马来西亚的永久业权与租赁业权，作为购房者你应该要知道这几件事

在纸面上，永久业权财产听起来总是比租赁财产好，但你应该首先看一下各自的利与弊，然后决定哪一个土地所有权才是最适合你。

This article was translated from Freehold vs Leasehold title in Malaysia: What property buyers should know by Lee Wee Ning.

你经常会看到开发商在广告牌和户外横幅上用粗体字描述他们新推出的项目有多吸引力。无可否认，与租赁房产相比，永久业权房产的抢购速度要快得多。对于那些不熟悉永久保有权和租赁权的人来说，这两种土地所有权的核心区别在于你是否拥有你房子所建的土地。

根据定义，你所拥有的永久业权所有权，并不受政府的控制。另一方面，有租赁权的土地归政府所有，并只在未来30年、60年、99年或999年属于所有者。租赁期满后，土地将归国家机关所有，除非土地已提前续期。

如何检查该物业是永久业权还是租赁业权？

当你购买房产或土地时，你会收到土地业权证书作为你购买的证明。该证书由马来西亚政府通过土地注册处（Land Registry）发出。土地所有权在马来语中被称为“geran”，包含有关土地/财产的信息，包括它是永久业权还是租赁权。

你可登入土地注册处的网页查阅有关物业的资料，以确定你持有的是永久物业还是租契物业。如果你买了一个租赁房产，它通常会附带一个租赁文件。你也可以向你的律师或按揭贷款人询问有关土地业权类型的资料。

什么是永久产权？

1965年《马来西亚国家土地法》第56号法令明确规定，所有国家土地为国家当局所有。然而，当土地被当局无限地处置给个人时，它就会成为永久产权。

通常情况下，当你在某块土地上购买永久业权的平房、私人住宅或公寓时，如果开发商购买永久业权土地，它将以总地契(Master Title)的形式拥有所有权。开发商可以用它来建造房产，并在交易完成后将房产转让给买家。

但是，如果物业/开发项目是一套共管公寓或高楼分层建筑，共管公寓单元的买家将只拥有住宅开发的部分所有权，该住宅开发将以分层所有权的形式分配给买家。开发商将保留土地的所有权。

购买永久地契房产有什么好处？

• 买方拥有该物业所在的土地。
• 在土地使用和结构变化方面，买家有最终的自由来决定他想对永久业权财产做什么。然而，任何翻新或修改均须受环境和城市规划管制人员控制。

• 尽管这可能受到城市规划的控制，业主可以随意细分或分配土地。
• 业主可以在未来获得一个很好的转售价格。如果物业位于战略位置，在正常的经济环境下，资本增值会在数年内稳步上升。与租赁房产不同的是，房产的价值不会因购买房产的年数而减少。
• 由于对土地转让的严格限制较少，买家可以更快地出售房产。如通常的买卖合约(SPA)所述，出售拥有永久产权的物业一般需耗时3+1个月。

购买永久业权财产的缺点是什么？

• 它们比租赁物业贵。
• 由于入口点较高，永久业权物业的租金收益率较低。
• 与租赁业主提供的设施相比，永久业权业主可能无法享受广泛的设施。
• 业主负责该物业所需的所有维修、翻新和维护。
• 如果永久业权所有权是从租赁所有权转换而来的，如果买方想转让所有权，则须经过州政府批准。这些被称为受限制的永久业权财产。因此，业主必须仔细检查契约，以确保所有权转让是否有任何限制。

并非所有永久业权财产都拥有完整的所有权。根据 1960 年《土地征用法》(Land Acquisition Act 1960)，如果土地妨碍公共目的，如建设捷运或经济发展，州政府可以收回完全保有的土地。在这种情况下，业主将根据政府指定的估价师评估的土地当前市场价格获得补偿。

阅读更多：关于马来西亚的容积比率，购房者需要知道些什么吗？

什么是租赁产权？

当国家将一块土地以不超过999年的期限转让给个人时，该土地称为租赁所有权。租赁期满后，土地归国家所有。如果业主想保留土地，他必须在租约到期前申请延期。如获批续租，他可延长租期，以换取按土地市值缴付的地价。

