如何在马来西亚炒房获利

这个分步指南将帮助房地产投资者决定他们是否具备首次炒房的条件，并且有很大的机会获得盈利。

This article was translated from How to flip a house for profit in Malaysia by Sueki Khaw.

你或许读过或听说过 — 炒房者赚取的疯狂利润。寻找一个投资物业，对其进行改造，然后一次又一次地将其出售以获得巨额利润，这似乎是世界上最好的工作。

阻碍你前进的唯一原因是对未知的恐惧。市场有起有落。在过去的5年里，它似乎只有下跌。如果你买了一个不升值的房产，那该怎么办？如果在你买入后市场崩溃了该如何？鉴于房产的投资规模，这些忧虑是有根据的。

让我们看看你是否有能力跳上炒房的行列。

如何以炒房为生？

有些人成功以炒房为生。然而，你必须知道，成功的炒房者像任何职业一样，只占总数的一小部分。并非所有的炒房者都能赚取高昂的利润。究竟炒房者的平均收入是多少？不幸的是，我们在马来西亚并没有这项统计数据。我的猜测是总收益的30%至40%之间。

在大多数情况下，炒房是投机性的，因为你预测你的房价会升值。如果你正在对市场进行预测，你可能是在赌一把。没有人通过赌博建立稳定的利润。相反，你必须管理炒房的投机因素。

此外，你必须投入大量的时间。你需要做研究，找到好的交易，学习如何装修，并与承包商、房地产经纪人、律师、银行家、拍卖商和其他成功的炒房者建立关系。简而言之，炒房就像拥有一份全职工作。如果你已经有一份正职，炒房所付出的时间可能会很费力。如果你不愿意或觉得难以按时打卡，你就不应该以炒房为生。

如何在7个步骤中首次炒房

你会发现要找到一个好的交易几乎是不可能。这并不像在游览一个在线房地产门户网站，然后找到低于市场价值的房子那么轻易。你必须建立一个可靠的房产中介网络，他们将代表你密切关注好的交易。此外，你将需要定期扫描在线房地产门户网站 – 要有心理准备，在找到适合的交易之前必须浏览数百个甚至数千个房源的可能性。这意味着在合适的交易出现之前，你大约需要1000个小时（42天不睡觉）。

一旦评估了你的财务状况，你就会知道自己能负担哪一类型的房子投资。下一步将是选择合适的房产。其次是装修。最后，你必须有一个坚定的营销方法来尽快把房子卖掉。时间是一种成本，你越早炒，你的时间成本就越低。让我们深入了解。

1. 资本要求：你需要的资金比你想象的要多

炒房是资本密集型。无论你是否获得融资，你都需要大量的资金。你必须有足够的现金来购买房子，支付手续费用，并将房子翻新至高于平均标准。

如果你能获得高达90%房屋价值的抵押贷款，你需要至少有房屋价值的25%作为支付抵押金、手续费和装修费。举例来说，如果你购买了RM500,000的房子并可以获得90%的抵押贷款，你就需要大约RM125,000的现金。这是一个经验法则，但可能会出现很大的差异。让我举例说明。

典型的首付款数额是房屋价值的10%，除非你进行加价购买，我强烈反对这种做法。如果你已经拥有两套房子，那么你在购买的下一套房子中只能有资格获取70%的融资。这就意味着你需要30%的资金，不包括手续和装修费用。手续费用大约是购买价格的5% — 这些费用包括法律费、印花税和估价费。

由于定金和手续费用基本是固定，而装修费是最大的差异所在，你必须在该领域培养出非凡的能力。在最初的几笔交易中，要选择不需要大改造的房子，以保持低资本支出。在你购买之前请专家为你检验房子。你需要注意的事项包括屋顶、管道、电线和结构完整性。

你必须对购买的房子需完成的事项有一个设想。需要有个可靠的人为你估算实现你的设想需花费多少的成本。这将有助于你估计所需的资金数额。假设交易因你需要时间计算装修费用而从指尖溜走，那就这样吧。你可以另找房子，这比低估成本要好。

