| 房贷 | 个人贷款 | |
| 贷款数额 | RM10万 | |
| 贷款利息 | 4%年利率 | |
| 贷款期限 | 10年 | |
| 总利息 | RM21,494.17 | RM40,000 |
| 每月分期付款 | RM1012.45 | RM1167 |
俗语说：无债一身轻。你知道吗？身为业主的你，其实可以提前还清房屋贷款，成为零负债一族。至于有什么方法可以提前还清贷款，这些方法的好处和坏处、以及需要什么程序等，让我们在下文中逐一分析。
This article was translated from How To Pay Off Home Loan Faster In Malaysia? Here’s 5 Ways To Do It! by Ng Ai Fern.
在买屋子的时候，很多人都需要向银行借loan才能实现拥有自己房子的梦想。
在签署了贷款合同和房屋买卖合约（Sale and Purchase Agreement，简称SPA）之后，房子就正式属于自己，也就是说你可以住进自己的房子内或将其出租了。
买到人生中的第一间屋子，这是一件让人多么兴奋的人生大事。但是，这也代表了漫漫还债路的开始。
有些人或许觉得有些房贷其实是“好债”，但有些人则希望可以尽快摆脱债务，成为零负债一族，实现无债一身轻的生活。
如果你也想尽快摆脱债务，那就一定要关注以下提供的妙招，教你如何提前还清房屋贷款，以及了解提前还清贷款的好处和坏处。
节省利息和提早还清房贷的5个妙招
越快还清房屋贷款，支付的利息也就越少，这是理所当然的。 以下是可以让你提早还清房屋贷款的几种方式：
1）房产再融资（Refinance）到还款期限较短的新贷款
缩短贷款期限真的可以让你节省很多利息。让我们用一笔RM60万令吉的贷款作为例子，以年利率4.5%来计算，20年贷款期限的每月分期付款约为RM3800令吉，25年贷款期限的每月分期付款约为RM3350令吉，两者之间的利息相差近RM10万令吉。
但必须注意的是，在缩短贷款期限之前，你必须确保自己可以负担较高的每月供款。
2）额外缴付数目较小的供款
你可以每月或每年缴付额外的供款，以节省利息并提前还清贷款。 在缴付额外供款之前，你必须和你的银行查询，确保你房屋贷款内的条款允许你缴付额外供款。
某些类型的房屋贷款，包括半灵活（semi-flexi）或全灵活（full-flexi）贷款，可以让贷款人额外缴付更多的供款（超过所规定的每月分期付款），以更快减少本金（principal）。
但必须注意的是，semi-flexi和full-flexi贷款一般上所提供的利率并不是最优惠的。
相关文章：定期贷款（Basic term）VS 半灵活贷款（Semi Flexi Loan）VS 灵活贷款（Full Flexi Loan）：了解三者之间的区别
3）用一笔大数目资金来偿还贷款本金
如果你存了一批款项如RM10万令吉，你可以一次过供款偿还本金，以节省利息并缩短贷款期限。
4）用公积金还房贷
你可以从你的雇员公积金（Employees Provident Fund，简称EPF）第二户口中提钱来还房贷。 必须符合的条款包括：
- 55岁以下
- EPF第二户口内的存款至少达RM500令吉
- 只限申请者购买/建造的第1间或第2间住宅房屋（residential home）*
- 只限受EPF承认的银行
- 房屋已被有关贷款列为抵押品
*根据EPF的条例，住宅房屋（residential home）包括独立式洋房（bungalow）、排屋、半独立屋、公寓（condo 和apartment）、单间公寓 （studio apartment）、服务式公寓（service apartment）、联排住宅（townhouse）、小型家庭办公室（SoHo）或包含住宅单位的店屋。
5）利用MLTA的现金价值
如果你有购买抵押定额式房贷保险 (Mortgage Level Term Assurance，简称MLTA)，你可考虑使用MLTA的现金价值来提前还清房屋贷款。
Smart Choice Solution Sdn Bhd 的房贷专员Jonathan Ng表示，大多数的MLTA保单都有现金价值，所以借款人可以通过提取这些现金来偿还贷款本金，以提前还清房屋贷款。