租赁财产有30年，60年，99年到最多999年的任期。与永久产权不同，租赁产权所有者需要遵守更严格的规章制度。土地上允许的用途和活动类型受租赁所有权规定的限制。

根据土地法规，买方将负责土地的维护和开发。如果国家当局认为买方不适合照管土地，租约可因不履行而被没收。

购买租赁物业有什么好处？

• 租赁物业的成本低于类似的永久业权的 20%。
• 这类房产的租金收益更高，因为它们的起点较低。
• 租赁物业的开发商通常会为买家提供更好的设施和更多的激励措施，以保持竞争力。

购买租赁房产有什么缺点？

• 租赁房产有一个特定的时间轴(30年、60年、99年或999年)，在此之后，除非所有者申请延期，它将自动归还给国家当局。
• 土地契约的使用受到土地法例以及环境和城市规划管制的限制。业主可以自由翻修房屋，但库存水平、耕种等可能会受到租赁条件的限制。
• 业主将有更大的责任照顾租赁土地或土地立法中定义的财产。业主可能必须负责开发和维护土地的改良。如果他不履行其职责，国家机关可以没收他的职务。
• 业主必须等待国家或同等机构的同意才能出售该财产。到那时，转让程序才开始，通常需要3+1个月的时间。总的来说，整个过程可能需要6个月到1年。

• 如果个人拥有二手租赁物业，由于高同意请求，在雪州和吉隆坡的转让所有权可能需要一年多的时间。然而，如果是从一级市场或开发商那里购买，可能不会花那么多时间。
• 租赁资产承担续租/应付溢价的更新费用。如果业主在租期到期后申请延期，他将需要支付高额费用，这可能相当于当前的房产价格！
• 在最初几年，租赁物业的价值比永久业权单位的价值增长更多。然而随着租赁期限变短，大约在 20 到 30 年后，它会随着时间的推移而减少。房屋所有者是否能获得延期的不确定性也影响了房屋价值。提前延长租赁期限可以提高房产的价值。请记住，业主将不得不支付至少20%租赁延期的额外费用。
• 在批准住房贷款时，银行倾向于租赁期限为75年或更长时间的房屋。如果剩余的租赁期少于50年，业主会发现难以为物业获得融资。业主也可能不得不接受低得多的融资利润率。

永久业权与租赁权的小总结

读: 转让契约和遗产认证书：这些法律文件为什么如此重要？

租赁权与永久业权，哪个更值得购买呢？

在许多购房者中，关于永久业权与租赁权的争论都一直存在：到底是永久业权财产是否值得更高的价格标签，还是租赁财产实际上还不错呢？请记住，购买永久业权或租赁资产不仅取决于其价格或所有权。在做出最终购买决定之前，你必须考虑多种因素。

在吉隆坡或雪州的一套永久业权房屋肯定更贵。如果你的预算有限，你可以在黄金地段以较低的成本寻找租赁房产。只关注具有最高租赁年的物业，以长期保留物业。

另一个需要考虑的方面是，你准备好对一处房产负责了吗? 租赁物业可能配备永久业权物业不提供的某些便利设施。租赁物业的租金也高于永久业权物业，这使其成为房地产投资者更好的选择。

另一方面，拥有永久产权的人有更大的灵活性。不像租赁业主，你将不受严格的规则，当涉及到建筑工作，转租或做任何结构变化。此外，它更容易以更高的价值出售，没有时间波段的限制。

归根结底，无论土地所有权如何，你都会想要一个最适合你理想和需要的房子。地理位置、周边设施、通勤性和舒适度都会影响你的决定。然而，如果永久业权和租赁财产的所有利弊都一样，那么肯定是选择前者而不是后者了。

若您喜欢此指南，请阅读：目前是解决你的房屋贷款还是投资额外现金更好？