房贷种类 |
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基本定期贷款（Basic Term Loan） |
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半灵活贷款（Semi-Flexi Loan） |
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全灵活贷款（Full Flexi Loan） |
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想了解更多有关马来西亚提供的不同房屋贷款的信息吗？以下是银行向有希望购房的人们提供的不同房屋融资产品的简要介绍——定期贷款、半灵活和全灵活贷款。
This article was translated from Basic term VS semi flexi VS full flexi loan: Know the difference by Lee Wee Ning.
首先先恭喜未来的房主即将做出人生的下一个重大的决定。祝贺未来的房主做出下一个重大人生决定。买新房可能会让人望而却步，尤其是当你不确定可获得的不同类型的住房贷款时。
在马来西亚，住房贷款可分为三个主要类别:基本定期贷款、半灵活贷款和灵活贷款。还有另一个选择，那就是伊斯兰住房贷款。市场上的房地产贷款大多是可变利率贷款，其利率与银行的基本利率(BR)之间有联系。
你可能认为房屋贷款利率最低的贷款方案就是你最好的选择，但事实并非一定如此。我们列出了四种不同的住房贷款的优缺点，以帮助您选择适合你的购买需求的最佳住房贷款。
什么是基本定期贷款（Basic Term Loan）？
这是马来西亚最简单、也是最传统的房屋贷款类型。由于其简单性，大多数人会选择这种类型的贷款。基本定期贷款通常是指你在整个贷款期限内支付固定数额的分期付款，没有在任何时间点降低贷款利息的灵活性。
基本定期贷款的优点
对于基本定期贷款，你可以在贷款期限内固定支付的每月分期付款金额。例如，假设你的每月贷款分期为 RM1,000 令吉，贷款期限为 30 年。这是你未来30年要支付的确切数额，这样你就可以确定你是否能偿还贷款，而不必担心你的财务负担会增加。
基本定期贷款的缺点
简单的来说，这种类型的房屋贷款没有灵活性。设你在某个月有多余的钱，并希望支付更多。要么银行会拒绝你，要么额外的金额将被视为未来几个月的预付款，而不会被视为帮助降低贷款利息的预付款。最重要的是，你可能无法提取超出设定金额的额外资金。
大多数银行还包括一项罚款条款，如果你在头2-5年内提前还款，将收取约3%的罚款。在任何情况下，你都可以向银行提出特别考虑的要求，但最终决定由他们自行决定。
什么是半灵活贷款（Semi-Flexi Loan）？
半灵活贷款是马来西亚大多数银行提供的最常见的贷款类型，与基本定期贷款相比，它提供了更多的灵活性，因为它允许你提前支付你的住房贷款金额。
半灵活贷款的优点
由于可以提前支付房屋贷款金额，半弹性贷款将降低本金金额，从而降低贷款利息。因此从长远来看，你将会节省一笔资金。此外，半灵活贷款可以让你在设定的还款计划之外提取额外的还款金额。
半灵活贷款的缺点
根据条款和条件，你可能需要也可能不需要向你的银行提出支付额外金额的要求。此外，当你选择提取额外款项时，你可能会被收取手续费、罚款和/或通过审批程序。住房贷款利率也可能比基本期限贷款更高，但情况并非总是如此，所以最好是“货比三家”几个选择，这样你可以做出明智的决定。
什么是全灵活贷款（Full Flexi Loan）？
全灵活贷款与半灵活贷款具有相同的特征，但不通过的是你可以现在提取预付款，无需额外费用、罚款和审批程序。你还将获得一本支票簿和一个关联的往来账户，以便你可以在方便时随时取款。
全灵活贷款的优点
有了全面灵活的贷款，你可以随时存入额外的资金或提取预付款。贷款金额会根据银行所列的还款时间表自动从你的活期账户中提取。此外，当你在这个活期账户中增加额外的资金时，这将降低你的房产贷款利息。
在全灵活的贷款下减少贷款利息的例子
假设你的贷款金额为 RM800,000。在未来的某个时候，你积累了一些储蓄，并希望将 RM300,000 存入你的房屋贷款帐户。你的贷款利息将扣除已支付的预付款金额，根据以下未偿还余额计算：
