很多大马屋主计划进行家居装修时，通常只会考虑到室内设计、预算和物色承包商等事项。然而，家居装修往往也需要从当地政府获得装修准证，而这是很多人所忽略的。现在让我们来带你了解这方面的装修规则和法规，避免日后遭到投诉举报而被罚款和勒令拆除装修！
This article was translated from Home Renovation: What approvals to obtain and other tips for house owners by Sueki Khaw.
在大规模的房屋发展项目中，标准和一律的房屋设计可能无法满足每一名购房者的需求和期望，而这个情况也就促使了房屋装修行业的诞生。
所谓的房屋装修（renovation），就是指通过添加、去除或结合两者的方式，对房屋的原始设计和构造进行修改。一些常见的家居装修例子，包括厨房扩建、增加额外的房间或者拆下某一栋墙，以扩大屋内的生活空间。
在马来西亚，当屋主想要装修房子时，最常见的做法就是根据自己在杂志或博客上看到设计，对房子进行装修改造。
然而，如果在忽略了美观的情况下，对房屋进行大肆装修，不但会导致房子显得不协调，甚至看起来也许还会与同一区的房子显得格格不入。
因此，装修后的房子的效果要么会显得别出心载，要么也有可能带给邻居不便，比如阻挡视野、阳光和通风。
如果装修的结果差强人意，这些房产的价值可能会因此受到影响。最坏的情况就是，你可能会因为违反1974年道路、沟渠及建筑法令（Street, Drainage and Building Act 1974）的相关法律而面临麻烦，最终导致罚款或被勒令拆除装修。
为了帮助新手房屋装修者做出明智的决策，马来西亚房屋买家协会（National House Buyers Association，简称HBA）列出了在大马装修房屋的10大注意事项。
1）确保房屋已被证明获准入住
有些房屋买家为了急于装修，就在还没有拿到房屋入伙纸（Certificate of Fitness, 简称CFO）、竣工与合规证书（Certificate of Completion and Compliance, 简称CCC）或入住证明书（Occupational Certificate, 简称OC）时，就开始进行装修工程，但他们并不了解这样做将导致事情进一步延误。
事实上，在这些入伙证明签发之前，任何房屋业主都不得入住和使用其房产。
而且曾有过的案例是，在两个或更多相连一起的排屋单位进行扩建时，由于扩建不当而导致整排房屋下沉和开裂，这尤其常见于那些建在垃圾填埋场或采砂场地之上的房屋。
2）跟地方政府查询哪些装修工程是能做和不能做的
在向建筑承包商询问报价之前，业主一定要先查询清楚，自己的屋子能够和不能够进行哪些类型的装修工程。
在聘请任何装修商之前，你应该先根据你打算进行的装修工作，向地方政府查询所需符合的要求和条件。
比如，居住在吉隆坡(Kuala Lumpur)的业主，可以向吉隆坡市政局 (Dewan Bandaraya Kuala Lumpur，简称DBKL）咨询，而对于居住在八打灵再也 (Petaling Jaya) 的居民，则可以向八打灵再也市政厅（Majlis Bandaraya Petaling Jaya，简称MBPJ）咨询。
你可以查看你的门牌税 (cukai taksiran) 账单，以获知你的房地产是在哪个地方政府的管辖区内。
此外，屋主也需要向当局查询，装修工程是否需要通过专业人士制定计划并提交相关文件，或者是否只需填写标准表格或提交预先批准的图纸就足够了。
简单的装修工程如厨房扩建，通常是不需要建筑师或绘图员的批准。但无论如何，业主应该直接向地方政府寻求书面确认，以作为记录和保障。
如果是有地房屋（landed property）的话，业主还应向地方政府询问房屋所必须保留的距离（setback），这里所指是有地房屋的建筑范围不能触及隔壁房屋的边缘所预定的距离以及高度限制。
3）向你的社区管理处寻求批准
一般上，如果你想要装修的是一个位于保安围篱社区（gated and guarded）内的分层住宅房屋（strata property），那么你的社区管理处（通常是Joint Management Body或者Management Corporation）就有权审核你的装修工程，再决定是否给予批准。
这是因为，你在向发展商购买这间房产时，一般都会签署一份公共契约 (Deed of Mutual Covenants，简称DMC），而这份公契当中就会列明各种允许和禁止进行的装修工程。
因此，管理处可能会就此对美观、设计风格、装修工程的范围、颜色方案、建筑高度和周围环境的外观等方面提出意见。
值得注意的是，管理处能够针对装修事宜给出建议，但地方政府是唯一能批准装修工程的机构。
所以，管理处的内部政策和程序都是要服从于大马法律的，如1976年城市及乡村规划法令（Town and Country Planning Act 1976）及1984年统一建筑物条例（Uniform Building By-Laws 1984 ）等。
也就是说，业主最好咨询管委会的意见，以寻求更好的安排和避免装修中的问题。
相关文章：JMB、MC和Sub-MC在分层地契物业发展中的角色和职责
4）如何在房屋建造期间进行装修工程
对于已经获得CFO、CCC或OC的房屋，你可以通过向当地政府申请修改之前由发展商提交批准的建筑图，以进行装修。
至于排屋 (terrace house)、半独立式（semi-detached）和洋房（bungalow) 等有地住宅，你可以在获得CFO、CCC或OC之后开始进行装修工程。
