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5个方法在马来西亚进行土地查册Land Search

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在购买房地产时,大多数的购房者都只会考虑到首付要准备多少、怎样获得房屋贷款和签署房屋买卖合同(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)等等问题。其实,在买房过程中,有一份相当重要的文件常常被忽略,那就是地契(land title)!

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© Nalidsa Sukprasert/ gettyimages

此文章的原文为 How to conduct a land title search in Malaysia?并由Jodie Tan Siew Ling所翻译。

地契是由马来西亚政府通过土地局(Land Office发出的法律文件,当中详细记录着一块土地或房地产的合法拥有者相关资料,而我们需要这些房地产土地资料和土地拥有权信息,来核实有关屋子和业主的资讯。

根据1965年马来西亚国家土地法典(英文National Land Code 1965,简称NLC),你需要持有印有你名字的地契,你才能算是该土地的合法拥有者。

如果地契上没有出现你的名字和资料,那么在法律上来说,你就不算拥有该房地产,也没有该土地的使用权。

马来西亚的土地登记是以托仑斯登系统(The Torrens System)为基础,这也称澳洲登记制托伦斯系统。

在这个土地登记制度下,每个州属都会有一个中央土地登记处(The Land and Mines Office) ,而这个登记处将管辖整个州属的土地资料。在这里可以找到每块土地和土地拥有者 (land ownership) 的信息。

当土地或房地产易主时,必须根据法律程序进行土地拥有权的转让,也就是俗称的“割名”

如果你购买的是二手房地产(subsale property),那么土地拥有权将从现有业主(卖方)转到新业主(买方)的名下。

若你所购买的是新开发的发展项目(new launch property),那么作为土地总产权持有者的发展商就需要根据程序,将处于总地契(master title)的土地划分为个别地契 (individual title) 或者分层地契(strata title),并跟着法律程序转让给单位业主。

如果想要查找一块土地的信息,你可以通过进行土地查册来获得这些资料。

相关文章:分层地契 vs 总地契 vs 个别地契:了解各别之间的差异

什么是土地查册?

土地查册(land search或land title search)就是通过马来西亚土地局的资料,去查询房地产的细节和状况的一个过程。

简单来说,就是检查地契上面的资料并核对相关的房地产信息。尤其是在房地产买卖过程,预先确定卖家的身份是一个很重要的环节。

无论是个别地契还是总地契的土地查册,通常是由处理房产买卖的买家或买家律师等相关方进行。Land Search 必须在土地所在州的土地局进行。

你可以从土地查册中获得哪些信息?

地契上的资料具体内容
土地拥有者的信息(Details of Land Ownership)这包括当前土地拥有者的姓名、身份证号码和最新的住址。
地契类型(Types of Land Title)
  • 地契可以是合格地契 (Qualified Title),就是没有经过具体测量的土地,也可以是最终地契 (Final Title),即已经获得具体和最终测量的土地。
  • 地契类型的详细资料,比如:

– 总地契(Master Title):这些是还未被分割的土地,通常由发展商拥有
– 个别地契 (Individual Title):代表个别土地拥有权
– 分层地契 (Strata Title):一般发给分层物业的各个单位,如公寓和组屋单位

地契号码(Title Number)识别土地或房地产地契的唯一号码。
土地或房地产的面积和位置(Size and location of land/property)土地面积(最终地契才有的测量结果)和位置详情,如州、区、镇和地段号码。
土地的用途(Category of Land Use)表明土地允许作为什么用途,比如农业、工业、商业或者住宅用途。
土地产权种类(Types of Land Ownership)土地产权分为:
1. 永久产权(Freehold)– 土地拥有者可无限期拥有该土地使用权
2. 租赁产权 (Leasehold) – 土地从州政府租赁,有一定的期限,一般不超过99年
土地的租赁期限(如果是leasehold租赁产权)地契上会注明所租赁的期限有多长。在购房之前,买家应该检查租赁的剩余时间,因为剩余时间越短,就越难从银行获得贷款,长远来看,升值空间也变得越小。
目前的注册业主及其身份证号码如果你查找的是处于总地契Master Title的房地产,一般是无法查到业主的名字和抵押或者财产留置权(encumbrance)的。所以,你需要询问发展商才能获得这些资料。
权益限制(Restriction in interest)一般是租赁土地才会有这项资料。只要有关房地产进行任何买卖或割名转让,都需要获得州土地局的批准方能进行。
目前的抵押或留置权(Current encumbrance)这包括土地冻结或将土地抵押给银行以及一些以前已无效的抵押记录资料。
之前的地契资料(Previous title details)包含以前的地契号码,这有助于寻找与旧地契号码相符的文件。

