰。

    中介人在任何房地产买卖中可征收的最高费用为售价的3%,然而许多中介通常会根据状况征收较低的费用。买家最好能在获得中介协助前确认需缴付的中介费,以助更准确地规划买房预算。

    4)估价费用 Valuation Fees

    当买家不是以现金全款买房的话,他就需要通过申请银行贷款来支付房产的买卖价格。银行在批准贷款申请前会针对房产的市场价值进行评估,以做出一个合理的估价报告,而这个估价是会向买家(贷款者)征收专业服务费用的。

    估价费的征收形式与律师费相似,需视房产买价而定。

    如何计算房地产的估价费用?

    与法律费用类似,房地产估价费用由买方承担,并按购买价格的百分比计算。

    所需支付给专业估价师的费用计算如下:

    • 首RM100,000令吉:0.25%
    • 接下来的RM200万令吉:0.2%
    • 接下来的RM700万令吉:0.167%
    • 接下来的RM1500万令吉:0.125%
    • 接下来的RM5000万令吉:0.10%

    决定房地产价值的4大因素

    事先了解直接影响使房地产价值的因素,将有助于购房者的购买或投资决策。一般来说,住宅房地产的估价价值受到以下因素的影响:

    a. 地点

    离市中心越近,房地产的价值通常越高。另一方面,如果房屋位于墓地、发电站或废物处理区等不受欢迎的地方附近,则可能会降低房屋的价值。

    b. 交通便利程度和便利设施

    如果房子靠近主要公路、公共交通站(如地铁和轻轨)、便利设施(如诊所和私立医院、教育机构、银行和购物中心以及国际或私立学校),其价值则通常会增加。

    c. 物业的保养状况和装修

    这将适用于分租房地产,估价师将考虑所做的维护和翻新工程,以提高房地产的宜居性和美学价值。

    d. 施工质量

    由高质量材料制成的建筑在出现任何问题之前可能会保持更长实用度时间,因此它们的价值会更高。由于建筑材料、工艺和结构设计的质量,十多年前建造的房屋仍然可以卖到高价。

    ⇒ 什么是房屋估价以及会影响房屋价值的4大因素?

    5)房屋贷款保险 Mortgage Assurance

    MRTA or MLTA?
    © Getty Images

    大多数的银行会要求买家为其房屋购买保险,作为房屋贷款配套的一部分,以保护房地产的价值。常见的保险选择包括:

    a. 递减式房屋贷款保险(MRTA

    递减式房屋贷款保险(Mortgage Reducing Term Assurance, 简称MRTA是房产贷款者最受欢迎和最经济的房屋保险选择。

    通常在申请银行房屋贷款时被银行要求强制性购买。它是一种单一保费的人寿保险,在贷款者死亡或终身残疾(Total Permanent Disability, TPD)的情况下支付贷款者未偿还的房屋贷款余额。

    MRTA的费用取决于贷款者的年龄(通常借款人年龄越大,MRTA越高)和房产的总贷款金额(通常估计为房屋贷款总额的3%5%)。

    b. 抵押定额式房屋贷款(MLTA

    抵押定额式房屋贷款 (Mortgage Level Term Assurance,  简称MLTA除了提供偿还贷款者还未偿还的房屋贷款余额,在这个保单结束时还保证支付现金价值。在贷款者死亡或TPD的情况下,这一笔现金将帮助你的家庭维持生计。与MRTA不同的是,任何人都可以成为MLTA的受益人,保单持有人可以提名任何家庭成员在他发生意外时接受赔偿金。

    MLTA的保额在整个保单的有效期内会保持不变,换句话说不会因时间而改变。这种房屋贷款保险最重要的一点是,保险收益是不受信用影响的,更不会被冻结。

    c. 定期人寿保险 Term Life Insurance

    这是最常见的一种人寿保险计划,如果你在保单有效期内死亡或TDP(类似于MLTA),你的家人(受益人)将获得由保险公司发放的一次性赔偿金。

    然而,term life insurance 的保费结构类似于MLTA,但更加灵活,因为只要你支付保费,你和你的亲人就会受到保护,而且可以在任何时间终止。保单持有人还可以通过较高的保费, 加入危急疾病来扩大保障范围。

    6)装潢费 Renovations

    在完成买房的一切程序后,买家可根据个人喜好对房子进行装饰和装潢,比如改变墙壁颜色、地板、门锁、窗户、屋顶、房间、添加家具等等。任何一些小改或增添任何用具都需要一笔额外的开销,这笔金额将根据装潢规模的大小而定。

    因此,在购房之前,买家应该预先计算和准备这笔装潢费用。

    专家建议:装潢费用不应超过房地产买价的10%。请参考我们针对如何规划房屋装潢的简易指南。

    别忘了日后的产业盈利税 RPGT!

    liza5450 | 123rf

    在拥有了自己首间的房地产后,具备远见的买家也许会考虑在未来出售该房地产时,自己会面临的一些费用。

    每个人出售房地产的原因各有不同。包括例如升级住所、为了工作搬迁、找到更满意的单位,或是趁着房地产市场价格增长而赚取盈利等理由。

    无论是为了哪种原因卖房,如果从出售房地产的过程中获取盈利的话,卖方就必须缴付产业盈利税(Real Property Gains Tax,简称RPGT

    房屋拥有者针对RPGT进行深入的了解,这将有助于日后可以决定在更适合的时机出售房地产,以赚取更多的盈利。

    2022RPGT豁免

    大马政府在2022财政预算案中宣布,马来西亚公民和永久居民在持有房地产的第6年及之后把房子出售,政府将不再向他们征收个人住宅房地产的RPGT

    这个6年期限是根据之前的SPA(卖家当初购买该房地产的SPA)或在获得土地局批准 (State Consent)的日期开始计算 (若该房地产是需要获得土地局批准买卖的租赁房地产 leasehold等类型屋子)

    这意味着,在202211日起,当卖家在持有房地产的第6年或以上出售的房地产,再也不需要支付任何的RPGT。在这个政策之前,即使卖家持有房地产超过6年年限,在出售该房地产并获取盈利时,卖家依然必须支付5%RPGT

    2022年1月1日起生效的马来西亚最新产业盈利税RPGT

    RPGT税率个人(马来西亚公民和永久居民)个人(非马来西亚公民或外籍人士)公司企业
    持有1年内出售30%30%30%
    持有2年内出售30%30%30%
    持有3年内出售30%30%30%
    持有4年内出售20%30%20%
    持有5年内出售15%30%15%
    持有6年及以上出售0% (原本是5%)10%10%

    在持有房地产的3年内出售的卖家,根据上图,所需缴付30%RPGT、若在第4年出售则需缴付20%、第5年则为15%,而第6年起则无需缴付任何RPGT

    然而,除了在第6年出售房子已获得RPGT豁免,以下的情况将被豁免RPGT

    1. 只要符合以下2个条规,就能扣除10%盈利或RM10,000(以较高者为准)。

    马来西亚公民或永久居民
    a)马来西亚公民将房地产作为礼物,赠送于丈夫或妻子、父母或儿女、祖父母或孙子女,一律豁免100%RPGT。兄弟姐妹间的房产转让权,则不包括在RPGT豁免条例中。
    b)马来西亚公民或永久居民在出售个人住宅产业(residential property)时,将有资格享有一生一次的豁免RPGT机会。相关文章:

    1. 售价低于RM200,000的房产,在出售时将不被征收RPGT。

    相关文章:在马来西亚,什么是房产盈利税(RPGT)以及如何计算?

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