Stesen Titiwangsa: Pemusatan 5 Laluan Rel Dan Kesannya Terhadap Hartanah

Dengan pembukaan Laluan MRT Putrajaya dan Laluan Bulatan MRT 3, Stesen Titiwangsa dijangka akan menjadi stesen pertukaran yang disambungkan kepada 5 laluan rel. Apakah kesannya terhadap hartanah kediaman dan komersial di kawasan sekitar? Apakah akan ada peningkatan dalam nilai dan harga sewa? Ketahui lebih lanjut di sini!

Artikel ini diterjemah dari Titiwangsa Station: Convergence of 5 Rail Lines And Its Impact on Properties oleh Ashraf Wahab.

Di Malaysia, pembangunan berorientasikan transit (TOD) semakin mendapat tempat di hati masyarakat.

Akibat daripada kesesakan lalu lintas pada waktu puncak, pengangkutan awam seperti MRT, LRT dan monorel menjadi pilihan kemudahan yang menarik buat para penyewa, penduduk dan pelabur.

Mereka ini tertarik kepada kemudahan perjalanan dan juga potensi hasil sewa serta nilai modal yang lebih tinggi.

TOD ditakrifkan sebagai penggunaan tanah yang memberi tumpuan kepada peningkatan ketercapaian iaitu dengan cara menggalakkan pembangunan berkepadatan tinggi dan kepelbagaian guna dalam jarak 400m hingga 800m dari sesebuah stesen transit.

Ketika ini, stesen pertukaran yang mempunyai laluan rel terbanyak di Rangkaian Transit Bersepadu Lembah Klang ialah KL Sentral. Ia disambungkan kepada 6 laluan rel iaitu Laluan KTM Batu Caves – Pulau Sebang, Laluan KTM Tanjung Malim – Pelabuhan Klang, Laluan LRT Kelana Jaya, Laluan ERL KLIA Ekspres, Laluan Transit ERL KLIA, dan Laluan Monorel KL.

Satu stesen yang dijangka menjadi tumpuan dalam masa terdekat ini pula adalah Stesen Titiwangsa.

Dengan pembukaan Laluan MRT Putrajaya dan Laluan Bulatan MRT3 pada masa akan datang, Stesen Titiwangsa akan menjadi persimpangan bersepadu dengan 5 laluan rel – Laluan Bulatan MRT3, Laluan MRT Putrajaya, Laluan LRT Ampang, Laluan LRT Sri Petaling dan Laluan Monorel KL.

Pemusatan 5 Laluan Rel Di Stesen Titiwangsa

Laluan Rel	Ciri-ciri tumpuan
Laluan Bulatan MRT3	– Perjalanan melalui sempadan Kuala Lumpur – Bermula dari Titiwangsa; menuju ke arah Setapak – Terdiri daripada 31 stesen, di mana 10 adalah stesen pertukaran dengan 8 laluan rel sedia ada di Lembah Klang – 50.8 km panjang, di mana 10.7 km akan berada di bawah tanah – Dijadualkan untuk mula beroperasi secara berperingkat seawal Disember 2028 dan dijangka beroperasi sepenuhnya pada 2030
Laluan MRT Putrajaya	– Fasa 1, dari Kwasa Damansara ke Kampung Batu sudah mula beroperasi pada 16 Jun 2022 – Fasa 2, dari Kampung Batu ke Putrajaya Sentral, dijangka mula beroperasi pada Januari 2023. Stesen Titiwangsa berada di bawah Fasa 2
Laluan LRT Ampang & Sri Petaling	– Berkhidmat di pusat Kuala Lumpur dan pusat bandarJumlah rangkaian terdiri daripada trek sejauh 45.1km dan melibatkan 36 stesen – Laluan Ampang bermula di stesen LRT Ampang – Laluan Sri Petaling bermula di stesen LRT Putra Heights – Kedua-dua laluan bertemu di stesen LRT Chan Sow Lin, dan bergabung menghala ke utara, berakhir di stesen LRT Sentul Timur
Laluan Monorel KL	– Dibuka pada 31 Ogos 2003 – Landasan keretapi sejauh 8.6km dan melibatkan 11 stesen di daerah pusat perniagaan Kuala Lumpur – Menghubungkan KL Sentral dengan Segi Tiga Emas (terdiri daripada sempadan tiga jalan utama – Jalan Imbi, Jalan Sultan Ismail dan Jalan Raja Chulan)

