分层地契 vs 总地契 vs 个别地契:了解各别之间的差异

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想购买房产?你知道你将获得什么类型的房屋所有权吗?在这里,我们详细介绍了分层地契、总地契和个别地契之间的区别,以及这些地契将如何影响身为业主的你。

分层地契 vs 总地契 vs 个别地契

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This article was translated from Strata title vs master title vs individual title: Know the differences by Sueki Khaw. 

购买房产并不像在便利店购买商品那么简单。你购买的财产类型将决定你获得所有权的类型,并最终决定你的权益。

从法律上的角度来看,财产的所有权由土地所有权代表。没有它,你将无法出售、转让或将其用作抵押品。

马来西亚共有三种土地所有权:

  • 总地契
  • 个别地契
  • 分层地契

什么是总地契?

总地契是房子在建造和开发阶段时所签发的所有权文件。一般上以土地业者和/或发展商的名义注册

此发展项目下的个别单位将被分割并出售为个人产权或分层产权。公共区域和共享设施,如游乐场、游泳池和户外区域将保留在总地契之下。

由于本文特此为你准备,作为这些个别单位的购房者之一,我们将只关注个人产权和分层产权之间的差异。

什么是个别地契?

什么是总地契

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个别地契是当你是整块土地里唯一签发所有权文件的业主。这通常是为有地房产者保留的,例如半独立式房屋、排屋和独立式房屋

简言之,它列出了房产的范围、与该所有权相关的各种条件以及目前业主的姓名。

一旦发展商完成了更广泛的项目建设,就可以开始申请和签发个人所有权,包括注册这块单独土地及相关财产的所有权。

所有权期限将视你的土地类型而决定:

  • 如果是永久地契,该土地和财产的个人所有权将永远属于你。
  • 如果是租赁地契,个人所有权则根据租赁期限内归于你。 例如,如果租赁规定期限为 99 年,你要么必须将土地归还给州政府,要么在期满后支付租赁续期费用。
  • 如果是土著单位,个人所有权将取决于土地条款(永久地契或租赁地契)。

想了解永久地契与租赁地契之间的区别吗? 阅读:永久地契与租赁地契:哪个土地所有权更好?

什么是分层地契?

为了回答这个问题,我们首先要知道什么是地契。根据解说,分层物业被定义为将建筑物或土地划分为不同单位或“地块”的发展项目或策划。

像是组屋、公寓、共管公寓和联排别墅高层住宅是典型的分层物业。但是,围篱(G&G)社区的有地住宅也有可能包含在此类别中。其中一个例子是甲洞的 Desa ParkCity。

分层地契是为分层物业的独立单位所签发的个别地契。

如果这点还是让人感到有点困惑,以下是分层发展项目中谁将拥有什么类型地契的总结:

  • 每个特定的公寓/共管公寓单位或地块将单独属于你和其他单位业主。你们每个人都将拥有自己的分层地契。
  • 分层地契下的土地属于该物业的所有者或发展商所拥有。
  • 公共区域例如游泳池、健身房、电梯和休息室等共享区域,不属于任何个别分层单位的持有人。这些公共财产的维护和管理受到 2013 年分层管理法令 (SMA) 的约束,并由一名称为建筑屋委员会 (COB) 的官员所执行。

住在分层物业也意味着你有义务支付储备金和管理费。如果你拒绝付款,建筑屋管理人员可以进入你的单位,拍卖你的物品并对你采取法律行动。而你还将在管理公司的年度股东大会期间失去投票权力。

阅读更多:了解你作为马来西亚分层业主的权益很重要。在此,我们列出了一些方法,以了解你的建筑物是否由正确的管理人员管理,高层建筑屋中的常见问题以及如何行使你作为分层业主的权利:

分层地契什么时候应该签发?

分层地契什么时候应该签发

© tktktk | 123rf

根据 1985 年分层地契法令,发展商须代表买家申请分层地契。当分层地契签发后,拥有该房产的人可以像使用个别地契一样使用该房产。

此外,2013 年分层地契法令(已修订)规定,分层地契将在房产空置 (VP) 时签发。 因此,当业主在被告知可以从发展商处获得 VP 的那一刻起,就可以期望收到分层地契,钥匙和其他所有权文件。

如何检查分层地契的签发情况?

这是一个简单的过程。 业主只需致电当地的土地局,例如雪兰莪州土地和矿物办公室,或者使用总地契的详细信息在 e-Tanah 系统上进行快速搜索。一般上他们会在买卖协议中包含主要所有权的详细信息。

分层地契申请过程发生在发展商的一端,因此,没有多少业主能够追踪各个申请阶段。但是,他们可能会致电给发展商询问是否已申请分层地契,目前处于什么阶段。

为什么获得分层地契如此重要?

对于业主来说,重要的是他们能获得、保留和保存公寓单位的分层地契。这是由于以下原因:

  • 它可作为公寓/共管公寓所有权的证明。
  • 它被用作银行贷款的收费工具。
  • 分层产权的签发将启动公寓/共管公寓的业主组建管理机构 (MC)。
  • 它可作为你单位建筑面积的证明以及你在总合计单位中所占份额的分配证明。 这使得管理委员会能够计算管理费用。
  • 如果发展商被清算或破产,拥有分契产权可以防止问题出现所带来的麻烦。

如果没有获得分层地契,你会怎样?

根据总地契,造成分层地契延迟发放的主要后果是,土地合法属于发展商(或注册业者),而屋主仅对其各自的地块拥有实益所有权而已。

当经历一场完美的事件风暴时,这可能会成为问题; 屋主发现如果没有以他们的名义登记分层地契,他们就无法证明该地块是属于他们的所有权。

为什么了解个别地契和分层地契的差别是如此重要?

正如我们所详述,每个所有权都会产生不同类型的所有权和权利。最后,这一切都归结为偏好。为了让你更容易进行对比,我们总结了以下个别和分层地契之间的差异:

个别地契

分层地契

发行 给有地房产发行 给分层物业发行
房屋类型 有地住宅:

●        排屋

●        半独立式房屋

●        独立式房屋

高层住宅的个别单位:

  • 组屋
  • 公寓
  • 共管公寓
  • 联排住宅

还可能包括围篱和守卫(G&G) 社区的有地住宅。

所有权 买方拥有土地和房产
  • 买方仅拥有个别单位
  • 土地归发展商/业者所有
  • 共享公共区域
注册
职责 个人责任 包括维护共享设施的义务
容易便利 更容易和无阻获得融资 获得融资或许并不难,但相比之下,会有更多的难处。

 


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