你最近买了房子，但似乎还无法在MRTA或MLTA之间做出选择？我们与你分享各种保险选项的详细分析。
This article was translated from Which mortgage life insurance to pick – MRTA or MLTA? by Rachael Soh.
大多数人的最大投资可能就是房子，许多马来西亚人都渴望实现自己的买房梦想。作为房主，你必须考虑潜在的风险，例如，当不幸的事发生在你身上的时候，你的房产和家人会如何？
在那之后谁将承担还清抵押贷款的义务？选择物业保险计划——我们在此详细介绍2种马来西亚房主可用的常见选择，以及许多人不知道的第3种选项：
1. 递减式房贷保险（Mortgage Reducing Term Assurance, MRTA）
如何运作
MRTA是对借贷人来说最普遍和经济的选项，通常是申请房贷时银行一同提供的选项。这是一项单一的人寿保险，如果你去世或终身残障（Total Permanent Disability, TPD），它会偿还你剩余的房屋贷款。
“递减式”元素代表你的保费会随着你剩余的未偿还贷款减少，直到贷款期限结束时减至零。如果你死亡或/终生残障，该抵押保险就会直接向银行清算你的未偿还贷款，你的家人将不会从中获得任何现金利益。这是因为银行是 MRTA的受益人。
你可以选择保单的承保数目和期限，保费会根据你的年龄、性别收取。保费是一次性支付的。大部分购房者会将这笔数额加入贷款中，因为大部分银行会为你的房屋贷款提供较低的利率优惠。
当然你也可以选择稍后购买，你需要拥有足够的钱自行偿还一次性的费用。
有一个普遍的误解是，MRTA不能从一种物业转嫁到另一个。这是个迷思——你需要的只是根据新的物业价值“补足”保费。
但是，这个过程有点复杂和可能会花费大量时间，特别是如果你打算将保单转换到另一家银行。你还可以选择在任何时候退还此抵押保险，并根据你的书面保单款项取回退保数额。
有什么缺点？
- MRTA最大的缺点是贷款结算直接交给银行。你的家人对此没有任何控制权。就算贷款已清偿，你的房产在这种情况下还是被冻结的，直到你的所得税、法律费用和会计费用都被清算为止。你必须记住，由于你的家人不会从保单中获得现金价值，那么在你不在的情况下，他们也不会完全免除财务负担的困扰。
- 选择MRTA覆盖数额低于房贷数额的人，必须注意他们的MRTA会受到利率波动的影响。
- 有些时候银行在出售MRTA保单给顾客时所计算的利率过低 ——正确来说，计算MRTA的利率应该高于你房屋贷款的利率。因此，多年来银行利率的上涨使实际未偿贷款高于预计的未偿贷款，因此保单持有人别无选择，只能偿还余额。
这些不必要的债务可能会使死者的家属感到震惊，并加剧他们本已艰难的处境。
适合你吗？
- 如果你计划长期持有房子和没有财务依赖的话，MRTA是你的理想选择
- 它最适合预算紧张的年轻人和已经拥有自己医疗保险的人。
你可以在哪里购买MRTA？
银行是MRTA的盟友，因为该保单的受益人是银行。所以大多数银行会强烈推荐你选择MRTA。请注意，此房贷保险并不是强制性的，所以不要为购买MRTA感到压力，担心借贷方会否将其作为使你有获得房贷资格的标准。确保查询市场上的其他选项。
2. 抵押定额式房贷保险（Mortgage Level Term Assurance, MLTA）
MLTA偿还你未还清的房屋贷款，以及在保单结束时的现金回馈保证。这笔现金在你死亡或终生残障（Total permanent disability, TPD）时，能帮助你的家人维持生计。与MRTA不同的是，任何人都可以成为MLTA的受益人，投保人可以提名任何家庭成员，在发生事故接收赔偿金。
MLTA的保额总数保持不变，或在整个期限内维持一样的水平。这中抵押保险最重要的一点是保险收益是可靠的和不会被冻结。它是一项附带额外储蓄的完整保险措施、选择性附加利益和在某些情况下，保单收益可用以满足你家人的经济需要。
偿完银行的剩余抵押金额后，保险公司会将剩余的任何款项（如果保单连接投资计划，则家上投资回报），以现金的形式支付给保单的受益人。大多数MLTA也提供针对严重疾病的医疗附加利益选项，提供进一步的保护。
“MLTA因其灵活性备受赞赏。如果你与其他人共同购买物业，就可以共同拥有保险，而该计划仅涵盖您贷款的50%。同时从一个物业的保单转到另一个也超级容易，因此它是房地产投资者最想要的。”
此外，你也可以随时停保这份抵押保险，并可获得在保单中所应允的退保金额。
有什么缺点？
- MLTA的额外特征使其保费价格更高，可以在抵押期限内以每个月、每个季度或每年定期偿还。
- 你无需再购买房屋时购买MLTA，但如果你延后购买的话，长远来看，你将支付更多，因为其保费付款是重复性的。年龄在MLTA中是关键性的要素，就跟人寿保险一样，年龄越高，你的保费越高。
适合你吗？
- 如果你是家中唯一的经济支柱和需要承担数个家庭成员生计的话，强烈建议你选择这个选项。
- 如果你打算短期持有物业或将其用作物业的话，那么这是最好的保单，因为更容易转移。
你可以在哪里购买MRTA？
通常是提供MLTA的保险公司，因为这是人寿抵押保险的混合体，为你提供保护和储蓄。
贴士与技巧
- 在没有说明为什么你会需要它，或对利率含糊不清的话，不要沦为试图将MLTA混入房贷配套的中介的圈套。
- 确认你的贷款计划是否提供法律贷款费用和评估费用的资金支援。
- 如果你打算在几年内出售房产，不要都买抵押保险，但如果你打算保留很长时间，或和其他人一起都买的话，那最好购买保险。
- 如果你已经拥有涵盖贷款总额的人寿保险，和无其他紧迫的财务责任的话，就无需购买任何一样保险，
3. 第3项选择是什么？定期寿险（Term Life Insurance）
如果你想以较低的保费将两种选项合二为一的话，那么定期寿险就是答案。这是最旧款，最常见的人寿保险，在你的保单有效期内，如果你死亡或终生残障的话，为你的家人（受益人）提供一次性的付款（保额）。
同时，这种保费结构和MRTA相似，但更灵活，因为只要支付保费，你和你所爱的人都会受到保护，它也可以在任何时候终止。
保单持有人可以通过增加严重疾病项目扩大保险范围，代价是较高的保费。
以下影片简略介绍了抵押保险（Mortgage Insurance）和定期寿险（Term Life Insurance）之间的区别：
有两种方式让定期寿险支付你的房屋贷款费用。比较便宜的计划是在你死亡的情况下，你的家人收到一次的款项，可以用于投资定期利息收入，反过来就能用于支付分期贷款。
但是，如果你希望家人在还清欠款后有一些额外现金的话，那你的定期寿险保险范围应该等于直到你预计退休年龄（假设20年）的生活支出费用，好让你的家人可以支付账单和抵押贷款，以防万一。
适合你吗？
如果你正在寻找负担得起且更灵活的选项，具有透明度的保费和承保价值的选择，定期寿险就会适合你。
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