在马来西亚购买二手房屋的7个步骤

转售房屋是在二手市场上出售的二手房屋。与新的房地产或在建设中的房地产不同,转售房屋通常已有业主,该业主是在房地产发行期间从发展商处购得物业。如果您正考虑从二手市场购买房屋,那么此入门指南非常适合您!

© Dinis Tolipov | 123rf

This article was translated from How to buy a subsale property in Malaysia in 7 steps by Sueki Khaw.

现在或许是您购买一直以来关注二手转售(sub-sales)房屋的合适时间了。马来西亚政府近来宣布,凡是从202061日至20211231日出售住宅物业的业主将获豁免缴付房地产盈利税务(RPGT)。因业主将从RPGT豁免中享有可观的节省,因此早期不愿出售房屋的业主现在可能愿意对较低的售价妥协。

尽管如此,对于首次购房者而言,购买二手房屋可能是一个令人紧张不安的过程,但是当您了解所涉及的过程,则不一定是如此。让我们深入探讨如何达到梦想家园的步骤指南:

1.计算购买二手房屋的成本并设定预算

在马来西亚购买二手房产一般上需要支付至少10%的首付。它分为两个阶段,前期阶段,买方将在签署协议书或预订表格时预先支付定金(约占购买价格的1-2%)。这笔预订费象征着买方在确保交易通过,并等待相关金融机构批准银行贷款申请的承诺。 通常,在交易完成之前,被聘请第三方(例如房地产经纪人或律师)会将保证金存入第三方托管机构。当您签署买卖协议(SPA)后,将支付其余的定金(约7-8%)和印花税。

最重要的是,您将需要支付另一笔交易费用,包括印花税、评估费和律师费等。 尽管法律没有强制性规定,但建议您在购买二手住宅物业时聘请律师,以确保最终能获得公平交易。法律专业人士将协助您准备与购房有关的所有法律文件,如果事情没有按计划进行,他们将为您提供最佳的法律追索建议。法律服务包括协助您将在签署的买卖合同中找出任何隐藏条款,并让律师代表您尽职调查,例如在当地土地局进行土地所有权检查。

还有房屋贷款保险费用,大约是您房产价值的3共有2种选项:递减式房贷保险(MRTA)和抵押定额式房贷保险(MLTA)。最后,切记要为翻新费用预留一笔资金。 延伸和整修的程度将取决于二手房屋的整体状况但大部分内行人建议您不得花费超过房屋价值的10%进行翻新。

假设您的锁定房屋交易价为RM600,000– 您的预算估价如下:

成本 数额 成本计算(RM)
首付 最低10% RM 600,000 X 0.1 = RM60,000
印花税 买卖协议印花税&产权转移手续
首RM100,000: 1%
RM101,000 – RM500,000: 2%
RM500,001 – RM1 million: 3%
超过 RM1 million: 4%的贷款协议印花税

贷款金额的
0.5%(房产价值的90%)

买卖合协议花税&产权转移手续
首RM100,000: RM100K X 0.01 = 
RM1,000
RM101,000 – RM500,000: RM400K X 0.02 = RM8,000
下个 RM100,000: RM100K X 0.03 = 
RM3,000

贷款协议印花税
贷款金额的0.5%:0.005 X RM540,000 = RM2,700

房屋贷款保险 通常为房产价值的4% RM600,000 X 0.04 = RM24,000
 估价费 首 RM100,000 = 0.25%
剩余高达RM2 million = 0.2%
首 RM100,000 = RM100K X 0.0025 = RM250
余数RM500,000 = RM500K X 0.002% = 
RM1,000
律师费 买卖协议(SPA)法律文件费用
首RM500,000: 1%
下个 RM500,000: 0.8%
下个 RM2,000,000: 0.7%
下个 RM2,000,000: 0.6%
接下来RM 2,500,000:0.5%
贷款协议的法律费用

首RM500,000: 1%
下个RM500,000: 0.8%
下个 RM2,000,000: 0.7%
下个RM2,000,000: 0.6%
接下来的RM2,500,0000.5*另加,数百令吉的SPA和贷款协议费用。

