在马来西亚买房时，产权转让的程序是什么呢？

从房地产销售到具有法律约束力的买卖协议（SPA），以下是有关房地产交易的转账程序基础指南。以下操作基本上自己一个人也能够做到哦！

This article was translated from What is the conveyancing process when buying a house in Malaysia? by Lee Wee Ning. 

对于像我们这样不熟悉法律制度和条款的普通人来说，在买房时寻求法律服务一直是一个快速又方便的选择。其中一项服务就是“产权转让程序”，这是一个房产交易的组成部分，它通常涉及产权转让律师，他将在整个过程中提供法律咨询和建议。换句话说，它至关重要，毕竟它可以决定您是否成功购买了梦想中的房子，甚至出售了一块房地产。

什么是产权转让？

产权转让通常指的是为房地产的合法所有权从一个所有者转移到另一个所有者。这个过程通常涉及到房产的买方和卖方，而这是收购或出售房产的重要一步。

总而言之，这产权转让程序涉及到两个阶段：一、起草法律合同和完成阶段，这包括签署贷款文件。二、移交房地产和完成购买。

这不是律师的工作吗，而且产权转让律师的工作是什么？

其实，买卖双方都可以选择聘请产权转让律师进行法律程序，也可以自己动手。当然，后者往往是一个冗长且困难的过程，因为这程序会要求你对法律制度和土地法有一定的了解。

专业的产权转让人或产权转让律师可通过确保您履行所有法律义务并在产权交易期间保护您的权利来帮助解决这产权转让的过程。您的律师还将帮助您起草所有房地产交易中的法律和贷款文件、提供专业的法律建议、帮助您做出正确的决定且成功引导这一项过程，并安排和结算最终细节。

产权转让程序有哪些？

您的下一步应该是找到有执照的产权转让律师或律师来进行产权转让过程。如果您从开发商那里买了新房，他们很可能会有一个律师事务组供你接洽。您也可以在网上找到一个，或者向您信任的人寻求建议。在一般情况下，您还可以从银行得到相对的推荐。

一旦选定了一个，您指定的律师就会着手起草法律文件，即买卖协议(SPA)。该草案将包括买卖双方共同同意的购买交易详细细节，包括购买价格、付款条件、物业条件、贷款细节，以及与物业相关的其他信息。

您的律师还将协助您进行房产的背景调查，这在购买二手房产的情况下非常地重要。

一旦草稿准备就绪，买卖双方的律师将审查法律文件和贷款文件。最重要的是，双方都需要花时间来审核这些文件，并相互沟通法律文件中的任何顾虑和需要更改的地方。

当买卖双方对最终草案达成一致后，产权转让律师将着手准备买卖协议以便签字。

产权转让律师拟订一份SPA的律师费是多少？

费用将根据房地产价格而有所不同。不过根据2005年律师薪酬指令（Solicitors’ Remuneration Order 2005）订立的基准规定：

请记住，这些数字并不是全部的费用。你所支付的法律费用还包括转让登记，以及处理买卖协议所需的法律文件。此外，你还必须缴交印花税。

注意：在拥屋计划（Home Ownership Campaign, HOC）下，政府提议对任何价格介于RM300,001和RM250万之间的房地产免征财产转让和贷款协议书的印花税。但这仅适用于个人与房地产开发商之间购买住宅物业的买卖协议。此豁免仅适用于2020年6月1日至2021年5月31日之间执行的买卖协议。

在没有律师的情况下如何进行产权转让过程?

这些繁琐的程序真的能自己一个人做到吗？答案当然是可以的！ 如果你觉得以上的费用不在您能负担的范围之内，那么您可能可以尝试自己管理产权转让交易。

1. 仔细确定所有权(Title)

第一步也是最重要的一步就是确定房地产是否具有“所有权”。如果有，那又是哪一种？“所有权” 是个在本质上能让你知道房产所有权的法律文件。

在发行非土地房产（如公寓）的情况下，只有总地契（涵盖非土地房产所在的整块土地的大产权文件）才会发行。随后，对于每个单独的单位，此所有权将分为较小的分层地契。

然而，当在发行分层地契之前发生非土地房产的买卖时，情况就会变得复杂起来了。在某种程度上，当买卖交易是“无产权”的，而是创建法律文件来将权利转让给买方。如果第二个买家决定在分层地契发行前出售该房产，转让链则将继续存在。

在没有地契的情况下，所有权的证明将存在于所有权文件的转让链中。对于普通人来说，这程序可能会变得复杂又麻烦。

2. 有任何债权（encumbrances）吗？

一旦确定所有权后，下一步就是检查是否存在任何债权，也就是对房地产或资产的抵押或其他债权在该房产的产权上。

您可以简单地通过搜索土地所有权来做到这一点。仔细查询之后，您将会知道是否存在任何产权负担或债权，打个比方说目前的业主已通过抵押房屋贷款将房产抵押给银行。

如果是这种情况发生的话，那么该房产就被锁上了，并且只有在扣押或解除抵押之前才能出售或转让。为了释放房产，应执行一个赎回程序，通过偿还欠银行的款项从银行赎回财产。

在这种情况下，赎回过程通常可以安排买卖交易来完成，以新买方支付的购买价格的百分率进行“偿还”给银行。有了“还款”之后，可以在银行解除财产后将财产转移给新的所有者。

注意：最重要的是，买卖协议中必须详细说明赎回过程，以确保时间安排、付款和良好的文件交换协调。在某些情况下，买方会发现自己因买卖协议中未能充分提供法律程序而陷入困境。

3.限制和同意

除了任何债权之外，简单的土地所有权搜索也会揭示是否有任何利益限制的产权。

最常见的限制是要征得州政府的同意，这里指的是在进行产权转让之前申请的同意书。

获得同意的过程并不像看上去那么容易。申请过程根据各州的程序、表格、时间表、文件证明和费用而有所不同。法律程序可能还需要2到6个月的时间，如果在此过程中出现任何复杂情况，则可能会拖至更长的时间。

同样的，利益限制流程也应该在买卖协议中记录下来，以避免任何严重的延误情况。

4.填写所有的表格

另一个重要的因素是确保您拥有所有必要的表格和文件。其中包括销售和服务税（SST）表格和房产盈利税（RPGT）表格，这些表格可以从当地土地局获得。

您需要做的就是一一填上这些表格，并在准备好后将表格提交给当地的土地局办公室。

5.印花税缴交

在产权转让文件中必须缴付印花税，这可以通过裁决程序来完成。

这个过程包括向印花税署(也称马来西亚税务局/LHDN)提交转让文件。然后，会有一份通知书发下来列明您所需要支付的印花税金额。

裁决程序大约需要几周时间才能完成，但如果是当局手动执行的话则可能会延长到几个月。

6.最后的最后！提交表格和文件

完成上述所有工作并支付购买价格后，正式表格和文件最终可以提交给土地局以处理所有权的变更。

如果卖方有现有的费用和新增费用的话（如新买方的房屋贷款），则还需要将卸除费用和新增费用的文件一起提交给当地土地局。

对于没有经验的人来说，这过程可能会造成混乱，并且表格上出现的细小错误也可能导致陈述或提交被拒绝。因此，所有的细节准确地填写和呈现是非常重要的。

一旦完成上述所有步骤并确认法律和贷款文件后，产权转让过程和物业交易正式完成啦！

本文章由Geraldine Lim撰写。