购买拍卖房产的流程比较复杂。所以在购买前，你须充分了解其回报和风险。虽然你也许可以在拍卖市场寻找到“宝藏”，但你也应该先查询该拍卖房产是否有任何的隐藏费用，还要注意产权属于直接转移或双重转移，以及屋主留下的欠款和现有的租户等资料。以下让我们一起来深入探讨。
This article was translated from Buying An Auction Property In Malaysia – What Are The Hidden Costs? by Nomads Creative.
经历过新冠疫情的封锁后，许多人变得更倾向于线上购物，这包括在线上竞标拍卖房屋。加上房贷利率相对较低及建材成本持续高涨的因素，有很多人开始转向房地产拍卖市场。
根据长茂拍卖行私人有限公司（Ng Chan Mau & Co）称，在疫情期间，买家对银行拍卖的住宅房产，比如公寓和小型家庭办公室（SOHO）的需求有所增加。至于工厂和物流仓库等商业房地产则处于波动趋势，尤其是办公室的拍卖数量明显增加。
2022年首8个月的拍卖量，已经比去年全年的20,285间多出12%，至今仍然还未回到疫情前状态。
根据LelongTips.com.my提供的数据显示，在这8个月期间，每月上架的拍卖产业量达到每月平均2840间，相比2021年每月平均1690间激增68%，是这5年来最大涨幅。
从2017至2019年，拍卖量按年增加。2019年达到顶峰期，那年每月平均有3249间房产被拍卖。
什么是拍卖房屋？
所谓的拍卖屋（也称lelong屋子），就是当屋主拖欠房贷不还时，银行就会取消抵押品赎回权(foreclosure)，并将屋子进行拍卖。
大马的拍卖屋可以分为以下两种类型：
1）贷款合约兼转让（Loan Agreement Cum Assignment，简称LACA）— 这类型的拍卖屋没有取得个别地契（individual title）或分层地契（strata title），属于总地契（master title）的房产单位，一般由银行或银行指定的持牌拍卖师进行拍卖。
2）非贷款合约兼转让（Non-LACA）— 这类型的拍卖屋已拥有个别地契（individual title）或分层地契（strata title），主要由高等法庭或土地局进行拍卖。
SuperMind Gym Club 创办人、作家兼产业投资专家 Peter Yee 博士表示，non-LACA拍卖屋的问题一般比LACA拍卖屋更少。
相关文章：分层地契 vs 总地契 vs 个别地契：了解各别之间的差异
拍卖房子卖不出的时候会怎样？
在拍卖会上，公众可以对房产进行竞标，出价最高的人将获胜。只要你年满18岁或以上及心智健全，你就有资格购买拍卖房产。
如果房子在拍卖会中卖不出怎么办？在这种情况之下，那么在第二轮的拍卖会（通常是一个月后），房子的拍卖底价将会调低10%。
打个比方，如果在第一轮拍卖会时，房子拍卖价是RM200,000，那么在第二轮的拍卖会，该房子的拍卖价将会调低10%至RM180,000。此过程将重复进行，直到房产售出。
8个购买拍卖房产的隐藏费用和问题
在房产拍卖产市场买房的，通常是经验丰富的投资者。如果你是投资新手，务必要进行彻底的调查及找出各种陷阱。这包括了难搞的租客、好得难以置信的交易、产权负担（encumbrance）和过于残旧的房产。
记得要将前屋主拖欠的费用也纳入计算中，以确保你所购买的拍卖房子是物有所值的。
以下是8个在马来西亚购买拍卖房产时可能忽略的隐藏费用和问题：
1）延期付款将受到处罚
LACA拍卖屋的竞标者须支付拍卖底价的5%作为订金，余款则必须在90天内支付。
至于non-LACA拍卖屋的竞标者则支付拍卖底价的10%作为订金，余款则在得标后的120天内支付。
即使获准延长付款期限，中标者也可能会受到处罚。
除此以外，竞标者须准备额外的资金，以便在赢标后可以立即补上最终成交价与拍卖底价之间的订金差额。
举个例子，竞标者事先准备拍卖底价10%的银行汇票作为订金，最后还要补上与最终成交之间的差额和成交价的10%作为购买这间房子的订金。
因此，如果房子的拍卖低价是RM100,000，最终成交价是RM120,000，那么得标者就要补付RM2,000。
2) 订金被没收
如果你无法在规定的90天或120天结账期限内支付余额，那么你之前缴付的订金（deposit）会有可能被没收。
Peter Yee 博士表示，在购买拍卖房产前，你的手头上最好准备一笔比拍卖底价更高的现金或透支贷款（OD），这样会比较保险。他解释说：“如果你无法在规定的期限内获得贷款，你可以使用你的现金或OD来支付，以避免订金被没收。”
3)房产权转移——直接转移或双重转移
所有LACA拍卖屋的产权转移，都是通过直接转移(direct transfer)或双重转移(double transfer)的方式来进行，但直接转移必须征求发展商的同意。
若要进行产权直接转移，房产拖欠的管理费须先还清，否则发展商不会同意。
如果发展商不批准直接转移，那你就需要用双重转移的方式来割名，这将导致你必须支付额外的印花税（stamp duty）和律师费用，并且还会拖延整个购买流程，导致你可能无法在规定的付款期限内向银行申请到贷款来支付。
当你无法在期限内缴付余额，你的订金将被没收而且所标到的房子也会再次拍卖。
为了避免订金被没收，你须先用现金购买拍卖房子。一旦你登记成为该房子的屋主，你可选择为其再融资（refinance）。
至于双重转移，你需要支付两次转让文书的印花税。这费用可能很高，具体数额取决于该房产的购买价格。