买卖协议(SPA)法律文件费用
首RM500,000: RM500K X 0.01 = 
RM5,000
下个 RM100,000: RM100K X 0.008 = 
RM800

贷款协议的法律费用
首RM500,000: RM500K X 0.01 = 
RM5,000
下个RM500,000: RM100K X 0.008 = 
RM800

房地产经纪费用 约占房产价格的2%至3% RM600,000 X 0.02 – 0.03 = RM12,000 – RM18,000
维修和翻新费用  高达房产价值的10% RM600,000 X 0.1 = RM60,000
总额费用 RM 189,550

提示:购买转售物业的大多数预订表格都是由房地产经纪人所准备,并且具有标准的格式。您应该注意 需获得XX%的贷款批准的条约,因为这将断定当您的房屋贷款被拒绝后,在预订表格显示无效的情况下是否可以收回保证金。

2.为您和您的家人决定合适的二手房屋

一定要考虑房屋的位置及其周边等因素; 房屋的面积; 工作地点的便捷性和通勤性,基本设施例如学校、医院,休闲和宗教场所; 以及二手房屋是否处在安全干净的环境中。

另外,请务必在土地局查询产权和业主的官方姓名以确保您的卖家是合法的。在某些情况下,骗子曾尝试出售不属于他们的房产,当买家发现这骗局时也为时已晚了。

如果您的锁定物业位于自己熟悉的社区中,那自然是最好的选择;但是,如果您打算搬到其他地方,那么您最好能够:

  1. 寻找一个熟悉您感兴趣的区域并且信任的房地产经纪人,尽可能获取更多有用的信息。
  2. 与可能住在该区的朋友或同事交谈。
  3. 如果是共管公寓/公寓,请与管理处联系以收集更多有关该物业及周边社区的信息。
  4. 眼见为实。亲自探索该地区找出答案。查看实际的转售单位将使您做出更明智的决定。

注意:二手房屋不具备缺陷保修期限(DLP)。DLP是由发展商为全新的房屋所提供的保修。 在缺陷保修期限内,发展商必须在指定的时间内修复新购置房屋中的任何缺陷。购买二手住宅物业时,您不会享有相同的优待。因此,重要的是要在查看单位时须注意微小的细节,同时还要留意常见的缺陷,例如屋顶问题或漏水。

提示:请游览iProperty.com.my自定义搜索功能,该功能是基于地图功能,可查看从您的物业到其他重要位置的距离。

3.在预算范围内找到最佳的房地产交易

© baona | Getty Images

如何评价您感兴趣区域内的二手房屋当前市场价值,并查看价格是否在预算范围内?对于马来西亚房地产,brickz.my有着大量的资讯供您开启。它提供了我国所有郊外的二手有地住宅和高楼物业的最新交易价格。

购房者或寻房者可以通过该网站获得有关马来西亚二手市场可靠、准确和最更新的交易价格信息。您还可以立即查看该物业的最新销售历史、其销售价值、每平方英尺价位以及您有意购买该区域物业的中位数价格。如此轻松就能获取透明化的二手房地产数据,能让像您这样的购房者在谈判中更占上风。

如果需要额外的措施,您或许想聘请一位经过认证的专业人士来对您感兴趣的房产进行独立评估,尤其是当您要与开价高于预期的卖方打交道时。请注意,卖方在为房地产进行的任何升级或翻新工程都会影响最终的房地产价格尽管来自同一社区,在格局和建筑面积相同的两个房屋,价格点可能会完全不同。

您还可以在此处查看二手房源,并通过类似属性房源的特点和交易价格历史记录等功能享受简化的搜索体验。资本增长和预计租金收益信息,能帮助买家进行决策。

提示:找到一个擅长您感兴趣的社区,且可信任的房地产经纪人除了拥有丰富的市场知识外,他们将尽最大努力为您提供一个符合您需求和在财务能力之间达到最佳平衡的房屋。

阅读: 最新印花税变更及在2020年买房需知的其他6大需缴费用

4.取得房屋贷款

当找到理想的房屋后,您可以在支付定金后开始物色房屋贷款。在签署SPA之前准备好融资才是对你至关重要。

典型的贷款年限约30-35年。以RM600,000的物业为例,30年限的房屋贷款利率为3.4%,意味着未来360个月的每月分期付款是RM2,395。因此,正确选择适合您的还款能力非常重要。