然而，根据大马房屋买卖协议（Sale and Purchase Agreement）的第14条款和1989年房屋展商（管制与执照）条规（Housing Development (Control & Licensing) Regulations 1989 ）的附表G，是允许屋主可以根据自己的喜好，对还在进行主体建造中的房子进行装修。
如果你选择了这一个选项，你需要清楚的列出你所需要执行的详细工程和规格，并在房屋主体建设的同时与发展商密切协调。
5）让你的承包商预留一笔抵押保证金
对于购买了保安围篱社区房屋的屋主来说，他们需要查看公共契约DMC中的内容，检查自己是否需要向管委支付一笔抵押保证金（deposit），以用于纠正你聘请的装修承包商留下的“烂摊子”，包括没有清除建筑垃圾和材料，或损坏社区内的道路和排水管等公共财产。
然而，你可以在签署装修合约的阶段时，让你的建筑承包商承担这个责任，并且由承包商来支付这笔保证金款项。
对于那些不是住在保安围篱社区的业主来说，装修过程中的违规行为将导致屋主面对当地政府的罚款和惩罚。
因此，你应该让你的承包商预留一笔款项，以防止自己日后被迫为承包商“买单”的情况。
6）进行装修工程的时间限制
一般上，JMB和MC会把允许进行装修工程的时间，列明在DMC里。
通常管理处允许的装修时间是周一至周五的上午8点至下午6点，以及周六的上午8点至下午1点。由于周日是大多数居民的休息日，所以不允许在周日施工。
这个限制是为了确保工程只在最不扰民的时间进行。而且，无论房产是否处于保安围篱社区内，地方政府也会实施类似的时间限制。
这是为了确保邻里之间不会因为装修活动而蒙受困扰，尤其是在晚上和周末的时候。
相关文章：马来西亚围篱社区完整指南
7）确保工程遵从经批准的建筑计划
如果没有严格遵守经批准的建筑计划（building plan），是许多业主未能获得CFO、CCC或OC进行装修的原因。
在某些情况下，业主在没有咨询建筑师并获得批准的情况下，不小心让装修偏离了所批准的图纸。
这样一来，业主将被地方政府处以高额罚款，并可能会被下令停工，导致装修工作受阻和延误。
8）确定你的家居装修预算
拟定你的装修计划，并仔细把有关工程逐项列出，然后根据你的需求和预算进行合理的取舍。
如果你没有对家居装修费用做好预算，你可能会因为资金不足而被迫在中途放弃装修工程。
除非装修是没有必要聘请专业人士的小工程，否则屋主应寻求一名工料测量师的帮助，以对成本进行估算。
屋主也可以向几家装修承包商索取报价，要求他们提供每一项工程的细目，特别是那些比较昂贵或可有可无的项目。
最重要的是，记得要求他们列出预计能够完成这项装修工程的时间。如果装修的规模相对复杂和庞大，则应找专业人士帮助。
9）聘请专业人士以避免法律纠纷
如果工程涉及到建筑结构的改变，例如扩建需要拆除柱子或增加横梁，才能在你现有的房子增设空间，那么这就需要咨询合格的建筑师或工程师。
如果你不确定该如何做，你可以把你的计划告诉他们，然后再衡量是否需要他们的服务，而不仅仅是聘请一个装修承包商。
在没有专业工程师提供建议的情况下，你添加的任何结构都可能会对正在装修中的单位以及周边的房屋，造成结构性的影响和冲击。
所以，有时候法律会要求屋主聘请专业人士参与装修计划。如果你不聘请专业人士，地方政府当局将不受理你的装修计划和申请。
如果你装修的房屋符合以下情况，你可以考虑聘请一名建筑绘图员，来协助你向当局申请装修工程的准证（renovation permit）：
- 不涉及钢筋混凝土或钢结构的单层建筑，总建筑面积不超过100平方米（约1076平方尺）。
- 不涉及钢筋混凝土或钢结构的双层建筑，总建筑面积不超过300平方米（约3230平方尺）。
关于家居美观的建议
这是给有地住宅的业主。任意的装修会使邻里关系变得不协调，并使房产贬值。尽量注意和对现有
这是给有地住宅房屋业主的建议。毫无规划的装修会影响邻里之间的和谐关系，同时也可能会导致房产贬值。
所以，屋主应该对这方面多加注意，并且尽量维持现有的建筑美感。在进行可能影响建筑外观的装修前，应该咨询专业的室内设计师或建筑师。
10）找到一家负责任的装修承包商的技巧
聘用一加负责任的装修承包商是非常重要的，因为他们可以确保你的装修可以在不超出预算和维持良好品质的情况下，准时完成工程。
对此，业主可以根据以下步骤，找出一家值得信赖的装修公司：
第1步：根据口碑和推荐来筛选装修承包商，然后在熟悉该领域的亲友的协助下，跟他们进行交谈和了解。
第2步：尽可能地了解这些装修公司的财务状况和过往工程记录。他们通常是以独资企业或合伙企业的形式经营，也可能是一家资本和财政资源有限的小规模公司。
第3步：一般情况下，装修承包商是很少会有大批、固定且技术熟练的工人团队的，很多公司的工人都是临时招聘。因此，如果一家承包商有这样良好品质的员工，这通常是其业务状况很健康的表现。
第4步：此时，装修工人主要由非技术和半技术的外籍劳工所组成。因此，在聘用建筑承包商之前，应询问其工人的背景。
第5步：查看承包商目前正在进行多少个项目。这能够看出对方目前可用的资源和工程重心。
屋主也应该谨记，拥有稳定的资金是成功完成装修工程的关键。在任何时候出现资金中断的情况，都会阻碍建筑工程的进展。所以，你必须确保自己谨慎规划、量力而为。
为您推荐的热门文章
2022年财政预算中的11项房产和财政激励措施
当发展商要更改所有权时，会发生什么事情？
2021年BSN MyHome（人民房屋计划）： 你需要知道的一切