马来西亚的3种土地查册类型

基本上,马来西亚的land search 分为以下3种类型:

  1. 私人土地查册(carian persendirian):由土地局签发的黑白打印件
  2. 官方土地查册(carian rasmi):由土地局签发的黑白打印件,最后一页含有土地登记员的印章和官员的签名,作为政府机构和一些银行所要求的证明文件
  3. 经认证的真实副本(certified true copy,简称CTC)土地查册:由土地注册官认证的原始地契副本。

为什么进行 Land Search 那么重要?

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© Tan Karr Wei

一般来说,我们在购买任何产品之前,我们都会先检查这些产品的信息。因此,在购买价值数十万的房地产之前,预先检查土地的细节绝对是有必要的。

进行 Land Search 可以得到土地的详细信息,包括当前的拥有者资料,尤其是在购买二手房地产过程中,这个动作绝对的重要。

在购买房地产之前,你应该需要知道该房地产目前是否有被卖家抵押给银行,或者该房地产是否有任何冻结令(Caveat)。若该土地被注册了冻结令,这将阻止房地产进行任何交易包括转让或出售。

一般上,在签署买卖合同(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)后,房地产的买家会通过律师去对该房地产进行冻结程序,这个动作是为了防止卖家在交房之前将该房产出售给另一方,或者防止卖家反悔不卖的情况。

在另一种情况下,冻结房地产是为了避免或阻止第三方在没有知会或沟通的情况下擅自出售房地产,这包括遗产受益人 (beneficiary) 想阻止受托人 (trustee) 未经允许擅自出售房产,或房产的共同拥有者想阻止其他土地拥有者在出现纠纷时,随意出售房地产等等状况。

更重要的是,我们需要确保所购买的房地产拥有合法的地契,若在购买后才发现没有地契,你将在以后要出售或转让房地产时遇到不必需要的麻烦和问题。

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5个方法在马来西亚进行Land Search

进行土地查册并不难,只需通过以下5种方法就可以轻松办到:

1)亲临土地局处理

你只需带着地契资料如地契号码,你可以从地契副本、地税(Quit Rent)或拍卖通告(Proclamation of Sale)上找到这些资料,然后亲身前往土地局查询。

需要谨记的是,你需要去到正确的土地局。比方说,如果土地位于吉隆坡Kuala Lumpur,那么你就必须去大马联邦直辖区的土地局(Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan)。如果土地位于砂拉越,那么你需要去砂拉越土地和测量局(Sarawak Land and Survey Department) 。

土地查册是需要付费的,你需要向土地局支付 Land Search 费用之后才能获得查册报告,不同的州土地局所征收的 Land Search 费用都不一样。

2)聘请律师代劳

大多数的律师事务所都有提供土地查册这项服务。若这个是一个额外服务,那么你将需要向律师支付一笔额外服务费用。如果在委托了律师处理你的买卖合同和购房手续,那么进行土地查册将是律师服务的一部分。

3)找专家帮忙

市场上有一些专门提供这类服务的公司。就如EasyLaw就有提供全马 Land Search服务,然后向客户收取相应的费用。

通过这类委托服务的好处就是,你不必亲自去到土地局,特别是当你的房地产位于外坡,那么你就不需要特地前往当地去处理这件事情。你只需要通过EasyLaw网站,提交相关资料并付费,就可以完全在线上完成。

