| 影响 | 补救行动 | |
| 逾期还款 | – 被征收逾期付款费用或罚款利息*及其他费用 *注:罚款利率由银行制定，每家银行的利率都不同。 – 影响信用评分 | – 立即与银行协商以解决问题 – 及时还款，改善信用评分 |
| 贷款违约 | – 房地产将被银行或金融机构拍卖，导致你失去自己的房子 – 对信用评分造成严重冲击 – 未来贷款时可能会被收取更高的利息，并且可能会很难申请到loan – 可能会面临破产 | – 尽快与银行协商，例如延长贷款期限、降低利息和进行再融资refinance – 联络信贷咨询与债务管理机构（AKPK） 并加入其债务重组计划（Debt Management Programme） – 寻求银行的协助，例如Maybank的财务援助计划 – 用自己的雇员公积金(EPF)存款来偿还贷款 – 在12个月内准时还款，才能让房贷恢复正常 – 卖掉一些物品筹钱，找一份兼职工作，减少不必要的开销和降低水电费 – 把有关房产卖掉还债 |
相比与其他类型的银行贷款，房屋贷款的逾期支付(late payment)和拖欠违约(loan defaults)会带来更为严重的后果。因为这可能会导致你的房地产被银行强制拍卖(foreclosure)，你还会面临破产的可能。让我们在这篇文章带你了解更多关于拖欠房屋贷款的后果，以及你在房产被遭到拍卖时可以采取些什么样的补救行动。
This article was translated from What Happens If I Default On My Home Loan In Malaysia? by Lee Wee Ning.
当BNM提高OPR时，银行的利率也会随之上调。这不仅增加了借款人的费用，同时也增加了他们的金融风险。
因此，某些借款人和企业可能会因此而陷入财务困境，从而导致他们面临贷款违约的危机。
逾期支付房屋贷款与贷款违约的区别
当你逾期支付银行贷款的分期付款时，你的贷款将会被银行视为“late payment” （拖欠的英文），这可能会导致你被征收逾期罚金(late payment charges)、罚款利息(penalty interest)和其他费用。
根据CTOS的资讯，几次的逾期付款并不会破坏你的信用评分，只要你保持良好的整体信用记录，就可以抵消一两次逾期付款所带来的影响。
虽然逾期付款和住房贷款违约（loan default）都是因拖欠付款引起的，但两者带来的后果是不同的。
当借款人在较长一段时间内没有付款或未能履行贷款条款时，住房贷款就会出现loan default的情况。这种情况要严重得多，而且，如果借款人迟迟未采取任何行动补救，可能会导致借款人破产。
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马来西亚Loan Default时会有什么后果?
在马来西亚欠银行贷款还不上怎么办？无论是信用卡、房屋抵押贷款、汽车贷款、还是个人贷款，只要借款人拖欠还款，他所需支付的额外费用就会越来越多。大多数银行通常会以征收额外费用的方式，来确保借款人及时还款。
如果借款人迟迟不偿还贷款，他们将面临以下的后果：
- 房屋贷款 – 银行收回房产，然后进行拍卖。
- 汽车贷款 – 如果拖欠车期的话，银行有权收回汽车。若想拿回你的车，你需要还清债务以及支付相关的费用。
- PTPTN贷学金 – 拖欠国家高等教育基金局贷学金的借款人可能会被禁止出境。如果想确保自己能够出国，借款人应在出国前的至少7天来检查和还清有关金额算，或者与PTPTN进行协商。
- 个人贷款 – 如果你在贷款银行有着储蓄户头，银行可以从你的银行账户中扣除余额，以抵消personal loan的欠款或扣押你的资产作为抵押品。
如果你的loan default了，你还可能要与讨债人打交道。在马来西亚，若这是由正规合法的收账公司进行，那么这些讨债行为将是合法的。
一些收账公司会以较文明的方式催收债务，而有些公司的方式则比较没那么斯文。
如果你拖欠了价值RM100,000或以上的债务，银行可以向大马报穷局（Department of Insolvency）申请宣告你破产。
在你破产之后，破产总监(Director General of Insolvency，简称DGI)将管理并分配你所有的资产，以设法偿还你的债权人。在房地产的买卖和割名转让方面，DGI有权撤销你在最近五年内进行的房产割名转让，以及两年内出售的任何房产。
在大马破产之后的其他限制包括:
- 禁止出境。你需要DGI的许可或者法院命令。你的护照将由出入境管理处保管。