2. 获得贷款：这是最好的抉择吗？

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大部分人们都是通过贷款买房。这是件好事 — 你在投资房产上投入的资金越少，你的潜在回报就越高。然而，如果你要炒房，抵押/贷款有两个缺点：

大多数抵押贷款都有一个锁定期。意味着，如果你在规定的时间内还清整个抵押贷款，你将被收取罚款。这笔罚金可以高达贷款额的5%，并侵蚀你的利润。
你必须从资金发放之日起，每月偿还贷款。这意味着在你在装修的时候，可以试图寻找买家，同时你每个月都要向银行付款。你的现金流将受到影响，此时你将面临必须尽快找到买家的巨大压力。

因此，在为买房炒房进行融资时，要执行以下几点：

找一个没有锁定期的抵押贷款。这样的抵押贷款是存在的，你必须货比三家。
购买价格远低于你能获得贷款金额的房子。如果你有资格获得RM500,000的贷款，请购买低于此价格 30% 的房子。

就我个人而言，我更喜欢在没有融资的情况下炒房，因为拖欠银行付款的风险已经解除。你可以和朋友合作来筹集现金。不过，引入其他合作伙伴也有其自身的一些问题。当你在没有融资的情况下炒房，由于你必须筹集更多的资金，所以回报率要低得多。但是，收益率绝对更高。

3. 计算出你的现金流

在寻找买家的过程中，你保持和维持房子的经常性支出将包括以下内容：

每月分期付款
房屋保险
水电费
建筑管理费和储备金
税收费（一年一度的房产门牌税、地税和其他税费）

你必须一丝不苟地计算所有的经常性费用，并确保这些费用是按月计算。例如，你的年度房产税是按年交费的，你可以将其除以12以获得每月数额。如果你无法负担每月的现金支出，你可能要考虑购买一个更便宜的房屋或者完全不投资。记住，你的现金流只有在你出售房屋之前有效。所以，如果你的现金流为负数，你的房屋炒得越快你就越赚钱。

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4. 选择合适的房子

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仔细做好这一点，因为这将无法回头。让我们假设以下情况：

你有RM100,000的现金可用于你的首次炒房。
在接下来的一年里，你可以负担每个月RM2200的现金支出。
你有资格获得90%的抵押贷款。

假设这RM100,000应该占房屋价值的25%，那么你就有能力购买RM400,000（RM100,000/0.25）的房屋。然而，使用我提出的房地产投资计算器，你会发现每月按揭付款（30年的按揭，4%的利息）加上其他每月的开支，可以使现金流超过RM2200。

你必须对房子的价格和其他成本变量进行微调，以确保你的每月支出量不超过RM2200。经过一些微调，你会发现自己能负担的房屋售价为RM300,000，这让你的资金流少于RM2200。

你现在必须找到这个价位的房屋。你所看到的房屋必须低于市场价值（BMV）。永远记得，你必须以更高的价格出售你买的房子。这样做是你购买 BMV 的最佳机会。你或许会问多少的BMV？那你必须使用 “70法则“。我们将在下一节中讨论这个问题。

寻找那些需要修复和美化的房产。这些房子被称为 “修修补补 “的房子。确保没有重大的结构、电路、管道和屋顶问题。你要维持较低的装修成本。那就寻找专业人士为你检验房子。这是选择合适房子极为重要的一个步骤。

另外，要确保你锁定的房子处于优势的位置。理想情况下，房子应具备以下位置属性：

– 距离公共交通节点（公交站、轻轨、地铁或单轨）500米以内

– 距离商店及餐馆等生活设施在500米以内

– 距离学校3公里范围内

– 附近有大量的就业机会（寻找办公室、商场、商业中心）

不要过于纠结于是否靠近轻轨或地铁站。公交车站也一样理想。

5. 使用70%规则来锁定你的房产购买价格

70的规则 “或 “70% 规则 “指出，在扣除维修费用后，你支付的费用不应超过房屋维修后价值（ARV）的70%。ARV指的是你对房子进行所有装修和维修后的价值。如果你不是一个估价师，这难以计算出来。但你可以得到一个接近的粗略估计。