4)自己上网搜索

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© ptgwp.gov.my/

马来西亚许多土地局已经设有在线服务,你可以通过他们的网站进行 carian tanah 和直接在线上完成付款。

例如,如果你想通过大马联邦直辖区土地局进行搜索,你只需要创建一个账户,你就可以在大马联邦直辖区土地局的e-Tanah网站上进行land search。在这方面,你可以参考他们提供的使用说明,包括如何缴付费用以完成线上 carian tanah 结果。

以下是你需要完成的步骤:

  1. 注册为用户,通过输入你的个人详细资料,包括需要提供你的身份证副本。
  2. 一旦成功创建了新的账户,使用注册信息登录。
  3. 点击”e-Carian Persendirian”
  4. 选择 “Hakmilik Tanah” (个别地契或总地契)或 “Hakmilik Strata”(分层地契)。
  5. 输入地契详细资料,如:Bandar/Pekan/MukimJenis HakmilikNombor Hakmilik
  6. 如果输入的资料是正确的,系统将显示一个带有ID Hakmilik和费用的表格。
  7. 通过FPX或信用卡进行支付。
  8. 你将获取一份 Land Search 报告和一张付款收据。

其他提供在线服务的州土地局,包括Kedah吉打土地局Perak霹雳土地局Sarawak砂拉越土地和测量局

5)使用App查询

彭亨Pahang,购房者可以利用Google Play Store上的Pahang Go应用程序来进行 land search

下载该应用程序后,点击PTG,你只需要键入该土地的地段编号和土地区域的详细信息。这项功能允许公众在网上进行carian rasmi 以及 carian persendirian,这在马来西亚的土地管理系统中算是首开先河。

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在大马进行土地查册的费用是多少?

如果你是自己亲临土地局申请,你只需要支付土地查册费用。各州的费用会有所不同。以下是由EasyLaw提供的各州收费表:

大马州属/联邦直辖区土地查册费用:
*私人土地查册 (Private Land Search)
*官方土地查册 (Official Land Search)
*
经认证的真实副本(CTC
吉隆坡Kuala Lumpur
  • 私人土地查册 – RM30令吉
  • 官方土地查册 – RM50令吉
  • CTC – RM50令吉
雪兰莪Selangor
  • 私人土地查册 – RM30令吉
  • 官方土地查册 – RM50令吉
  • CTC – RM50令吉
霹雳Perak
  • 私人土地查册 – RM40令吉
  • 官方土地查册 – RM80令吉
  • CTC – RM80令吉
彭亨Pahang
  • 私人土地查册 – RM50令吉
  • 官方土地查册 – RM100令吉
  • CTC – RM50令吉
玻璃市Perlis
  • 私人土地查册 – RM30令吉
  • 官方土地查册 – RM50令吉
  • CTC – RM30令吉 / RM80令吉
登嘉楼Terengganu
  • 私人土地查册 – RM10令吉
  • 官方土地查册 – RM20令吉
  • CTC – RM50令吉
吉兰丹Kelantan
  • 私人土地查册 – RM40令吉
  • 官方土地查册 – RM120令吉
  • CTC – RM80令吉
吉打Kedah
  • 私人土地查册 – RM30令吉
  • 官方土地查册 – RM75令吉
  • CTC – RM75令吉
柔佛Johor
  • 私人土地查册 – RM40令吉 / RM60令吉
  • 官方土地查册 – RM120令吉 / RM150令吉
  • CTC – RM100令吉
马六甲Melaka
  • 私人土地查册 – RM30令吉
  • 官方土地查册 – RM50令吉
  • CTC – RM50令吉
森美兰Negeri Sembilan
  • 私人土地查册 – RM20令吉
  • 官方土地查册 – RM40令吉
  • CTC – RM20令吉
槟城Penang
  • 私人土地查册 – RM30令吉
  • 官方土地查册 – RM100令吉
  • CTC – RM100令吉

