MRTA或MLTA?- 该选择哪种物业保险

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你最近买了房子,但似乎还无法在MRTA或MLTA之间做出选择?我们与你分享各种保险选项的详细分析。

MRTA or MLTA?

© Getty Images

This article was translated from Which mortgage life insurance to pick – MRTA or MLTA? by Rachael Soh.

大多数人的最大投资可能就是房子,许多马来西亚人都渴望实现自己的买房梦想。作为房主,你必须考虑潜在的风险,例如,当不幸的事发生在你身上的时候,你的房产和家人会如何?

在那之后谁将承担还清抵押贷款的义务?选择物业保险计划——我们在此详细介绍2种马来西亚房主可用的常见选择,以及许多人不知道的第3种选项:

1. 递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance, MRTA

如何运作

MRTA是对借贷人来说最普遍和经济的选项,通常是申请房贷时银行一同提供的选项。这是一项单一的人寿保险,如果你去世或终身残障(Total Permanent Disability, TPD),它会偿还你剩余的房屋贷款。

“递减式”元素代表你的保费会随着你剩余的未偿还贷款减少,直到贷款期限结束时减至零。如果你死亡或/终生残障,该抵押保险就会直接向银行清算你的未偿还贷款,你的家人将不会从中获得任何现金利益。这是因为银行是 MRTA的受益人。

你可以选择保单的承保数目和期限,保费会根据你的年龄、性别收取。保费是一次性支付的。大部分购房者会将这笔数额加入贷款中,因为大部分银行会为你的房屋贷款提供较低的利率优惠。

当然你也可以选择稍后购买,你需要拥有足够的钱自行偿还一次性的费用。

有一个普遍的误解是,MRTA不能从一种物业转嫁到另一个。这是个迷思——需要的只是根据新的物业价值“补足”保费。

但是,这个过程有点复杂和可能会花费大量时间,特别是如果你打算将保单转换到另一家银行。你还可以选择在任何时候退还此抵押保险,并根据你的书面保单款项取回退保数额。

有什么缺点?

  • MRTA最大的缺点是贷款结算直接交给银行。你的家人对此没有任何控制权。就算贷款已清偿,你的房产在这种情况下还是被冻结的,直到你的所得税、法律费用和会计费用都被清算为止。你必须记住,由于你的家人不会从保单中获得现金价值,那么在你不在的情况下,他们也不会完全免除财务负担的困扰。
  • 选择MRTA覆盖数额低于房贷数额的人,必须注意他们的MRTA会受到利率波动的影响。
  • 有些时候银行在出售MRTA保单给顾客时所计算的利率过低 ——正确来说,计算MRTA的利率应该高于你房屋贷款的利率。因此,多年来银行利率的上涨使实际未偿贷款高于预计的未偿贷款,因此保单持有人别无选择,只能偿还余额。

这些不必要的债务可能会使死者的家属感到震惊,并加剧他们本已艰难的处境。

适合你吗?

  • 如果你计划长期持有房子和没有财务依赖的话,MRTA是你的理想选择
  • 它最适合预算紧张的年轻人和已经拥有自己医疗保险的人。

你可以在哪里购买MRTA?

银行是MRTA的盟友,因为该保单的受益人是银行。所以大多数银行会强烈推荐你选择MRTA。请注意,此房贷保险并不是强制性的,所以不要为购买MRTA感到压力,担心借贷方会否将其作为使你有获得房贷资格的标准。确保查询市场上的其他选项。

更多:用12个步骤在马来西亚购买一间房子

2. 抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance, MLTA

MLTA偿还你未还清的房屋贷款,以及在保单结束时的现金回馈保证。这笔现金在你死亡或终生残障(Total permanent disability, TPD)时,能帮助你的家人维持生计。与MRTA不同的是,任何人都可以成为MLTA的受益人,投保人可以提名任何家庭成员,在发生事故接收赔偿金。

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© 123rf

MLTA的保额总数保持不变,或在整个期限内维持一样的水平。这中抵押保险最重要的一点是保险收益是可靠的和不会被冻结。它是一项附带额外储蓄的完整保险措施、选择性附加利益和在某些情况下,保单收益可用以满足你家人的经济需要。

偿完银行的剩余抵押金额后,保险公司会将剩余的任何款项(如果保单连接投资计划,则家上投资回报),以现金的形式支付给保单的受益人。大多数MLTA也提供针对严重疾病的医疗附加利益选项,提供进一步的保护。

MLTA因其灵活性备受赞赏。如果与其他共同购买物业,就可以共同拥有保险,而该计划仅涵盖您贷款的50%。同时从一个物业的保单转到另一个也超级容易,因此它是房地产投资者最想要的。”

此外,你也可以随时停保这份抵押保险,并可获得在保单中所应允的退保金额。

有什么缺点?

  • MLTA的额外特征使其保费价格更高,可以在抵押期限内以每个月、每个季度或每年定期偿还。
  • 你无需再购买房屋时购买MLTA,但如果你延后购买的话,长远来看,你将支付更多,因为其保费付款是重复性的。年龄在MLTA中是关键性的要素,就跟人寿保险一样,年龄越高,你的保费越高。

适合你吗?

  • 如果你是家中唯一的经济支柱和需要承担数个家庭成员生计的话,强烈建议你选择这个选项。
  • 如果你打算短期持有物业或将其用作物业的话,那么这是最好的保单,因为更容易转移。

你可以在哪里购买MRTA?

通常是提供MLTA的保险公司,因为这是人寿抵押保险的混合体,为你提供保护和储蓄。

贴士与技巧

  • 在没有说明为什么你会需要它,或对利率含糊不清的话,不要沦为试图将MLTA混入房贷配套的中介的圈套。
  • 确认你的贷款计划是否提供法律贷款费用和评估费用的资金支援。
  • 如果你打算在几年内出售房产,不要都买抵押保险,但如果你打算保留很长时间,或和其他人一起都买的话,那最好购买保险。
  • 如果你已经拥有涵盖贷款总额的人寿保险,和无其他紧迫的财务责任的话,就无需购买任何一样保险,

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3. 第3项选择是什么?定期寿险(Term Life Insurance)

如果你想以较低的保费将两种选项合二为一的话,那么定期寿险就是答案。这是最旧款,最常见的人寿保险,在你的保单有效期内,如果你死亡或终生残障的话,为你的家人(受益人)提供一次性的付款(保额)。

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同时,这种保费结构和MRTA相似,但更灵活,因为只要支付保费,你和你所爱的人都会受到保护,它也可以在任何时候终止。

保单持有人可以通过增加严重疾病项目扩大保险范围,代价是较高的保费。

以下影片简略介绍了抵押保险(Mortgage Insurance)和定期寿险(Term Life Insurance)之间的区别:

有两种方式让定期寿险支付你的房屋贷款费用。比较便宜的计划是在你死亡的情况下,你的家人收到一次的款项,可以用于投资定期利息收入,反过来就能用于支付分期贷款。

但是,如果你希望家人在还清欠款后有一些额外现金的话,那你的定期寿险保险范围应该等于直到你预计退休年龄(假设20年)的生活支出费用,好让你的家人可以支付账单和抵押贷款,以防万一。

适合你吗?

如果你正在寻找负担得起且更灵活的选项,具有透明度的保费和承保价值的选择,定期寿险就会适合你。

 如果您喜欢本指南,请阅读下一篇文章:购房者如何就延迟交付物业索求LAD?


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