例如，如果你成功标中一间价格RM250,000的拍卖房子，你需要支付的费用如下*：
- 10% 的订金: RM25,000
- 印花税: RM100
- 贷款合同（loan agreement）的律师费用: RM2,300
- 估价费（valuation fee）: RM1,300
- 贷款合同印花税: RM1,125
- 产权转移的律师费用: RM2,700
- 转让文书印花税（第二次转让）: RM4,000
- 根据最初的买卖协议（Sale and Purchase Agreement）的转让文书印花税（首次转让）: RM7,000
所需现金总额：RM43,535
*注：这纯粹只是一个例子，并不包含前屋主拖欠的费用等。因此，法律费用也会有所不同。
4）拖欠水电费及其他费用
这包括了水电费、排污费、管理费、储备金、土地税、门牌税、保险费和迟交罚款。因此，千万别忘了查看拍卖通告(Proclamation of Sale)*，确认以上所述的费用将由谁来承担，是违约贷款者的银行、中标者，还是两者共同承担。
*注：什么是拍卖通告(Proclamation of Sale，简称POS)？POS是一份向公众发布关于拍卖房子详情以及拍卖条款和条件的法律文件。
参与拍卖前，你应该先携带一份POS到Tenaga Nasional Berhad和Syabas等水电公司和拍卖房产的管理处，检查是否有任何拖欠的账单。
这举动能让你计算出购买该房产的实际成本，以决定该产业是否值得购入，也有助你设置最高投标限价。
此外，你也需要查阅POS和拍卖条件（Condition of Sale，简称COS）是否可以让你索回以上的费用。
即便POS里列明将由银行承担所有的拖款额和罚款，中标者还是需要自己先付款，然后再向银行索回这些费用。
5）限制（Limitation）
你务必要清楚查询该产业的资料，比如拍卖房子属于什么类型的单位。如果是土著单位(Bumiputera lot)，身为非土著的你可能无法将房屋产权转移至你的名下。
另外，租赁地契（leasehold）房产所剩余的租赁期也须查清楚。如果剩余的租赁期少于20年，有些银行就不愿意提供贷款了。
其他须注意的细节包括房产的预定用途(intended property)、房子高度限制(height restrictions)、容积率(plot ratio)和附属区域(accessory parcel)等。
相关文章：土著单位 (Bumi Lot)：如何查询其状态以及各州不同土著单位配额的原因
6）冻结令
冻结令(caveat)是一项阻止或中止房产被出售的法律通知。比方说，如果被拍卖的产业是由两个人共同拥有，其中一方就可以对房子申请冻结令。
另一个例子是，前业主已与另一方达成协议，将房产用作抵押物（collateral）。
如果房产被冻结了，大多数银行都不愿意提供贷款，这意味着买家必须以现金购买房产。
7）麻烦的租客
如果拍卖房产是有租客住在里面的，那么驱逐他们的责任就归于买方。
你可以拜访租客并通知他们你已成功投到该房子。你可以建议对方签订新的租赁协议（tenancy agreement），或给予他们合理的期限搬离该房子。
如果前屋主仍住在该房子，那就跟对方好好协议。
但若对方不愿意配合，你就要通过律师拿回房子的空屋持有权(vacant possession)。这个法律程序可能会耗时几个月，进而为你带来更多的费用和损失。
相关文章：想赶走租客？在你还没做这9件事之前，千万不要赶走你的租客！
8）房产外观与室内情况
当被拍卖房产的价格太过于诱人，这有可能是因为该房产是有产权负担(encumbrances)的。
买家是无法进入被拍卖的房产参观的，所以只能在外面观看其外观和室内的情况。任何的瑕疵只能在成功投标后才能知道。
此外，绝大部分的拍卖房产已经空置了一段时间，所以可能需要大笔的翻新费用。
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购买拍卖房产时的4大常见错误
以下是Peter Yee 博士提出在大马购买拍卖房产时最常见的4大错误：
1）竞标时过于情绪化或因自负想击败其他竞争对手，所以投标价远超出拍卖底价。
2)在购买有着冻结令的拍卖房产时，买家无法在规定的90天或120天期限内，向银行获得贷款来支付余额。在这种情况下，买家所支付的5%或10%订金就会被没收。
3)拍卖的房产将会按其现状出售，但买家不允许视察屋内情况，因此无法判断屋内损坏的程度，以致低估了维修费用。
4) 如果前业主或租客仍住在该房子，买家须缴付额外的驱逐费用。
Peter Yee 博士补充说：“住宅和商用产业的拍卖流程是相同的。购买被拍卖的住宅产业会遇到较多驱逐租客的问题。至于拍卖的商用产业则会面对较多拖欠电费与各种隐藏费用的问题。”
在马来西亚购买拍卖产业是明智的选择吗？
无可置疑，拍卖房地产的价格远低于新屋子和二手产业，但却潜存许多风险。
所以，你需要衡量其利与弊，充分了解整个竞标与购买流程和所需的成本，还有寻找拍卖产业的购买渠道（实体拍卖和网络拍卖），每一个细节都极其重要。
Peter Yee 博士说：“首购族是不建议购买拍卖房产的，因为比起二手房屋，拍卖房产存在许多复杂的问题和隐藏成本，而且二手房产也不涉及产权负担和空屋持有权的问题。”
长茂拍卖行私人有限公司也提醒：“购买拍卖房子与购买二手房子或发展商的新屋单位并没有不同，分别在于你是 ‘按原样’购买，而且一般没有空屋持有权。因此，在参与竞标之前，你必须对投标的房子进行详细的调查。”
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