所以，你可以向你购买MLTA的银行或保险公司查询MLTA的现金价值。
至于另一种房贷保险，即递减式房贷保险（Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA）则没有现金价值，所以借款人无法用来偿还贷款。
让我们来举例说明马来西亚MLTA的运作方式：
一名40岁的借款人购买MLTA保险，来保障RM70万令吉为期30年的贷款，MLTA保费为每年RM7333令吉，30年的保费总共为RM21万9990令吉。
如果在30年的贷款期限内没有发生任何事故，借款人可在期限结束后取回高达RM20万7600令吉的保费。同时，借款人也可以在任何时候提取MLTA内的累积现金价值。
提前还清房贷划算吗？看这4个考量点
到底应不应该提前还款？ 在马来西亚提前还清房屋抵押贷款有什么好处？ 其实，提前还清贷款的最大好处就是节省利息，以及感受无债一身轻的悠哉。
但是，在向银行缴付额外费用之前，你必须考虑以下几点。
1) 每个月缴付更多供款会花光你的钱吗？
在任何时候我们都必须未雨绸缪，为一些意想不到的情况准备应急资金，以备不时之需。这包括意外开支、失业、紧急的医疗情况、或像新冠肺炎疫情那样意想不到的情况，都需要用到应急资金。这笔应急资金最好可以支撑至少 6 个月的生活费用。
2）你是不是还有其他更高利息的债务？
如果你有其他较高利率的债务，你可以考虑先偿还这些债务，因为这将为你节省更多的钱。
Jonathan Ng建议说，偿还债务的优先顺序应从高息的债务开始，还清高息的债务之后，才缴付低息的债务。
他解释说，信用卡或个人贷款（personal loan）等无抵押贷款（Clean Loan），因为涉及的风险较高，所以利息一般上也比较高。至于车贷或房贷等有抵押品的贷款，利息则相对较低。
让我们用房贷和个人贷款为你举例说明：
陈先生有两笔贷款，第1笔贷款是房屋贷款，年利率为4%，为期10年。 他的房屋贷款利息总共为RM2万1494.17令吉，每月分期付款为RM1012.45令吉。
第2笔贷款是个人贷款，同样是4%年利率，但这4%是根据10年的固定利率来计算，所以他的个人贷款总利息为RM4万令吉，每月分期付款为RM1167令吉。
为什么房屋贷款的利息只有RM2万多，而个人贷款的利息却高达RM4万令吉呢？
这是因为房屋贷款的利息是使用余额递减法(reducing balance method)来计算的，因此房屋贷款的实际利率（effective interest rate，简称EIR）为 4%。
至于个人贷款，利息是预先计算好的，如果将个人贷款的利息换算成EIR后，年利率不再是4%，而是7.11%。
3）缴付额外供款或提前还清房贷时，会不会遭到银行罚款？
想知道银行会不会向你征收罚款，就必须查看贷款合同内的条款并向银行咨询。一般上，房贷合同有设定一个锁定期（lock-in period），在此期间内还清房贷的话必须支付合约内所规定的罚款。
在一些情况下，即使过了锁定期，也可能会因提前还清房贷而罚款。
- 非零费用配套 Non-zero moving cost/finance moving cost package（也就是贷款人必须支付相关费用）：锁定期一般上是3年
- 零费用配套Zero moving cost package （也就是贷款人不需要支付律师费等其他费用）：锁定期一般上是5年
4）有没有其他更划算的投资，回报率会比贷款利率更高？
如果你有其他更有划算的投资，也就是回报率会高于房屋抵押贷款利率的投资，那就值得深入衡量。
但是，任何投资都有风险，所以这取决于你个人愿意承担的风险。
Jonathan Ng认为，如果你的债务可以提高收入和增加你的净资产，那么这就是“好债”。
“通过房地产赚钱有很多种方式。你可以通过抵押贷款购买房产，在自己的房子住了几十年后，再将其出售以获利。你也可以通过出租来增加收入，只要选对地段，商业地产可以带来更高的租金或回报，”Jonathan Ng说。
提前还清房贷VS投资额外现金
这是每个人都一定会问的问题。毕竟大家都希望可以好好利用自己辛苦赚来的积蓄，实现利上加利。如以上所言，投资并没有捷径，我们必须仔细研究相关投资项目，以及其投资回报和风险。