首先，你必须知道房子的最高市场价值，即是银行愿意为房子提供抵押贷款的价值。你需要一个好的银行家或抵押贷款专家来帮助你解决这个问题。你想知道银行的最高价值，因为你未来的买家很可能会申请抵押贷款来购买你的房子。如果银行不愿意按照你的要价提供抵押贷款，那么出售房产将会变得困难。

第二，估价师通常允许将装修费用的50%计入房屋的最终价值。这仅限于房屋的维修和美化，不包括移动性家具。因此，内置橱柜会被计算在内，但全套床或沙发不包含在内。现在，假设你发现房子的银行价值是RM500,000，你也准备花费RM50,000在装修上，不包括移动性家具。

因此，你可以估算该房屋的 ARV 为 RM525,000。那么，70% 规则将适用于以下情况：

购买价格 = 70% x (ARV – 维修成本)

= 70% x (RM525,000 – RM50,000)

= 70% x RM475,000

= RM332,500

这是你可以为这所房子支付的价格。想找到一个符合70%规则的BMV房屋的确不容易。这就是为什么搜寻需要时间，它们确实存在，但你必须耐心寻找。你也不妨善于利用房地产经纪人、银行家和律师。

另一个值得关注的是房地产拍卖。然而，购买拍卖房地产需要不同的技巧，除非你了解它的运作方式，否则不建议购买。

阅读: 如何在马来西亚的房地产拍卖会中购买房屋？

6. 装修房屋：产生影响的基本技巧

如果你想第一次尝试炒房，这也许是最重要的关键领域之一。你的目标必须以最便宜的成本使房子看起来吸引人，并且你应该像其他人一样仅花费70%的费用做同样的装修，透过这样的方式，你正在为潜在的买家提高了价值。

你最好的选择是找到在其专业领域内顶尖的自由业者。你需要以下这些专业人士 — 油漆工、木匠、水管工、电工、建筑工/普通工人和瓦工。

自由业者通常比总承包商更便宜。你买的房子应该只需要极小的大型装修。如果必须拆除房子的主要部分并进行重建，你可能没有能力和一群自由业者来执行这么大的项目。在这种情况下，你将需要一个建筑师和一个可以为你把一切都安排妥当的承包商。

你还需要知道装修房屋的最有效方法。你要关注的装修领域如以下：

油漆 – 熟练的油漆工可以把油漆工作做得非常好，仅仅是刷了一层新漆，房子看起来就非常惊人。你使用的颜色必须具有美感，不要混杂太多的色调。
厨房 – 一个实用且美观的厨房是吸引买家的一大因素。
浴室 – 买家通常喜欢有翻新过的浴室。
内置衣柜和橱柜 – 为你的潜在买家提供漂亮的存储空间，他们会觉得你的房子无法抗拒。
照明 – 良好的照明可以让你的房子在展示时明艳动人。

7. 出售房屋：时间是关键

这是炒房实际发生的地方。理想情况下，一旦房子装修完毕，你就会找到买家并把房子卖出去。要做到这一点，房子必须有吸引力。切记，购房者有很多选择。他们通常关注的不仅仅是一所房子。你的报价必须是无法抗拒的，但不一定要便宜。潜在买家必须看到更多的价值。

想一想看。你看到有两栋房子正在出售，（房子A）售价RM480,000，另一栋（房子B）售价RM525,000。房子A需要耗费大约RM30,000的装修费用来使其看起来不错。你必须自掏腰包，因为银行很少提供如此贷款。

另一方面，房子B很华丽。你不仅爱上了它的外观。其处于可入住的状态。你无需支付额外的装修费用。实际上，如果你想按照房子B的规格进行装修，你可能需要花费RM70,000。房子B的银行价值也与其要价相等。