Stesen Titiwangsa dan Kesannya Terhadap Kawasan Sekitar

Stesen Titiwangsa terletak di Jalan Tun Razak, berhampiran dengan Sungai Gombak dan dalam jarak berjalan kaki ke Terminal Bas Pekeliling.

Ketika ini, Stesen Titiwangsa dikendalikan oleh Laluan LRT Ampang, Laluan LRT Sri Petaling dan Laluan Monorel KL, dan bakal disambungkan ke Laluan MRT Putrajaya dan Laluan Bulatan MRT3. Ini akan menjadikannya stesen pertukaran yang menawarkan akses kepada 5 laluan rel.

Stesen Titiwangsa adalah salah satu stesen dalam fasa 2 Laluan MRT Putrajaya, yang dijangka beroperasi pada Januari 2023. Ia juga merupakan salah satu stesen yang akan menjadi sebahagian daripada Laluan Bulatan MRT yang dijangka siap menjelang 2030.

Dengan adanya dua laluan MRT tersebut, kelancaran perhubungan dan kemudahan untuk penduduk di kawasan sekitar Stesen Titiwangsa akan semakin meningkat, dan ini dijangka memberi impak positif kepada kawasan kediaman dan hab komersial di kawasan sekitar, menurut pakar industri yang bercakap dengan iProperty.

Sebagai contoh, stesen Persiaran KLCC hanya terletak sejauh 4 stesen dari Stesen Titiwangsa melalui Laluan MRT Putrajaya manakala destinasi lain seperti Jalan Kuching, Mont’ Kiara, Setapak dan Setiawangsa pula hanya pada jarak beberapa stesen sahaja melalui Laluan Bulatan MRT3.

iProperty telah menemubual ketua pegawai operasi firma perunding hartanah Henry Butcher Malaysia, Tang Chee Meng, mengenai perkara ini.

Menurut Tang, “Stesen pertukaran Titiwangsa akan meningkatkan kelancaran perhubungan dan ketercapaian kawasan perumahan dan komersil di sekitarnya. Ini kemudiannya akan menjadikan kawasan tersebut lebih menarik sebagai kawasan tempat tinggal selain daripada menjadi tempat untuk membeli-belah dan menjalankan perniagaan.

“Kesudahannya, peningkatan dalam permintaan boleh berlaku untuk hartanah kediaman dan komersial di kawasan tersebut, terutamanya yang terletak dalam jarak berjalan kaki yang munasabah. Ini seterusnya akan mengakibatkan peningkatan dalam kadar sewa dan nilai hartanah,” tambahnya lagi.

3 Kelebihan Dan Kekurangan Tinggal Di Kawasan Yang Berdekatan Dengan Stesen Titiwangsa

Kelebihan	Kekurangan
Terletak di pinggir pusat bandar, iaitu kawasan yang sesuai untuk mereka yang bekerja di pusat bandar.	Jalan raya di kawasan ini agak sesak.
Rangkaian pengangkutan awam yang sangat baik melalui Laluan MRT/LRT/Monorel, serta teksi dan bas.   Stesen bas Pekeliling yang terletak bersebelahan Stesen Titiwangsa menempatkan bas yang pergi dan balik dari beberapa bandar di Pahang.	Kebanyakan hartanah di kawasan kejiranan ini adalah agak lama.
Terdapat pelbagai kemudahan yang berdekatan: – Kedai makan dan kedai dengan pelbagai jenis produk dan perkhidmatan di Pusat Perniagaan Pekeliling dan Kompleks Damai – Sunway Putra Mall – PWTC – Sekolah – Kemudahan perubatan – Tasik Titiwangsa – Perpustakaan Negara – Balai Seni Negara – Istana Budaya – Hospital Kuala Lumpur	Walaupun Rumah Pangsa Pekeliling telah dirobohkan beberapa tahun yang lalu, namun masih terdapat segelintir masyarakat yang mengaitkan kawasan tersebut dengan imej flat kos rendah dan penduduk yang berpendapatan rendah.