“如果你欲投资的项目可以带来超过房贷利息的收入，则建议借款人利用这些额外的现金来提高收入。 提前还清房贷也意味着必须花更多现金来偿还贷款，这将会降低你的潜在投资回酬，”Jonathan Ng说。
提前还清房贷的程序是怎样的？
1) 向银行索取正式的房贷结清文件（redemption statement），每次的费用从RM50令吉到RM100令吉之间。
2）如果在银行的锁定期内提前还清房贷，则必须支付约2％至3％的违约罚款。
3) 房贷结清文件的有效期通常为1个月。一些银行发出的房贷结清文件当中，会根据不同日期来计算必须结清的贷款余额，比如：
- 2月1日：RM10万令吉
- 3月1日：RM10万5000令吉
- 4月1日：RM11万令吉
这是因为，贷款余额是根据截至相关日期的利息和费用来计算的，所以在不同日期计算，欠银行的总额也都不一样。
全额还清房屋贷款后需要处理的程序
1）房贷结清证明
同时，你也应该向相关部门确认这个房贷已经从你的信用记录内移除，你可向马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）、信贷资讯服务（Credit Tip-Off Service，简称CTOS）、Experian（前称RAM Credit Information，简称RAMCI)和马来西亚信用局（Credit Bureau of Malaysia）查询。
相关文章：CCRIS的9大需知和向大马BNM免费获取CCRIS报告的方法
2）聘请律师
你必须聘请律师来协助你办理房子解押手续（discharge of charge，简称DOC)。已经拿到个别地契（individual title）或分层地契（strata title）的房子，解押的时候需呈交Form 16N。
至于只有总地契（master title）的产业，解押手续就需要用到未分层总地契解押文件 (Deed of Receipt and Reassignment，简称DRR)。
除了律师费之外，你也必须缴付印花税（stamping fees）、注册费（registration fees）和其他杂费（disbursement fees）。
相关文章：大马买房印花税、律师费和其他4大费用
3) 房产地契
如果房子解押是使用DOC的话：你的律师会将填好的Form 16N交给土地局，由土地局跟进并在地契中删除银行的名字。你必须呈交的文件包括你（屋主）的身份证、最新的门牌税和地税单，以及贷款结清证明。
银行签署Form 16N后会发放贷款文件，包括个人或分层地契正本。 一旦土地局在Form 16N盖章和进行注册后，银行的名字就不会在地契中。
B. 如果是使用DRR的话，你的律师将提交一份法律授权书 (Power of Attorney，PA)。 DRR在盖章后将被上法庭登记，并撤销之前的PA。也就是说，银行将所有权利归还给业主。
一旦个人或分层地契签发后，业主必须展示DRR来证明已经还清了房贷，在完成了转权登记（Perfection of Transfer）后，业主将获得地契正本。
慢慢来，从小的目标开始
投资房产切记不要好高骛远，不要一下子把目标放得太大，结果买下难以负担的大房子。
你可以从小的目标开始，之后可以随时出售（或出租），然后才升级到更大的房子。千万不要让房产投资成为一场噩梦，结果两手空空，没有了储蓄。
在供完房贷之后，你每个月会有一些剩下的闲钱。记得要明智地使用这些额外的资金，我们可以把钱省下来放入定期存款、投资、买房产来出租、出门度假，或是为孩子的教育经费存钱。
Jonathan Ng也建议说：“增加净资产的第一步是偿还债务。资产除去所有的债务之后才是你的净资产。因此，减少债务，也代表你的净资产在增加。之后便是开始进行明智的投资，除了房地产之外，你也可以投资在债券、信托基金、股票等来分散投资。
“其实，最好的投资莫过于教育，教育才是我们应该优先考虑的。我们不可能成为每个领域的投资专家，但增长见闻绝对有助于投资。很多人亏钱就是因为不了解自己投资了什么。但知识绝对不会白白浪费掉，因为这是没有人可以夺走的。”
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