房子A和房子B的每月分期供款仅相差RM193。那你会倾向于哪个房子？大多数人都会被房子B所吸引，它虽贵，但却提供了很多价值。

你的房屋营销也必须出众。当涉及到出售自己的房子时，展示是必不可少的。

聘请专业摄影师拍摄精彩的照片，并将照片分发给所有的经纪人。
写一份关于房子的摘要，包括房子的优势。强调你的装修质量。让潜在的买家知道你在装修方面付出的努力。让潜在买家意识到，如果要打造同样的房子设计，他们必须花费更多的金钱。
确保房子处于陈列室状态。必须是干净，看起来迷人，而且气味很好。在潜在买家到达之前，把空调打开，并开启舒缓的音乐。

你的展示必须得到优秀的销售团队的支持。聘请5-7个能干的房地产经纪人来销售你的房子。带着每位经纪人参观你的房子，向他们解释所有的优点之处，以便他们能更好地推销。定期与你的房产经纪人跟进。替换那些没有业绩的人。与你的经纪人组织开放日。我发现，开放日是很好的销售形式。

给自己和你的经纪人一个销售的最后期限。努力达到这个期限。如果没有最后期限，就很容易忽视时间的紧迫性，而时间就是你炒房子的主要成本。

请阅读: 在马来西亚出售房屋需要多长时间？

没有资金的情况下可以炒房吗？

可以，但风险因素较高。要在没有资金的情况下炒房，你需要有一个合作伙伴，他必须是一个装修承包商。承包商将对你的房子进行翻修，但在翻修后会获取一小部分利润作为报酬。

在这个提议里的价值增值是找到符合70%规则的合适房产，并与业主谈判合资。合资的条款应如下：

– 业主同意一个BMV的销售价格

– 你提出对该房产进行翻新和修复，使其能以更高的价格出售

– 你将推销该房产并以更高的价格出售

– 在出售时，业主会收到商定的价格和一小部分净利润，而在支付给你的合作伙伴承包商后，将差价收入袋中。

看看以下例子是如何运作。

当你找到一所ARV为RM525,000的房子。业主同意以RM340,000的价格出售该房子。维修这所房子的费用是RM40,000。这些数字都符合70%规则。你说服业主与你签订一份合资协议。你将翻新这所房子，并以RM525,000的价格出售。你还向业主提供了25%的净利润份额。

销售结束后，业主得到RM340,000，而你获得RM185,000。从你收到的RM185,000中，你支付了RM40,000给你的承包商。假设你需要支付RM5,000的法律费用，你的净利润是RM140,000。你从此净利润中支付25%给业主，同时，你再与承包商（你的伙伴）分享另外的25%。剩下的RM70,000就归你。

这整个对策的风险在于业主拒绝向你付款，或者在装修后选择不卖房产。整个销售需要经过业主的同意。如果业主不同意，此销售则无法进行。你可以获取该物业的授权书，但要对此说服业主是非常困难。

你应该让业主使用你的律师进行销售。出售所得的款项将支付给律师，律师将按照约定的比例支付给业主和你。在这种情况下要结束炒房的合同并不容易。你应找到一个同意预付装修费用的装修伙伴和一个同意合资的业主。如果你能成功，回报将会很高。

最好的老师是经验

炒房不是一蹴而就的事情。由于投资量大，风险也高。你必须尽可能地降低这些风险。关于如何首次炒房的理论可能看起来很简单，因为没有任何帖子能够捕捉到其中所涉及的全部细节。如果你想有一番成绩，就必须踊跃迈出第一步。在进行炒房时，问问自己是否有能力承担持有所买的房子比原有计划更长的时间。举例来说，如果你计划在6个月内完成，问问自己是否能负担得起持有该房产长达2年的时间。你能否承受这段期间的负现金流吗？

如果你负担不起，那就找一个更便宜的房子来投资，或者根本不去炒房，至到你有能力负担为此。永远不要忘记70%的规则。知道如何以最低的成本进行翻新以获得最突出的效果，将很大程度上决定你的利润。在这个领域建立自己的能力。

祝你第一次炒房成功!

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