- 你的银行账户上的全部或部分资金将被冻结。
- 不能从事某些职业，也不能担任公司董事或经商。
- DGI会把你每月收入的一定比例来偿还你的债务。
马来西亚房地产被收回拍卖的7个程序
1) 首次通知
一旦你连续4个月没有偿还房贷，银行会发出警告信。
这时你能采取什么补救行动？你可以试着要求银行根据你目前的财政状况，延长贷款的偿还期限或调整贷款的偿还金额。同时，你也应该跟银行询问接下来将采取的房屋拍卖程序，以做好应对的准备。
2) 后续通知
银行会在逾期付款的第二个月就发出警告信，并且对你的逾期付款收取利息，并且可能对你征收更高的贷款利息。
这时你能采取什么补救行动？与银行协商，以阻止房屋被强制拍卖。银行这时可能还会接受调整还贷期限和金额的请求，如第一点所述。
3) 付款通知
从第三个月开始，银行的律师会发送一封催款函(Letter of Demand，简称LOD)，要求你在14天内支付剩余的欠款。
这时你能采取什么补救行动？还清欠款。如果你还清了之后，还是收到银行的警告通知，请即刻联系银行。
4) 撤销贷款
如果你还是未能清还欠款，你会收到一封收回或撤销贷款通知书（Letter of Recall，简称LOR；或Letter of Facility Withdrawal)，要求你在14天内还清全部贷款的欠款。
这时你能采取什么补救行动？在你收到Form 16D（贷款违约通知）的一个月内，付清所有贷款款项。银行必须确保Form 16D寄给你的手上。若Form 16D被留在你的邮箱里、或交给另一个人，将使任何房屋拍卖程序失效。
5) 进入法庭的诉讼程序
在拖欠贷款的第六个月或第七个月时，你会被传唤出庭，而具体的诉讼程序将视房产类型而定。
这时你能采取什么补救行动？你可以为自己辩护，也可以委任一名律师为你辩护。
6) 出售许可令（Order for Sale）
为了收回贷款金额，银行会向高等法院或土地局申请Order for Sale，以公开拍卖的方式出售有关房产。
银行将委任一名拍卖行处理房产拍卖的事宜，并聘请一名房地产估价师来确定房屋的拍卖底价，而屋子的拍卖底价将根据当前市场价格和未偿还贷款的金额而定。
这时你能采取什么补救行动？你可以对估价报告提出质疑或挑战（challenge）。
7) 房产被拍卖
房地产在拍卖会上卖出后，买方(新业主)将支付一笔抵押金（deposit），并在规定的天数内以贷款或现金结清剩余的购买金额。
拍卖所得将归银行，以抵消贷款违约者欠下的贷款金额，然后任何盈余都将归贷款违约者所有。
如果最终售价低于贷款违约者的未偿还贷款金额，违约者需要负责承担剩余的欠款。
避免房屋贷款违约的解决方案
避免拖欠房屋贷款的6个方法
- 在购买房产之前，确保你有能力偿还贷款，并有足够的额外资金。
- 在你的手机上设置通知， 提醒自己每月准时偿还银行贷款。
- 如果你的财政状况出现问题，应尽早和银行沟通协商，调整你的还贷期限和金额。
- 确保银行知道你的最新住址，这样才能确保自己收到重要的信件，并及时采取必要的行动。
- 尽可能减少开支。
- 在房屋被拍卖和宣告破产之前，将有关房子卖掉。
每个房贷借款人都应该具备的3个理财习惯
Smart Choice Solution Sdn Bhd的创办人兼房贷专家Andrew Hooi指出，借款人都应该养成以下的理财好习惯。
1) 维持良好的信用评分 – 在申请贷款前，先进行良好的财务规划。比如查看你的CCRIS报告，并咨询银行贷款专员或财务顾问的意见，计算你目前的债务偿还比率(DSR)和自己能够借到的贷款金额，而不是直接向银行提交贷款申请。
一旦你的贷款被拒，银行会把这个贷款失败的记录（rejection record）保留在系统中，长达3到12个月。因此，你在这段期间再度提交的贷款申请，都不太可能被批准。
2) 建立其他收入来源 – 如果借款人没有足够的收入，可以尝试寻找更多的收入来源，或跟一名收入状况良好的借款人联名贷款。
3) 把一些贷款和债务还清 – 诸如个人贷款、cash on call（用信用卡提出现金，然后再分期付款给银行）和quick cash（套现计划）等无担保的贷款和债务，会影响借款人的信用分数。
所以，你应该尽量避免申请这些贷款，并且可以先解决手头上的这些信贷。
如果你在还贷方面有困难，你也可以向Smart Choice Solution这样的专业理财顾问寻求进一步的建议和解决方案。
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