RM800,000 – RM300,000 = RM500,000
全灵活贷款的缺点
这里需要注意的一点是，如果你提取之前支付的额外金额，你所节省的利息将被收取。全灵活贷款借款人还需缴纳大约 RM5 至 RM10 的固定月费。虽然成本可以忽略不计，但它仍然是你每月房屋贷款支付之外的额外费用。马来西亚的大多数银行也不提供灵活贷款，因此很难货比三家以获得最佳的灵活贷款利率。此外，全灵活贷款的利率可能比定期贷款提供的利率更高。
如何从灵活贷款中提取资金
银行会给你一本支票簿和/或一张ATM 卡，以便你在需要时随时取款。
什么是伊斯兰住房贷款（Islamic Housing Loan）？
与上述三种传统贷款不同，伊斯兰贷款是以无息交易为基础的。它使用伊斯兰教法原则下的Murabahah概念， 其中最著名的规则是禁止收取利息或 riba。
因此，传统贷款收取利息，并对逾期付款征收复利，而伊斯兰贷款则不收取。伊斯兰贷款通过买卖或联合合作协议运作，银行购买房子，并在一段时间内以分期付款的方式租赁给你。当然，“转售”价格高于房产当前的初始市场价值。
作为这种联合合作的一个例子，银行最初将持有该房产90%的股份。但随着时间的推移，你的还款增加，它的持股会减少，下降到80%，70%，直到总贷款还清。这被称为Musyarakah mutanqisah类型的伊斯兰贷款。
你不必是穆斯林才能申请伊斯兰住房贷款。
读：储备金(Sinking fund)与管理费(Maintenance fee)有什么区别?
基本定期贷款、半灵活贷款和全灵活贷款有什么区别？
有了基本的定期贷款，你就可以确定每月你到底要为你的住房贷款支付多少钱。虽然基本定期贷款缺乏灵活性，但与半灵活贷款或灵活贷款相比，你可以获得较低的住房贷款利率。
OPR （隔夜政策利率）如何影响你的房屋贷款？
OPR是由马来西亚国家银行设定的利率，它决定了金融机构必须支付的隔夜相互借贷资金的利率。这与你的抵押贷款决定有关，因为OPR的增加或减少将对你的住房贷款利息产生直接影响。
近年来，马来西亚的OPR已经改变了几次，最后一次是在2020年7月7日。这将OPR降至1.75%，为历史最低水平。
一个较低的OPR意味着你得到的有效贷款利率(ELR)的减少，你目前的住房贷款使用的是一个可变或浮动利率。换句话说，现有借款人将受益于以下两种情况：
- 降低每月分期付款。当BR/BLR利率修订时，银行须就修订的分期付款金额发出通知信。这必须在修订后的每月分期付款生效的日期之前至少7个日历天完成。
- 较短的贷款期限(如果维持原有的每月分期付款金额)。即使在违约情况下，银行被要求相应地降低可变住房贷款的月分期付款，它们也将为消费者提供缩短贷款期限的选择。
* 请注意，这并不有利于那些已经接受了基本定期贷款的房主。
有关OPR的更多信息，请点击这里阅读我们更详细的指南。
如何选择合适的房贷？
全额灵活贷款 · 贷款付款自动支付 · 可以随时取款——银行会提供支票簿和活期账户 · 如果你预付款项来抵消本金，可以减少你的住房贷款利息 · 如果您提取之前支付的额外金额，您节省的利息将被收取。 · 需支付约 RM5 至 RM10 的固定月费。 · 在马来西亚的大多数银行都没有这项房贷，很难比较
每个人的需求和情况都是不同的，所以选择最适合自己需求的住房贷款是很重要的，而不是一昧跟随大众随波逐流。
对于预算紧张的购房者来说，基本定期贷款可能是更好的选择，因为与半灵活贷款或全灵活贷款选项相比，你可以获得更好的贷款利率和每月还款的确定性。然而，有抱负的房主如果预见到未来更好的工作前景或银行有额外现金，可能选择半灵活贷款或全灵活贷款会更好，因为从长远来看，你可以节省住房贷款利息。
最后，在做这项决定之前做一个成本效益分析是有帮助的。例如从长远来看，与潜在的利息节省相比，每月支付 RM5 至 RM10 的全额灵活贷款是否值得？只有你自己才能计算并做出明智的决定。
最终，这取决于借款人的目标。然而，在你申请住房贷款之前，请务必使用债务与服务比率(DSR)方法找出你在马来西亚17家银行的最高住房贷款资格。你可以通过LoanCare (iProperty的住房贷款资格工具)轻松做到这一点。或者在做决定之前和专业人士谈谈。
现在你都清楚了马来西亚不同的住房贷款，那么让我们来看看在经济衰退期间买房是否是个明智的选择？
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