Kawasan Berdekatan Dengan Stesen Titiwangsa – Kawasan Tumpuan Hartanah?

Menurut Tang, kita boleh jangkakan peningkatan dalam jumlah sewaan dan nilai hartanah apabila permintaan terhadap hartanah di kawasan itu meningkat.

Bagaimanapun, nilai hartanah dipengaruhi oleh banyak faktor, termasuk persepsi dan imej lokasi tersebut, kemudahan akses, jarak dengan sekolah, kemudahan berkaitan sosial, rekreasi dan beli belah, perubahan dalam dasar kerajaan dan pembangunan infrastruktur dan kemudahan baharu, katanya.

Jelas Tang lagi, “Berdasarkan apa yang diperhatikan di luar negara seperti di Singapura dan Hong Kong, hartanah yang terletak berhampiran dengan stesen transit melonjak dari sudut populariti dan selalunya, turut mengalami peningkatan harga yang lebih tinggi berbanding hartanah lain yang serupa yang tidak mempunyai man-mana stesen di kawasan kejiranannya atau terletak lebih jauh dari sebarang stesen.”

Satu kajian yang dilakukan oleh Universiti Kebangsaan Singapura dalam tempoh 2009 hingga 2013  telah mendapati bahawa semakin dekat lokasi sesuatu hartanah itu dengan stesen MRT, maka semakin tinggi harganya, dimana jarak 500m atau lebih dekat dianggap sebagai ‘standard emas’, ujarnya.

Menurut kajian tersebut lagi, stesen Laluan Bulatan MRT di Singapura telah meningkatkan harga purata perumahan persendirian tidak bertanah sebanyak 1.6% pada pasca pembukaan laluan tersebut.

Sesudah stesen-stesen berkenaan mula beroperasi, hartanah yang berada dalam jarak 400m dari sesebuah stesen mampu memperoleh harga purata sebanyak 13.2% lebih tinggi berbanding rumah lain yang terletak di luar jarak tersebut.

“Data penyelidikan kami turut menunjukkan trend yang sama bagi kawasantempatan. Secara amnya, kebanyakan hartanah mencatatkan aliran harga yang meningkat selepas perkhidmatan MRT bermula. Bagaimanapun, terdapat faktor lain yang mempengaruhi pergerakan harga, lalu ini boleh menjejaskan harga dan menjadikan arah aliran itu kurang jelas,” ujar Tang.

Pergerakan Harga Hartanah di Kawasan Sekitar Stesen – Stesen Laluan MRT Kajang

Kajian yang dilakukan oleh Henry Butcher menunjukkan bahawa kebanyakan hartanah mencatatkan kenaikan harga transaksi sesudah Laluan MRT Sungai Buloh-Kajang (SBK) mula beroperasi pada 2016. Namun, nilai tersebut turut terkesan oleh beberapa faktor lain yang mungkin mempengaruhi pergerakan harga, menjadikan kenaikan harga tersebut kurang jelas.

Contoh: Pergerakan Harga Hartanah Di Sekitar Stesen MRT Taman Connaught

Mari lihat lokasi di Kuala Lumpur ini yang mempunyai TOD. Stesen MRT Taman Connaught dibuka pada 17 Julai 2017 dan ia terletak di Batu 6 Cheras, betul-betul berhadapan Cheras Sentral Mall.