此外,您最终可能会得到比预期少的融资贷款。在评估后,价值RM600,000的房屋在银行眼里可能只值RM550,000。因此,您将只符合RM495,000的贷款资格,而不是预期的RM540,000,这可能会使您的预算减少。因此,在无法预测的情况下最好还是腾出多一点预算为妙。

为避免在申请房屋贷款时遭受任何令人不快乐的冲击,请确保事先了解您的债务与收入比率(DSR)。马来西亚银行都使用DSR来评估您的风险预测并判定您的借贷能力。尝试使用我们的免费房屋贷款资格工具LoanCare,根据您的收入水平来衡量您实际上可负担的房地产价格。该工具能即时为您比较马来西亚17家银行的房屋贷款资格。

提示:银行设定的基本利率可能是固定的,但您可以以价差/利率进行协商,为你的房屋贷款争取较低的实际贷款利率。但是,差价很大程度上取决于贷款人的风险状况,因此您应该事先确保自己具有良好的信用等级。

读: 在选择房屋贷款时,你对基准率(BR),基本贷款利率(BLR)和价差率了解多少?

5.准备详细目录并签署买卖协议

买卖协议(SPA)是个复杂的法律文件,其中详细说明了销售条款和条件。务必确保正确描述内容并阐明有关转售房屋的所有详细信息,其中包括先前进行的翻新、添加物、升级或扩展的细节。确保所有的细节符合您亲眼所见是必不可少的。例如,SPA上清楚地注明您所购买的公寓单元所附带的停车位数量,以避免以后发生任何纠纷。

在拟定您的SPA之前,请务必与卖方确认哪些可移动物品或固定装置需要被拆除或保留。您可以通过实地考察后记下您希望卖方能拆除或保留在房屋中的物品。

例如,您可能想为新房子保留一个现有的古董钟,并可能要求卖方为您保留它。 一旦这些项目达成共识,它们就会在SPA中列出的相关清单。该目录描述了您在接管空置房产拥有权时将期望得到的物品。该文档也将是您签署SPA的其中一部分。与您的卖方保持良好的沟通相当重要,双方必须在正式签字之前达成协议。

6.确认您的贷款协议和房产转让

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在此阶段,房屋贷款协议应该已为您准备好,以供您签署来确认来自银行的融资。评估并确认经协议的数额、利率、供期和其他条款与条件准确无误,并符合您的财务能力。这值得花时间聘请律师为你进行最后审查以确保合法性和公正性。完成后,您便可以正式拥有属于自己的房屋通过买卖双方之间的产权转移备忘录(MOT将房产转让给您。

MOT是每位购房者都必须签署的文件,以便将房产所有权从卖方转让给新的业主该文档列出了买方和卖方的详细资料以及有关土地所有权的资料以供土地局认证和参考。但实际上,当只有土地局在分层或个别地契中注册了新业主的名字,MOT这才起了作用。

此时,您将把剩余的7-8%定金支付给银行。除此之外,还应同时支付其他相关费用(如上所述),盖章费和法律文件费用。

提示:如果您是首购族,您将有资格获得首笔RM 300,000(于20201231日前所购买)的产权转移备忘录和贷款协议的全额印花税豁免。余额将须按现行印花税率缴税计算。

7.您二手住宅物业的空置所有权交付

空置财产(VP)是您期望收到该物业钥匙的日期。VP的交付取决于物业购买价格的余额支付以及约定的分摊额,该清单详细列出了前业主已预付的所有账单,包括偿债基金(Sinking Fund)、水费和管理费 。当您接管空置财产时,您将不得不偿还这些额外的款项给业主,而卖方将不得再使用该物业及其设施。

通常,SPA将纳入3 + 1个月的时间表,以便提供买卖方充足的时间来准备资金,搬迁和转让房产所有权。卖方能亲自或通过买方律师将钥匙交付给新业主后,便完成了空置财产的交付。之后,您可以迁入新家,正式成为一个骄傲的业主!

如果您喜欢本指南,请阅读以下内容:在马来西亚申请联名房屋贷款之前,您应该了解什么?

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