即使“资料不存在或取消”(Tak Wujud / Batal),土地局也不允许退款。

沙巴Sabah
  • 影印副本  – RM20令吉
  • Land Search – RM20令吉
纳闽Labuan
  • 影印副本  – RM50令吉
  • Land Search – RM30令吉
砂拉越Sarawak
  • 文件列印 – 前2页RM5令吉,接下来的每一页RM5令吉
  • Land Search – 前2页RM15,接下来的每一页RM5令吉

在委托他人代办土地查册时,除了需要支付土地查册费用之外,还需支付委托或服务费。以下是EasyLaw收取的服务费用:

土地查册类型当地收费外州收费
私人土地查册雪兰莪地区收取RM30令吉

其他地区收取RM20令吉

RM70令吉
官方土地查册RM50令吉RM80令吉
CTCRM50令吉RM80令吉

如果你聘请律师为你进行土地查册,他们通常会在所需支付的 land search 费用的基础上,另外收取RM50RM100的服务费。

在大马进行土地查册所需的资料

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© Roger Spooner/ GettyImages

进行土地查册只需要以下资料,这些资料可以从地契副本、地税或拍卖通告中获得:

  • 地契号码
  • 土地类型
  • 土地位于的区域、市镇或城镇(Mukim/Pekan/Bandar
  • 土地位于的县(Daerah)
  • 州属

在大马进行土地查册需要多长时间?

如果你使用的是土地局提供的线上网站,你可以在线上立即得到你想要的土地查册报告。如果你亲自去土地局,当然也可以当场获取查册报告,但需要考量交通和等待时间。

而如果你是使用EasyLaw服务的话,估计时间为:

  • 私人土地查册 :35个工作日
  • 官方土地查册 :14个工作日
  • CTC土地查册 : 14个工作日以上

想要进行Land Search、但又不想麻烦?我们建议

进行土地查册是一个相当简单的过程,你可以亲自到土地局进行。如果你所在的土地局有线上服务,你甚至不需要离开家里半步,只需要上网就可以完成。

如果土地所在地的土地局在另一个州,你可以聘请律师事务所或EasyLaw的服务,来为你完成这这个任务。

正如EasyLaw网站所说,你不能使用房地产的邮政地址还有某人的名字和身份证来进行土地查册。因此,你在进行land search之前,确保你已经拥有那几个必要的信息,否则你将无法进行土地查册。

如果你喜欢这篇指南,请阅读下一篇: 土著单位与土著保留地:你所需要了解的事

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土地查册的常见问题

土地查册(land search或land title search)是一个检查地契上面的资料并核对相关的房地产信息的过程。无论是个别地契还是总地契的土地查册,通常是由处理房产买卖的买家或买家律师等相关方进行。land search 必须在土地所在州的土地局进行。此外,我们也可以亲临土地局或自己上网搜索,唯不是所有土地局都设有线上搜索系统。
在房地产买卖过程当中,预先确定卖家的身份是一个很重要的环节。根据1965年国家土地法典 (National Land Code 1965)第384条文,任何人能够在土地注册处,支付了费用之后 ,进行土地查册 (land search) 或地契查册 (title search)。土地的拥有者(业主)的资料会记载在这份报告里面。
购买拍卖房地产并不是一个简单的过程,而且当中有很多细节需要注意。在决定购买拍卖房地产之前,首先必须要做的功课就是进行土地查册land search。很多人在事前没有到土地局查询,一直到标到lelong屋子后才发现屋子原来是有Private Caveat的,必须再花额外的时间和金钱跟法庭申请撤销冻结令,或者要跟冻结令持有人协商。因此,进行land search是避雷的第一个最重要的步骤。
如以上提及,我们可以进行土地查册land search来获知土地的用途 (Category of Land Use),包括是否允许用于农业、工业、商业或者住宅用途。这些信息相对重要。打个比如:你无法在商业用途的土地建工厂,除非你向土地局的提出转换申请并获得批准。