Secara umumnya, purata harga urus niaga bagi kedua-dua hartanah kediaman dan komersial di kawasan tersebut telah mencatatkan peningkatan dalam tempoh dari 2013 hingga 2021.

iProperty Transaksi: Dapatkan data transaksi hartanah subsale (sekunder) terkini secara PERCUMA untuk membantu anda membuat keputusan hartanah terbaik. Tiada pendaftaran diperlukan!

Peluang Pelaburan Sekitar Stesen Titiwangsa

Disebabkan lokasinya yang strategik di pinggir pusat bandar dan adanya rangkaian pengangkutan awam, kawasan di sekitar Stesen Titiwangsa berpotensi menjadi tempat tumpuan hartanah.

“Tanah yang pernah menjadi tapak Rumah Pangsa Pekeliling adalah sebahagian daripada cadangan projek pembangunan semula. Projek ini sudah tertangguh untuk jangka masa yang sangat lama sejak projek bernama Tamansari Riverside Garden City diumumkan oleh Asie Sdn Bhd pada tahun 2008 atau 2009,” ujar Tang lagi.

Dua Hartanah Kediaman Bertingkat Baharu Di Kawasan Ini

Nama	Butiran
D’Brightton oleh GSD Group	– 7.66 ekar – Leasehold (pegangan pajakan) – 766 unit – Vila 3 & 4 tingkat: 2,927 kaki persegi dan 3,756 kaki persegi – Kondominium: 1,044 – 2,400 kaki persegi – Harga bermula dari RM763,200 – Dijangka siap: Disember 2024
TR2 Residence oleh MKH Bhd	– 3.01 ekarLeasehold (pegangan pajakan) – 918 unit kediaman berservis (serviced residences) – 667 – 904 kaki persegi – Harga bermula dari RM516,000 – Dijangka siap: 2024

12 Hartanah Kediaman Bertingkat Berdekatan Stesen Titiwangsa*

Nama	Data harga urus niaga median terkini	Harga jual	Harga sewa
Bandar Baru Sentul Condominium	RM170,000 atau RM304 kaki persegi	RM202,250 – RM242,750 atau RM360.40 – RM419.15 kaki persegi	RM900 – RM1,000 atau RM1.56 – RM1.77 kaki persegi
Menara Orkid	RM300,000 atau RM353 kaki persegi	RM265,250 – RM330,000 atau RM311.90 – RM393.79 kaki persegi	RM1,100 – RM1,377 atau RM1.29 – RM1.58 kaki persegi
Residensi Sentulmas	Data tidak mencukupi	N/A	RM1,300 – RM1,500 atau RM1.44 – RM1.67 kaki persegi
Kondominium Menara Megah	RM345,000 atau RM315 kaki persegi	RM339,800 – RM416,500 atau RM314.63 – RM387.08 kaki persegi	RM1,240 – RM1,720 atau RM1.16 – RM1.59 kaki persegi
Putra Court	RM500,000 atau RM442 kaki persegi	RM350,000 – RM472,400 atau RM310.65 – RM447.09 kaki persegi	RM1,300 atau RM1.18 kaki persegi
Villa Putra	RM450,000 atau RM398 kaki persegi	RM398,000 – RM758,500 atau RM334.66 – RM468.85 kaki persegi	RM1,300 – RM2,170 atau RM1.47 – RM1.77 kaki persegi
The Vistana Residences	Data tidak mencukupi	RM451,800 – RM601,500 atau RM333.26 – RM538.43 kaki persegi	RM1,645 – RM2,410 atau RM1.28 – RM9.85 kaki persegi
TR Residence	Data tidak mencukupi	RM440,700 – RM771,000 atau RM626.17 – RM937.70 kaki persegi	RM1,699 – RM2,700 atau RM2.12 – RM3.38 kaki persegi
Bistari Lavender Condominium	RM750,000 atau RM430 kaki persegi	RM434,950 – RM540,750 atau RM366.15 – RM470.69 kaki persegi	RM1,720 – RM1,990 atau RM1.51 – RM1.82 kaki persegi
Vue Residences	RM369,000 atau RM738 kaki persegi	RM450,000 – RM720,000 atau RM687.76 – RM890 kaki persegi	RM1,400 – RM2,800 atau RM2.17 – RM3.45 kaki persegi
Titiwangsa Sentral Condominium	RM520,000 atau RM493 kaki persegi	RM437,000 – RM628,500 atau RM386.73 – RM571.37 kaki persegi	RM1,600 – RM2,370 atau RM1.55 – RM2.67 kaki persegi
The Capers Sentul East	RM755,000 atau RM580 kaki persegi	RM578,900 – RM1.29 juta atau RM522.49 – RM791.79 kaki persegi	RM2,000 – RM4,000 atau RM1.74 – RM2.66 kaki persegi

*Nota: Hanya hartanah kediaman bertingkat tinggi yang terletak dalam radius 1km dari Stesen Titiwangsa sahaja dipilih. Berdasarkan penyenaraian dan data transaksi di iProperty.com.my setakat tarikh 2 September 2022.

Patutkah Anda Melabur Dalam Projek Hartanah TOD Di Malaysia?

TOD dijangka akan meningkatkan kelancaran perhubungan dan kemudahan. Ia juga sering dilihat sebagai pilihan yang baik untuk pembeli rumah kali pertama, dan ia menyediakan kaedah yang lebih mudah dan jimat untuk berulang-alik.

Selain itu, TOD lebih cenderung untuk menawarkan kenaikan harga dalam jangka masa sederhana hingga panjang sekiranya pembeli ingin menjual hartanah tersebut pada masa hadapan.

Dari sudut negatif projek TOD pula, terdapat kebimbangan terhadap pencemaran bunyi dan kurang keyakinan bagi orang ramai berkenaan kecekapan sistem pengangkutan awam Malaysia.

Adakah kelebihan yang ada mengatasi kelemahan? Ini adalah sesuatu yang anda perlu putuskan sesudah melakukan kajian anda sendiri tentang kawasan yang mencuri tumpuan anda. Kita tidak boleh lari daripada perlu melakukan perkara asas sebelum membuat keputusan.

Pemberitahuan: Semua maklumat yang diberikan di laman web ini disediakan atas dasar “sebagaimana adanya” dan “sebagaimana tersedia” dan anda bersetuju bahawa anda menggunakan maklumat tersebut sepenuhnya atas risiko anda sendiri.

Maklumat yang diberikan adalah untuk tujuan pendidikan sahaja, dan bukan merupakan nasihat undang-undang atau kewangan. iProperty Malaysia berhak untuk menukar mana-mana bahagian tanpa sebarang notis. Walaupun segala usaha telah dibuat untuk memastikan maklumat yang diberikan adalah tepat, individu tidak boleh bergantung sepenuhnya pada maklumat untuk membuat keputusan undang-undang atau pelaburan. Sebelum membuat sebarang keputusan, berunding dengan profesional untuk mengambil kira situasi khusus anda dan keperluan individu.

Dalam apa jua keadaan, iProperty Malaysia dan pekerjanya tidak akan bertanggungjawab atau dipertanggungjawabkan dalam apa cara sekalipun untuk sebarang tuntutan, kerosakan, kerugian, perbelanjaan, kos atau liabiliti dalam apa jua keadaan (termasuk, tanpa had, sebarang kerosakan langsung atau tidak langsung untuk kehilangan keuntungan, gangguan perniagaan atau kehilangan maklumat) akibat atau timbul secara langsung atau tidak langsung daripada penggunaan atau ketidakupayaan anda untuk menggunakan laman web ini atau mana-mana tapak web yang dipautkan kepadanya, atau daripada pergantungan anda pada maklumat dan bahan di laman web ini, walaupun iProperty Malaysia telah dinasihatkan tentang kemungkinan itu. daripada kerosakan tersebut terlebih dahulu.